【導(dǎo)讀】大連海若船舶科技有限公司。小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 年上半年銳減一半以上。 2020 年上半年的供應(yīng)量也降到了過去三年內(nèi)歷史同期的最低點(diǎn)。 表 21 2020 年上半年大連市新增供應(yīng)項(xiàng)目一覽表 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 二 章 市場分析及預(yù)測 24 從目前走勢來看，大連市高端樓市增速放緩，主要原因是受到了國際金融危機(jī)的沖擊。但從長遠(yuǎn)來看，目前全球各國正在努力走出金融危機(jī)的陰霾，經(jīng) 濟(jì)稍微轉(zhuǎn)好，大連高端樓市便會(huì)重新勃發(fā)生機(jī)，引來新一輪的銷售熱潮。與現(xiàn)今大連 高檔別墅平均售價(jià)為 17,612 元 /平方米 相比，項(xiàng)目帶豪華泊位高檔別墅售價(jià)在 20,000 元 /平方米左右，競爭力優(yōu)勢較為明顯。 第七節(jié) 大連星級(jí)賓館市場分析 目前大連三星級(jí)以上酒店 42 個(gè)，其中 五星級(jí)的有 9 個(gè) 。大連被譽(yù)為“北方明珠”、“北方香港”，氣候溫和，碧海沙灘，青草綠樹，空氣清新，每年吸引著國內(nèi)外眾多游人前來。旺季大連星級(jí)賓館入住率穩(wěn)定在 80%以上，即使在淡季，也在 40%左右。隨著大連經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，城市建設(shè)的不斷完善， 星級(jí)賓館必將水漲船高。 當(dāng)前大連開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，項(xiàng)目又緊臨國家旅游度假區(qū)金石灘。以游艇俱樂部為依托，項(xiàng)目超五星級(jí)酒店將面向國內(nèi)外游客開放，必將成為未來大連星級(jí)賓館里一顆閃亮的明珠。 綜上所述，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國際及國內(nèi)游艇業(yè)強(qiáng)勢發(fā)展的大前提下，項(xiàng)目乘勢而上。目前大連地區(qū)真正運(yùn)營的游艇俱樂部僅“星海灣游艇俱樂部”，但其規(guī)模較小，浮動(dòng)泊位僅有 79 個(gè)，經(jīng)常人滿為患，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，眾多潛在客戶也因?yàn)榈貌坏絻?yōu)質(zhì)的服務(wù)而望而卻步。項(xiàng)目的建設(shè)，將有效彌補(bǔ)大連及整個(gè)東北地區(qū)游艇業(yè)發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，引燃該地區(qū)游艇 消費(fèi)熱情，提高大連城市品位，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)。項(xiàng)目市場前景看好。 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 二 章 市場分析及預(yù)測 25 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng) 目可研 第 三 章 建設(shè)規(guī)模及營業(yè)方案 26 第三章 建設(shè)規(guī)模 及營業(yè) 方案 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 將 建設(shè) 1200 個(gè)泊位 游艇俱樂部綜合產(chǎn)業(yè)園，主要包括游艇俱樂部工程、游艇碼頭工程、超五星級(jí)酒店工程、高檔寫字樓工程以及其他配套工程。建成后 年可實(shí)現(xiàn) 總營業(yè) 收 入 91,360 萬元。 項(xiàng)目規(guī)劃總面積 220 萬平方米，其中海域面積 90 萬平方米，陸地面積 130 萬平方米。項(xiàng)目將分兩期進(jìn)行，其中一期建設(shè) 30 層超五星級(jí)酒店一座，總建筑面積 104,344 平方米； 1200 個(gè)泊位游艇碼頭一 座；俱樂部會(huì)所一座，建筑面積 5000 平方米； VIP 豪華泊園 萬平方米；水電工程 20 萬平方米；道路及綠化工程 65 萬平方米。二期將建設(shè) 30 層高檔寫字樓一座，總建筑面積 10 萬平方米； VIP 豪華泊園 萬平方米 。 購置酒店、寫字樓、游艇維修等主要 設(shè)備 288 臺(tái) /套。 第二節(jié) 營業(yè) 方案 項(xiàng)目 以游艇俱樂部為核心，兼顧經(jīng)營酒店、寫字樓等；俱樂部施行會(huì)員制，收入主要包括泊位租售、俱樂部會(huì)籍收入、酒店經(jīng)營收入和高檔寫字樓租賃收入等。年均運(yùn)營業(yè)收入約 91,360 萬元。詳見附表 4 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算 表。 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 四 章 場址選擇 27 第四章 場址選擇 第一節(jié) 場址所在位置現(xiàn)狀 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于大連開發(fā)區(qū)小窯灣東部。 二、場址土地權(quán)屬類別及占地面積 項(xiàng)目土地權(quán)屬為國有出讓土地， 規(guī)劃總面積 220 萬平方米，其中海域面積 90 萬平方米，陸地面積130 萬平方米。 