【正文】 程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。●供水條件：自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！窆╇姉l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！窆鈼l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由XXXX電信接入。五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象?！癤XXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！癤XXXXX”充分利用其獨(dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。七、項(xiàng)目管理組織要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財(cái)會(huì)、策劃、營銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。八、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目計(jì)劃于2012年8月份動(dòng)工，2014年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析整個(gè)“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。目前項(xiàng)目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中?？梢哉f，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析策劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析短長期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問題。七、結(jié)論整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見下表 ?！癤XX?XXXXXX”項(xiàng)目投資概算（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 建設(shè)用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機(jī)動(dòng)停車位：88個(gè) 總戶數(shù)：402戶商場(chǎng)面積：2590㎡地下室面投 資 成 本 概 算 表 金額（元）1,455, 43, 1,498, 備注(參考) 1,403, 291, 1,165, 291, 291, 174, 1,403, 174, 10, 174, 3,508, 174, 291, 140, 116, 51, 4,661, 524, 14,850, 按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計(jì)算總建筑面積*3元/㎡%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡%計(jì)算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積**11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計(jì)小區(qū)環(huán)境（園林、綠化） 121,584, 6,475, 12,300, 140,359, 按住宅面積*1500元/㎡計(jì)算按商鋪面積*1500元/㎡計(jì)算按地下室面積*2500元/㎡ 6,992, 5,535, 8,740, 5,127, 3,204, 5,614, 35,215, 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4% 2,807, 2,807,991, 1,403, 174, 12,184, 按建安成本2%計(jì)算按建安成本2%%%按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡ 262, 262, 5,700, 210,070, 按土地成本**7%計(jì)算5000萬元*%*2年項(xiàng) 目 稅 費(fèi) 統(tǒng) 計(jì) 表費(fèi) 種營業(yè)稅及附加指標(biāo)營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育附加稅營業(yè)稅及附加合計(jì)計(jì)算依據(jù)銷售總額5％營業(yè)稅7％營業(yè)稅3％金額（元）12,479, 873, 374, 13,727, 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費(fèi)印花稅住宅類預(yù)繳商業(yè)類預(yù)繳增值稅合計(jì)銷售總額％銷售總額％住宅銷售額1％商業(yè)銷售額5％ 249, 74, 1,925, 2,590, 4,515, 企業(yè)所得稅稅前利潤（毛利）所得稅率所得稅進(jìn)銷差價(jià)（不是凈利）所得稅率稅前利潤所得稅率（25%）營業(yè)稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業(yè)所得稅 39,517, 9,879, 28,446, 合計(jì)（二）項(xiàng)目投資總成本：238,516,。二、資金籌措本項(xiàng)目所需投資額為23851萬元，計(jì)劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預(yù)計(jì)使用期限為2年），其余資金來源為預(yù)售房款。三、貸款取得和償還本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款總額為5000萬元。還款的資金來源為項(xiàng)目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項(xiàng)目資金寬余時(shí)優(yōu)先償還，同時(shí)保證在貸款到期時(shí)如數(shù)歸還。第七章 效益測(cè)算與分析一、收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個(gè)建設(shè)周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，至2014年8月份建完。售價(jià)：住宅銷售均價(jià)：3800元/㎡；地面商場(chǎng)銷售均價(jià)：20000元/㎡；地下停車位銷售均價(jià)：6萬元/個(gè)。項(xiàng)目銷售總額為：249,588,其中住宅：50660㎡3900元/㎡= 192,508,商場(chǎng)：2590㎡20000元/㎡= 51,800, 車位：88個(gè)6萬元/個(gè)= 5,280,住宅產(chǎn)品銷售采取高開高走的方式，每當(dāng)銷售收入累計(jì)達(dá)到相應(yīng)數(shù)額或銷售面積累計(jì)達(dá)到相應(yīng)平方米時(shí)作一次價(jià)格調(diào)整，最終使整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)計(jì)的平均售價(jià)。二、各種稅金的稅率營業(yè)稅為銷售收入的5％；營業(yè)稅附加的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)為營業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤的33%。三、利潤預(yù)測(cè) 成本項(xiàng)目　單位指標(biāo)（元/㎡）總金額（元） 1,498, 14,850, 140,359, 35,215, 12,184, 262, 210,070, 28,446, 39,517, 11,071,第八章項(xiàng)目總結(jié)結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：國家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會(huì)支持系統(tǒng)。項(xiàng)目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對(duì)現(xiàn)代家居的追求。策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購開發(fā)方式，銷售對(duì)象明確，客戶購買意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司