【導(dǎo)讀】小區(qū)內(nèi)，注冊資本2100萬元。進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級技術(shù)職。稱的管理人員15人。為應(yīng)對入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司。正積極進(jìn)行ISQ9002國際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報(bào)社會(huì)、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)。三個(gè)大型商居小區(qū)和**商貿(mào)城，建筑面積20萬平方米。地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已。成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。常德市**路以南，**路以西建設(shè)常德市**家居廣場?！冻５率谐鞘锌傮w規(guī)劃1999－2020》；常德市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；常德市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；2020年以來，常德市改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營面積，提升常德市城市品味。越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。向符合政策導(dǎo)向。

　　

【正文】 為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。綠化方案要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。 立面設(shè)計(jì) 42 立面造型設(shè)計(jì) 突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 采用樁基礎(chǔ)。 上部結(jié)構(gòu) 多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)要求： （ 1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級。 （ 2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。 （ 3）建筑物抗震重要性類別： 丙類。 五、公用設(shè)施方案 供水排水 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管由 2 根 DN100 給水管供水，分別由 **路和 **路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： （ 1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量 43 住宅生活用水： 300公斤 /人 .日， K=； 初步估算，生活用水及消防用水每天約 360立方米。 （ 2）給水 城市自來水進(jìn)水管規(guī)格為 DN100，設(shè) 2 組水表裝置。 （ 3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干 管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 （ 4）室內(nèi)外排水。 排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。 1）室內(nèi)污水排放量按供水量的 80%90%估算，每天約 290 立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。 2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 供電 （ 1）供配電系統(tǒng)。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供電網(wǎng)接出。 2）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：計(jì)算負(fù)荷為 1280KW（住宅按每戶 6KW 計(jì)， 44 商業(yè) 80W/m2計(jì)，同時(shí)用電系數(shù)取 ），擬設(shè)置 2 臺(tái) 600KVA 箱式變壓器，變壓器平均負(fù)荷率為 %，管線埋地敷設(shè)。 3）計(jì)算方式： 10KV 系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 （ 2）照明及電力設(shè)計(jì)。 1）配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 6KW/戶計(jì)算。 2）照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn) GB13390的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安 全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 燃?xì)? 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣量為住宅區(qū)。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月 4050立方米），從城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。 通風(fēng)空調(diào) 由住戶自行購置。在臨 **路和 **路設(shè)計(jì)時(shí)要注意室外機(jī)隱避性，主機(jī)外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計(jì)，以免影響市容。 弱電設(shè)計(jì) （ 1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目單位協(xié)助辦 45 理。 （ 2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 （ 3）園區(qū)內(nèi)電視 系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 23個(gè)電視用戶盒。 （ 4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。 六、消防 家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計(jì)并審查后才能組織施工。 一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺(tái)小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位供電。 園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 46 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。 施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) 考慮到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保措施： A、 嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。 B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。 C、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。 D、實(shí)現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 二、綠化 根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá) 15%，但 47 是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。 