【正文】 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到 銷售現(xiàn)場(chǎng)的重要：人性化的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì) 包裝 影響著消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的信心，同時(shí)也是促成銷售成交的重要手段之一。 作為該項(xiàng)目的開發(fā)商，貴公司希望與一支具有戰(zhàn)略眼光，豐富的同類項(xiàng)目專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具備項(xiàng)目需求的各專業(yè)力量的團(tuán)隊(duì)合作，共同來做好該項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是我們共同的一致目標(biāo)。 二 .售樓處包裝 ： 第一部分：售樓處的選址 售樓處 是本案形象的一個(gè)展示場(chǎng)所，更 是一個(gè)重要的、獨(dú)特廣告載體。 ，此地點(diǎn)有大量的自然人流，無論是自然人流變?yōu)槟繕?biāo)客 戶還是宣傳媒體都是對(duì)本案有百利而無一 害的。 包裝 目的： 全方位 包裝 ，突出自身特色，有效吸引客戶，促進(jìn)最終成交 。 二、 包裝 效果 通過必要的包裝使主題突出：綠色、自然、健康、生態(tài)自然水系等特點(diǎn)，使之與本案產(chǎn)品更好的融合在一起，以增強(qiáng)客戶對(duì)本案的認(rèn)同感，體現(xiàn)產(chǎn)品的稀缺性與不可復(fù)制性。 ： 墻體包括區(qū)域墻面與玻璃幕墻，實(shí)墻體部分用展板裝飾，展板以效果圖與一些精美的圖片為主，營(yíng)造一種與眾不同的高品位生活的感覺。在某種程度上講這座城市有更大的開發(fā)空間和塑造空間。 針。 ，離市中心也較近。 價(jià)格分析： 300600（元 /平米）不等。 四 .美家福邸 位置分析： 1. 該項(xiàng)目位于句容市區(qū)東南角。 五 .明豪華庭 地段分析： ，離市中心繁華地段較近。 ，周邊交通和環(huán)境已基本改善。 策很多，如：太陽卡優(yōu)惠 2888 元，交 5000 元定金優(yōu)惠 9999 元，一次性付款再打 折。 3. 此項(xiàng)目北側(cè)將建造大規(guī)模高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)公園，大環(huán)境十分優(yōu)越。 根據(jù)我們對(duì)本身地塊 及本地市場(chǎng)的了解和研究，我們認(rèn)為在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)上要有建設(shè)性的創(chuàng)新，在保持控制成本的情況下挖掘一批鮮明的特殊賣點(diǎn)以抵擋競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的地段及價(jià)格等核心競(jìng)爭(zhēng)力。 產(chǎn)品分析： 1. 戶型設(shè)計(jì)中暗衛(wèi)較多：現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)的要求不斷提高，暗衛(wèi)會(huì)給室內(nèi)造成通風(fēng)效果差及氣味難以排出等問題。所以在整個(gè)項(xiàng)目上要考慮更多的細(xì)節(jié)和設(shè)施來滿足置業(yè)者的真正需求。我們可以通過內(nèi)部環(huán)境和硬件設(shè)施來強(qiáng)化和增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。（標(biāo)志需和甲方研究決定） 環(huán)境規(guī)劃 項(xiàng)目環(huán)境是決定一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。根據(jù)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研我們得出結(jié)論，這種新的產(chǎn)品已經(jīng)得到了很多當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的認(rèn)同。 7. 塑鋼門窗：現(xiàn)在一般小區(qū)都是用的鋁合金門窗，而一般的普通鋁合金門窗的品質(zhì)是沒有塑鋼門窗品質(zhì)好的，所以我們需要做別人沒有的特色。這些特殊性體現(xiàn)在我們的環(huán)境和產(chǎn)品上。根據(jù) 不同的銷售階段制定銷售計(jì)劃，這些東西都是非常成體系的，而且在這些方面我們瀚潮智業(yè)提出決勝在前端，還有另外的一個(gè)宗旨，要做一個(gè)有責(zé)任心的代理商。他當(dāng)時(shí)的進(jìn)深可能達(dá)到 1 15 米，但是他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在做 12 米進(jìn)深的板樓，他做 1 15 米，如果要實(shí)現(xiàn)相同的戶型，他同樣進(jìn)深的情況下，他的開間就要變窄。但是最終我們把這個(gè)產(chǎn)品在建筑面積不變的情況下，改變了產(chǎn)品定位，就是我往高端去做，把這個(gè)凹槽最終給堵上了，這樣我們就實(shí)現(xiàn)住宅里的別墅空間。