【導(dǎo)讀】目···········································································································································Ⅰ。詞···························································································································Ⅰ前。言·············································································································································1. 況································································&#

　　

【正文】 中以上等等；也可以按照年齡、文化、收入等指標(biāo)綜合分類。然后對比較集中型的、有購買能力或潛力的一類人群進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而得出調(diào)查結(jié)果。用這樣的調(diào)查結(jié)果去進(jìn) 行房地產(chǎn)開發(fā)，才是有價值的 。 （二）明確目標(biāo)市場，科學(xué)市場定位 目標(biāo)市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場，進(jìn)行科學(xué)的市場定位?？梢哉f每一個地產(chǎn)項目、乃至每一套房子都是絕不同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對細(xì)分市場都存在與生俱來的差異性。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識市場需求的差異，從消費者實際購買力與需求出發(fā)，企業(yè)自身特點出發(fā) 。 [10] SOHO 中國 有限公司 將自己定位于， 注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司 ； 萬科做城市主流住宅開發(fā)企業(yè)的定位 ；萬達(dá)將自己的萬達(dá)廣場定位于高端商業(yè)地產(chǎn)。長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以住宅類為主兼有商住兩用的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，怎么樣根據(jù)自己的特點準(zhǔn)確地定，在同行業(yè)中形成差異化對以后的企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。 首先公司以住宅類地產(chǎn)為主，由于公司資源限制今后應(yīng)立足于次穩(wěn)扎穩(wěn)打在住宅地產(chǎn)中鞏固自己的位置；其次不放棄屬 于高利潤 的 商業(yè)地產(chǎn)，謹(jǐn)慎出手選擇最佳 備選方案，將有限資金投于一點。對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嘗試，為以后企業(yè)轉(zhuǎn)型積累經(jīng)驗。 （三）貫穿以人為 本的策劃理念 現(xiàn)代的房產(chǎn)營銷策劃注重人文、文化的居住理念，把策劃等同于對居住理念與建筑藝術(shù)的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過程。人本思想的追求是人類自身居住條件達(dá)到一定階段后的需要。這就需要營銷策劃不斷跟上時代的節(jié)奏，充分挖掘人性內(nèi)在的需要。營銷策劃既要考慮住宅觀念的變化、環(huán)境氛圍的營造、物業(yè)管理的完善。營銷策劃要求不僅以消費者為起點（信息反饋、市場需要調(diào)研、購買行為研究等 ），而且還要以消費者為終點（為消費者提供售后跟蹤配套服務(wù)）。 [11]從市場看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)”的發(fā)展，這個“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量等，而是一種 7 創(chuàng)意組合后的質(zhì)量。這個質(zhì)量主要的是它的總體概念，是透過小區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內(nèi)涵，這也是不動產(chǎn)個性化發(fā)展的體現(xiàn)。 公司應(yīng)該在項目開發(fā)之前對小區(qū)的選址、公共設(shè)施及室內(nèi)設(shè)計進(jìn)行市場調(diào)研，了解顧客實際需求，從而優(yōu)化設(shè)計方案 。例如，房地產(chǎn)公司將小區(qū)定位于年輕顧客，考慮到年輕人日常上班忙于工作，所以沒有在小區(qū)內(nèi)設(shè)置健身器材。熟不知他們的父母幫 助子女照顧自己孩子， 年輕人會選擇 小區(qū)需要接近公園 、 幼兒園 、超市。因為考慮到自己的父母因年齡大而不方便；在對小戶型業(yè)主調(diào)查中顯示，由于自己的房屋面積小，相比于大戶型業(yè)主他們更希望裝修出自己的特點。所以在小戶型房屋設(shè)計中設(shè)計者應(yīng)該最大限度的給予顧客自己的改造空間，讓顧客能按照自己的意愿進(jìn)行專修。 怎么樣讓住房更加的人性化，這個問題的答案其實在顧客手中。公司應(yīng)該 從 各種各樣的調(diào)查問卷中總結(jié)出 顧客共性的需要去滿足他們。 （四）做好企業(yè)品牌形象策劃 消費者在購買過程中，除了尋求商品的使用價值外，還有豐富多彩的精神層面的 訴求。形象設(shè)計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費者的美好聯(lián)想和購買沖動，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、服務(wù)、傳播等諸多方面下工夫，對產(chǎn)品進(jìn)行全方位的提升，才能打造起強(qiáng)勢品牌效應(yīng)，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。 [12] 前面提到的長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)公司每開發(fā)一平米樓盤向孤兒學(xué)校捐獻(xiàn) 動，其實這就是一種企業(yè)社會形象的塑造。當(dāng)然一家公司的品牌形象是多方面的，是一個綜合性的需要長時間積累的策劃 過程，這樣才能在顧客心里形成穩(wěn)固的、良好的企業(yè)品牌形象。宇龍 公司 應(yīng)該立足本文營銷對策中的其他四點，循序漸進(jìn)的推動自己的 發(fā)展戰(zhàn)略，品牌形象會隨著企業(yè)做強(qiáng)得以提升。 （五）提高網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù) 網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營銷的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展?fàn)I銷活動。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑；網(wǎng)絡(luò)讓企業(yè)擁有一個屬于自己而又面向廣大上網(wǎng)者的媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統(tǒng)媒體的一個特點。此外，由于網(wǎng)上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對項目進(jìn)行宣傳，從而在直接追 求物業(yè)利潤最大化基礎(chǔ)上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。 