【導讀】上海市徐匯區(qū)欽州北路243街坊。上海華利置業(yè)有限公司：。承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司—深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公。司對貴公司委托的上海市徐匯區(qū)欽州北路243街坊地塊項目開發(fā)可行性研究方面的。意見，供貴司參考。需要說明的是，本報告中項目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標等依據(jù)《上海市國有土地使用權(quán)。丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測算結(jié)果也需相應(yīng)做。我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐以及。對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴司。提供有價值的建議。深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司。聯(lián)系電話：021－51720292. 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè)......

　　

【正文】 地塊現(xiàn)狀 （ 3）附近交通 有通往人民廣場、浦東新區(qū)、上?；疖囌镜榷鄺l線路，交通較為便捷： 許昌路上： 960、 80 路 周家嘴路上： 870、 87 14 96 17 路 江浦路上： 70、 84 84 310 路 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 項目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學、中學等，擁有基本生活配套 齊齊哈爾路小學 上海市教育科學研究院附屬中學 2 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 地塊位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托 徐匯 內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量； ? 項目臨近金上?；▓@ 、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍； ? 臨近有通往人民廣場（ 145 等）、西藏中路外灘、上?；疖囌?、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷； ? 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學、上海市教育科學研究院附屬中學、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。 劣勢（ W） ? 所處片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。 ? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 ? 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對于項目的整體發(fā)展受到一定限制 機會（ O） ? 隨著 徐 匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展， 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對本項目帶來較大的正面影響； ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大； ? 目前周邊商品住宅推出量較小，項目存在一定的市場機會； ? 項目緊臨建設(shè)中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場），未來會為項目帶來更多機會 ? 五角場城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項目發(fā)展帶來更多機會； 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn)代星洲城 金上海家園 ? 為配合舊城改造， 徐匯 及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項目發(fā)展帶來更多機會； ? 區(qū)域市場對小戶型的潛在需求為項目帶來更多發(fā)展機會； 威脅（ T） ? 未來兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對本項目產(chǎn)生直接競爭； ? 國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，及市場的觀望態(tài)勢對將會對銷售造成一定的影響。 3 項目評價 項目位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來區(qū)域市場環(huán)境的改善會為區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。 目前項目周圍住宅商品房的售價均在 1100013000 元 /平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺 近期項目所處片區(qū)住宅價格增長速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場前景較好。 四 市場定位及項目評估 1 項目定位 a 客戶定位 客戶主要面向 徐匯 區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 b 產(chǎn)品定位 通過項目的 SWOT 分析，我們考慮到項目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。 住宅：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目住宅戶型以二房為主。 商業(yè)：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。 主要客戶 次要客戶 邊緣客戶 周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學校老師、政府公務(wù)員、五角場及控江路工作白領(lǐng)、新上海人 五角場、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者 虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者 表 16 戶型配比建議（參考） 房型 主力面積㎡ 面積配比 設(shè)計建議 一房一廳一衛(wèi) 5860 10% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或全集中在點式純小戶型單元 房二廳一衛(wèi) 6870 15% 二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或 1梯 4 戶全 2 房 三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶格局端頭套 大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶單元格局 結(jié)合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318層的小高層?？紤]到市場因素，可將項目戶型定位在兩房為主、適當考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過 140 平米的大戶型），由于未來可能市場產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質(zhì) c 價格定位 現(xiàn)狀價格：結(jié)合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500 元 /平米 區(qū)位溢價分析 根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項目區(qū)位溢價的價格百分比為 9% 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 區(qū)位溢價 因素 規(guī)劃方案 3% 9% 規(guī)劃交通 2% 人口結(jié)構(gòu)的變化 2% 配套設(shè)施 2% ? 