【正文】 。 ? 經(jīng)濟指標中無垃圾站，需規(guī)劃，減少后期管理的麻煩。 ? 由于不確定會所產(chǎn)權會是開發(fā)商或者是業(yè)主的，故無法對管理費如何計算做下一步更精確的計算。從另一角度來增加購買的信心。 ? 看清水房的路上及從商場上去的安全隱患，應加強對看樓過程的安全提示及宣傳。 ? 各類 CI標志 /標識不全，不統(tǒng)一，如衛(wèi)生間等場所，加些企業(yè)文化的宣傳，強化人文氣氛，買房子不僅僅是房子本身，還有開發(fā)商的文化，作為提高售價的一個籌碼。 ? 有客戶進入銷售大堂時得不到及時的接待，甚至有已經(jīng)成為業(yè)主的老客戶來了，銷售員竟然說 “ 老業(yè)主，所以不用招待了 ” 之類的話。 真誠合作 40 現(xiàn)場踏勘成功之處 現(xiàn)場踏勘成功之處 ? 戶型設計的不錯，每個戶型都有入戶花園，布局四正，客廳有的有幾個采光通風的窗子，基本是南北向 ? 江蘇一建的施工質(zhì)量觀感不錯 ? 外墻懸掛的條幅有當?shù)卣?、房管局等單位賀，說明了房地產(chǎn)公司的實力及當?shù)卣畬υ擁椖康母叩钠谕? ? 有很強的組合（世聯(lián)、江蘇一建、華陽、文彰、萬科的強強組合） ? 售樓部現(xiàn)場面置及管理總體水平不錯，視覺、聽覺、味覺都有了 ? 售樓部管理的不錯（雖然有舊客戶未能及時得到接待，但世聯(lián)的劉經(jīng)理一發(fā)現(xiàn)，就讓黎經(jīng)理去解決此事了） ? 由于樓盤兩面臨街，問了售樓員，是否設置了隔音玻璃，答是，這也是一個成功之處 ? 公司出于戰(zhàn)略眼光出發(fā)，對物業(yè)管理的高標準期望，為以后發(fā)展指出了明確發(fā)展方向 ? 樓盤的廣告在市中心幾處顯著地點均有出現(xiàn)，可見開發(fā)商對宣傳的關注 ? 來洽談的客戶從談吐、衣著來看有一定的檔次，會為后期管理墊定一些基礎 真誠合作 41 現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及建議 現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及建議 2020年 10月 4日 ,本人前往項目現(xiàn)場踏勘 ,雖然是短短的半天時間 ,可能我此時說出來有點走馬觀花，看問題深度不足的嫌疑，但仍將我看到的說出來，僅供余總參考。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 ，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害 。 共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1次，每半年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃 2次，每周拖洗 1次；一層共用大廳每日拖洗 1次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔 1次；路燈、樓道燈每月清潔 1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。 對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。 真誠合作 37 一級物業(yè)管理服務內(nèi)容與標準 （四）協(xié)助維護公共秩序 （四） 協(xié)助 維護 公共 秩序 小區(qū)主出入口 24小時站崗值勤。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 載人電梯 24小時正常運行。 設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 真誠合作 36 一級物業(yè)管理服務內(nèi)容與標準 （三）共用設施設備維修養(yǎng)護 （三） 共用 設施 設備 維修 養(yǎng)護 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。 根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 每年至少 1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率 80%以上。 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。人 /套 攤銷年限 月發(fā)生額 年發(fā)生額 備注 1 管理人員 （男） 2 管理人員（女） 3 保安員 4 保潔員 5 綠化員 6 維修員 合 計 —— 真誠合作 33 正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范 （七）人工成本 人工成本綜合計算表 序號 成本費用名稱 月發(fā)生金額（元） 年發(fā)生金額（元） 1 工資 2 福利費 3 社會基本保險 4 補貼 5 加班費 6 服裝費 合 計 真誠合作 34 一級物業(yè)管理服務內(nèi)容與標準 基本要求 項 目 內(nèi) 容 與 標 準 （一） 基 本 要 求 ，雙方權利義務關系明確。 攤銷年限 元 /月 =元 /年 247。 計算公式：元 /年 =(元 （一）工資 計 算 表 序號 崗位名稱 人數(shù) （人） 工資定額 （人） 月工資（元 ） 年工資（元 ） 備 注 合 計 真誠合作 27 正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范 （二）福利費 計算公式：提繳金額 =工資總額 提繳率 序號 費用名稱 提繳率 月工資總額 （元） 月提繳金額 （元） 年工資總額 （元） 年提繳金額 （元） 1 養(yǎng)老保險 １２ % 2 失業(yè)保險 2% 3 醫(yī)療保險 ２ % 4 工傷保險 1% 合 計 １５ % 真誠合作 28 正常期物業(yè)管理費用測算模塊示范 （三）社會基本保險 計算公式：提繳金額 =工資總額 提繳率 注：因生育保險的購買對象為女職工，故社會基本保險將按性別分別進行計算。保安、保潔、工人按 35人， 400元 /人計，計 ；會所 8人以 600元 /人 ,計 4800元 ,洗滌費每人每月 40元 ,計 1600元 ,；其他勞保費用 每人每月 20 元，按 44人算計 880元， 1000 用于項目前期與政府有關人員建立關系，按每月 1000元計 1000 用于員工市內(nèi)交通費，按每月 300元計 700 按每月 700元計 真誠合作 24 附件 1房地產(chǎn)公司前期投入 10000 用于參加招聘會、發(fā)布招聘廣告等費用，以每 2月現(xiàn)場招聘一次計，每次 800元，另報紙廣告等 500 按每月 500元計 2000 用于春節(jié)走訪有關部門購買禮品，按 2000元計 習費用 6000 平均每月 500元 (應該不止這個數(shù)額 ,若經(jīng)常去萬科參觀 \學習費用具體視情況而定 ) 3000 員工宿舍房租，每月 每平方 12元計，以每人平無 5平方計， 44人， 3000元 1200 用于員工宿舍水、電、煤氣、物業(yè)費，按每月 每月30元計 30000 主要用于入住所用材料的印刷（估算） 1000 用于員工組織的業(yè)余活動（估算） 200 用于訂閱報紙、雜志及購買圖書資料（每月 200元） 1000 用于營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證等的年檢 19。 出租費 :出租 60%,400個 350元 =12萬 ,(這點其實是開發(fā)商在補貼 )。商業(yè) 3元 18000M2 = ,累計 32萬 。 如綠化工人工淋不一小時是 500平方，而有了自動噴淋系統(tǒng)，人員也會減少。人（不等） 機械檢修 平均 2D/人（每月） 綜合勞動定額 室外綠化：每 6000平方綠地面積需配置 1人 室內(nèi)