【正文】 背景下， 20xx 年年末以來(lái)購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，住房市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，住房成交量增速持續(xù)下降。調(diào)查顯示，在當(dāng)前的物價(jià)和利率水平下，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷增強(qiáng)。在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比均不足 10%，低于全國(guó)平均水平。前幾年房?jī)r(jià)漲幅較大與消費(fèi)者的心理預(yù)期有著密切的關(guān)系。 20xx 年新房貸政策正式實(shí)施，政府在住房保障方面強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，再加上從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，消費(fèi)者的預(yù)期有所改變，于是紛紛持幣觀望。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示： 19 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 40320 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積 36651 萬(wàn)平方米，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 15878 億元，同比下降 %，增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 全國(guó)商品房空置面積總量繼續(xù)回升 受市場(chǎng)銷(xiāo)量持續(xù)下降影響，全國(guó)商品房空置面積繼續(xù)回升。其中，空置商品住宅 6641 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。前 8 個(gè)月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別增長(zhǎng) %、 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %。同時(shí)，在 8 月環(huán)比下跌 %后， 9 月份城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比再次出現(xiàn)下降，目前樓市已經(jīng)從此前單純的交易量低迷、同比漲幅放緩進(jìn)入一個(gè)環(huán)比價(jià)格下降階段。經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。新建非住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 8 月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格持平。 從不同地區(qū)來(lái)看，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大的城市主要包括：?？? %、銀川 %、宜昌 %、蘭州 %和岳陽(yáng)%；同比價(jià)格下降的城市有 6 個(gè)，包括：深圳 %、廣州 %、昆明 %、惠州 %、南京和南充均為 %。 90 平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有6 個(gè)，其中漲幅較大的城市主要包括：湛江 %、遵義 %、銀川 %、西安 %和溫州 %；環(huán)比價(jià)格下降的城市有 26 個(gè)，其中降幅較大的城市主要包括：大理 %、南京 %、深圳 %、合肥 %和上海 %。分地區(qū)看，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大的城市主要包括：宜昌 %、蘭州 %、三亞 %、銀川 %和太原 %；同比價(jià)格下降的城市有 11 個(gè)，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 %、溫州 %、鄭州 %、南昌 %和包頭 %。 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （五）上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況 截至 10 月 30 日，滬深兩市共有 101 家房地產(chǎn)上市公司披露了三季報(bào)，上述公司今年前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，創(chuàng)造凈利潤(rùn) 億元，分別較去年同期增長(zhǎng) %和 %。其中，行業(yè)龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)的前三季凈利潤(rùn)達(dá)到 ，較去年同期分別增長(zhǎng) %和 %。數(shù)據(jù)顯示，上述房地產(chǎn)公司截至三季度末共持有貨幣資金 億元，相對(duì)應(yīng)的是，上述公司期末短期借款以及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)為 億元，不難看出，房地產(chǎn)公司整體上仍面臨一定的資金壓力，而作 為公司的主要資金來(lái)源，回籠銷(xiāo)售資金則成為房地產(chǎn)公司未來(lái)亟需面對(duì)的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示， 101 家公司今年前三季的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為－ 億元，體現(xiàn)為凈流出，比去年同期“多流出” 億元，就個(gè)體來(lái)看，共有 70 家公司前三季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流呈現(xiàn)負(fù)值，這意味著這些房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及土地儲(chǔ)備的相關(guān)支付額。數(shù)據(jù)顯示，共有 41 家房地產(chǎn)公司今年三季度末持有的 貨幣資金較今年二季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，行業(yè)整體增幅近 10%，萬(wàn)科三季報(bào)顯示，公司報(bào)告期末擁有貨幣資金 億元，比中期末的 億元增長(zhǎng)近三成。 三、下階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （一）落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是下階段房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控主基調(diào) 7 月 27 日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，中共中央總書(shū)記胡錦濤發(fā)表重要講話，就做好下半年經(jīng)濟(jì)工作提出 6 點(diǎn)要求，其中包括引導(dǎo)資本市場(chǎng)、房 地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期。 在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷的情況下，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的提法，彰顯了決策層對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的擔(dān)心。