而且，在洽談時(shí)，能夠做到胸有成 竹。同時(shí)，智力結(jié)構(gòu)也表現(xiàn)出代理商的組織架構(gòu)是否完整、是否有序。 業(yè)內(nèi)口碑： 在考察代理商時(shí)，不妨多向業(yè)內(nèi)同行及代理商、廣告公司了解欲委托的代理商的背景情況、為人處事的態(tài)度。能將發(fā)展商給予的一份條件，釋放出何等的能 量，取決于管理力。能留住人才的公司，一定是個(gè)好公司、有能力的公司。代理商與發(fā)展商的目標(biāo)是不完全一致的，不論銷售工作進(jìn)展得順利與否，均會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的偏差。由于目前代理策劃市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，部分不良代理商黔驢技窮，常不負(fù)責(zé)任地向客戶做出發(fā)展商未授權(quán)的不 實(shí)承諾，而該承諾在未交屋前是不會(huì)露餡的，當(dāng)代理商撤場(chǎng)后，其結(jié)果必由發(fā)展商承擔(dān)，不僅造成金錢損失，更嚴(yán)重的是使發(fā)展商背上食言而肥的罵名。 b）定價(jià)過高，增加推廣難度，使發(fā)展商的資金周轉(zhuǎn)不靈。有的擅長(zhǎng)企劃，有的擅長(zhǎng)廣告宣傳，有的擅長(zhǎng)銷售，有的擅長(zhǎng)商場(chǎng)招商；有的擅長(zhǎng)銷售寫字樓；有的擅長(zhǎng)推廣住宅。④員工之間的配合度。最重要的是，遭遇挫折時(shí)，口碑不佳的代理商本身就是一道坎。幾千萬元、甚至幾個(gè)億的房產(chǎn)委托其代理，您不覺得有點(diǎn)懸？ 以往的業(yè)績(jī)?nèi)绾危? 是否成功地推介過，與你目前欲開發(fā)的項(xiàng)目相類似的樓盤，這一點(diǎn)很重要，經(jīng)驗(yàn)決定了代理銷售的工作安排是否井然有序；是否有針對(duì)性；是否能把握該項(xiàng)目的市場(chǎng)脈搏，并能杜絕不該發(fā)生的事。一般考察以下幾個(gè)方面： 代理商有否策劃理念？ 有許多策劃公司缺乏文化底蘊(yùn)，甚至沒有一絲一毫的文化氣息，只是一兩個(gè)職員曾經(jīng)做過售樓工作，賣過一些樓房，就組建了代理公司。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三種類型的代理公 司：第一種是文字策劃與平面表現(xiàn)，就是單純的廣告策劃公司；第二種是給開發(fā)商制定戰(zhàn)略分析的代理公司；第三種就是脈點(diǎn)這種為開發(fā)商做全程推廣的代理公司，從前期的投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、施工組織，到后期的包裝推廣銷售，代理公司都要參與其中，通過對(duì)市場(chǎng)深入的了解、分析，給企業(yè)提供最好、最專業(yè)的服務(wù)。他為了獲得比較大的容積率他就把進(jìn)深加大，但是他原來開發(fā)商的老總認(rèn)為把戶型做小才有市場(chǎng)，這么一矛盾之后就把開間做小了，這樣的產(chǎn)品同樣跟您的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手去比顯然就存在弊病。在北京經(jīng)常在尾聲階段都是打折，但是我們代理的房子到最后都是上漲的。我們的地段升值前景廣泛，內(nèi)部環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良，戶型先進(jìn)，產(chǎn)品實(shí)用功能齊全，安全性高。 9. 安裝 24 小時(shí) 供熱水系統(tǒng)，提高整體品質(zhì)。 3. 客廳挑高：客廳挑高可以增加客廳的視覺效果并且可以更好的利用空間。以增加自然景觀對(duì)本案環(huán)境品質(zhì)的提升。因此在定項(xiàng)目名稱時(shí)要體現(xiàn)出品牌形象及品牌魅力。在這種大環(huán)境條件匱乏的形勢(shì)下，我們要找到新的突破口對(duì)本案進(jìn)行品牌塑造和包裝。 2. 單個(gè)戶型面積大功能少：隨著置業(yè)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度不斷提高，對(duì)產(chǎn)品的功能也提出了更高的要求 ，在同等功能不影響居住效果的前提下，置業(yè)者往往會(huì)考慮面積小總價(jià)低的產(chǎn)品。 ，整個(gè)地段的經(jīng)濟(jì)紐帶及人口密度都較為疏散。 2. 由于此項(xiàng)目的地段逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，以至于價(jià)格一度穩(wěn)步上揚(yáng)。 ，離市中心也相對(duì)較遠(yuǎn)。（據(jù)業(yè)務(wù)員預(yù)估價(jià)格） 六 .太陽星城 地段分析： 。 路的向南延伸，大橋通車，給交通帶來了明顯優(yōu)勢(shì)。 ，交通不便。 備注： 該樓盤別墅產(chǎn)品于 5 月 26 日開盤，因多層產(chǎn)品剩余量較少，故目前與本案競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)太 明顯。 ，因?yàn)榈囟魏彤a(chǎn)品深得置業(yè)者歡迎，以至于銷售情況一直很好。 第四章 Threats 威脅 ，整個(gè)市場(chǎng)的體量之大是直接影響市場(chǎng) 占有