【導讀】（一）一至三季度經濟運行數據-------------------------------------------------------------------------------------------------------------5. （二）當前經濟運行的主要變化-------------------------------------------------------------------------------------------------------------8. （三）四季度經濟走勢判斷-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------9. （一）行業(yè)綜合景氣度分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------10. （二）市場供給情況分析------------------------------------------------------------------------------------------------------------------12. （四）全國房地產市場價格變動情況--------------------------------------------------------------------------------------------------------20. （五）上市公司業(yè)績增長情況--------------------------------------------------------------------------------------------------------------21. （一）落實和完善現有政策仍是下階段房地產行業(yè)調控主基調------------------------------------------------------------------------------------22. （二）市場供需矛盾或將緩解，房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大------------------------------------------------------------------------------22. （二）房產政策新聞分析------------------------------------------------------------------------------------------------------------------25. （四）土地市場分析---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------26. （六）成交價格分析---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------32. （七）成交面積區(qū)間分析------------------------------------------------------------------------------------------------------------------34. （八）分板塊分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------35

　　

【正文】 引導貨幣信貸合理增長。 ● 6 月 24 日， 省物價局出臺《關于加強低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》，規(guī)定各類保障性住房銷售時必須實行“一房一價”，將通過收費減免等舉措進一步降低保障性住房建設成本，更大程度讓利于民。 ● 9 月 15 日， 央行宣布 降息， 并下調存款準備金率。自 9 月 16 日起，下調一年期人民幣貸款基準利率 個百分點，存款準備金率下調 1 到 2 個百分點。這是央行 6 年來首次宣布降息。 ● 9 月 28 日， 南京出臺 二十條新政 ，力 求減輕購房人負擔、降低開發(fā)企業(yè)壓力、優(yōu)化產品配比、以達到促進商品房銷售，刺激經濟發(fā)展的目的。政府救市開始落實。 ● 10 月 22 日， 財政部出臺 新政： 首次購 90 平米以下住房契稅下調至 1%；暫免印花稅和土地增值稅；首次購房貸款利率的下限擴大為 倍；首付款比例調整為 20%；下調個人住房公積金貸款利率。進一步讓利于民，刺激居民購房熱情。 ● 10 月 8 日 和 10月 29 日， 月內 連續(xù)兩次 下調存款準備金率和存貸款基準利率，并免征利息稅。與歐美國家央行的降息行動同步。 總 結 通過 08 年前十個月與樓市相關重要新聞政策 的列舉，我們不難看出， 110 月整體上實行先緊后松貨幣政策。 以 8 月份為界， 8 月份之前由于 CPI 指數高位運行，國家在宏觀經濟方面主要實行緊縮型貨幣政策，從年內 6 次上調存款準備金率就能看的出來。