【導讀】營、管理為主的專業(yè)公司。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項目在島城引起強烈反響，在改善人居。環(huán)境的同時，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。建筑面積176000平方米。

　　

【正文】 收到好的經(jīng)濟效果。 物業(yè)管理 隨著人們生活水平的提高和消費理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費者購房時的重要考慮因素之一，項目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會通過公開招標 形式確定有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行管理，并接受業(yè)主委員會及全體業(yè)主的監(jiān)督。 為了搞好上述管理工作，項目承擔單位應借鑒外方先進的管理經(jīng)驗，對公司實行標準化和現(xiàn)代化管理。 制訂切實可行的各項 管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。 做到部門職責范圍明確，個人職、權(quán)、利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明，以科學的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 第十二部分 招標、投標 一、項目概況 本項目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積 725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。 根據(jù)項目擬定建設(shè)規(guī)模，項目建設(shè)內(nèi)容包括： ① 土建及裝飾工程； ② 設(shè)備及安裝工程； ③ 公用配套工程及周邊綠化、道路工程。 二、項目招標內(nèi)容 招標范圍 本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理 單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應。 招標形式 項目招標均采用國內(nèi)公開招標和邀請招標。 招標組織形式 由項目開發(fā)單位自行組織或委托有相應資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織本項目的招投標工作。 第十三部分 建設(shè)進度計劃 本項目計劃建設(shè)工期為 5年，從 2020年 1月起至 2020年 12 月底竣工。合計工期 60個月，具體安排如下： 序號 工程內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前期工作 2 工程設(shè)計 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗收 7 工程室外配套 8 小區(qū)環(huán)境工程施工 9 小區(qū)整體驗收清理 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項目總投資 萬元 ,其中主要包括： 土地成本 253820萬元 前期費用 其它費用 工程直接費用 預備費 項目各部分投資及總投資估算詳見表 14表 14表 143。 投資估算的依據(jù)如下： 土地成本費 土地成本按樓面地價每平方米 3500元估算（其中包含拆遷安置成本 萬元，詳見表 142）。 ２、前期費用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計取。 其它費用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計取。 工程直接費用 參照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報告的研究范圍。 預備費 按照二、三、四項費用總和的 5％計取。 表 141總投資估算表 單位：萬元 項目 金額 備注 土 地成本 253, 暫估樓面地價 3500元 /㎡ 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預備費 8, 按 5%計取 直接投資合計 424, 管理費用 1, 20人 *5年 *15萬元 /人年 財務(wù)費用 38, 20億 *%*3年 銷售費用 1, 總計 466, 二、資金籌措 本項目建設(shè)總投資 萬元 人民幣，對外融資 8億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌。 表 142午山社區(qū)改造拆遷、安置成本估算匯總表 序號 成本項目 面積 （㎡） 單位造價 （元 /㎡） 金額（萬元） 備注 一 拆遷成本 16, 1 原計算的拆遷成本 12, 根據(jù)世普瑞評估報告 2 增加獎勵費（ /戶） 1, 1147戶 * /戶 3 增加上學補助 400人 *100元 /人 *24月 4 增加產(chǎn)權(quán)登記契稅 2, 8000 元 / 平方米*(23000050000)平方米 *2% 5 增加產(chǎn)權(quán)登記測繪費 285000 /平方米 6 增加登記費及印花稅 98元 /戶 2500戶 二 安置面積工程投資估算 109, 1 高層住宅 139700 41, 2 多層住宅 90500 21, 3 公建 55000 19, 4 地下車庫 63000 28, 1787個車位 *35平方米/個 三 資金成本（ %） 6, 5億 2年 四 稅金（ %） 230200 10, 計稅收入暫按 8000元 五 管理費用（ 1%） 1, 六 物業(yè)補助 根據(jù)世普瑞評估報告 合計 145, 表 143項目工程投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 工程直接 費 用 前期費用 其他費用 預備費 投資額 占比例（ %） 單位成本 （元 /㎡） 1 安置高層住宅投資估算 139, 25, 1, 11, 1, 41, 2 安置多層住宅投資估算 90, 11, 7, 1, 21, 3 安置公共建筑投資估算 55, 12, 4, 19, 4 安置車庫投資估算 63, 20, 5, 1, 28, 小計 348, 69, 4, 30, 5, 109, 5 可銷售高層住宅投資估算 180, 36, 2, 15, 2, 56, 6 可銷售花園洋房投資估算 138, 24, 1, 11, 1, 39, 7 非安置公共建筑投資估算 121, 30, 1, 10, 2, 44, 8 可銷售車庫投資估算 67, 21, 1, 6, 1, 29, 小計 507, 111, 6, 44, 8, 170, 合計 855, 181, 10, 74, 13, 280, 第十五部分 項目財務(wù)評價 一、財務(wù)評價的依據(jù)和范圍 財務(wù)評價依據(jù) ① 國家計委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； ② 財政部制訂的財務(wù)會計制度； ③ 本可行性研究報告的技術(shù)方案和投資估算。 