【正文】 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源網(wǎng) 08 年 110 月份土地市場整體成交情況呈“ V”型， 13 月份延續(xù)了去年拿地的熱情，但隨著二級市場的萎縮，土地市場底價成交為主，政府開始推遲土地出讓。而城東和仙林板塊在 710 月份沒有地塊成交。 （五）商品住宅市場分析 （ 1）成交套數(shù)分析 商品住宅每月成交套數(shù)示圖020xx40006000800010000120xx套20xx 7797 4066 6227 7705 9867 1038 7432 7769 8381 799220xx 4358 1742 4050 4143 4355 4690 3403 2195 1869 22071月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 08 年相 比 07 年，樓市似乎成了過山車，經(jīng)歷了從高潮到谷底的迅速轉(zhuǎn)變。因此，市場回暖不會一步到位，將會經(jīng)歷一個比較長的過程。 07 年南京商品住宅價格保持比較穩(wěn)定的上升勢頭，從 1月份的 4753 元 /㎡上升到 12 月份的 6282 元 /㎡； 08 年 1～ 4 月份價格波動較大，但基本保持上升態(tài)勢，而之后價格曲線始終保持下降趨勢，到 10 月份，全市商品住宅成交均價回落至 6566 元 /㎡，環(huán)比下降 ％。 按照近兩個月的去化速度，僅目前在售的市場余量也需近 2 年的時間消化。 10 月份，南京樓市受救市新政影響，成交量有所回升。 近期全球經(jīng)濟(jì)低迷，受其影響國內(nèi)購房熱情銳減，這也給開發(fā)商帶來了巨大的壓力，使其對于土地投資更加謹(jǐn)慎。 整體而言， 08 年 110 月份共成交了 萬平方米，較 07 年同期成交面積降低了 ％，下跌幅度較大。從面積上看， 43 幅土地實際出讓面 積為 萬㎡，同比減少 ％。緊縮的貨幣政策開始松動，意在挽救出現(xiàn)的全球金融危機(jī)，且不排除年內(nèi)再次降息。 以 8 月份為界， 8 月份之前由于 CPI 指數(shù)高位運(yùn)行，國家在宏觀經(jīng)濟(jì)方面主要實行緊縮型貨幣政策，從年內(nèi) 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率就能看的出來。這是央行 6 年來首次宣布降息。這一舉措被看作是對房地產(chǎn)市場的扶持，市場振奮。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是 20xx 年以來房價 透支性過快增長的一種回調(diào)。 二是在從緊的貨幣政策環(huán)境下，對于在很大程度上依賴于銀行資金的開發(fā)商而言，銀行信貸的收緊將加劇其現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)風(fēng)險，“囤地”、“捂盤”等坐地生財?shù)恼袛?shù)將給自身帶來生存危機(jī)。 市場供需矛盾或?qū)⒕徑?，房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。雖然今年以來冰雪災(zāi)害和地震災(zāi)后重建可能會推動固定資產(chǎn)投資較快增長，但從緊的貨 幣政策降低了企業(yè)貸款的可獲得性，初級產(chǎn)品價格上漲和企業(yè)預(yù)期盈利能力不斷降低影響了企業(yè)投資的積極性，由于到位資金增長減慢和房屋銷售面積不斷下降，占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資會趨于下降。 四是在目前市場觀望氣氛依然濃厚的情況下，購房者對商品房的質(zhì)量將更加重視，同時開發(fā)商的營銷策略將更加多樣化，因此將有可能在商品房質(zhì)量和開發(fā)商營銷手段方面出臺進(jìn)一步的細(xì)化措施。從決策層對房地產(chǎn)市場的擔(dān)心和促進(jìn)市場穩(wěn)定的提法上，下半年或許不會有專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策出臺。數(shù)據(jù)顯示， 101 家公司今年前三季的經(jīng)營性現(xiàn)金流合計為－ 億元，體現(xiàn)為凈流出，比去年同期“多流出” 億元，就個體來看，共有 70 家公司前三季經(jīng)營性現(xiàn)金流呈現(xiàn)負(fù)值，這意味著這些房地產(chǎn)公司銷售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項目開發(fā)及土地儲備的相關(guān)支付額。分地區(qū)看，二手住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：宜昌 %、蘭州 %、三亞 %、銀川 %和太原 %；同比價格下降的城市有 11 個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 %、溫州 %、鄭州 %、南昌 %和包頭 %。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國商品房銷售面積及同比增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國商品房銷售額及同比增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 全國商品房空置面積總量繼續(xù)回升 受市場銷量持續(xù)下降影響，全國商品房空置面積繼續(xù)回升。在調(diào)查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比均不足 10%，低于全國平均水平。 同期，全國商品房累計施工面積 240384 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款 6754 億元，同比下降 %，增幅同比回落 個百分點(diǎn)。具體來看，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 12627 億元，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成 4423 億元，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成 4227 億元，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點(diǎn)。