【正文】 國家對 住房保障與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視。在此背景下，落實和完善現(xiàn)有政策仍是下半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)： 一是如何更好的落實住房保障政策將成為調(diào)控的一個重點。 另外，從今年上半年已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)調(diào)控政策和官方言 論來看，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標已經(jīng)越來越清晰。而事實上，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定無論對上游的銀行資產(chǎn)質(zhì)量，還是對中下游眾多行業(yè)的拉動，進而對中國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定都具有重大的意義。會議指出，在房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)之際，非常需要穩(wěn)定調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房消費預(yù)期。 面對當前的樓市狀況，在經(jīng)過前兩年“跑馬圈地”、大肆擴張后，房地產(chǎn)公司已從此前的“占地為王”逐步向“現(xiàn)金為王”進行轉(zhuǎn)變，以此追求安全、穩(wěn)健的經(jīng)營收益。 不過，在經(jīng)歷了這輪房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)公司對相關(guān)項目的投資已日趨理性。 在樓市未有回暖跡象的前提下，銷售資金的回籠并非易事。 雖然整體業(yè)績?nèi)蕴幵鲩L態(tài)勢，但作為靠舉債發(fā)展的行業(yè)，房地產(chǎn)公司當前的資金鏈狀況值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示， 101 家公司中共有 57 家業(yè)績同比增長、 44 家同比下滑，前三季盈利公司達到 85家。環(huán)比漲幅較大的城市主要包括：呼和浩特 %、鄭州 %、沈陽 %、三亞 %和濟寧 %；環(huán)比價格下降的城市有 23 個，其中降幅較大的城市主要包括：海口 %、西安 %、廈門 %、大理 %和深圳 %。 二手住房銷售價格同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲 20xx 年 9 月，二手住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個百分點；環(huán)比上漲 %。環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有 5 個，包括：溫州 %、沈陽、貴陽、銀川和湛江均為 %；環(huán)比價格下降的城市有 25 個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 %、南京 %、廣州 %、桂林 %、上海 %。其中，辦公樓銷售價格同比上漲 %，環(huán)比與上月持平；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲 %，環(huán)比與上月持平。普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲 %和 %，環(huán)比分別下降 %和 %。 新建住房銷售價格呈同比上漲、環(huán)比下降態(tài)勢 從不同類型來看， 20xx 年 9 月新建住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個百分點；環(huán)比下降 %，其中， 90 平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降 %。 9 月份，全 國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個百分點，這是今年以來同比漲幅創(chuàng)下的新低。 20xx 年 20xx 年 9 月末全國商品房空置情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （四）全國房地產(chǎn)市場價格變動情況 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 20xx 年以來全國房價漲幅逐月回落，不少大中城市房價開始下跌。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯 示：截止到 9 月末，全國商品房空置面積為 億平方米，同比增長 %，供過于求的緊張局面進一步加劇。其中，商品住宅銷售額為 13617 億元，同比下降 %，增幅同比下降 個百分點，市場銷售放緩跡象明顯。 商品房銷售面積與銷售額大幅下降 受市場觀望氣氛依然濃厚的影響， 20xx 年以來全國商品房銷售面積與銷售額大幅下降?？吹椒績r不斷上漲，消費者形成房價上漲的心理預(yù)期，紛紛提前購買以免吃虧，形成了“恐慌 性需求”，造成真實需求被夸大，一定程度上甚至透支了未來的房地產(chǎn)消費。 在影響房價的眾多因素中，心理預(yù)期的作用不容忽視。未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為 %，分別比上季和去年同期下降 和 個百分點，并創(chuàng) 1999 年調(diào)查開始以來最低水平。中國人民銀行發(fā)布的 20xx 年第 3 季度對全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示：城鎮(zhèn)居民購房 意愿降至歷史最低水平。雖然商品房市場供應(yīng)總量同比增幅仍小幅上漲，但從其增速來看 20xx 年以來已呈逐月放緩態(tài)勢。其中，商品住宅施工面積 190669萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點；全國商品房累計竣工面積 26804 萬平方米，同比增長 %，增幅同比下降 個百分點。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問題不再是土地儲備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲備和開發(fā)資金的問題。 土地開發(fā)面積增速放緩，市場供應(yīng)增速逐月回落 受一系列宏觀調(diào)控政策及資金鏈緊張影響， 20xx 年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場供應(yīng)總量繼續(xù)下降。事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金壓力已經(jīng)在積極尋求發(fā)行信托產(chǎn)品、股權(quán)合作等多種方式和渠道進行融資。