【正文】 若提倡大堂式服務(wù)，則需每個(gè)大堂在７：００－－９：００，１７：００－－２０：００設(shè)專門的人員。 物業(yè)管理公司資質(zhì)升二級(jí) 09年下半年開始 （ 管理類型和面積要達(dá)到基本條件 ） 。 三年內(nèi)達(dá)到 “ 省 、 國優(yōu)示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn) ” 。 07年做好北區(qū)的前期規(guī)劃和施工參與 、 南區(qū)二期的精裝修參與 ， 9月做好接管驗(yàn)收 ， 10月 1日 F組團(tuán)交樓 ， 12月 E組團(tuán)交樓； 07年對(duì)已經(jīng)使用的一期裝修管理及日常服務(wù) 、 會(huì)所管理 、 社區(qū)文化 。 真誠合作 6 三、管理目標(biāo) 三、管理目標(biāo) 實(shí)施的一級(jí)物業(yè)管理 ,工作規(guī)范 、 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；把小區(qū)管理成 “ 廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ” 的優(yōu)秀住宅小區(qū) 。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售單位等合作伙伴的聯(lián)系，建立一套溝通機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管中有機(jī)結(jié)合，尋找平衡點(diǎn)，節(jié)約后期管理成本。注意和平行部門的主動(dòng)溝通，客觀的解決問題。內(nèi)部管理以 “ 簡單、務(wù)實(shí)、高效 ” 為宗旨，以扁平化管理，加強(qiáng)信息溝通和管理執(zhí)行力度。向下屬負(fù)責(zé)，幫助他們制定目標(biāo)，并給予員工所需的工具、人員、信息、機(jī)會(huì)等資源，向員工提出建議，教授員工如何才能做得更好。 開展社區(qū)活動(dòng)，服務(wù)于業(yè)主，做業(yè)主的真心朋友。著眼將來，做好現(xiàn)在，均衡當(dāng)前和以后的業(yè)務(wù)；不斷完善管理體制，維護(hù)、提升正域房地產(chǎn) /物業(yè)形象、品牌。北區(qū)計(jì)劃2020年 1月動(dòng)工，三期在 07年 6月出地下室 合作伙伴： 創(chuàng)域房地產(chǎn)業(yè)以高起點(diǎn)的戰(zhàn)略眼光，特色了合作伙伴 設(shè)計(jì)公司：廣東省建工設(shè)計(jì)院 建筑施工：恒域建筑 景觀設(shè)計(jì)施工：普邦、山象、藝高 銷售代理：聯(lián)眾地產(chǎn) 物業(yè)管理：正域物業(yè) 周邊環(huán)境 : 菜場：江夏市場， 超市：好又多（黃石店） 公交站： 244 醫(yī)院：白云區(qū)第一人民醫(yī)院 幼稚園：龍江幼兒園、 小學(xué)：江夏小學(xué) 中學(xué)：龍江中學(xué) 大學(xué)：廣東外語學(xué)院、亞加達(dá)外語學(xué)院 電影院： 圖書館： 酒店：頭啖湯、竹莊、東方明珠 其他：廣州體育館、市會(huì)議中心、白云山風(fēng)景區(qū)、 真誠合作 5 二、物業(yè)經(jīng)理人定位 二、物業(yè)經(jīng)理人定位 了解公司戰(zhàn)略布署，根據(jù)公司目標(biāo)，凝聚一個(gè)物業(yè)管理專業(yè)高效團(tuán)隊(duì) ,形成良好的工作氛圍 ,大家一起去為了共同的業(yè)績目標(biāo)而努力 。 真誠合作 4 建設(shè)情況 :一期是 2020年 10月動(dòng)工，項(xiàng)目計(jì)劃分南北兩區(qū)、四期建設(shè)，已經(jīng)交付是南區(qū)一期共 17棟 ,596戶 。 正域物業(yè) *白云 尚城 物業(yè)管理方案（預(yù)案） 擬稿： 黎宇清 審核： 2020年 12月 30日 真誠合作 2 總目錄 一、物業(yè)公司 /白云尚城項(xiàng)目基本概況 二、物業(yè)管理經(jīng)理人定位 三、物業(yè)管理目標(biāo) 四、白云尚城管理處 3年工作計(jì)劃 五、物業(yè)公司 5年工作計(jì)劃 六、組織架構(gòu)及人員配置 七、薪資標(biāo)準(zhǔn) 八、物業(yè)管理費(fèi)測算（南區(qū)）（北區(qū)） 九、 現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及建議 十、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 真誠合作 3 一、項(xiàng)目基本概況 開發(fā)商 : 1) 名稱 :廣州市創(chuàng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2) 地址 :廣州市白云尚城 3) 電話 :0202609502 260950 26095015 4) 負(fù)責(zé)人 :山梅羚董事長 5) 網(wǎng)址 : 6) E_MIAL: 項(xiàng)目概況 『 白云尚城 』 是廣州創(chuàng)域房地產(chǎn)公司開發(fā) ,位于廣州市白云區(qū)白云大道北與黃石東路交匯處，東與規(guī)劃的市檢察院培訓(xùn)中心，南向黃石街道辦公園，西向規(guī)劃的會(huì)展中心道路，北向黃石花園。 “ 白云尚城 ” 項(xiàng)目占地面積約 200畝／ 120000m2，一共建設(shè) 33棟高層住宅， 2棟低層住宅， 1棟幼兒園， 2棟會(huì)所， 1棟電影院，在西邊和南面建設(shè)二層商鋪，總建筑面積 270000m2，其中住宅面積約2400000m地下室面積 50000m商業(yè)面積 30000m其他面積 3000m2，住宅總戶數(shù) 2000戶，容積率，停車位 1300個(gè)，綠化總面積達(dá) 40000m2， 綠化率 35%。二期在建，共 6棟， 2020年 4月 30日取得預(yù)售許可證，本月將有 3棟 (F組團(tuán)會(huì)拆排柵 )， 2020年 10月交樓， E組團(tuán) 3棟 07年 12月交樓。