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場首要的也是 主導(dǎo)性的需求。商品房空置面積分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比回落 點(diǎn)。企業(yè)家信心指數(shù)的下降在一定程度上顯示了企業(yè)對未來發(fā)展前景的憂慮，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)的下降表明自 20xx 年以來出臺的一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)正在顯現(xiàn)。 從政策變化 來看，日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議在部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時指出，要采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，“保增長”已成為下一季度的工作重心。此外，由于去年四季度工業(yè)增長呈逐月回落走勢，同比基數(shù)較低也有利于今年四季度增速的回升。加上社會各項保障制度在不斷加以完善，消費(fèi)熱點(diǎn)升級換代還會進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)期未來整個社會消費(fèi)，特別是居民消費(fèi)將會保持一個比較快的增長，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一個重要因素。 其次，我國社會保障力度進(jìn)一步加大，降低了居民未來支出的壓力，有利于刺激消費(fèi)。前三季度從消費(fèi)、投資、出口的表現(xiàn)來看，消費(fèi)同比增長最快，其推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的因素加大。 （二）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要變化 1．經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱得以緩解 由于我們適時加強(qiáng)和改善了宏觀調(diào)控，以防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，今年前三季度國民生產(chǎn)總值增速已比二季度回落了 個百分點(diǎn)，進(jìn)入 9 月份居民消費(fèi)價格指數(shù)也出現(xiàn)了比上個月回落的局面。截至 9 月末，全國城鎮(zhèn)累計新增就業(yè)人數(shù) 920 萬人，已完成全年 900 萬人目標(biāo)。 5．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定，糧食持續(xù)增收 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好，糧食實現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)。在剔除價格因素后，上述固定資產(chǎn)投資實際增長率為 ％，與第二季度的實際均值持平，固定資產(chǎn)的整體投資狀況保持穩(wěn)定。 18 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 18685 億 元，同比增長 ％。前三季度，居民消費(fèi)價格上漲 ％（ 9 月份上漲 ％，環(huán)比回落 個百分點(diǎn)），漲幅比上年同期高 個百分點(diǎn)，但比上半年回落 個百分點(diǎn)?？傮w 看，前三季度 GDP 達(dá)到 20xx31 億元，同比增長 ％，增速比去年同期下降 個百分點(diǎn)， GDP 連續(xù)第五個季度下降。分所有制看，國有及國有控股企業(yè)增加值增長 ％，集體企業(yè)增長 ％，股份制企業(yè)增長 ％，外商及港澳臺投資企業(yè)增長 ％；分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長 ％，輕工業(yè)增長 ％；分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長 ％、 ％和 ％。分地區(qū)看，城市社會消費(fèi)品 零售額 53165 億元，增長 ％；縣及縣以下零售額 24721 億元，增長 ％。由于出口增速與進(jìn)口增速的逆向變動，我國的貿(mào)易順差在增速和總量上都出現(xiàn)了下降，今年 19 月我國實現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元，較去年同期的 億美元下降了 ％。前三季度，生豬出欄增長 ％，生豬存欄增長 ％。其中， M1 是我國貨幣政策調(diào)控的核心中間目標(biāo)，從其數(shù)值來看，緊縮政策的效果明顯，在 M1 增速下降的同時， M2 的增速保持相對穩(wěn)定，說明我國近期利率政策有效，抑制了市場上過度的投資需求。這說明前期的宏觀調(diào)控已經(jīng)見效。 首先，收入與就業(yè)從根本上增加了居民消費(fèi)能力，推動了消費(fèi)增長。前三季度，我國城市社會消費(fèi)品零售總額保持較快增長，一些產(chǎn)業(yè)鏈較長的消費(fèi)增長較快。 2．整體工業(yè)增速有望回升 四季度所有短期減速因素都將消除，這有利于工業(yè)生產(chǎn)增長速度的回升。 4．未來投資力度將加大 從數(shù)據(jù)來看，三季度消費(fèi)、出口形勢表現(xiàn)并不差。其中，房地產(chǎn)行業(yè)在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)下滑，未來企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險比較嚴(yán)峻。資金來源分類指數(shù)為 點(diǎn)，比 8 月份回落 點(diǎn)，同比回落 點(diǎn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 19 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速同比下降 個百分點(diǎn)，其環(huán)比增速已連續(xù) 4 個月下滑，特 別是 7 月和 8月，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。 