從決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心和促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的提法上，下半年或許不會(huì)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策出臺(tái)。即：一是重點(diǎn)解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題；二是針對(duì)商品房市場(chǎng)，增強(qiáng)有效供給，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求，抑制投機(jī)投資需求，防止房?jī)r(jià)大起大落。溫家寶總理在今年的政府工作報(bào)告中明確指出：“要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)”；要“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。 二是在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、流動(dòng)性過(guò)剩壓力依然存在的情況下，央行仍會(huì)使用貨幣政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，加息和提高存款準(zhǔn)備金率依然會(huì)伴隨下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從緊貨幣政策總體上不會(huì)松動(dòng)。 四是在目前市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚的情況下，購(gòu)房者對(duì)商品房的質(zhì)量將更加重視，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略將更加多樣化，因此將有可能在商品房質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段方面出臺(tái)進(jìn)一步的細(xì)化措施。 （二） 市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑猓績(jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大 在以上分析的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境背景下，預(yù)計(jì) 20xx 年房地產(chǎn)投資增速將低于 20xx 年的增長(zhǎng)水平，商品房供給增速下降；在市場(chǎng)需求受到一定程度抑制的情況下，市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑狻? 房地產(chǎn)投資增速放緩，商品房供給增速下降。但從另一方面來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，加之美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)對(duì)我國(guó)起到一定的警示作用，銀監(jiān)會(huì)等管理部門(mén)已加大了對(duì)房地產(chǎn)貸款的審查力度，這將使房地產(chǎn)公司的資金鏈遭遇較大的考驗(yàn)。雖然今年以來(lái)冰雪災(zāi)害和地震災(zāi)后重建可能會(huì)推動(dòng)固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，但從緊的貨 幣政策降低了企業(yè)貸款的可獲得性，初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格上漲和企業(yè)預(yù)期盈利能力不斷降低影響了企業(yè)投資的積極性，由于到位資金增長(zhǎng)減慢和房屋銷(xiāo)售面積不斷下降，占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資會(huì)趨于下降。 消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)需求繼續(xù)受到抑制。 尤其是 20xx 年 1 月 1 日起， 房貸利率將會(huì)執(zhí)行調(diào)整后的新利率， 5 年以上的房貸利率將由 20xx 年初的 %增加至 %，第二套住房貸款的利率為 %，加息導(dǎo)致的購(gòu)房者月供的增加將會(huì)使住房需求增長(zhǎng)受到一定的影響。 同時(shí)，各地政府目前正在進(jìn)一步落實(shí)住房保障措施、進(jìn)一步落實(shí)新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，抓緊編制并落實(shí) 20xx 年的住房建設(shè)計(jì)劃和 20xx20xx 年的住房建設(shè)規(guī)劃，并采取措施抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲等一系列舉措都將引發(fā)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響。 市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑?，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。而剛性需求在高企的房?jī)r(jià)和近一段時(shí)間以來(lái)市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)的影響下，提前集中釋放的可能性也不大。因此，在一系列調(diào)控政策以及供需矛盾或?qū)⒕徑獾谋尘跋拢?預(yù)計(jì)三季度及全年房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大： 一是從市場(chǎng)供給面來(lái)看，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場(chǎng)；同時(shí)，為進(jìn)一步緩解居民購(gòu)房壓力，以 20xx年國(guó)務(wù)院發(fā)布的“ 24 號(hào)文件”為先導(dǎo)，全國(guó)住房建設(shè)工作將住房保障問(wèn)題放在了首位。目前全國(guó)重點(diǎn)城市已陸續(xù)公布了 20xx 年度住房建設(shè)計(jì)劃，從整體情況看，保障性住房已經(jīng)成為住宅供應(yīng)不可 忽視的重要組成部分，政府大力發(fā)展保障性住房，高舉住房保障旗幟將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響。 二是在從緊的貨幣政策環(huán)境下，對(duì)于在很大程度上依賴(lài)于銀行資金的開(kāi)發(fā)商而言，銀行信貸的收緊將加劇其現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“囤地”、“捂盤(pán)”等坐地生財(cái)?shù)恼袛?shù)將給自身帶來(lái)生存危機(jī)。從目前各大城市的市況來(lái)看，成交量平淡的現(xiàn)象依舊沒(méi)有得到改觀。 三是房地產(chǎn)市場(chǎng)“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場(chǎng)中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上階段性的供大于求。北京、上海、深圳、廣州、廈門(mén)、南京等地屢屢出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，并有大量土地以底價(jià)成交，土地購(gòu)置面積大幅下降；除新地流拍、開(kāi)發(fā)商拋盤(pán)或讓出權(quán)益之外，已有一些拍得“地王”的開(kāi)發(fā)商紛紛退地。