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月累計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)運行趨勢 數(shù)據(jù)來源 ：國家統(tǒng)計局 目前，資本市場的持續(xù)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道收窄，銀行信貸緊縮使間接融資也變得困難。 從其他具體來源看：企業(yè)自籌資金 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點；其他資金 10870 億元，同比下降 %，增幅同比回落 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 5562 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點，銀根緊縮政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變化 情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 銀根緊縮政策效應(yīng)顯現(xiàn) 開發(fā)企業(yè)資金來源全面趨緊 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 20xx 年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅逐步放緩，開發(fā)企業(yè)資金來源全面趨緊。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別比東部高 和 個百分點。 20xx 年 19 月不同用途房地產(chǎn)投資完成額所占比重 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 從區(qū)域分布上來看， 20xx 年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地 區(qū)領(lǐng)跑東部地區(qū)。 20xx 年 19 月經(jīng)濟適用房完成投資 638 億元，同比增長 %，占住宅投資的比重為 %，較 20xx 年（比重為 %）下降了 個百分點。 從保障性住房的供給情況來看，經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模仍然偏低。具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資 15508 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %，比去年同期提高 個百分點。 20xx 年 20xx 年 9 月固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長持續(xù)高位運行，這主要是由住宅的特性決定的。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 19 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速同比下降 個百分點，其環(huán)比增速已連續(xù) 4 個月下滑，特 別是 7 月和 8月，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)市場 因之前漲幅過大透支了行業(yè)景氣度，故導(dǎo)致在資金困窘的情況下市場銷售也開始出現(xiàn)“價量齊跌”的局面，目前樓市正處于價格回歸理性的過程中，預(yù)計未來幾個月房地產(chǎn)市場將繼續(xù)面臨考驗，而“國房景氣指數(shù)”也將難以改變持續(xù)下滑的態(tài)勢。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng) 計局 “國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱，是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，其分類數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場的土地、資本、供應(yīng)量、需求等 4 個重要因素，基本上能夠反映房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，指數(shù)值以 100 為景氣線，100 以上為景氣空間， 100 以下為不景氣空間。房屋施工面積分類指數(shù)為 點，比 8 月份回落 點，同比回落 點。資金來源分類指數(shù)為 點，比 8 月份回落 點，同比回落 點。） 20xx 年 3 季度 20xx 年 3 季度全國企業(yè)家與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 “國房景氣指數(shù)”連續(xù) 9 個月出現(xiàn)回落 反映全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合發(fā)展水平的“國房景氣指數(shù)”環(huán)比繼續(xù)回落，國房景氣指數(shù)從年初的近 點降到了 9 月份的 點，這是該指數(shù)自去年 12 月份以來環(huán)比第 10個月和同比第 4 個月連續(xù)滑落，其主要分類指數(shù)也悉數(shù)下滑。 20xx 年 3 季度 20xx 年 3 季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù) 企業(yè)家信心指數(shù) 07.Ⅲ 07.Ⅳ 08.Ⅰ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 07.Ⅲ 07.Ⅳ 08.Ⅰ 08.Ⅱ 08.Ⅲ 總體 房地產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （注：企業(yè)景氣指數(shù)是根據(jù)國家統(tǒng)計局對全國 萬家各類企業(yè)家定期進行問卷調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟狀況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的判斷和預(yù)期來編制，從而準確、及時地反映宏觀經(jīng)濟運行和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況，預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展的變動趨勢。其中，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)打破百點景氣關(guān)口，為 點，比二季度回落 個百分點，回落最為明顯。