三、節(jié)能 充 分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。 變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。 敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。 電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 48 第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目管理 根據(jù)國家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。 二、物業(yè)管理 物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德 **家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營管理顧問 ，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書長）負(fù)責(zé)。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時(shí)，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。 三、建設(shè)進(jìn)度 為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè) 49 進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月?，F(xiàn)將實(shí)施 進(jìn)度大體安排如下： 2020 年 9 月 2020 年 12 月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等。 2020年 12月至 2020 年 9 月完成一期主體工程。 2020年 8 月至 2020 年 12月完成二期工程。 2020年 8 月至 2020 年 12月完成配套附屬工程。 2020年 12月竣工交付。 50 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 投資概況 本投資估算為 **家居廣場項(xiàng)目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。 項(xiàng)目總投資為 6150萬元。開發(fā)建設(shè)投資估算詳見表 91。 編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價(jià)。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。 二、資金籌措 企業(yè)自籌和銀行貸款。其中由企業(yè)自籌 3000 萬元，房屋銷售和銀行按揭 605萬元，向銀行或投資公司申請貸款 2500萬元。 51 表 91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元 序號 工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積（ m2） 建筑 工程 設(shè)備費(fèi) 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合計(jì) 一 建筑安裝工程費(fèi)用 1 建筑工程 45000 3909 2 道路工程 35 3 室外供配電及照明 120 4 室外給排水及消防 340 5 通訊、有線電視等管線預(yù)埋 20 6 通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等 80 7 綠化費(fèi) 130 小 計(jì) 4634 二 其他費(fèi)用 1 征地及拆遷費(fèi) 830 830 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 90 90 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 32 32 4 城市配套費(fèi)及各種報(bào)建費(fèi) 161 161 5 工程監(jiān)理費(fèi) 18 18 小 計(jì) 1131 三 預(yù)備費(fèi) 160 160 四 銷售費(fèi)用 180 180 合 計(jì) 6105 52 第十章 項(xiàng)目投資效益分析 項(xiàng)目 銷售收入預(yù)測。本項(xiàng)目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收 入和租金收入。常德市 2020 年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格 4000元 /平方米。根據(jù)本項(xiàng)目銷售策略，購買門面的投資者一次性按 24%返還三年的租金（年回報(bào)率 8%），即相當(dāng)于降價(jià) 24%。降價(jià)前，商鋪銷售均價(jià)為 3789 元 /平方米，降價(jià)后，銷售均價(jià)為 2880 元 /平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價(jià)處于下限。本項(xiàng)目一層商鋪降價(jià)前的銷售均價(jià)為 5200 元 /平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)為 3952 元 /平方米。降價(jià)后的銷售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤價(jià) 4000 元 /平方米對 比， 售均價(jià)下降了 3%。二層銷售均價(jià)為 2378元 /平方米，降價(jià) 24%，銷售均價(jià)為 1807 元 /平方米。夾層 1500 元 /平方米，降價(jià) 24%，銷售均價(jià)為 1140 元 /平方米?？梢婍?xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，因此銷售價(jià)格優(yōu)勢，因此銷售價(jià)格有其合理性。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20 元 /平方米 ~30 元 /平方米，“ **家居廣場”的月租對比最低租金 20 元 /平方米要低 3 元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。 ⑴ 住宅銷售收入： 53 住宅銷售收入 =16510/㎡ 900 元 /㎡ =1486 萬元 ⑵ 商業(yè)鋪門面銷售收入： 10560 萬元 一層商鋪面銷售收入 =12183 ㎡ 5200 元 /㎡ = 萬元 二層商鋪面銷售收入 =13325 ㎡ 2738 元 /㎡ = 萬元 夾層商鋪面銷售收入 =3847 ㎡ 1500 元 /㎡ =577 萬元 ⑶ 商業(yè)鋪門面實(shí)際銷售收入： 8026 萬元 根據(jù)本項(xiàng)目的銷售策略，投資者購買商鋪，按 24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷售均價(jià)降價(jià) 24%，實(shí)際銷售收入： 一層商鋪面銷售收入 = 12183 ㎡ 5200 元 /㎡ = 萬元 二層商鋪面銷售收入 = 13325 ㎡ 2738 元 /㎡ = 萬元 夾層商鋪面銷售收入 = 3847 ㎡ 1500 元 /㎡ = 萬元 ⑷ 租金收入 (見第四章第四節(jié)第三點(diǎn)項(xiàng)目營銷策略的可行性分析 ): 根據(jù) “**家居廣場 ”租賃政策 ,租金收入 :897 萬元 2020 年租金收入 =32 萬元 2020 年租金收入 =363 萬元 2020 年租金收入 =502 萬元 ⑴ +⑵ 合計(jì)總銷售收入 萬元 ⑴ +⑶ 合計(jì)總銷售收入 9512 萬元 ⑴ +⑶ +⑷ 合計(jì)總收入 10409 萬元 開發(fā)成本 5835 萬元 54 項(xiàng)目計(jì)算期銷售費(fèi)用約為 180 萬元 項(xiàng)目計(jì)算期管理費(fèi)用約為 90 萬元 項(xiàng)目計(jì)算期銷售期間財(cái)務(wù)費(fèi)用 300 萬