【正文】 明確規(guī)定：1）鼓勵配偶一起到外派的城市，并協(xié)助找工作；2）對于暫時(shí)沒有工作的給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼；3）對調(diào)動的經(jīng)理給以搬家安置費(fèi)??類似這樣照顧萬科“健康豐盛”理念的規(guī)定，又會給萬科帶來多大的成本提升？同樣，萬科趨于保守的操作風(fēng)格，在當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)里還是有些顯得不合時(shí)宜。一個萬科的員工說：“萬科好是好，但深圳的許多小房產(chǎn)公司，一個項(xiàng)目做下來，大家分的錢比我們幾年掙的都多。”可以預(yù)見，萬科為了實(shí)現(xiàn)自己的1000億元目標(biāo)，勢必會進(jìn)行大規(guī)模的并購活動，如何保持萬科賴以立足的企業(yè)文化和價(jià)值觀不被異化和稀釋，也將是巨大的考驗(yàn)。有一次，王石和郁亮談到希望能把每年銷售收入的2%投到解決生態(tài)問題上，郁亮算了一下，這是很大一筆錢，相當(dāng)于要拿出利潤的25%去做這個事情。這是王石的理想，他可做不到，如果這么超脫，股東那邊就不好交代了。王石說如果萬科照這個邏輯不能走下去的話，他再回來做總經(jīng)理也一樣沒用。但這句話背后的潛臺詞是，他堅(jiān)信無論是這個行業(yè)還是企業(yè)都會按照他設(shè)定的邏輯向前推進(jìn)。郁亮認(rèn)為自己和王石一樣，都是個理想主義者，但他要比王石理性一些。萬科將于2010年實(shí)現(xiàn)銷售額1000億元人民幣，由此預(yù)定目標(biāo)帶來的是萬科對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式和管理模式的顛覆性思考。萬科因此加快了標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化布局，重新選定標(biāo)桿企業(yè)——普爾迪，開始了一場堪稱中國房地產(chǎn)史上前所未有、自上而下的企業(yè)變革。無獨(dú)有偶，中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的另一明星企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)，也提出了標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程的戰(zhàn)略構(gòu)想，這家在房地產(chǎn)營銷策劃和咨詢顧問領(lǐng)域如魚得水的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，并沒有像中原那樣遍開地鋪，而是在發(fā)展的過程中摸索出一條適應(yīng)本土的業(yè)務(wù)模式。世聯(lián)開始選擇世邦魏理仕作為學(xué)習(xí)的標(biāo)竿，麥肯錫的咨詢服務(wù)也一度成為它學(xué)習(xí)的榜樣，但歷經(jīng)十余年求證與摸索，世聯(lián)發(fā)現(xiàn)，它們都不能成為學(xué)習(xí)的榜樣。從2003年提出“平臺不敗”理論，到2006年提出“標(biāo)準(zhǔn)化”流程管理，世聯(lián)先于所有同行邁出了蝶變的第一步。一個是萬科，一個是世聯(lián)，兩家中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然業(yè)務(wù)模式和身份均如此不同，卻不約而同選擇以“標(biāo)準(zhǔn)化”作為企業(yè)可持續(xù)規(guī)模增長的突破口，這預(yù)示著一種必然。萬科定位于住宅專業(yè)開發(fā)商，世聯(lián)的主營業(yè)務(wù)和企業(yè)定位也與住宅密切相關(guān)。眾所周知，在中國，在一些一線的重點(diǎn)城市，住宅產(chǎn)業(yè)將越來越遠(yuǎn)離“啟蒙”和“教育”階段，拿地，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，建造，銷售，服務(wù)，整個流程將越來越規(guī)范，越來越專業(yè)分工化，“標(biāo)準(zhǔn)動作”將取代“自選動作”成為業(yè)務(wù)的常態(tài)——這些城市房價(jià)飛漲進(jìn)一步加速了這個標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)程。一手樓的成熟，二手樓的流轉(zhuǎn)，都使得以往那種憑借個人而非組織的操作運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)越來越失去市場，個人英雄主義色彩正在遠(yuǎn)離這些地產(chǎn)已然成熟了的這些城市。而在二三線甚至四線城市，地產(chǎn)“啟蒙”教育的任務(wù)遠(yuǎn)未結(jié)束。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，以往做營銷代理采取的人海戰(zhàn)術(shù)既不經(jīng)濟(jì)也不效率。在這些城市派上現(xiàn)場的，是在一線城市被證明有競爭力的成熟的平臺。這是一個游戲規(guī)則急劇變化的市場，當(dāng)越來越透明、公開、標(biāo)準(zhǔn)的市場規(guī)則展現(xiàn)于眼前，除了透明化、標(biāo)準(zhǔn)化我們的流程，沒第二條道路可走。非流程管理會帶來什么危害呢？用中國企業(yè)CRM資深專家田同生的話說就是，“英雄的做法往往是憑經(jīng)驗(yàn)辦事，而這種經(jīng)驗(yàn)又只是駐留在他本人的腦袋里，如果英雄有一天耍了態(tài)度，撂了挑子，對企業(yè)而言無疑是一種傷害?！笔缆?lián)目前正在委托漢普公司做核心業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化工作。我以前沒聽說過漢普，不知道它是否有能力幫助世聯(lián)完成業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，但對世聯(lián)來講，它意味著一個嶄新的開始。有人認(rèn)為，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化”，就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提煉精華，留存本原。但我認(rèn)為這僅僅是標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，是第一步。一個好的標(biāo)準(zhǔn)化流程的價(jià)值，是存在于鏈上各個環(huán)節(jié)的價(jià)值，否則又將是一盤散珠，形不成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的核心價(jià)值。有的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模做大了以后，不僅效率迅速下降，而且項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)、服務(wù)水平、業(yè)務(wù)能力等也有極大差異。我熟悉的一個房地產(chǎn)開發(fā)商，雖然也是業(yè)界知名的品牌之一，但顯然其開發(fā)的同檔次樓盤，識別性和影響力都不理想，盡管這些樓盤都分布在深圳。