【正文】 工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。施工間接費用的內容，一般包括：1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298累計折舊 4 600 待攤費用 1500如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）該項工程規(guī)定的施工間接費用定額247?！疲鄹黜椆こ瘫酒趯嶋H發(fā)生的直接費（或人工費）各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額］本期實際實際發(fā)生的施工間接費用247?！疲鄹黜椆こ瘫酒趯嶋H發(fā)生的直接費（或人工費）各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：101商品房建筑工程直接費 141 000元施工間接費用定額為直接費的6%102商品房建筑工程直接費 126 000元施工間接費用定額為直接費的6％ 151出租房建筑工程直接費 59 000元施工間接費用定額為直接費的6％則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：101商品房建筑工程：141000元6%20538元247。141000元6%+126000元6%+59000元6%＝8460元20538元/19560元＝8460元105％＝8883元102商品房建筑工程：126000元6%20538元247。19560元＝7560元105%＝7938元151出租房建筑工程：590006%20538元247。19560元＝3540元105%＝3717元對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538（七）、自營工程成本核算程序小結為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方:借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；4．計算各月施工工程實際成本；5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。八、開發(fā)間接費用的核算（一）、開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：l．工資指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。3．折舊費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。4．修理費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。5．辦公費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6．水電費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7．勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。9．利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。10．其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產品數量增加，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產品數量減少，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480周轉房——周轉房攤銷 10 500必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。（二）、開發(fā)間接費用的分配每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數計人有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據開發(fā)經營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即：某項開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內該項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本總額如某房地產開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產品編號名稱直接成本101商品房000 102商品房000 151出租房000 181周轉房000201大配套設施——商店000 301商品性土地125000 合計 520 000根據上列公式，即可為各開發(fā)產品算得5月份應分配的開發(fā)間接費：101商品房：50000元41600元247。520000元＝50 000元8%＝4 000元102商品房：000元8%＝9 600元151出租房： 75 000元8％＝6 000元181周轉房：000元8％＝5 600元201大配套設施： 80 000元8％＝6 400元301商品性土地； 125 000元8％＝10 000元根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表：開發(fā)間接費用分配表2000年5月單位：元開發(fā)項目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費101商品房000000102商品房000600151出租房000000181周轉房000600201大配套設施000400 301商品性土地00010000合計520 000600 根據開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000貸：開發(fā)間接費用 41 600第五篇：房地產業(yè)務會計處理房地產業(yè)務會計處理大全一、資產類主要會計科目核算：（1）庫存現金 從銀行提取現金 借：庫存現金貸：銀行存款支取庫存現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：庫存現金（2）銀行存款（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務收入②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司貸：其他業(yè)務收入 收回款項時： 借：銀行存款貸：應收賬款（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：資產減值損失 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業(yè)務收入 商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款貸：應收票據——XX公司財務費用（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款貸：原材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發(fā)成本貸：應付賬款——應付工程款同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余