之后“次貸危機”引發(fā)“華爾街風暴”進而蔓延為全球性的金融危機，受此影響最重的出口貿易產業(yè)萎縮，沿海中小企業(yè)倒閉過半。而作為我國經濟支柱產業(yè)的 —— 房地產市場“熊市”開始顯現。 8 月份之后，為了保持我國經濟的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，樓市方面關于“政府救市”的呼聲越發(fā)高漲， 9 月份央行開始降息，全國各大城市也分別出臺了“救市政策”，如南 京的“二十條新政”。 10 月份在全球經濟萎縮的影響下，我國經濟增長速度下降明顯，為“保經”央行月內連續(xù)兩次下調了利息率和存款準備金率。中央財政部也發(fā)布新政來鼓勵人們購房，對“萎縮的樓市”進行扶持。 而對樓市而言，從南京市成交量并沒有明顯回升可以看出，降息和樓市新政的信號意義大于實際效果，短期內難以解決開發(fā)商資金問題，也無法迅速改變房地產供求關系。但從長期來看，政策帶給市場更多的信心和期待。緊縮的貨幣政策開始松動，意在挽救出現的全球金融危機，且不排除年內再次降息。通過穩(wěn)定和發(fā)展房地產業(yè)來拉動內需，刺激消費，進 一步帶動國民經濟發(fā)展的可能性加強，對樓市而言將是一大利好。 （三）城市規(guī)劃情況 ● 城中區(qū)玄武湖北擴規(guī)劃，對御湖國際、長發(fā)鎖金村等周邊項目都是利好消息。 ● 南京江北未來總體有 21 條過江路徑，其中包括 13 條道路交通過江通道、 4 條過江地鐵、 4 條水運巴士。 ● 寧杭高速公路二期 9 月初通車，它將大大分流江寧區(qū)東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)進出南京主城區(qū)的車輛。對江寧部分樓盤是大利好。 （四）土地市場分析 時 間 供地幅數 成交幅數 流標幅數 底價成交幅數 流標率 底價成交率 出讓面積 20xx 年1～ 10 月 113 110 3 59 ％ ％ 萬 ㎡ 20xx 年 48 43 5 38 ％ 1～ 10 月 ％ 萬㎡ 數據來源：南京國土資源網 從上表可以看出， 08 年 1～ 10 月份 ，南京共有 48 幅地塊公開拍賣，成交 43 幅（其中底價成交 38 幅，流標 5 幅） ， 與 07 年 1～ 10月份 成交的 110 幅相比，減少 ％。從面積上看， 43 幅土地實際出讓面 積為 萬㎡，同比減少 ％。 今年的市場與去年地王頻出的火熱行情相比，反差較大。不僅開發(fā)商拿地的熱情大減，南京國土部門推地的步伐也大為放緩。流拍、遇冷，成為今年國土出讓的關鍵詞。 （ 1）總體分析 08 年 1 1 0 月份土地成交情況97691554 4 . 4 45 0 . 1 42 7 . 105010015020013月 46月 710月萬平方米0102030405060億元面積 總額 數據來源：南京國土資源網 08 年 110 月份土地市場整體成交情況呈“ V”型， 13 月份延續(xù)了去年拿地的熱情，但隨著二級市場的萎縮，土地市場底價成交為主，政府開始推遲土地出讓。經歷了 46 月份的 沉寂， 7 月份，各種政策開始松動，市場略有回暖， 8 月 20 日一次性推出 12 宗土地。不過從 9 月份的這 12塊土地的成交情況來看， 2 宗流拍， 9 宗底價成交，成交情況依然不夠樂觀。面對土地市場的冷淡，政府再次推遲土地出讓， 10 月底只有 4 宗地理位置不是甚好的地塊掛牌，目前尚未成交。 整體而言， 08 年 110 月份共成交了 萬平方米，較 07 年同期成交面積降低了 ％，下跌幅度較大。 （ 2）分板塊分析 08 年 7 1 0 月各板塊成交情況010203040萬平方米0123456宗面積 9 . 6 1 0 6 . 4 3 6 . 2 1 1 4 . 1 4 0 1 6 . 7 1 4 . 0 7宗數 2 0 1 2 2 0 3 5城中 城東 城南 城北 河西 仙林 江寧 江北 各板塊成交面積所占比例圖城南 7 %江北 1 4 % 城中 1 0 %城北 3 7 %河西 1 5 %江寧 1 7 % 數據來源：南京國土資源網 710 月份共成交 15 幅土地，成交總面積 萬平方米。城北成交面積占總成交面積比例最大，為 37%，主要原因是燕子磯地塊非常大，其次是江寧板塊，占比 17%。江北和河西板塊隨后。而城東和仙林板塊在 710 月份沒有地塊成交。 0 8 年7 1 0 月份各板塊成交單價1353329994474 473132578444973040008000120xx16000城中 城南 城北 河西 江寧 江北 平均元/平方米 0 8 年7 1 0 月份各板塊樓面價4040166628681284155250119850100020xx300040005000城中 城南 城北 河西 江寧 江北 平均元/平方米 數據來源：南京國土資源網 710 月份， 15 宗出讓土地平均地價 4973 元 /平方米，其中位于城中 2 宗地價過萬，分別為 元 /平方米、 元 /平方米，拉動整體地價。但溢價成交只有位于河西的 1 宗地，為蘇寧拍得，用途為酒店式公寓，其余皆為底價成交。 全市平均露面價為 1985 元 /平方米，城中最高，為 4040 元 /平方米；其次是城北，為 2868 元 /平方米，接近 3000 元 /平方米。 