其中，房地產(chǎn)行業(yè)在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)下滑，未來企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險比較嚴峻。 企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù)回落明顯 國家統(tǒng)計局 10 月 9 日發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度全國企業(yè)景氣指數(shù)為 點，比上季度和去年同期分別回落 和 個百分點，并已連續(xù)五個季度呈回落態(tài)勢。隨著經(jīng)濟刺激政策的出臺、減稅效應(yīng)的顯現(xiàn)、災(zāi)區(qū)重建和中央政策放松引發(fā)地方基礎(chǔ)設(shè)施投資競相上馬，固定資產(chǎn)投資增速有望回升，在消費和投資的拉動下，我國經(jīng)濟增速在四季度可能在下降趨勢中迎來小幅反彈。因此，投資成為保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關(guān)鍵因素，而加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目開工將成為中央至地方的主要選擇。 4．未來投資力度將加大 從數(shù)據(jù)來看，三季度消費、出口形勢表現(xiàn)并不差。預(yù)計今年四季度， CPI 的漲勢會有所回落，但仍將在高位運行。 3． CPI 總體下行，總體通脹風(fēng)險不大 物價方面，由于全球經(jīng)濟持續(xù)衰退將帶來總需求減少，總需求的萎縮也導(dǎo)致 CPI 繼續(xù)回落。 在長期因素方面，由于國家已經(jīng)采取了一些在短期內(nèi)即能見效的措施，如三個月內(nèi)兩度提高紡織服裝等出口主打產(chǎn)品的退稅率，以及放松貨幣信貸等，加之能源、資源價格高位大幅回落，盈利預(yù)期隨之升高，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困境將得到明顯緩解，生產(chǎn)積極性將有所提高。 2．整體工業(yè)增速有望回升 四季度所有短期減速因素都將消除，這有利于工業(yè)生產(chǎn)增長速度的回升。如：宏觀調(diào)控水平顯著提高，物質(zhì)基礎(chǔ)較為雄厚，外匯儲備充足，糧食連續(xù)多年實現(xiàn)增產(chǎn)。 （三）四季度經(jīng)濟走勢判斷 1．四季度增長有望好于三季度 一方面，三季度停產(chǎn)、減產(chǎn)的一些企業(yè)會重新開工生產(chǎn)，旅游業(yè)也在“十一”之后開始恢復(fù)；另一方面，此前從緊貨幣政策的滯后效應(yīng)影響了三季度 的經(jīng)濟增長，而根據(jù)形勢變化采取的宏觀調(diào)控將在四季度表現(xiàn)出對經(jīng)濟的正面影響作用。 隨著改善民生各項政策的進一步落實，收入分配格局的不斷調(diào)整，居民收入，特別是低收入群體收入的不斷增加，可以預(yù)計未來的居民消費還會保持較快的增長勢頭。前三季度，我國城市社會消費品零售總額保持較快增長，一些產(chǎn)業(yè)鏈較長的消費增長較快。與此同時，各項社會保險參保人數(shù)也在增多，覆蓋面繼續(xù)擴大，參加基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險的人數(shù)今年都有了較大的增加。 前三季度 ，我國財政用于社會保障和就業(yè)的支出達 3089 億元，增長 ％。此外，前三季度城鎮(zhèn)累計新增就業(yè)人數(shù)達到 920 萬人，已完成全年 900 萬人目標的 102％。 首先，收入與就業(yè)從根本上增加了居民消費能力，推動了消費增長。 同時，居民收入的繼續(xù)增長，成為了消費擴大的基礎(chǔ) 。 消費出現(xiàn)擴大趨勢是有其必然性的。 前三季度，社 會消費品零售總額同比增長 ％，比上年同期加快 個百分點，與之相比，社會固定資產(chǎn)投資同比增長 ％，比上年同期回落 個百分點，出口達增長 ％，同比增加 個百分點。這說明前期的宏觀調(diào)控已經(jīng)見效。與此同時，宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)預(yù)警信號圖顯示， 7 月份我國宏觀經(jīng)濟預(yù)警指數(shù)為 112，比上月下降 個百分點， 8 月份比 7 月下降 4 個百分點，均處于穩(wěn)定狀態(tài)的“綠燈區(qū)”。從反映經(jīng)濟未來走勢的先行指數(shù)來看，該指數(shù)已經(jīng)連續(xù) 4 個月下降，其下降幅度呈逐月遞增趨勢，這意味著宏觀經(jīng)濟正在遠離過熱的風(fēng)險： 統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年 8 月我國的先行指數(shù)體系出現(xiàn)全面下降：先行指數(shù)下降 點，一致指數(shù)下降 點，滯后指數(shù)下降 點。下階段要采取靈活審慎的宏觀調(diào)控政策，進一步增強宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對性、靈活性，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，保持國內(nèi)經(jīng)濟金融穩(wěn)定，努力推動國民經(jīng)濟又好又 快發(fā)展。其中， M1 是我國貨幣政策調(diào)控的核心中間目標，從其數(shù)值來看，緊縮政策的效果明顯，在 M1 增速下降的同時， M2 的增速保持相對穩(wěn)定，說明我國近期利率政策有效，抑制了市場上過度的投資需求。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11865 元，同比增長 ％，扣除價格因素，實際增長 ％；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3971 元，增長 ％，扣除價格因素，實際增長 ％。 9 月末，全國城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數(shù) 2238 萬人，農(nóng)村最低生活保障人數(shù)為 2781 萬人。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3321 元，扣除價格因素，實際增長 ％。前三季度，生豬出欄增長 ％，生豬存欄增長 ％。棉花和糖料產(chǎn)量基本持 平，油料產(chǎn)量恢復(fù)性增加。初步統(tǒng)計，前三季度夏糧產(chǎn)量 12041 萬噸，同比增長 ％；早稻產(chǎn)量 3158 萬噸，比上年略增 萬噸；秋糧在播種面積擴大和單產(chǎn)提高的共同推動下，再獲豐收已成定局。 影響我國貿(mào)易變化的因素主要包括美國次貸危機造成的世界經(jīng)濟動蕩、人民幣匯率升值和重要商品價格的不斷上漲，在成本、價格和需求下降壓力的共同作用下，我