我們可能容易陶醉于某一場戰(zhàn)役的勝利，也容易迷失于某一利潤貢獻(xiàn)巨大的業(yè)務(wù)無法自拔，但是，一個趨同的市場必然會到來，一個訴求邊際利潤的時(shí)代離我們不遠(yuǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化，將成為強(qiáng)者生存必然法則。八大失誤造成中國房地產(chǎn)傷痕累累住房是關(guān)系國計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設(shè)和諧社會的重要方面。房地產(chǎn)經(jīng)過多年改革，城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配的福利體制已經(jīng)終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。住房改革在取得了偉大成功，但也積累了諸多矛盾，以致到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳和突出。在如今的市場主體里：消費(fèi)者叫苦連天、開發(fā)商成了人民的公敵、政府出臺的調(diào)控政策越來越失信民眾。中國房地產(chǎn)猶如一位“傷痕累累”的垂暮老人，那么究竟行業(yè)出了什么問題讓起滿目蒼痍。究其深層次原因，最重要的是我們的發(fā)展思路出了問題，因?yàn)橛邢旅姘舜髴?zhàn)略方向的失誤，才有了今天房地產(chǎn)市場混亂不堪的局面。一、過度地賦予了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位我國房改從實(shí)施開初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)200318號文）明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在各地，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資來帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)來直接填充地方財(cái)政。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，過于功利性地重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻(xiàn)，經(jīng)營土地成為投資增長和財(cái)政收入增加的重要法寶。在這種政策和利益機(jī)制導(dǎo)向下，全國各地房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21．5%，2003年為30．3%，2004年為29．6%，2005年中西部地區(qū)增長，高達(dá)33%以上。國際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一般是在10%以下，但我國從1998年開始，這一比重穩(wěn)步上升，2004年為18．78%，2005年為20．98%，2006年14月份為22．93%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%的國際警戒線。另外，國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重不能超過5%，但國內(nèi)房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2004年就已經(jīng)達(dá)到9．6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟(jì)和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。二、過度市場化和中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相脫離參考發(fā)達(dá)國家住房政策：可以發(fā)現(xiàn)各國在不同經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、技術(shù)力量有限，個人沒有足夠儲蓄，很難獨(dú)立建造和擁有自主住房，這時(shí)保障性的公房比例較高（我國建國以來至市場經(jīng)濟(jì)改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點(diǎn)）；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個社會出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級，也即社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場化和私有化就具備了條件，此時(shí)，商品房的比重較高，如現(xiàn)階段的美國、西歐國家。然而，我國在目前經(jīng)濟(jì)高度不發(fā)達(dá)，社會收入分配差距較大，卻把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認(rèn)識上存在較嚴(yán)重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價(jià)出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。我國2005年僅個人購買商品住房消費(fèi)就達(dá)1．42萬億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72．8%。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行Bank of Nova Scotia的統(tǒng)計(jì)資料，加拿大房屋私有率為67%，美國近年來擁有獨(dú)立住房的家庭也剛過60%，而歐洲一些國家的住房私有率則在40%左右。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。政策所體現(xiàn)的市場化程度更濃。就目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，似乎也是政府?dāng)[脫住房保障職責(zé)的隱含體現(xiàn)。 三、貨幣化分配不到位，普通階層住房消費(fèi)能力與高房價(jià)嚴(yán)重脫節(jié)住房補(bǔ)貼制度與住房公積金制度是增強(qiáng)和提高民眾住房消費(fèi)能力，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的兩項(xiàng)基本制度。這兩項(xiàng)制度的相繼建立，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實(shí)物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費(fèi)變成一種個人選擇性的自主行為。兩項(xiàng)制度的實(shí)質(zhì)是將職工工資收入中本應(yīng)包含的住房消費(fèi)部分，通過不同的政策渠道還原給職工個人。在多數(shù)城市，民眾住房補(bǔ)貼建立的依據(jù)是：房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。受制于各地財(cái)力的限制，各地出臺的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的房價(jià)都大大低于當(dāng)時(shí)的市場房價(jià)，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)行政事業(yè)單位職工拒領(lǐng)住房補(bǔ)貼的現(xiàn)象。