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【正文】 設(shè)備費(fèi)用 200 3 宣傳費(fèi) 15 4 消防設(shè)施及環(huán)境保護(hù)費(fèi) 25 5 商標(biāo)及專(zhuān)利權(quán)等費(fèi)用 100 6 其他費(fèi)用 10 7 預(yù)備費(fèi) 40 合計(jì) 420 流動(dòng)資金估算 根據(jù)以往分店的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)并結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，預(yù)計(jì)每年所需流動(dòng)資金為 90萬(wàn)元。 建設(shè)期利息估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資借款總額 100 萬(wàn)元，銀行貸款利率為 6%，建設(shè)期利息 6 萬(wàn)元。 前三項(xiàng)總和為項(xiàng)目投資總額。因此該項(xiàng)目投資總額為 516 萬(wàn)元。 該項(xiàng)目資金來(lái)源于兩個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 350 萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金90 萬(wàn)元；②銀行借款 100 萬(wàn)元。 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 算期估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營(yíng)期 5 年。 量販?zhǔn)?KTV 的營(yíng)業(yè)收入主要是來(lái)自包廂費(fèi)，其他消費(fèi)（如：在超市選購(gòu)酒水，食品）另外計(jì)算，所以該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要分為兩個(gè)部分：前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入（房費(fèi)）和超市營(yíng)業(yè)收入。 前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入的估算 根據(jù)金錢(qián)柜量販?zhǔn)?KTV 近幾年來(lái)的經(jīng)營(yíng)分析，結(jié)合該項(xiàng)目所面臨的特定的市場(chǎng)環(huán)境，以及自身的具體情況，對(duì)前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行估算。具體估算結(jié)果如下表所示： 前臺(tái)年?duì)I業(yè)收入估算表 月份 估算值 月份 估算值 9 3 10 4 11 5 12 6 1 7 2 8 海市蜃樓 的年收入大體與估算值相當(dāng)，為 618 萬(wàn)左右。 超市營(yíng)業(yè)收入 ? 由于量販?zhǔn)?KTV 不設(shè)超市最低消費(fèi)，完全憑消費(fèi)者自愿。而附近又有大型超市，這會(huì)在一定程度上影響 KTV 超市的收入，所以在此對(duì)超市營(yíng)業(yè)收入只作保守的估計(jì)。按每月的人流狀況初步估算，月平均營(yíng)業(yè)收入約為 萬(wàn)，全年超市營(yíng)業(yè)收入約為 426 萬(wàn)元 （經(jīng) 營(yíng)期的成本 一年） 項(xiàng)目 估算值 項(xiàng)目 估算值 工 資 及 福利費(fèi) 萬(wàn) 修理費(fèi) 萬(wàn) 超 市 進(jìn) 貨成本 102萬(wàn) 折舊費(fèi) 萬(wàn) 攤銷(xiāo)費(fèi) 16 萬(wàn) 外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi) 7 萬(wàn) 年 租 金 成本 萬(wàn) 營(yíng)業(yè)稅金 萬(wàn) 總計(jì)： 萬(wàn) 九、財(cái)務(wù) 分析 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 2036 萬(wàn)元 項(xiàng)目投資回收期 Pt： 年 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV： 萬(wàn)元 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： % 項(xiàng)目投資回收期 Pt： 年 計(jì)算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項(xiàng)目有較好的動(dòng)態(tài)盈 利能力。 十、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與 不確定性分析 1．政策風(fēng)險(xiǎn) 該政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策、價(jià)格政策、利率政策調(diào)整，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資決策及今后的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：該項(xiàng)目在嚴(yán) 格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)的同時(shí)，將積極研究國(guó)家相關(guān)政策的變化趨勢(shì)，針對(duì)政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對(duì)措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險(xiǎn)因素，避免政策調(diào)整對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造成實(shí)質(zhì)影響。 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測(cè)消費(fèi)能力發(fā)生偏離。 其中主要的風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)自新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入： 21 世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的娛樂(lè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 KTV 行業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng) 濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使 KTV 行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國(guó)加入 WTO 之后，一大批國(guó)外公司也紛紛涌入國(guó)內(nèi)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)，來(lái)自國(guó)外實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：為了盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營(yíng)成本，從而制定出較低的消費(fèi)價(jià)格，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力，此外，可采取多種經(jīng)營(yíng)方式拓寬收入渠道。總之，通過(guò)提高自身各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力，保持好金錢(qián)柜已樹(shù)立的品牌形象，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 3．籌資風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險(xiǎn)的增加勢(shì)必造成投資的增加。而該項(xiàng)目擬定建設(shè)投資的 %來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會(huì)加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 盈虧平衡是指當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)結(jié)果既無(wú)盈利又無(wú)虧損。此項(xiàng)目通過(guò)分析盈虧平衡點(diǎn)來(lái)分析擬建項(xiàng)目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系。 可得研究年份內(nèi)的營(yíng)業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時(shí) 的營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項(xiàng)目具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見(jiàn)下表： 表 7 敏感性分析表 序號(hào) 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營(yíng)業(yè) 收入 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響較大，營(yíng)業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營(yíng)成本，最不敏感的因素是項(xiàng)目投資額。但無(wú)論是哪種因素變化，在177。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)都能通過(guò)判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 十一 、結(jié)論與建議 目前陳家橋尚無(wú)一家 量販 ，如果該項(xiàng)目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場(chǎng)效應(yīng)。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富陳家橋居民的文化娛樂(lè)生活。有利于帶動(dòng)陳家橋地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于海市蜃樓在陳家橋乃至重慶 的發(fā)展壯大。 市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目選址位于陳家橋 ，具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的 。 該項(xiàng)目的選址處在陳家橋正街 ，地理位置良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開(kāi)發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 重視前期廣告宣傳 娛樂(lè)休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的，海市蜃樓 項(xiàng)目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。成功的廣告宣傳很快打開(kāi)市場(chǎng)，拓展 開(kāi)客戶源。前期的宣傳應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出 海市蜃樓 KTV 的品牌優(yōu)勢(shì)，服務(wù)優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)。此外 ，前期的宣傳形式建議采用多樣化，除了 電視，報(bào)紙雜志的宣傳外還可以采用場(chǎng)外搭臺(tái)造勢(shì)及免費(fèi)試唱等方式。 裝修設(shè)計(jì)突出時(shí)尚 海市蜃樓 KTV 消費(fèi)群體以學(xué)生、居民、及工作人員為主，如果裝修以富麗堂皇為風(fēng)格。 成本很高，并且難以與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一好樂(lè)迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。因此，建議采用時(shí)尚為裝修主基調(diào)，突出年輕時(shí)尚的氣息，營(yíng)造輕松愉悅的氛圍。 控制好敏感性因素 從敏感性分析中可以看出，營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏 感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動(dòng)時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn) 值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營(yíng)成本或者提高營(yíng)業(yè)收入可以 帶來(lái)很大的 效益。反之，成本或收入的控制不善會(huì)極大的影響經(jīng)營(yíng)成果。因此， 應(yīng)當(dāng)時(shí)刻注意控制好敏感性因素。