20xx 年 19 月經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 638 億元，同比增長 %，占住宅投資的比重為 %，較 20xx 年（比重為 %）下降了 個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款 5562 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點(diǎn)，銀根緊縮政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。 土地開發(fā)面積增速放緩，市場供應(yīng)增速逐月回落 受一系列宏觀調(diào)控政策及資金鏈緊張影響， 20xx 年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場供應(yīng)總量繼續(xù)下降。中國人民銀行發(fā)布的 20xx 年第 3 季度對全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示：城鎮(zhèn)居民購房 意愿降至歷史最低水平。 商品房銷售面積與銷售額大幅下降 受市場觀望氣氛依然濃厚的影響， 20xx 年以來全國商品房銷售面積與銷售額大幅下降。 9 月份，全 國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個百分點(diǎn)，這是今年以來同比漲幅創(chuàng)下的新低。環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有 5 個，包括：溫州 %、沈陽、貴陽、銀川和湛江均為 %；環(huán)比價格下降的城市有 25 個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 %、南京 %、廣州 %、桂林 %、上海 %。 雖然整體業(yè)績?nèi)蕴幵鲩L態(tài)勢，但作為靠舉債發(fā)展的行業(yè)，房地產(chǎn)公司當(dāng)前的資金鏈狀況值得關(guān)注。會議指出，在房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)之際，非常需要穩(wěn)定調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期。國家在今年的機(jī)構(gòu)改革中，又將建設(shè)部改為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，這充分說明了國家對 住房保障與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視。 20xx 以來，國家 對房地產(chǎn)價格的調(diào)控從以需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增加供給、改善供給結(jié)構(gòu)，加大了對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持， 20xx 年小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。鑒于 20xx 年樓市的火爆上漲和 20xx 年從緊貨幣政策的進(jìn)一步實施，住房需求增長將會受到一定程度的抑制。 20xx 年伊始，建設(shè)部就發(fā)布了《關(guān)于住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，要求各地進(jìn)一步做好 20xx 年住房建設(shè)計劃、 20xx 年至 20xx 年住房建設(shè)規(guī)劃。因此，當(dāng)前房價總體性下跌的可能性正在加大，典型 的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象（據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國一線城市有超過 40 塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。與 07 年相比，住宅的施工面積和竣工面積增長幅度較大，但銷售面積明顯下滑，降幅達(dá)到 4 成。 ● 6 月 24 日， 省物價局出臺《關(guān)于加強(qiáng)低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》，規(guī)定各類保障性住房銷售時必須實行“一房一價”，將通過收費(fèi)減免等舉措進(jìn)一步降低保障性住房建設(shè)成本，更大程度讓利于民。 ● 10 月 8 日 和 10月 29 日， 月內(nèi) 連續(xù)兩次 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，并免征利息稅。中央財政部也發(fā)布新政來鼓勵人們購房，對“萎縮的樓市”進(jìn)行扶持。 ● 寧杭高速公路二期 9 月初通車，它將大大分流江寧區(qū)東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)出南京主城區(qū)的車輛。經(jīng)歷了 46 月份的 沉寂， 7 月份，各種政策開始松動，市場略有回暖， 8 月 20 日一次性推出 12 宗土地。 0 8 年7 1 0 月份各板塊成交單價1353329994474 473132578444973040008000120xx16000城中 城南 城北 河西 江寧 江北 平均元/平方米 0 8 年7 1 0 月份各板塊樓面價4040166628681284155250119850100020xx300040005000城中 城南 城北 河西 江寧 江北 平均元/平方米 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源網(wǎng) 710 月份， 15 宗出讓土地平均地價 4973 元 /平方米，其中位于城中 2 宗地價過萬，分別為 元 /平方米、 元 /平方米，拉動整體地價。上半年成交量維持在去年上半年 50%偏上水平， 8 月份至 10 月份成交量不及去年同期的 30%。 （ 2）供銷情況分析 08 年南京商品住宅供銷情況020xx040000600000 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0可售套數(shù) 31435 28316 30245 32750 35233 36298 39127 45567 47981 50469銷售套數(shù) 4358 1742 4050 4143 4355 4690 3