【導(dǎo)讀】與規(guī)劃的市檢察院培訓(xùn)中心，南向黃石街道辦公園，西向規(guī)劃的會(huì)展中心道路，北向黃石花園。2400000m2、地下室面積50000m2、商業(yè)面積30000m2、其他面積3000m2，住宅總戶數(shù)2000戶，容積率。，停車位1300個(gè)，綠化總面積達(dá)40000m2，綠化率35%。樓，E組團(tuán)3棟07年12月交樓。，為創(chuàng)域房地產(chǎn)保駕護(hù)航。參觀,盡快在工作中成長,以便物業(yè)管理在承接其他項(xiàng)目時(shí),第二梯隊(duì)管理人員可去支持新項(xiàng)目。讓員工滿意才能提高團(tuán)隊(duì)工作效率，幫助下屬成長并成為更。注意和平行部門的主動(dòng)溝通。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位。提出合理化建議，減少前期遺留問題引起業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿。北區(qū)前期參與及二期精裝修管理。對(duì)物業(yè)辦公、垃圾房設(shè)立提出建。對(duì)商鋪的空調(diào)、廣告牌提出建議。對(duì)人員/車輛出入設(shè)計(jì)提出建議。對(duì)小區(qū)標(biāo)識(shí)提出建議。代表小業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收

　　

【正文】 容與標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) （一） 基 本 要 求 ，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 ，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 每年至少 1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 80%以上。 真誠合作 35 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （二）房屋管理 （二） 房 屋 管 理 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。 每日巡查 1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。 真誠合作 36 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) （三） 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護(hù) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。 載人電梯 24小時(shí)正常運(yùn)行。 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 真誠合作 37 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （四）協(xié)助維護(hù)公共秩序 （四） 協(xié)助 維護(hù) 公共 秩序 小區(qū)主出入口 24小時(shí)站崗值勤。 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1小時(shí)至少巡查 1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施 24小時(shí)監(jiān)控。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 真誠合作 38 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （五）保潔服務(wù) （五） 保 潔 服 務(wù) 高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn) 2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn) 2次。 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃 2次，每周拖洗 1次；一層共用大廳每日拖洗 1次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔 1次；路燈、樓道燈每月清潔 1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。 共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查 1次，每半年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害 。 真誠合作 39 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) （六）綠化養(yǎng)護(hù)管理 （六） 綠化 養(yǎng)護(hù) 管理 。 ，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。 花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 真誠合作 40 現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處 現(xiàn)場(chǎng)踏勘成功之處 ? 戶型設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，每個(gè)戶型都有入戶花園，布局四正，客廳有的有幾個(gè)采光通風(fēng)的窗子，基本是南北向 ? 江蘇一建的施工質(zhì)量觀感不錯(cuò) ? 外墻懸掛的條幅有當(dāng)?shù)卣?、房管局等單位賀，說明了房地產(chǎn)公司的實(shí)力及當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的高的期望值 ? 有很強(qiáng)的組合（世聯(lián)、江蘇一建、華陽、文彰、萬科的強(qiáng)強(qiáng)組合） ? 售樓部現(xiàn)場(chǎng)面置及管理總體水平不錯(cuò)，視覺、聽覺、味覺都有了 ? 售樓部管理的不錯(cuò)（雖然有舊客戶未能及時(shí)得到接待，但世聯(lián)的劉經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)，就讓黎經(jīng)理去解決此事了） ? 由于樓盤兩面臨街，問了售樓員，是否設(shè)置了隔音玻璃，答是，這也是一個(gè)成功之處 ? 公司出于戰(zhàn)略眼光出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)期望，為以后發(fā)展指出了明確發(fā)展方向 ? 樓盤的廣告在市中心幾處顯著地點(diǎn)均有出現(xiàn)，可見開發(fā)商對(duì)宣傳的關(guān)注 ? 來洽談的客戶從談吐、衣著來看有一定的檔次，會(huì)為后期管理墊定一些基礎(chǔ) 真誠合作 41 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及建議 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及建議 2020年 10月 4日 ,本人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ,雖然是短短的半天時(shí)間 ,可能我此時(shí)說出來有點(diǎn)走馬觀花，看問題深度不足的嫌疑，但仍將我看到的說出來，僅供余總參考。所謂 “ 野人獻(xiàn)曝 ” ，一片真誠而已． ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有銷售的活動(dòng)在進(jìn)行，凝聚了人氣，但地面地毯凌亂，衛(wèi)生不到位，甚至有演出公司的 DJ趴在桌子上休息，影響了公司對(duì)外的形象。 ? 有客戶進(jìn)入銷售大堂時(shí)得不到及時(shí)的接待，甚至有已經(jīng)成為業(yè)主的老客戶來了，銷售員竟然說 “ 老業(yè)主，所以不用招待了 ” 之類的話。 ? 售樓部玻璃窗擺放了 “ 小心玻璃 ” 之類的提示牌，但效果不明顯，且易小孩子玩耍時(shí)弄倒傷人，建議在玻璃上做“ 恒遠(yuǎn)兆業(yè)或者說白云尚城 “ 字樣的防撞線條，一是強(qiáng)化公司的 CI系統(tǒng)，二是起到防撞的提示作用。 ? 各類 CI標(biāo)志 /標(biāo)識(shí)不全，不統(tǒng)一，如衛(wèi)生間等場(chǎng)所，加些企業(yè)文化的宣傳，強(qiáng)化人文氣氛，買房子不僅僅是房子本身，還有開發(fā)商的文化，作為提高售價(jià)的一個(gè)籌碼。 ? 現(xiàn)場(chǎng)安管員著裝不夠檔次，應(yīng)該加強(qiáng)服裝設(shè)計(jì)，提高對(duì)外形象。 ? 看清水房的路上及從商場(chǎng)上去的安全隱患，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)看樓過程的安全提示及宣傳。 ? 看樓路上，也要宣傳房子，如將江蘇一建的圖片展覽，用具包裝展覽，如當(dāng)時(shí)開挖地下室，到現(xiàn)在封頂?shù)碾A段性圖片展出等，加強(qiáng)購房者對(duì)房子質(zhì)量的感性認(rèn)識(shí)。從另一角度來增加購買的信心。 ? 管理費(fèi)初定 ，經(jīng)驗(yàn)告訴我應(yīng)該連成本都不夠， 最少要 （我已經(jīng)初步計(jì)算過）。 ? 由于不確定會(huì)所產(chǎn)權(quán)會(huì)是開發(fā)商或者是業(yè)主的，故無法對(duì)管理費(fèi)如何計(jì)算做下一步更精確的計(jì)算。 ? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中無小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生間，需加設(shè)，以便于裝修期施工人員使用。 ? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中無垃圾站，需規(guī)劃，減少后期管理的麻煩。 ? 商鋪的經(jīng)營也需提前考慮，減少售出后，業(yè)態(tài)不明顯，業(yè)主出租不了，影響業(yè)主收益，少人經(jīng)營也會(huì)影響小區(qū)的檔次，同時(shí)購買商鋪的投資人會(huì)對(duì)后期公司再開發(fā)其他商業(yè)時(shí)有些顧慮。