以下是對 長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 網(wǎng)絡(luò)營銷 提出的 運作模式 對策： 1 采購平臺 房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)對供應(yīng)鏈的重新整合，改變了產(chǎn)業(yè)內(nèi)上下游企業(yè)之間以及企業(yè)與政府之間的交往方式，從而能夠最終降低交易成本。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用電子商務(wù)進(jìn)行項目招標(biāo)，與咨詢企業(yè)、建材企業(yè)、建筑企業(yè)、物業(yè)管理公司等直接開 展業(yè)務(wù)。這樣不但減少了中間環(huán)節(jié)。提高了服務(wù)效率，而且提高了企業(yè)經(jīng)營活動的透明度， 8 擴(kuò)大了合作伙伴的選擇范圍。通過房地 產(chǎn)網(wǎng)站，還可以建立起相關(guān)企業(yè)的信息高速公路，形成企業(yè)之間的信息鏈，建立無場地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。 2 廣告平臺 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過自身建立的網(wǎng)站， 或者通過其他網(wǎng)站發(fā)布廣告等手段，對產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳。這是繼報紙、 廣播、電視后，進(jìn)行房地產(chǎn)廣告投放的第四個媒體。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點和優(yōu)勢，這一點在下一期進(jìn)行詳細(xì)的論述。 3 銷售平臺 房地產(chǎn)數(shù)字化銷售平臺可以分為網(wǎng)絡(luò)直銷和網(wǎng)絡(luò)間接銷售兩種。其中直銷是指開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接 銷售產(chǎn)品。通行做法有兩種：一是企業(yè)在因特網(wǎng)上申請域名，建立自己的站點。由網(wǎng)絡(luò)管理員負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售信息的處理，而傳統(tǒng)的銷售工作可有機(jī)嵌入信息化營銷流程；另一種做法是委托信息服務(wù)商發(fā)布網(wǎng)上信息，以此與客戶聯(lián)系并直接銷售產(chǎn)品。 4 信息平臺 利用網(wǎng)站或所設(shè)計的網(wǎng)頁，進(jìn)行項目相關(guān)信息的發(fā)布，例如項目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房地產(chǎn)法規(guī)、樓盤的促銷信息，項目某些方案的意見征集等都可以迅速地發(fā)布出去。與傳統(tǒng) 的信息發(fā)布媒介相比，網(wǎng)絡(luò)營銷的信息平臺不但可以發(fā)布信息，而且可 通過留言板、業(yè)主論壇等及時地 獲得信息反饋，例如購房者與業(yè)主既可及時得知開發(fā)企業(yè)的決策方案，又能及時地對諸如房型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出自己的意見，實 現(xiàn)真正的互動營銷 。 5 管理平臺 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的管理平臺是產(chǎn)品售后服務(wù)中的一環(huán)，開發(fā)商在網(wǎng)站架設(shè)中為日后物業(yè)管理公司開辟專用的空間，物業(yè)管理公司可以以此發(fā)布公告通知 、小區(qū)財務(wù)管理情況，聽取業(yè)主意見等，有利于日后小區(qū)的規(guī)范化管理 。 [13] 總結(jié) 房地產(chǎn)營銷策劃為開發(fā)商贏得了市場，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國房地產(chǎn)營銷業(yè)已從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)已從注重表 面趨向追求內(nèi)涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀現(xiàn)今樓市營銷策劃，也暴露了房地產(chǎn)營銷策劃一些問題，這些問題不僅在長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在，而且在其他多數(shù)房地產(chǎn)公司普遍存在。 [14]多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也 在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目制勝的關(guān)鍵?！熬G 化”、“生態(tài)”、“人居”、“健康”概念受到了空前的重視。社會消費心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產(chǎn)品“不斷升級”，更新?lián)Q代速度加快。如何具體運作房地 產(chǎn)營銷策劃涉及諸多一環(huán)扣一環(huán)的問題，要求我們必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此，房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在此基礎(chǔ)上確定投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。只要能正確認(rèn)識房地產(chǎn)營銷策劃的合理內(nèi)核，綜合運用產(chǎn)品、 9 價格、促銷、渠道等營銷策略，講求營銷的整合性，各環(huán)節(jié)應(yīng)做到目標(biāo)一致，協(xié)調(diào)配合，房地產(chǎn)業(yè)會更健康的發(fā)展。營銷策劃理論也會更加完善 。 [15] 參考文獻(xiàn) [1] 陳雪冰 ． 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、問題以及策略研究 ［ J］ ． 科技信息， 2020（ 33）： 31～32 [2] 劉廣韜 ， 孫艷輝 ． 中國 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和問題分析 ［ J］． 中小企業(yè)管理與科技， 2020(1):71~73 [3] 張敬雯 ． 長春房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析 ［ J］． 區(qū)域經(jīng)濟(jì)論壇， 2020（ 9）： 83～ 84 [4] 翁杰當(dāng) ． 前房地產(chǎn)營銷策略談 ［ J］． 城市開發(fā)， 2020（ 7）： 78～ 79 [5] 吳迅 ． 對房地產(chǎn)營銷策劃的理性思考 ［ J］． 中國房地產(chǎn)， 2020（ 7）： 74～ 75 [6] 衛(wèi)躍宗 ， 張倫錦 ． 房地產(chǎn)市場營銷策略研究 ［ J］． 現(xiàn)在商業(yè)， 2020（ 3）： 52 [7] 王馨 ． 淺析房地產(chǎn)營銷策劃的問題及對策 ［ J］． 現(xiàn)代商業(yè)， 2020（ 3）： 18～ 19 [8] 李成玉 ． 房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題與發(fā)展方向 ［ J］． 房地產(chǎn)中介， 2020（ 11）： 37～39 [9] 高涵 ． 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