了解當(dāng)?shù)馗偁帉?duì)手，結(jié)合公司及當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，打造正域的自己特色品牌的物業(yè)管理，在同等物業(yè)收費(fèi)條件下，保證管理水平高于其它住宅 /商業(yè)小區(qū)，讓市場來說話，為創(chuàng)域房地產(chǎn)保駕護(hù)航。 組織一個(gè)學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì) 以白云尚城為物業(yè)培訓(xùn)基地 ,為后期的物業(yè)管理項(xiàng)目儲(chǔ)備人才，建立各崗位培訓(xùn)學(xué)習(xí)機(jī)制，如定期到相關(guān)物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)，引入先進(jìn)的物管理念； ,讓后備人員參與管理 ,參與參觀 ,盡快在工作中成長 ,以便物業(yè)管理在承接其他項(xiàng)目時(shí) ,第二梯隊(duì)管理人員可去支持新項(xiàng)目。 讓員工滿意才能提高團(tuán)隊(duì)工作效率，幫助下屬成長并成為更有價(jià)值的人。 主動(dòng)與上級(jí)溝通，視野要向上 顧及大局，完成公司整體目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)主動(dòng)服務(wù)，抓好房地產(chǎn)的售前、售中、售后服務(wù)。提出合理化建議，減少前期遺留問題引起業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿。 一年內(nèi)做好物業(yè)公司骨干的培養(yǎng) （ 培養(yǎng)一支專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) ） 。 07年年內(nèi)達(dá)到 “ 市優(yōu)秀示范小區(qū) ” 的標(biāo)準(zhǔn) 。 按照 ISO作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各專業(yè)部門的運(yùn)作 ， 在 08年底開始外審工作 。 真誠合作 7 四、管理處 3年計(jì)劃之 07年 創(chuàng)優(yōu)工作 四、創(chuàng)市優(yōu)工作計(jì)劃 (2020年 1月至 2020年 6月 ) 流程步驟 時(shí)間安排 負(fù)責(zé)人 費(fèi)用 說明 確立創(chuàng)市優(yōu)目標(biāo) 01/05— 01/15 黎宇清 無 請(qǐng)相關(guān)已經(jīng)創(chuàng)優(yōu)公司請(qǐng)些有經(jīng)驗(yàn)的人來指導(dǎo)和去參觀 成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組 01/1001/20 黎宇清 6萬元 請(qǐng)珠港顧問費(fèi)用（含公關(guān)費(fèi)用） 內(nèi)部動(dòng)員 01/2001/30 黎宇清 200元 全員學(xué)習(xí)市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)（復(fù)印資料費(fèi)） 對(duì)照 “ 創(chuàng)優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改 01/20—04/30 劉超華暫代 10萬元 關(guān)于前期工程完善，設(shè)備房整改，翻新，添加設(shè)施 01/10— 03/30 梁主管 6萬元 關(guān)于標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完善 03/10— 04/30 吳曉江 2萬元 與業(yè)主處理前期違章外觀事務(wù)（需請(qǐng)城管、規(guī)劃局、設(shè)計(jì)院、業(yè)主代表座談） 03/3004/30 吳曉江 /梁主管 2萬元 關(guān)于資料部分完善 申報(bào)市優(yōu) 02/28 黎宇清 春節(jié)后去協(xié)會(huì)申報(bào) 進(jìn)行 “ 自檢 ” 和 “預(yù)檢 ” 05/15— 05/30 各部門主管 每月一次各部門針對(duì)市優(yōu)的內(nèi)部檢查； 5月份請(qǐng)相關(guān)專家來預(yù)檢一次 迎檢達(dá)標(biāo) 06/1— 06/30 黎宇清 市評(píng)優(yōu)小組來正式評(píng)優(yōu) 珠港物業(yè)顧問的指引 真誠合作 8 四、管理處 3年計(jì)劃之 07年 前期參與 ? 北區(qū)前期參與及二期精裝修管理 ? 時(shí)間段：全年跟進(jìn) ?二期精裝修的過程監(jiān)管 ?了解項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、配套情況，提出可行性建議 ?對(duì)設(shè)備造型、智能化等提出建議 ?對(duì)物業(yè)辦公、垃圾房設(shè)立提出建議 ?對(duì)對(duì)車場提出建議 ?對(duì)商鋪的空調(diào)、廣告牌提出建議（及商鋪的經(jīng)營管理思路的協(xié)助） ?對(duì)人員 /車輛出入設(shè)計(jì)提出建議 ?對(duì)小區(qū)標(biāo)識(shí)提出建議 ?代表小業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)隱蔽工程予以了解 （特別是防水工程及墻裂） 專門招聘一名工程人員做前期參與， 工資費(fèi)用由房地產(chǎn)支付，做到優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工，了解管線等隱蔽工程，便于以后管理維修 （每天直接向工程主管匯報(bào)，每周一次總結(jié)報(bào)告） 建立前期參與的團(tuán)隊(duì)小組 ，組織各部門對(duì)前期每月兩次巡現(xiàn)場，提出建議，在施工階段就解決問題，將此工作納入部門業(yè)績考核指標(biāo)內(nèi) 真誠合作 9 四、管理處 3年計(jì)劃 07年 — 協(xié)助銷售及收樓篇 ? 協(xié)助售樓 ? 設(shè)立物業(yè)問題、收樓問題、裝修問題專日（在 9月份收樓前做） ? 完善前期物業(yè)