【正文】 的估計(jì)。按每月的人流狀況初步估算，月平均營業(yè)收入約為45萬，全年超市營業(yè)收入約為540萬元。參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包括管理人員）共72人，人均月平均工資為1600元。公司規(guī)定福利費(fèi)按工資額的30%計(jì)提。超市進(jìn)貨成本，即超市所購商品的成本費(fèi)用。按超市營業(yè)收入的25%計(jì)提。此項(xiàng)目年租金成本為240萬元，一年一交。，固定資產(chǎn)凈殘值率20%（同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)），折舊年限5年，按直線法綜合計(jì)提折舊。該項(xiàng)目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的10%計(jì)算。，攤銷年限5年，；，全部計(jì)入經(jīng)營期第1年的成本中。外購燃料動(dòng)力為KTV每年耗費(fèi)的水電費(fèi)和其它燃料動(dòng)力費(fèi)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，每年的水電費(fèi)及其它燃料動(dòng)力耗費(fèi)為每年10萬。 該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營業(yè)期產(chǎn)生的利息。其他費(fèi)用為除去上述各項(xiàng)費(fèi)用外的其他所有費(fèi)用。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為9萬元/年?？偝杀举M(fèi)用估算詳見附表3。該項(xiàng)目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。KTV包房營業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費(fèi)后的綜合稅率為22%；超市收入營業(yè)稅率為5%，%。估算結(jié)果詳見附表5。利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮，估算結(jié)果詳見附表5。九、財(cái)務(wù)分析總投資收益率ROI：%資本金凈利潤率ROE：%項(xiàng)目投資回收期Pt： 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。分析結(jié)果見附表5。動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。研究對(duì)象為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：%資本金內(nèi)部收益率FIRR： % 計(jì)算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項(xiàng)目有較好的動(dòng)態(tài)盈利能力。分析結(jié)果見附表附表7。 償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項(xiàng)目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內(nèi)等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。利息備付率是指在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。選取正常運(yùn)營期第2年為研究對(duì)象。利息備付率ICR=償債備付率是指在項(xiàng)目借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。選取正常運(yùn)營期第2年為研究對(duì)象。償債備付率DSCR=分析結(jié)果見附表4。十、不確定性分析盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。此項(xiàng)目通過分析盈虧平衡點(diǎn)來分析擬建項(xiàng)目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系?？傻醚芯磕攴輧?nèi)的營業(yè)能力利用率RBEP %。所以，從盈虧平衡分析中得出該項(xiàng)目具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表：表7 敏感性分析表序號(hào)調(diào)整項(xiàng)目分析結(jié)果建設(shè)投資營業(yè)收入經(jīng)營成本財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期0%110%%210%%310%%410%%510%%610%%從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項(xiàng)目投資額。但無論是哪種因素變化，在177。10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1．政策風(fēng)險(xiǎn) 該政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策、價(jià)格政策、利率政策調(diào)整，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：該項(xiàng)目在嚴(yán)格執(zhí)行國家各項(xiàng)法律、法規(guī)的同時(shí)，將積極研究國家相關(guān)政策的變化趨勢(shì)，針對(duì)政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對(duì)措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險(xiǎn)因素，避免政策調(diào)整對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營造成實(shí)質(zhì)影響。2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般來自以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭力或者競(jìng)爭對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測(cè)消費(fèi)能力發(fā)生偏離。其中主要的風(fēng)險(xiǎn)因素來自新競(jìng)爭對(duì)手的加入： 21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國加入WTO之后，一大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：為了盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營成本，從而制定出較低的消費(fèi)價(jià)格，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提高競(jìng)爭力，此外，可采取多種經(jīng)營方式拓寬收入渠道。總之，通過提高自身各個(gè)方面的競(jìng)爭力，保持好（企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚(yáng)長避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3．籌資風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險(xiǎn)的增加勢(shì)必造成投資的增加。%來自國內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會(huì)加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。十二、結(jié)論與建議“量販?zhǔn)終TV”已經(jīng)在臺(tái)灣和日本風(fēng)行了10多年，“量販?zhǔn)健钡腒TV現(xiàn)已經(jīng)在全國風(fēng)靡。這種源于臺(tái)灣的新型KTV以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)?；⒋蟊娀妥灾降臅r(shí)尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異常火熱，成為家庭、朋友聚會(huì)的極佳場(chǎng)所。在（城市名），“量販?zhǔn)健备拍钋那母Z進(jìn)（城市名）人的生活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，擁有約20萬人口的地域，能保證一家有50間左右包廂的量販?zhǔn)終TV贏利，那么以目前（城市名），（城市名）甘井子區(qū)可允許有4家大型量販?zhǔn)終TV。，如果該項(xiàng)目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場(chǎng)效應(yīng)。該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富（城市名）居民的文化娛樂生活。有利于帶動(dòng)（城市名）甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于（企業(yè)名）進(jìn)一步在（城市名）乃至全國的發(fā)展壯大。市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目選址位于（城市名）甘井區(qū)華南沃爾瑪購物廣場(chǎng)地下一層，具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。該項(xiàng)目的選址處在（城市名）甘井子華南商業(yè)圈，地理位置良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 娛樂休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的，（企業(yè)名）NTT店項(xiàng)目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。成功的廣告宣傳很快打開市場(chǎng)，拓展開客戶源。前期的宣傳應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出（企業(yè)名）KTV的品牌優(yōu)勢(shì)，服務(wù)優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)。此外，前期的宣傳形式建議采用多樣化，除了（城市名）電視，報(bào)紙雜志的宣傳外還可以采用場(chǎng)外搭臺(tái)造勢(shì)及免費(fèi)試唱等方式。（企業(yè)名）KTV是（城市名）KTV的領(lǐng)軍企業(yè)，（企業(yè)名）的室內(nèi)環(huán)境造型一直走在行業(yè)的前端。前兩家分店的裝修以富麗堂皇為風(fēng)格。但這樣的裝修風(fēng)格成本很高，并且難以與競(jìng)爭對(duì)手之一好樂迪KTV風(fēng)格相區(qū)別。因此，建議采用時(shí)尚為裝修主基調(diào)，突出年輕時(shí)尚的氣息，營造輕松愉悅的氛圍。從敏感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以10%上下幅度的比例變動(dòng)時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營成本或者提高營業(yè)收入可以給企業(yè)帶來很大的效益。反之，成本或收入的控制不善會(huì)極大的影響經(jīng)營成果。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻注意控制好敏感性因素。.