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)前幾年尤其是 20xx 年以來(lái)房?jī)r(jià) 透支性過(guò)快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。全市商品房施工面積 萬(wàn)㎡，同比增加 %；竣工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。住宅方面， 08 年 1～ 9 月，全市施工面積 萬(wàn)㎡，同比增 長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 84%；銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，同比下降了 %。 綜合來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度同比下降，施工和竣工面積與去年同比保持穩(wěn)定增加，但從銷(xiāo)售面積的大幅下滑不難看出，樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期階段，“供大于求”顯現(xiàn)。這一舉措被看作是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，市場(chǎng)振奮。 ● 1 月 25 日、 3 月 25 日、 4 月 25 日、 5 月 20日、 6 月 15 日、 6 月 25 日， 中國(guó)人民銀行年內(nèi) 六次上調(diào) 存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率 。 目的是為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)。 ● 9 月 15 日， 央行宣布 降息， 并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這是央行 6 年來(lái)首次宣布降息。政府救市開(kāi)始落實(shí)。進(jìn)一步讓利于民，刺激居民購(gòu)房熱情。與歐美國(guó)家央行的降息行動(dòng)同步。 以 8 月份為界， 8 月份之前由于 CPI 指數(shù)高位運(yùn)行，國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)方面主要實(shí)行緊縮型貨幣政策，從年內(nèi) 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率就能看的出來(lái)。而作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的 —— 房地產(chǎn)市場(chǎng)“熊市”開(kāi)始顯現(xiàn)。 10 月份在全球經(jīng)濟(jì)萎縮的影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降明顯，為“保經(jīng)”央行月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)了利息率和存款準(zhǔn)備金率。 而對(duì)樓市而言，從南京市成交量并沒(méi)有明顯回升可以看出，降息和樓市新政的信號(hào)意義大于實(shí)際效果，短期內(nèi)難以解決開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題，也無(wú)法迅速改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。緊縮的貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，意在挽救出現(xiàn)的全球金融危機(jī)，且不排除年內(nèi)再次降息。 （三）城市規(guī)劃情況 ● 城中區(qū)玄武湖北擴(kuò)規(guī)劃，對(duì)御湖國(guó)際、長(zhǎng)發(fā) ● 南京江北未來(lái)總體有 21 條過(guò)江路徑，其中包括 13 條道路交通過(guò)江通道、 4 條過(guò)江地鐵、 4 條水運(yùn)巴士。對(duì)江寧部分樓盤(pán)是大利好。從面積上看， 43 幅土地實(shí)際出讓面 積為 萬(wàn)㎡，同比減少 ％。不僅開(kāi)發(fā)商拿地的熱情大減，南京國(guó)土部門(mén)推地的步伐也大為放緩。 （ 1）總體分析 08 年 1 1 0 月份土地成交情況97691554 4 . 4 45 0 . 1 42 7 . 105010015020013月 46月 710月萬(wàn)平方米0102030405060億元面積 總額 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng) 08 年 110 月份土地市場(chǎng)整體成交情況呈“ V”型， 13 月份延續(xù)了去年拿地的熱情，但隨著二級(jí)市場(chǎng)的萎縮，土地市場(chǎng)底價(jià)成交為主，政府開(kāi)始推遲土地出讓。不過(guò)從 9 月份的這 12塊土地的成交情況來(lái)看， 2 宗流拍， 9 宗底價(jià)成交，成交情況依然不夠樂(lè)觀。 整體而言， 08 年 110 月份共成交了 萬(wàn)平方米，較 07 年同期成交面積降低了 ％，下跌幅度較大。城北成交面積占總成交面積比例最大，為 37%，主要原因是燕子磯地塊非常大，其次是江寧板塊，占比 17%。而城東和仙林板塊在 710 月份沒(méi)有地塊成交。但溢價(jià)成交只有位于河西的 1 宗地，為蘇寧拍得，用途為酒店式公寓，其余皆為底價(jià)成交。 近期全球經(jīng)濟(jì)低迷，受其影響國(guó)內(nèi)購(gòu)房熱情銳減，這也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的壓力，使其對(duì)于土地投資更加謹(jǐn)慎。 住宅用地主要分布在江北、城北、江寧等區(qū)域，這些區(qū)域?qū)⑵鸬椒稚⒅鞒菂^(qū)人口的作用；商業(yè)、辦公等綜合用地則主要分布在河西、江寧、城中等區(qū)域，目的是為健全這些區(qū)域的商業(yè)配套情況。 （五）商品住宅市場(chǎng)分析 （ 1）成交套數(shù)分析 商品住宅每月成交套數(shù)示圖020xx40006000800010000120xx套20xx 7797 4066 6227 7705 9867 1038 7432 7769 8381 799220xx 4358 1742 4050 4143 4355 4690 3403 2195 1869 22071月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 08 年相 比 07 年，樓市似乎成了過(guò)山車(chē)，經(jīng)歷了從高潮到谷底的迅速轉(zhuǎn)變。同比縮水近 7 成。 10 月份，南京樓市受救市新政影響，成交量有所回升。 10 月 22 日國(guó)家又出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的新政，而有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，南京也會(huì) 繼續(xù)跟進(jìn)，正醞釀新一輪的政策。因此，市場(chǎng)回暖不會(huì)一步到位，將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)的過(guò)程。至 9 月份，尚有 萬(wàn)套商品住宅可售，去化僅 1869 套，供銷(xiāo)比繼 2 月之后達(dá)到最高的 。 按照近兩個(gè)月的去化速度，僅目前在售的市場(chǎng)余量也需近 2 年的時(shí)間消化。預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力仍比較大。 07 年南京商品住宅價(jià)格保持比較穩(wěn)定的上升勢(shì)頭，從 1月份的 4753 元 /㎡上升到 12 月份的 6282 元 /㎡； 08 年 1～ 4 月份價(jià)格波動(dòng)較大，但基本保持上升態(tài)勢(shì)，而之后價(jià)格曲線始終保持下降趨勢(shì)，到 10 月份，全市商品住宅成交均價(jià)回落至 6566 元 /㎡，環(huán)比下降 ％