三、場址現(xiàn)狀 項(xiàng)目場地較為平整。項(xiàng)目區(qū) 供水、排水、供電 及通訊 等配套設(shè)施較為完善 。 第二節(jié) 場址建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)條件 及評(píng)價(jià) （一）地形、地貌 擬建建筑物場地 主要 為填海用地， 地面經(jīng)人工填平，較平坦。 （二）巖土體條件及工程地質(zhì)評(píng)價(jià) 場地內(nèi)地層結(jié)構(gòu)由上至下可劃 項(xiàng)目建設(shè)擬用地一角 項(xiàng)目建設(shè)擬用地一角 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 四 章 場址選擇 28 分為： 雜填土（ Q4ml）：黃褐色，濕，松散，以石英巖和板巖為主，含量60%左右，粒徑 50180mm，含有粒徑大于 200mm 的塊石，分布不均，場地西側(cè)含有混凝土大塊，最大直徑 1m，粉土和粉質(zhì)粘土填充。層底標(biāo)高、層厚分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。承載力特征值 fak=80kpa, 樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=20kpa。 淤泥（ Q4m）：灰黑、黑色，飽和，流塑，層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高、層 厚分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。承載力特征值 fak=80kpa，壓縮模量 Es=，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=10kpa。 細(xì)砂（ Q4dl+pl）：褐色，稍密，很濕 飽和，大部分顆粒與粗玉米粉近似，含有 10%卵石，粒徑 2080mm，分布不均，中砂充填。層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高、層厚分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。承載力特征值fak=120kpa，變形模量 E0=7Mpa，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=25kpa。 含碎石粉質(zhì)粘土（ Q3dl+pl）：黃褐色，可塑，稍濕 濕，含 25%石英巖碎石，粒徑 5080mm，以粉質(zhì)粘土為主。層厚、層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。承載力特征值 fak=180kpa, 變形模量 E0=9Mpa，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=30kpa。 碎石（ Q3dl+pl）：黃褐色，稍密 中密，稍濕 濕，碎石為石英巖，含量 60%左右，粒徑 80180mm，含有粒徑大于 200mm 的塊石，粉質(zhì)粘土充填。層厚、層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。承載力特征值 fak=280kpa，變形模量 E0=18Mpa，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=110kpa。 全風(fēng)化板巖（ Z）：黃褐色，全風(fēng)化，稍密，稍濕，礦物成分基本改變，組織結(jié)構(gòu)大部分破壞，大部分風(fēng)化呈土狀，含有原巖碎塊，手捻呈土狀，沖擊可鉆進(jìn)。層厚、層頂標(biāo)高、層底標(biāo)高分布見地層分布一覽小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 四 章 場址選擇 29 表。詳見剖面圖。承載力特征值 fak=240kpa, 變形模量 E0=16Mpa，樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsk=100kpa。 強(qiáng)風(fēng)化板巖（ Z）：黃褐色，強(qiáng)風(fēng)化，組織結(jié)構(gòu)部分破壞，礦物成分部分改變，節(jié)理裂隙發(fā)育，巖芯呈薄片狀和碎塊狀。不易沖擊，為軟巖，破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為 V 級(jí)。揭露層厚、層頂標(biāo)高分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。承載力特征值 fak=350kpa,樁的極限端阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qpk=8000kpa。 二、場地穩(wěn)定性評(píng)價(jià) （一）、地基穩(wěn)定性評(píng)價(jià) 該場地上部為雜填土、淤泥，下部為細(xì)砂、含碎石粉質(zhì)粘土、碎石、全風(fēng)化板巖，底部為強(qiáng)風(fēng)化板巖，地基需打樁。 (二 )、場地穩(wěn)定性評(píng)價(jià) 該場地主要為填海地塊，無滑坡、泥石流、崩塌、地面塌陷、采空區(qū)等不良地質(zhì)作用，場地穩(wěn)定，適宜建筑。 三、場地和地基的地震效應(yīng) （一）、抗震設(shè)防烈度為 7 度。 （二）、建筑場地類別劃分 建筑場地為設(shè)計(jì)地震第 一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 。該場地屬可建筑的一般場地。 四 、氣象條件 ? 風(fēng) 項(xiàng)目區(qū)處于亞歐大陸與太平洋之間的中緯地帶，屬濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，具有四季分明，晝夜溫差較小，無霜期長，季風(fēng) 氣候 明顯等特點(diǎn)。年平均風(fēng)速 米 /秒 ,主要風(fēng)向冬季以西北風(fēng)為主 ,夏季以東南風(fēng)為主。 ? 氣溫 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 四 章 場址選擇 30 項(xiàng)目區(qū)年平均氣溫在 10℃ 左右，最冷的 1 月份平均氣溫－ ℃ ，最熱的 8 月份平均氣溫 ℃ 。 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目所處區(qū)域已實(shí)現(xiàn) “ 七通 一平” ，各項(xiàng)配套設(shè)施具有較高的保證度。項(xiàng)目所需要的水、 電可 采用 園區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有 主管線。 六 、 交通運(yùn)輸條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于大連小窯灣商務(wù)區(qū)，環(huán)小窯灣區(qū)域東側(cè)，區(qū)內(nèi)公路條件良好，連接跨海大橋和大丹高速的城市快速路 9 號(hào)路從基地東西貫穿。 5 號(hào)路及快軌 3 號(hào)線從基地北部穿過， 5 號(hào)路向西連接金馬城區(qū)，向東連接金石灘旅游度假區(qū)。 項(xiàng)目區(qū)與大窯灣港區(qū)相連通，緊鄰大窯灣港，距沈大高速公路約 25 公里 ， 距周水子國際機(jī)場約 35 公里，有著四通八達(dá)的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)。 ， 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 五 章 設(shè)備方案和工程方案 31 第五章 設(shè)備方案和工程方案 第 一 節(jié) 設(shè)備方案 項(xiàng)目規(guī)模龐大，設(shè)備購置量巨大，所需購置的設(shè)備主要包括酒店及寫 字樓設(shè)備、游艇俱樂部設(shè)備 2 大部分，合計(jì) 288 臺(tái)（套）。其中酒店及寫字樓設(shè)備主要有電梯、配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)等；游艇俱樂部設(shè)備主要為維修及展銷設(shè)備等。 所需 主要 設(shè)備詳見表 51： 表 51 主要設(shè)備一覽表 序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量臺(tái) (套 ) 規(guī)格型號(hào) 設(shè)備來源 一 酒店及寫字樓設(shè)備 286 1 電梯 10 2 變壓器 6 3 高低壓配電柜 60 4 電 控箱 2 5 照明系統(tǒng) 2 6 有線電視系統(tǒng) 2 7 電話系統(tǒng) 2 8 柴油發(fā)電機(jī)組 2 9 離心式冷水機(jī)組 4 10 空調(diào)機(jī) 100 11 冷卻塔 4 12 水泵 76 13 換熱器 2 14 中水系統(tǒng) 2 15 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 2 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研 第 五 章 設(shè)備方案和工程方案 32 16 消防控制系統(tǒng) 2 17 煤氣系統(tǒng) 2 18 安保系統(tǒng) 2 19 給排水管道 2 20 通風(fēng)系統(tǒng) 2 二 游艇俱樂部設(shè)備 2 1 游艇維修 \保養(yǎng)設(shè)備 1 2 游艇展銷配套設(shè)備 1 合計(jì) 288 第 二 節(jié) 工程方案 一、工程規(guī)模及使用功能： 項(xiàng)目規(guī)劃總面積 220 萬平方米，其中海域面積 90 萬平方米，陸地面積 130 萬平方米。建筑主要包括 30 層超五星級(jí)酒店一棟，建筑面積 104，344 平方米； 30 層高檔寫字樓一棟，建筑面積 100,000 平方米；游艇俱樂部會(huì)所一座，建筑面積 5000 平方米； VIP 豪華泊園 250,000 平方米；游艇維修及服務(wù)中心一座，建筑面積 20,000 平方米；游艇展銷及培訓(xùn)中心一座，建筑面積 20,000 平方米。 游艇碼頭一座，主要建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)主航道一處；防波堤兩處，總長 2410 米； VIP 港池護(hù)岸 4000 米；游艇總泊位 1200 個(gè)，其中 ： VIP游艇泊位 500 個(gè)，普通游艇泊位 700 個(gè)。 超五星級(jí)酒店共 30 層，其中一層為酒店大堂、商場酒店、花店、咖啡廳、商務(wù)中心、中西餐廳、大堂酒吧及宴會(huì)廳等服務(wù)部門；二層為洗浴中心；三層為音樂娛樂廣場；四層為康體中心；五層為會(huì)議中心；六層為健身中心；七～二十六層為客房；二十七～二十八層位設(shè)備房。詳見附表 12。 小窯灣國際游艇俱樂部建設(shè)項(xiàng)目可研