【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 設(shè)備費(fèi)用 200 3 宣傳費(fèi) 15 4 消防設(shè)施及環(huán)境保護(hù)費(fèi) 25 5 商標(biāo)及專利權(quán)等費(fèi)用 100 6 其他費(fèi)用 10 7 預(yù)備費(fèi) 40 合計 420 流動資金估算 根據(jù)以往分店的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)并結(jié)合該項目的具體情況，預(yù)計每年所需流動資金為 90萬元。 建設(shè)期利息估算 該項目建設(shè)投資借款總額 100 萬元，銀行貸款利率為 6%，建設(shè)期利息 6 萬元。 前三項總和為項目投資總額。因此該項目投資總額為 516 萬元。 該項目資金來源于兩個渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 350 萬元，自有流動資金90 萬元；②銀行借款 100 萬元。 八、財務(wù)效益與費(fèi)用估算 算期估算 該項目計算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營期 5 年。 量販?zhǔn)?KTV 的營業(yè)收入主要是來自包廂費(fèi)，其他消費(fèi)（如：在超市選購酒水，食品）另外計算，所以該項目的營業(yè)收入主要分為兩個部分：前臺營業(yè)收入（房費(fèi)）和超市營業(yè)收入。 前臺營業(yè)收入的估算 根據(jù)金錢柜量販?zhǔn)?KTV 近幾年來的經(jīng)營分析，結(jié)合該項目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進(jìn)行估算。具體估算結(jié)果如下表所示： 前臺年營業(yè)收入估算表 月份 估算值 月份 估算值 9 3 10 4 11 5 12 6 1 7 2 8 海市蜃樓 的年收入大體與估算值相當(dāng)，為 618 萬左右。 超市營業(yè)收入 ? 由于量販?zhǔn)?KTV 不設(shè)超市最低消費(fèi)，完全憑消費(fèi)者自愿。而附近又有大型超市，這會在一定程度上影響 KTV 超市的收入，所以在此對超市營業(yè)收入只作保守的估計。按每月的人流狀況初步估算，月平均營業(yè)收入約為 萬，全年超市營業(yè)收入約為 426 萬元 （經(jīng) 營期的成本 一年） 項目 估算值 項目 估算值 工 資 及 福利費(fèi) 萬 修理費(fèi) 萬 超 市 進(jìn) 貨成本 102萬 折舊費(fèi) 萬 攤銷費(fèi) 16 萬 外購燃料動力費(fèi) 7 萬 年 租 金 成本 萬 營業(yè)稅金 萬 總計： 萬 九、財務(wù) 分析 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值： 2036 萬元 項目投資回收期 Pt： 年 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項目有較強(qiáng)的盈利能力。 動態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財務(wù) 凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV： 萬元 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： % 項目投資回收期 Pt： 年 計算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 15%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項目有較好的動態(tài)盈 利能力。 十、 項目風(fēng)險與 不確定性分析 1．政策風(fēng)險 該政策風(fēng)險主要是指國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調(diào)整，可能會對項目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項目的經(jīng)濟(jì)效益。 針對此風(fēng)險之對策：該項目在嚴(yán) 格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關(guān)政策的變化趨勢，針對政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險因素，避免政策調(diào)整對項目經(jīng)營造成實(shí)質(zhì)影響。 2．市場風(fēng)險 市場風(fēng)險一般來自以下三個方面：一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測消費(fèi)能力發(fā)生偏離。 其中主要的風(fēng)險因素來自新競爭對手的加入： 21 世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 KTV 行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng) 濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使 KTV 行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國加入 WTO 之后，一大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實(shí)力強(qiáng)大的競爭風(fēng)險不容忽視，因此競爭風(fēng)險為主要的市場風(fēng)險。 針對此風(fēng)險之對策：為了盡量規(guī)避市場風(fēng)險對項目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營成本，從而制定出較低的消費(fèi)價格，利用價格優(yōu)勢進(jìn)一步提高競爭力，此外，可采取多種經(jīng)營方式拓寬收入渠道?？傊?，通過提高自身各個方面的競爭力，保持好金錢柜已樹立的品牌形象，揚(yáng)長避短，規(guī)避市場風(fēng)險 。 3．籌資風(fēng)險 政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險的增加勢必造成投資的增加。而該項目擬定建設(shè)投資的 %來自國內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時，會加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項目資金的投放需要，避免資金不足給項目帶來的風(fēng)險。 盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。此項目通過分析盈虧平衡點(diǎn)來分析擬建項目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系。 可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時 的營業(yè)收入為 萬元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項目具有一定的抵御風(fēng)險能力。 該項目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表： 表 7 敏感性分析表 序號 調(diào)整項目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營業(yè) 收入 經(jīng)營成本 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 財務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。但無論是哪種因素變化，在177。 10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 十一 、結(jié)論與建議 目前陳家橋尚無一家 量販 ，如果該項目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場效應(yīng)。 該項目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富陳家橋居民的文化娛樂生活。有利于帶動陳家橋地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于海市蜃樓在陳家橋乃至重慶 的發(fā)展壯大。 市場分析表明，該項目選址位于陳家橋 ，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內(nèi)部設(shè)計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的 。 該項目的選址處在陳家橋正街 ，地理位置良好，項目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計合理，為項目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。 該項目的財務(wù)效益分析表明，項目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項目在財務(wù)上是可行的。 敏感性分析表明，該項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 綜上所述，該項目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 重視前期廣告宣傳 娛樂休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的，海市蜃樓 項目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。成功的廣告宣傳很快打開市場，拓展 開客戶源。前期的宣傳應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出 海市蜃樓 KTV 的品牌優(yōu)勢，服務(wù)優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢。此外 ，前期的宣傳形式建議采用多樣化，除了 電視，報紙雜志的宣傳外還可以采用場外搭臺造勢及免費(fèi)試唱等方式。 裝修設(shè)計突出時尚 海市蜃樓 KTV 消費(fèi)群體以學(xué)生、居民、及工作人員為主，如果裝修以富麗堂皇為風(fēng)格。 成本很高，并且難以與競爭對手之一好樂迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。因此，建議采用時尚為裝修主基調(diào)，突出年輕時尚的氣息，營造輕松愉悅的氛圍。 控制好敏感性因素 從敏感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構(gòu)成了項目的敏 感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動時，對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn) 值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營成本或者提高營業(yè)收入可以 帶來很大的 效益。反之，成本或收入的控制不善會極大的影響經(jīng)營成果。因此， 應(yīng)當(dāng)時刻注意控制好敏感性因素。