社區(qū)改造建設項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-10 18:05本頁面
【正文】 實施，今后不再審批零散項目，只能盤活存量建設用地，預期未來土地供應量小，土地升值潛力大。5）某市是人口大縣和經(jīng)濟強縣，隨著某市經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，對住房需求逐步加大，根據(jù)某市每年15%的經(jīng)濟增長速度，以及對近3年某房價增長趨勢，預期明年房價上漲20%左右。6）從近兩年市場供需情況看，市場供不應求，預期房地產(chǎn)市場需求旺盛。7）項目規(guī)模大，能產(chǎn)生聚居效應和規(guī)模效益。保定隆基泰和、碧桂園，保定兵團，近兩年外地開發(fā)商相繼在某拿地，可以看出開發(fā)商對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的認可。綜上分析，某楊莊子社區(qū)改造項目土地升值潛力巨大。楊莊子社區(qū)改造項目一期總體計劃一期項目分一期A1區(qū)和一期A2區(qū)施工，一期A1區(qū)計劃2009年9月開工建設，2009年12月主體工程封頂，2010年11月竣工驗收。一期A2區(qū)2009年12月開工建設，2010年7月主體封頂，2011年5月竣工驗收。啟動資金用量和計劃（1）根據(jù)政府導向、項目捆綁招標、分步實施的原則，實繳出讓金按起步區(qū)面積計算，起步區(qū)出讓金暫按16萬元/畝（評估價40萬元/畝的40%）測算為3500萬元，（半個月內(nèi)返還90%）預計2009年12月份使用。（2）起步區(qū)占地248畝，大部分為實物還遷，盡量增大實物部分，減少資金用量。在辦理土地手續(xù)后，如需資金，已有融資機構支持。216。 啟動資金為2780萬元。1） 土地出讓金320萬元2） 契稅128萬元3） 過渡費151萬元4） 拆遷補償周轉費用2181萬元216。 啟動資金很低就能獲得整個項目，該項目的啟動資金獲益率是一般項目不可企及的。216。 項目定性是根據(jù)總體改造的性質而定，實現(xiàn)開閑地還是拆遷可以視實際情況而定。測算拆遷的啟動比空地還少，但空地啟動快。如選空地，對相關部門匯報也是拆遷。某楊莊子改造分塊工作示意 融資工作計劃（一期項目） 時間工作內(nèi)容2008年2009年123456789101112融資準備工作，與相關的投資機構、擔保公司等建立關系，達成合作意向 投資公司、擔保公司等資金到位銀行貸款準備工作與銀行金融機構建立良好關系，達成貸款意向銀行開始放貸 項目建設計劃項目開發(fā)時間備注一期項目二期項目 三期項目 四期項目 五期項目九、項目運作分析及投資收益分析項目改造整體思路某市房地產(chǎn)市場剛剛起步，在具備中等（準地級市）城市人口規(guī)模，市規(guī)劃局統(tǒng)計目前批準的項目規(guī)劃規(guī)模約為55萬㎡，已開工的項目約60萬㎡，項目規(guī)模一般較小，項目銷售情況良好。由于供需不平衡，購房人挑選余地不大，從土地市場上看，某城區(qū)內(nèi)無地可供，只能從盤活存量建設用地上下功夫，為此市政府今年推出了以“楊莊子社區(qū)”為代表的城中村改造計劃，在改善居民生活條件，改變城市面貌的同時提高了土地供應量。楊莊子社區(qū)改造建設原則：統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一配套，分步實施。楊莊子社區(qū)項目改造占地規(guī)模為1450畝地，建設規(guī)模為112萬㎡，屬超大型社區(qū)。為了避免規(guī)劃上的無序和部分配套設施的重復建設，按照政府的規(guī)劃思路，已由市規(guī)劃局對楊莊子社區(qū)改造工程進行了統(tǒng)一規(guī)劃，每個小區(qū)可由開發(fā)企業(yè)根據(jù)總體規(guī)劃調整完善。整個社區(qū)改造工程基礎設施和地區(qū)級公建配套由我公司統(tǒng)一實施，費用由各個小區(qū)分攤。我公司首先選擇一個投入少見效快的區(qū)域作為起步區(qū)開發(fā)建設，標準要高，見效要快，為整體開發(fā)創(chuàng)造條件，提升地塊升值潛力。投資收益分析項目單位數(shù)值單價總額（萬元）道路路面㎡120元/㎡道路便道磚㎡50元/㎡道路路燈根485000元/根24排水管網(wǎng)m350元/m市政供水㎡23090020元/㎡市政供電㎡23090020元/㎡天然氣㎡23090025元/㎡幼兒園㎡1500900元/㎡135熱交換站、燃氣調壓站（含設備）㎡20037門診、物業(yè)、文化活動場所㎡10001200120公共綠地㎡50006030鍋爐房（含設備）3臺10噸10畝土地800合計㎡㎡1）一期項目公建情況和投資成本 2）一期項目成本和投資情況一期項目占地面積265畝，實施部分占地面積248畝，、宅基地上有住戶151戶，㎡，㎡、㎡，㎡、㎡，㎡，㎡，㎡，㎡（1050個），㎡。多層住宅銷售均價按2300元/㎡，高層、小高層住宅銷售均價按2450元/㎡，商業(yè)銷售均價5000元/㎡，車位銷售均價6萬元/個，多層地下車庫3000元/㎡。一期工程分為兩期，以規(guī)劃路為界分為一期A1和一期A2區(qū)。（見附件6）㎡，項目總投資69827萬元，，項目啟動資金大約2780萬元。（詳見附件7）一期項目最大現(xiàn)金流出現(xiàn)在12月，現(xiàn)金流為2780萬元。 3）項目總體投資情況（詳見附件8） ，，啟動資金15000萬元。稅務分析 某市稅務局稅收征收標準： 1）營業(yè)稅：銷售收入的5%； 2）所得稅：預計計稅毛利率為10%，所得稅率為25% （按預征計算，現(xiàn)已改為據(jù)實）； 3）土地增值稅：銷售收入的1%預征；項目完成后，按有關規(guī)定清算。 4）土地轉讓契稅：3%；據(jù)了解，在項目操作中，通過各方面工作，以上稅率均可與某市稅務局商定一個固定的稅額。結論該項目市場情況好，政府支持力度大，是及時切入市場的好機遇；該項目前期運作已經(jīng)成熟，啟動資金小，盈利能力大，抗風險能力強，利潤和收益情況良好；市場、財務和各種因素分析可行，為優(yōu)質項目。
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