【導(dǎo)讀】膀肂莀蟻肆肁蒃羆肀薅蝿袈聿蚇薂膇肈莇螇肅膇葿薀罿膆薂螆裊膆芁蕿袁膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂膂莈蚅袇膁蒀袁螃芀薃蚃肂芀節(jié)衿羈艿莄螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈芄薃薁袇莄芃螇螃莃蒞蕿肁莂蒈螅肇莁蝕薈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀蕆莆袀袆肅葿蚃螂肂薁袈膀肂莀蟻肆肁蒃羆肀薅蝿袈聿蚇薂膇肈莇螇肅膇葿薀罿膆薂螆裊膆芁蕿袁膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂膂莈蚅袇膁蒀袁螃芀薃蚃肂芀節(jié)衿羈艿莄螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈芄薃薁袇莄芃螇螃莃蒞蕿肁莂蒈螅肇莁蝕薈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀蕆莆袀袆肅葿蚃螂肂薁袈膀肂莀蟻肆肁蒃羆肀薅蝿袈聿蚇薂膇肈莇螇肅膇葿薀罿膆薂螆裊膆芁蕿袁膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂膂莈蚅袇膁蒀袁螃芀薃蚃肂芀節(jié)衿羈艿莄螞羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅芅蒁螈羈芄薃薁袇莄芃螇螃莃蒞蕿肁莂蒈螅肇莁蝕薈羃莀莀袃衿荿蒂蚆膈莈薄袁肄莈蚇蚄羀蕆莆袀袆肅葿蚃螂肂薁袈膀肂莀蟻肆肁蒃羆肀薅蝿袈聿蚇薂膇肈莇螇肅膇葿

　　

【正文】 價(jià)指標(biāo)為：項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%）為 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于房地產(chǎn)其他行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力滿足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目靜態(tài)回收期為 ，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，說(shuō)明項(xiàng)目投資能按時(shí)收回。動(dòng)態(tài)回收期為 年，亦大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。項(xiàng)目盈利能力非常樂(lè)觀。 本項(xiàng)目總投資收益率和項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率均大于行業(yè)利潤(rùn)率 15%，說(shuō)明項(xiàng)目盈利能力滿足要求。本項(xiàng)目累計(jì)盈余資金大于零。說(shuō)明項(xiàng)目生存能力強(qiáng)。 參考公式： 總投資收益率 運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn) 總投資 運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 項(xiàng)目資本金 13 （ 3）償債能力分析 根據(jù)附表 2和附表 5 得，項(xiàng)目的借款利息為 6196萬(wàn)元，借款還本為 51196萬(wàn)元。 項(xiàng)目的利息備付率大于 ，償債備付率也大于 ，說(shuō)明項(xiàng)目在借款期內(nèi)的償債能力很好。 參考公式： 利息備付率（按整個(gè)借款期考慮） 息稅前利潤(rùn) 當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 當(dāng)期用于還本付息資金 償債備付率（按整個(gè)借款期考慮） 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 息稅折舊攤銷前利潤(rùn) 所得稅 借款利息支付 借款本金償還 八、不確定性分析 （ 1）盈虧平衡分析 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入： 176040 萬(wàn)元；項(xiàng)目總投資： 108735 萬(wàn)元；項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入及附加： 萬(wàn)元 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) =項(xiàng)目總投資 /(項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入－項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅金及附加－總成本費(fèi)用 ) 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) 項(xiàng)目總投資 項(xiàng) 目 營(yíng) 業(yè) 收 入 項(xiàng) 目 的 營(yíng) 業(yè) 稅 金 及 附 加 總 成 本 費(fèi) 用 當(dāng)營(yíng)業(yè)率等于 3%是，本項(xiàng)目不盈也不虧。故本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （ 2）敏感性分析 以營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本作為本項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行分析，假設(shè)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本分別發(fā)生變動(dòng)的幅度為 177。5%， 177。10%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化見(jiàn)表 74和表 75。 表 75 單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響 14 營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)營(yíng)成本 % % % % % % % % % % 由表 74可看出，營(yíng)業(yè)收入對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響較大，但通過(guò)計(jì)算 “單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響 ”和 “單因素變化對(duì)所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 ”這兩個(gè)因素的基準(zhǔn)收益率都在 15%以上，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng) 目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。另外作圖可以看出，這兩個(gè)因素的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都在 40000萬(wàn)元左右，本項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng) 九、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）由于本項(xiàng)目規(guī)模大。故無(wú)法避免受到宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響。如通貨膨脹程度、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、優(yōu)惠政策的變化、貸款利率的變化等都將影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 （二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)空間的限制，營(yíng)業(yè)情況的變化等。 （三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所處環(huán)境復(fù)雜多變，在實(shí)際銷售中，若沒(méi)有良好的開(kāi)發(fā)理念、先進(jìn)的運(yùn)作模式、較強(qiáng)的市場(chǎng)把控能力、健全的決策機(jī)制和一流的人才 ，都將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在建設(shè)初期需要大量的資金，并且項(xiàng)目回收期較長(zhǎng)，會(huì)給項(xiàng)目投資者造成較大的資金壓力。 通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析可以得出，項(xiàng)目投資者需要投入較多的資金，還要有良好的開(kāi)發(fā)理念，靈活運(yùn)營(yíng)，才能得到更好的盈利。 十、社會(huì)評(píng)價(jià) （ 1）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 適合城市韻味，促進(jìn)城市發(fā)展。洋江路 5 號(hào)地塊項(xiàng)目的建成是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙贏。促進(jìn)了紹興城市發(fā)展的基礎(chǔ)力量，拉動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 帶動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)能夠帶動(dòng)城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，配套 設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)就會(huì)給一個(gè)城市發(fā)展帶來(lái)無(wú)窮的動(dòng)力。 滿足紹興市民的住宅品質(zhì)需要，是社會(huì)安定的基礎(chǔ)保障。 項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)的社會(huì)效益。項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)利國(guó)利民。實(shí)行住宅項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì) ,空調(diào)能耗也會(huì)大幅減小。全面執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ,改善室內(nèi)的環(huán)境，生存質(zhì)量提高，使人的疾病發(fā)生率大幅度下降。 15 全民素質(zhì)、環(huán)境生態(tài)等方面的社會(huì)效益。項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)使能耗降低 ,整個(gè)資源環(huán)境得到改善 ,搞好建筑節(jié)能就等于增加煤炭產(chǎn)量、等于建設(shè)電站、也為治理環(huán)境污染、為居民身體健康提供了保證。 促進(jìn)相關(guān)先進(jìn)建筑、經(jīng)濟(jì)技 術(shù)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的要求越來(lái)越高 ,這就要求在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)要利用最新的材料、技術(shù) ,并且不斷創(chuàng)新 ,促進(jìn)新思想、新技術(shù)的發(fā)展 ,帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 （ 2）目前對(duì)人和社會(huì)影響 項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織環(huán)境和交通體系，完善布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開(kāi)闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為紹興居民提供了具有良 好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步 提升了 該片區(qū)的區(qū)域形象。 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 十一、結(jié)論與建議 一、評(píng)估結(jié)論： 建設(shè)條件：本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)效益較好。 社會(huì)效益：本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會(huì)效益。 環(huán)境效益： 同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 可行性研究結(jié)論：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 可行性研究結(jié)論是：本項(xiàng)目可行。 二、結(jié)論的建議及說(shuō)明 本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見(jiàn)匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步提出建議及說(shuō)明，并提出若干建議。 16 附錄 附表 1 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 2 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 附表 3 附表 4 附表 5 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 借款還本付息計(jì)劃表 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表