財務(wù)評價范圍 本評價以可行性研究報告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評價的主體進行財務(wù)評價。 收入及稅金 二、銷售收入及稅金測算 本項目銷售收入主要為住宅、商業(yè)用房及地下車庫銷售收入。經(jīng)測算本項目銷售收入共計 712086萬元。 按稅法規(guī)定本項目應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附 加、地方教育費附加、土地增值稅，稅率按國家稅法相關(guān)規(guī)定計取，營業(yè)稅稅率為 5％，城建稅稅率為營業(yè)稅的 7％，教育費附加稅率為營業(yè)稅的 3％，地方教育費附加稅率為營業(yè)稅的 1%，河道基金為銷售收入的 1‰，預征土地增值稅為銷售收入的 1%，該項目共計繳納銷售稅金及附加 。項目銷售收入及稅金測算見表 151。 表 151項目銷售收入及稅金測算表 序號 房屋名稱 面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售合計（萬元） 備注 一 可銷售面積（不含車庫） 417500 1 可銷售住宅 249000 457, （ 1） 花園洋房 68900 22020 151, （ 2） 高層公寓 180100 17000 306, 2 可銷售公建 98500 197, （ 1） 社區(qū)商業(yè) 18500 20200 37, （ 2） 商務(wù)辦公 58570 20200 117, （ 3） 酒店式公寓 21430 20200 42, 3 可銷售車庫（個） 1917 80000 15, 4 海關(guān)住宅 70000 6000 42, 二 銷售收入總額 712, 三 銷售稅金及附加 % 47, 考慮預征土地增值稅 1% 四 銷售凈收入 664, 三、 利潤計算 本項目銷售收入扣除銷售稅金及附加、直接投資、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用后為銷售利潤，經(jīng)測算項目利潤總額 萬元，項目銷售費用按 1000萬元考慮。 項目所得稅稅率為 25%，按季預交，年度匯算清繳 ，經(jīng)測算項目應繳納所得稅 萬元。 項目稅后利潤 ，項目稅前投資利潤率 %，稅后投資利潤率 %。測算見表 152 表 152利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預備費 8, 管理費用 1, 財務(wù)費用 38, 銷售費用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 四、敏感性分析 就項目投資、銷售價格 (收入 ) 為變動因素對稅后凈利潤、投資凈利潤率等指標的影響進行敏感性分析 (見表 153)。 分析結(jié)果表明該項目商品房售價降低 2020元 /平方米，稅后凈利潤為 萬元，稅后利潤率為 ％，仍有較可觀的經(jīng)濟效益。由于降低 2020元 /平方米的房屋價格已低于本項目區(qū)域內(nèi) 最低售價，因此價格波動基本不會導致項目出現(xiàn)虧損。投資增加 10%，項目仍能保持 %的較高稅后利潤率。說明項目的抗風險能力較強。但項目開發(fā)單位還是應該切實作好項目管理工作，積極拓展銷售渠道，以獲得最大的經(jīng)濟效益。 表 152敏感性分析表 變化因素 變化率（額） 稅后利潤（萬元） 稅后利潤率 銷售價格 增加 2020 % 減少 2020 % 投 資 增加 10％ % 減少 5％ 第十六部分 可行性研究結(jié)論 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目建設(shè)條件基本具備，舊村改造的方案合理可行。本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于促進青島市嶗山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和改善人民居住條件、提高人民生活水平。項目開發(fā)單位具有較強的實力，能夠為項目順利實施提供有力的保證。項目建設(shè)完成后，能夠產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，具有較強的抗風險能力。因此，從技術(shù)和經(jīng)濟上本項目都是可行的。 附 件 附件一 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字〔 2020〕 276號） 附件二 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復意見》（青規(guī)業(yè)字〔 2020〕 34號 附件三 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字〔 2020〕 22號） 附件四 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預審意見》（青嶗土預字〔 2020〕 14 號） 附件五 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字〔 2020〕 154號） 附件六 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項目和四姜社區(qū) 舊村改造項目初審意見的函》（青建函字 [2020]35 號） 附件七 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]588 號） 附件八 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]138 號）