江灣五角場城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的上海城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動 徐匯 周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)艽溯椛溆绊?，周邊物業(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為 3%左右 ? “知識 徐匯 ”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人 口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為 2% ? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。因此，一橋 (徐匯 大橋 )、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為 2%左右 項目溢價分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為 10%左 右 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 項目溢價 因素 戶型 2% 10% 品質(zhì) 2% 綠化景觀 2% 物業(yè)管理 2% 開發(fā)商品牌信譽 2% 價格定位 我們根據(jù) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及區(qū)位溢價因素和項目溢價因素，綜合上述因素，預測 20xx 年項目住 宅銷售穩(wěn)健價格為 1300014000 元 /平米，住宅樂觀銷售均價為 15000 元 /平方米左右（由現(xiàn)狀價格加上區(qū)位及項目的溢價百分比 19%左右）。 項目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價為 20xx0 元 /平方米。 因此，我們以住宅銷售均價為 13500 元 /平方米，商業(yè) 20xx0 元 /平方米、進 行項目的經(jīng)濟測算。 d 銷售率預測 根據(jù)項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競爭因素，按照銷售價格住宅 13500 元 /平方米、商業(yè) 20xx0 元 /平方米預測，預計本項目的合理銷售期約為 1 年（以 20xx 年 1 季度至 20xx 年 4 季度），在測算期內(nèi)項目住宅、商業(yè)能達到的合理銷售率分別為 100%、 90%。銷售率具體詳見附表：項目銷售計劃與銷售收入測算表。 項目評估分析結(jié)論 本項目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標客戶 主要面向 徐匯 區(qū)五角場周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客 ，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場需求。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。 五 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 1 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、 片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力，我們假設(shè)確定本項目開發(fā)進度計劃如下：項目前期規(guī)劃從20xx 年 1 季度起，項目開工計劃時間為 20xx 年 2 季度，竣工時間預計為 20xx 年 3 季度， 20xx 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。 2 施工橫道圖 詳見附表 六 投資估算與資金籌措 1． 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目未含土地成本的總投資為 萬 元，詳見下表： 表 17：項目總投資估算表（不含土地成本） 序號 項目名稱 總額 （萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 111 前期工程費 % 2 建安工程 2320 % 3 管理費 % 4 不可預見費 % 5 其他費用 % 6 財務(wù)費用 % 7 銷售費用 2, % 8 銷售稅金 10, % 9 公用設(shè)施專用基金 4, % 10 合 計 20, 3, % 注： 單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 2．總投資估算說明 （ 1）土地成本 未知，為本次測算的目標 （ 2）前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費等，費用確定主要參考近期《上海市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。 項目前期費用為 萬元。 （ 3）建安工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入 。 項目建安工程費用為 萬元。 （ 4）管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按上海市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費按前述 3 項之和的 3%計取。 不可預見費 由于項目地塊地勢平坦，同時開發(fā)商控制項目成本能力較強，不可預見費按前述 4 項之和的 %計取較為合理。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 項目其他費用為 萬元。 公用設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)總投資 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。經(jīng)估算為 萬元。 財務(wù)費用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本項目共向銀行融資 5300 萬元貸款 1 年，自 20xx 年至 20xx 年，貸款利率為 %，發(fā)生財務(wù)費用 萬元 。 銷售費用 包括廣告及代理費等，參考目前上海市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用 為銷售額的 3%。 項目穩(wěn)健方案銷售費用為 萬元。 1 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。 按照土地穩(wěn)健取得價格測算，項目總投資為 萬元，其中 自有資金 35, 萬元， 銀行融資 5300 萬元，銷售回款13, 萬 元 。 表 18：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 35, % 2 銀行融資 5, % 3 銷售收入 13, % 4 總投資 54, % 2 投資使用計劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表 ：《項目投資計劃表》。 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的預計開發(fā)情況，項目前期規(guī)劃從 20xx年 1 季度起，項目開工計劃時間為 20xx 年 2 季度，竣工時間預計為 20xx 年 3 季度， 20xx 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。 七 銷售及經(jīng)營收入測定 1 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 根據(jù)前面的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，至 20xx 年初項目開盤時，區(qū)域同類項目售價可達 1300014000 元 /平方 米，考慮招商地產(chǎn)的項目操作能力，預計可使項目實現(xiàn) 10％的溢價，即銷售均價 1400015000 元 /平方米。 由此我們確定項目以穩(wěn)健售價 13500 元 /平方米，樂觀售價14500 元 /平方米分別進行測算。 穩(wěn)健方案可實現(xiàn)銷售收入 萬元。 樂觀方案可實現(xiàn)銷售收入 萬元。 表 19：項目銷售收入測算表（穩(wěn)健） 項目 可售面積 （㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售率 銷售收入 （萬元） 住宅 50,289 13500 100% 67, 商業(yè) 2647 20xx0 90% 4, 合計 52936 72,