而且從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)來看，現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)（大多數(shù)城市為2000年以前）的房地產(chǎn)市場價(jià)格來制定的，遠(yuǎn)落后于市場形勢的變化。因此，住房補(bǔ)貼政策從其實(shí)施開初，在住房貨幣消費(fèi)上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對于廣大的企業(yè)職工來說，由于勞動力市場整體供過于求，勞動工資常常被壓低，工資中住房消費(fèi)的含量更是嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐其在市場上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補(bǔ)貼實(shí)施很不到位，貨幣化補(bǔ)貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個懸而未決的問題。四、住房政策和房地產(chǎn)政策混為一談，保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重缺位從政策屬性上看：房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標(biāo)是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進(jìn)入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房。然而，我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)這兩個表面相似而實(shí)質(zhì)屬于不同范疇的事物區(qū)別開，沒有把住房和房地產(chǎn)、市場和保障予以有效區(qū)別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。而一個健康的住房政策的合理政策導(dǎo)向應(yīng)是，對具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過公共政策手段，嚴(yán)格根據(jù)住房需求，科學(xué)確定住房供應(yīng)。而房地產(chǎn)市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化的范疇，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場決定供應(yīng)和需求，以達(dá)到均衡價(jià)格之目的。目前，我國94%的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占6%，其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至2005年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47．4億元，僅有32．9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。近兩年政府不斷出臺保障性住房的措施，但一般都是“只見口號、不見行動”。五、住房分配體制轉(zhuǎn)換造成不同社會群體利益的極大失衡住房改革初期的重點(diǎn)在出售公有住房。就多數(shù)地方而言，當(dāng)時(shí)實(shí)施的改革主要特點(diǎn)有：一是停止單位自建住房，并相繼出臺了住房貨幣化分配的具體方案，改分房子為發(fā)補(bǔ)貼；二是以大大低于市場的房改價(jià)格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。從實(shí)際執(zhí)行來看，這種按房改價(jià)出售的存量住房基本上都是以事實(shí)占有為基礎(chǔ)，事實(shí)上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補(bǔ)貼和折價(jià)。特別是在房改初期，住房價(jià)格機(jī)制沒有到位，很多住房都是以大大低于當(dāng)時(shí)市場價(jià)格的水平轉(zhuǎn)到私人手里。采用行政性的福利分配辦法，以實(shí)際占用為基礎(chǔ)的出售，實(shí)際上是以產(chǎn)權(quán)的形式將既得利益予以固化，是國家對社會一部分群體的“送禮”行為，造成極大的社會不公平。特別是在單位制明顯的時(shí)代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。其次，以統(tǒng)一的房改價(jià)格購買不同狀況、不同區(qū)位的住房也導(dǎo)致福利得失嚴(yán)重失衡。在公共部門領(lǐng)域，主要是行政事業(yè)單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當(dāng)嚴(yán)重。同樣為國家公職人員，住房資源豐裕的單位職工與房源短缺單位的職工住房待遇差距相當(dāng)大，有的獲得了一套以上的房改房，有的則成為了無房老職工，造成了分配上的極大不公平。六、現(xiàn)行土地出讓制度讓土地成為地方政府財(cái)政收入的“搖錢樹”在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)都基本歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。例如，2005年，全國土地出讓金總價(jià)款高達(dá)5505億元，占同期地方本級財(cái)政收入15092億元的1/3還強(qiáng)，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的“第二財(cái)政”。一些地方政府在利益驅(qū)動下，或明或暗地支持甚至助推房價(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范的重要因素。第二篇：工程部經(jīng)理面試常見問題工程部經(jīng)理摸擬考試題，都有哪些環(huán)節(jié)，針對這些環(huán)節(jié)，如何開展工作？ 答：、施工組織設(shè)計(jì)、施工計(jì)劃開展工作，實(shí)施對施工單位的管理？答：？在處理現(xiàn)場具體事務(wù)時(shí)什么樣的問題由現(xiàn)場解決？什么樣的問題由設(shè)計(jì)部解決，標(biāo)準(zhǔn)是什么？請舉出23個例子說明。答：，對于設(shè)計(jì)變更先出電子版，后方簽批版的問題如何執(zhí)行，現(xiàn)場如何把控？答：，如對圖紙會審不負(fù)責(zé)，建議對其做什么標(biāo)準(zhǔn)的處罰？ 答：？ 答：？ 答：，你第一次檢查結(jié)果很不滿意，讓其整改，但在第二次檢查時(shí)仍未發(fā)現(xiàn)進(jìn)行有效整改，作為工程部經(jīng)理，你該采取什么樣的措施？答：，在整個項(xiàng)目建設(shè)流程中，應(yīng)如何執(zhí)行上游指導(dǎo)下游工作？ 答：，你認(rèn)為工程管理最終衡量的指標(biāo)是什么？ 答：？工程部經(jīng)理摸擬考試題 共2頁 第1頁 2017年6月12日 姓名： 部門： 崗位：.答：？ 答：？ 答：？ 答：工程部經(jīng)理摸擬考試題 共2頁 第2頁 2017年6月12日第三篇：工程部經(jīng)理面