【導讀】麒麟溫泉五星級酒店物業(yè)經營市場調研及可研分析報告。第一章概述第4頁。第二章酒店管理公司角色第5頁。第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析第6頁-13頁。五星、三星酒店部分產權出售比例。項目所在地旅游狀況分析及未來發(fā)展形式。根據(jù)項目市場定位標準，并參考當?shù)馗浇貐^(qū)消費及市場定價原則，制。定房間價格及個營業(yè)部分的定價政策。中國主要客源市場情況。入境游客的消費結構。游客的停留時間及變化。長住及中介機構客源。房間戶型及數(shù)量建議。宴會、會議功能建議。項目其他配套設施設備規(guī)劃及建議。性及所在地域不同及客源不同，提供切實可行的經營理念建議及管理模。組織框架結構及員工編制建議。投資估算及經營預測?？头科骄績r及入住率預算。業(yè)主權益及投資收益分析。度假型酒店、產權式酒店、會議型酒店，及考慮與房地產項目的結合開發(fā)。

　　

【正文】 昆明市是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞 的口岸。昆明機場是中國五大國際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的 6 條國際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國內各大中城市的約 40 條航線，以及省內的 7條航線。現(xiàn)有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等 12 條鐵路干支線， 還有昆明至 南寧，以及省內的廣大鐵路、昆玉鐵路等。昆明的公路四通八達，有 5000 多公里的公路通往省內各地和鄰省鄰國。 B. 曲靖：曲靖市位于云南省東部 ,距省會昆明 130 公里，轄 7縣 1區(qū) 1市和 1個省級開發(fā)區(qū)，總人口 萬人， 國土面積 萬平方公里，森林覆蓋率 %。年平均氣溫 ℃。 平均房價（門市價、商務價）、 平均出租率 A. 根據(jù)市場的調查 ,云南省 20xx 年四星、五星級酒店年平均出租率為%，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 980 元； 20xx 年四星、五星級酒店年平均出租率為 %，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 1100 元。 20xx 年年平均出租率上升了 % ；平均房價上升了 元；員工平均工資上升了 120 元。 云南省四、五星級酒店調查表 年份 20xx年 20xx 年 對比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房價（元） ↗ 員工工資水平（元） ↗ B． 曲靖： 20xx 年曲靖市 高 星級酒店 （未含曲靖官房大酒店） 年平均出租率為%，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 850 元； 20xx 年四星級酒店年平均出租率為 %，年平均房價為 元，員工年平均工資水平為 900 元。同比 20xx 年年平均出租率上升了 %，年平均房價下降了 元，員工年平均工資水平增長了 50 元。 曲靖市四星級酒店調查表 年份 20xx 年 20xx 年 對比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房價（元） － ↘ 員工工資水平（元） ↗ 餐飲消費情況： A． 云南省餐飲消費情況 20xx 年，全省社會消費品零售總額累計完成 1189 億元，其中餐飲業(yè)累計完成近 180 億元，全省 17 萬家餐飲企業(yè)創(chuàng)稅 億元，同比增長 %，解 決就業(yè)人數(shù) 300 萬，同比增長 %。 目前，省人均餐飲消費與其他省份相比，仍然較低。去年，全省人均餐飲消費為 400 元 (按 4500 萬人口計算 ),在全國人均餐飲消費 (20xx 年為 800元，預計 20xx 年為 915 元 )中僅占 50%；而四川省年餐飲零售總額近 600 億元，山東省僅青島市餐飲零售總額近 120 億元。與之相比，云南餐飲業(yè)發(fā)展空間巨大 b. 曲靖市 19 月，實現(xiàn)餐飲業(yè)零售額 70763 萬元，比上年同期增長 %。各地的餐飲消費十分紅火，經營中餐、西餐、火鍋、快餐、風味食品的各類餐館，人來人往，生意興隆， 餐飲消費在在曲靖市已成為消費熱點。 19 月，全市實現(xiàn)旅游總收入累計達 105743 萬元，同比增長 9 %。旅游收入的增長，為全市餐飲市場帶來了商機，在一定程度上拉動了餐飲消費額的增長。 