近期全球經濟低迷，受其影響國內購房熱情銳減，這也給開發(fā)商帶來了巨大的壓力，使其對于土地投資更加謹慎。 各類用途土地成交情況010000020xx00300000400000500000平方米012345678宗面積 472781 64022 37019 397491 宗數 6 1 1 7純住宅 商業(yè) 商住 綜合 各類用途土地成交面積占比綜合41%純住宅48%商住4%商業(yè)7% 數據來源：南京國土資源網 出讓地塊中，純住宅用地成交面積占比最大為 48%，其次是綜合用地占 41%。 住宅用地主要分布在江北、城北、江寧等區(qū)域，這些區(qū)域將起到分散主城區(qū)人口的作用；商業(yè)、辦公等綜合用地則主要分布在河西、江寧、城中等區(qū)域，目的是為健全這些區(qū)域的商業(yè)配套情況。 ★ 預測 鑒于市場緊縮，短期內土地上市體量不會暴漲，公告時間延長，住宅用地仍集中于江寧、江北等區(qū)域，溢價成交情況將繼續(xù)減少。 （五）商品住宅市場分析 （ 1）成交套數分析 商品住宅每月成交套數示圖020xx40006000800010000120xx套20xx 7797 4066 6227 7705 9867 1038 7432 7769 8381 799220xx 4358 1742 4050 4143 4355 4690 3403 2195 1869 22071月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 數據來源：南京網上房地產 08 年相 比 07 年，樓市似乎成了過山車，經歷了從高潮到谷底的迅速轉變。上半年成交量維持在去年上半年 50%偏上水平， 8 月份至 10 月份成交量不及去年同期的 30%。同比縮水近 7 成。 9 月作為傳統(tǒng)樓市成交高峰期，今年卻一路下跌，幾乎跌至近 2 年的最低點 08 年 2 月份水平，且連續(xù)多日零成交，這在歷年 3 季度樓市中罕見。 10 月份，南京樓市受救市新政影響，成交量有所回升。全市商品房認購 3814 套，成交 2207 套，共計 225169 ㎡，從成交套數上看，環(huán)比增長 ％。 10 月 22 日國家又出臺鼓勵住房消費的新政，而有關專家預測，南京也會 繼續(xù)跟進，正醞釀新一輪的政策。 可以預測 11 月之后，南京商品房成交量將會繼續(xù)回升，不過仍然要充分考慮購房者的心理，不能排除購房者期待國家進一步出臺優(yōu)惠政策，而繼續(xù)保持觀望的可能。因此，市場回暖不會一步到位，將會經歷一個比較長的過程。 （ 2）供銷情況分析 08 年南京商品住宅供銷情況020xx040000600000 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0可售套數 31435 28316 30245 32750 35233 36298 39127 45567 47981 50469銷售套數 4358 1742 4050 4143 4355 4690 3403 2195 1869 2207供銷比 7 . 2 1 6 . 3 7 . 5 7 . 9 8 . 1 7 . 7 1 1 . 5 2 0 . 8 2 5 . 7 2 2 . 9 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 . 0 8 . 1 0 . 數據來源：南京市網上房地產 從上圖可以看出，今年總體的供銷比呈高位運行情況，比數長期處在 以上，供大于求情況明 顯。至 9 月份，尚有 萬套商品住宅可售，去化僅 1869 套，供銷比繼 2 月之后達到最高的 。 10 月份供應量繼續(xù)上升至今年的最高 5 萬套左右，去化量為 2207套，雖然環(huán)比去化量有所上升，但供銷比還是維持在 的水平。 按照近兩個月的去化速度，僅目前在售的市場余量也需近 2 年的時間消化。雖然新政不斷推出刺激購房需求，但經歷著金融危機的人們對固定資產買入持更加謹慎態(tài)度。預計后期市場銷售壓力仍比較大。 （六）成交價格分析 月成交均價分析 南京市商品住宅成交均價走勢圖0100020xx300040005000600070008000元/ ㎡20xx 4753 4831 4912 5358 5602 5734 5619 5687 5765 6003 6013 628220xx 5859 6076 5630 7281 7129 7065 6825 6612 6593 65661月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 數據來源：南京市網上房地產 從上圖可以看出，總體上看， 08 年每月成交均價水平高出較 07 年同期。 07 年南京商品住宅價格保持比較穩(wěn)定的上升勢頭，從 1月份的 4753 元 /㎡上升到 12 月份的 6282 元 /㎡； 08 年 1～ 4 月份價格波動較大，但基本保持上升態(tài)勢，而之后價格曲線始終保持下降趨勢，到 10 月份，全市商品住宅成交均價回落至 6566 元 /㎡，環(huán)比下降 ％。 成交價格區(qū)間分析 9