銷售網絡概括 ： 酒店營銷概念講的很多，但是對于一個酒店，首先要解決的還是客源，然后才是真正的收益管理； 下面是酒店建立銷售網絡的四大渠道； 第一：網站直銷渠道， 對于一些單體酒店，可以選擇“零階渠道”進行網絡分銷，也就是自建網站直接面對顧客，提供酒店房間的在線預訂；直銷網站做好后，可以通過 Google、百度等搜索引擎向市場推廣； 也可以找一些專業(yè)的旅游網絡技術公司，這些公司通過自身的超強的 SEO 能力，將酒店網站快速被各大搜索引擎收錄，同時排名靠前； 第二：團隊直銷功能， 如果酒店在旅行團隊業(yè)務方面有涉足，那就需要加入一個旅游 B2B 平臺，向旅行社同行發(fā)布團隊報價，直接從平臺接旅游團隊； 第三：渠道管理和客戶管理 ，現(xiàn)在的酒店，除了網站直銷客戶的旅行預訂，很大部門比例是從各種渠道送給酒店的客人，渠道包括各大訂房公司，在線旅行預訂網站，企業(yè)等機構客戶；對于所有的酒店，都分為散客客戶和渠道客戶，散客可以被酒店發(fā)展成為常住客；渠道客戶，是通過不 斷的市場開發(fā)，網絡公司簽約等方式，加入進來渠道客戶；客戶管理是酒店客源重復性入住的必要條件； 第四：增值預訂 ，對于已入住酒店的客人，酒店可以提供多種的增值預訂，來增加酒店的收益；譬如：幫酒店客人預訂機票，旅游線路，以及客人下一站城市的酒店；通過增值預訂服務，讓酒店業(yè)內部進行更高效的循環(huán)； 周邊酒店設施情況對比 昆明：各酒店基本資料分析表 酒店名稱 翠湖賓館 ★★★★★ 世紀金源 ★★★★★（準） 佳華廣場酒店 ★★★★★ 新紀元大酒店 ★★★★ 昆明錦江大酒店 ★★★★ 區(qū)域位置 市中心 翠湖公園旁 官 渡大商圈，新老城區(qū)交界處。 南北主干道的北京路上，離火車站較近。 市中心繁華商業(yè)街區(qū) 商貿金融區(qū) 距機場 4 公里、火車站 1 公里 房間面積 和數(shù)量 35 ㎡ 302 間 45 ㎡ 745 間 27 ㎡ 550 間 30 ㎡ 319 間 28 ㎡ 315 間 房間： 市價 商務價 1357 元 550600元 1380 元 500550元 1334 元 550 元 1280 元 350380元 830 元 350380元 出租率 80% 5055% 6570% 70% 設施條件 金色大廳可容納 550 人，共 14個多 功能廳。 15000 平米的無柱多功能廳。大中小會議廳 18個，其中 2 個可接待 300人的會議廳，餐飲各式包間 28 個。 11 個可自由組合的多功能廳， 880 平米的國際宴會廳 3 個餐廳（其中包括 1個大型多功能廳） 配套大型立體式停車場 6 個會議室 最大容納 600 人 酒店特色 風景秀麗、引進英國皇室管家服務理念。 周邊特色餐飲多。 庭院式溫泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。電動遮光簾可根據(jù)光線調節(jié)角度。衛(wèi)生間可享受陽光。 每周五有昆明最超值的自助餐。 物有所值 頂層旋轉餐廳 優(yōu)點 地理位置獨特市中心（翠湖公園旁）， 環(huán)境鬧中取靜。會議設施比較齊全功能性強， 24 小時管家服務。早餐好 免費上網。 豪華大氣、有容納百人的歐式酒吧，頂級配置的 KTV 音響。配套設施齊全。 免費上網。 24 小時溫泉水。 地理位置好 交通便利 免費機場巴士，臨南屏商業(yè)步行街 服務好。 地理位置好 交通便利，酒店有管理集團管理。房間和衛(wèi)生間有鮮花 缺點 部分房間設施 地理位置離市 衛(wèi)生間大、房間窄。 白天外面噪音 大 . 部分房間沒設寬 陳舊，尤其衛(wèi)生間，安全按鈕離床太近容易碰到。 中心較遠，打車不太方便，寫字臺上電話設置較遠不方便拿。 靠近火車站環(huán)境差。設施陳舊，網絡條件差。 帶、上網資費 12元 /小時、西餐廳經營日本料理。早餐一般。 曲靖酒店資料 酒店 曲靖官房大酒店 ★★★★★ （準） 曲靖金麟 飯 店 ★★★★ 區(qū)域位置 麒麟區(qū)南城門外西南側 麒麟東路中心地段 房間面積和數(shù)量 33 ㎡、 255 套 195 套 房間市價和商務價 不詳 、 550+15%服務費（不含早） 398 元、 258元 出租率 設施條件 多功能廳 550 ㎡、西餐廳 500㎡ 200 人會場 1 個， 800 人中餐廳 1個 酒店特色 餐飲做高檔鮑翅宴人均消費 500/人、正宗西餐廳，自助餐 98/人 西餐宴會 1500/人、早餐 68/人 中餐廳面積大，適合舉辦婚宴 優(yōu)點 總統(tǒng)套房 870 平米（含 4 個陪同房） 地理位置好離政府辦公區(qū)不遠，交通便利，門前近鄰南盤江。 房間面積大，所有房間都有寬帶，交通便利，每天有報紙?zhí)峁? 缺點 會議設施不全、沒有中餐廳只提供宴請包房，客人用餐選擇余地小。 大堂太小，寬帶收費 8/小時 （鑒于曲靖市周邊目前同檔次酒店可參考對比酒店較少，我們只對當?shù)鼐哂写硇缘膬杉揖频曜髁苏{研，僅做參考。） 客源分析 從目前到曲靖來的旅客目的分析，以 會議和商務 為主要目的的客人 所占比例最大，其次是旅游觀光。短途旅游比長線旅游客人多，省內客人比外省多。從團隊和散客的比例來分析會議團隊比例要高于散客，目前到該項目地的旅客也多以出席會議為主，其次是以泡溫泉為目的的旅客。 長住及中介機構客源 從大的環(huán)境來講，滇東地區(qū)的旅游資源相比滇西要匱乏，土地資源的開發(fā)也落后于滇西，在云南調整整體旅游市場格局和旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，為滇東的開發(fā)提供了千載難逢的機遇。滇東整體地塊將普遍升值，房地產開發(fā)將成為帶動該地區(qū)經濟增長的熱點。但該地區(qū)帶有完備設施、健全功能性、規(guī)?；?、特色化、品牌化的項目將成為該 地區(qū)政府、社會團體及個人投資的熱點，必將吸引中介機構的興趣來該項目運作以獲取利益。但該項目離市區(qū)有一定距離，長住客源不要有高的期望。 本項目市場定位、功能定位及管理模式的建議 目標市場解析與項目優(yōu)勢： 曲靖在市政府積極地推動城市布局的發(fā)展和規(guī)劃，將進一步提高曲靖市在云南爭做第二大城市的目標，并積極響應省里號召打造滇東旅游項目，改變云南省旅游業(yè)東、西部發(fā)展不平衡格局。據(jù)我們對市場的預測，未來的旅客數(shù)目及旅游收益將隨著市場格局的發(fā)展變化會持續(xù)增長，尤其是國內旅客的數(shù)目及收益的升幅最大。因此，我們建議及支 持曲靖市麒麟區(qū)項目定位于五星級酒店及休閑、療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生型式，以便將市場推向國內其他發(fā)達城市和消費力較高的客源。 透過我們對曲靖市的情況分析，不論在地理，品質或客源方面做出需求分析后，我們確定目前只有曲靖官房大酒店，在價格方面與本項目有一定的可比性。此外，兩個項目又有一定的互補性。 而面對現(xiàn)有及未來的酒店業(yè)需求，我們認為所有將新建的酒店必須有明確的功能定位，走向主題化的發(fā)展路線，以便增加高檔次的酒店數(shù)量和提高滇東旅游住宿的服務水準、項目的文化內涵和質量 根據(jù)這次對曲靖市的旅游業(yè)，酒店業(yè)以及本項目的地 理位置所做考查及分析工作，我們設定及建議本項目應以高質量的國際五星級度假產權式酒店的路線而建設，同時配套一個擁有獨特文化的商業(yè)場所（餐飲、娛樂、休閑等旅游產品）。酒店應有大約 7001000 間客房（當?shù)卣笾辽儆?1000張床位）；考慮到產權銷售、未來銷售價格市場區(qū)分，建議其中約 300 套為客房面積 4080 平米的超豪華五星級酒店配置，其余客房保持在 32平米的三星水平。 本項目應將目標市場推廣到全國各地乃至海外高消費客源（高檔次休閑游客及高檔商務游客為主），推動當?shù)芈糜螛I(yè)由純觀光型轉型升級為休閑度假、溫泉健 康養(yǎng)生和生態(tài)旅游，使游客在選擇云南各景點觀光旅游的同時結合本項目 曲靖休閑度假溫泉養(yǎng)生為另一目的地，讓旅客在高度安全的生話環(huán)境下，經歷一次完整的文化旅程，體驗爨文化及當?shù)卦褡宓娘L俗習慣。 在酒店經營方面，我們提議本項目確實應加入專營權集團或國際聯(lián)盟集團，這不但能與其集團旗下的酒店分享客源網絡之外，也能用有限的資源履行迅速和巨大的擴大工作，建立一份更大的市場份額以得到更高的收入，并且在加強酒店國際市場的位置， 同時也降低投資的風險性。這一切將使曲靖麒麟溫泉酒店項目成為一個國際知名的旅游及度假勝地。 市場 需求 及項目市場定位分析與建議 品牌酒店管理公司管理 要想創(chuàng)造出一個名牌的項目 ,要有名牌的旅游產品和名牌的酒店管理集團 ,把國內旅游資源有效的包裝和品牌酒店管理集團的管理有機結合起來 ,才可能打造出一個在國內、國際被任可的旅游產品項目。國內外旅游客人通過國際品牌這個窗口認識、感知該產品的優(yōu)質所在，通過良好的口碑擴大和提高游客對該項目的向往率和復游率。 業(yè)主委托經營 酒店投資業(yè)主方可通過管理方的專業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場，投資風險相對減小，投資回報相對有所保障； 業(yè)主權益保障 a. 在酒店委托經營期間，由全體業(yè)主選舉產生業(yè)主委員會，負責監(jiān)督酒店的正常經營管理，以充分保障業(yè)主的共同利益； b. 由業(yè)主委員會和酒店管理公司共同委托會計師事務所對酒店的財務狀況進行審計，保證在委托經營期間財務管理與利潤分配的透明度和公正性； c. 如發(fā)生以下任何一種情況，業(yè)主委員會有權組織召開全體業(yè)主大會，表決是否更換酒店管理公司； （ 1） 酒店的經營利潤無法負擔