【導(dǎo)讀】麒麟溫泉五星級(jí)酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)調(diào)研及可研分析報(bào)告。第一章概述第4頁(yè)。第二章酒店管理公司角色第5頁(yè)。第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析第6頁(yè)-13頁(yè)。五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出售比例。項(xiàng)目所在地旅游狀況分析及未來(lái)發(fā)展形式。根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，并參考當(dāng)?shù)馗浇貐^(qū)消費(fèi)及市場(chǎng)定價(jià)原則，制。定房間價(jià)格及個(gè)營(yíng)業(yè)部分的定價(jià)政策。中國(guó)主要客源市場(chǎng)情況。入境游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。游客的停留時(shí)間及變化。長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源。房間戶型及數(shù)量建議。宴會(huì)、會(huì)議功能建議。項(xiàng)目其他配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃及建議。性及所在地域不同及客源不同，提供切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)理念建議及管理模。組織框架結(jié)構(gòu)及員工編制建議。投資估算及經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)?？头科骄?jī)r(jià)及入住率預(yù)算。業(yè)主權(quán)益及投資收益分析。度假型酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、會(huì)議型酒店，及考慮與房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合開(kāi)發(fā)。

　　

【正文】 昆明市是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國(guó)面向東南亞 的口岸。昆明機(jī)場(chǎng)是中國(guó)五大國(guó)際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的 6 條國(guó)際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國(guó)內(nèi)各大中城市的約 40 條航線，以及省內(nèi)的 7條航線?，F(xiàn)有昆明至成都、昆明至貴陽(yáng)、昆明至河口等 12 條鐵路干支線， 還有昆明至 南寧，以及省內(nèi)的廣大鐵路、昆玉鐵路等。昆明的公路四通八達(dá)，有 5000 多公里的公路通往省內(nèi)各地和鄰省鄰國(guó)。 B. 曲靖：曲靖市位于云南省東部 ,距省會(huì)昆明 130 公里，轄 7縣 1區(qū) 1市和 1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬(wàn)人， 國(guó)土面積 萬(wàn)平方公里，森林覆蓋率 %。年平均氣溫 ℃。 平均房?jī)r(jià)（門市價(jià)、商務(wù)價(jià)）、 平均出租率 A. 根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查 ,云南省 20xx 年四星、五星級(jí)酒店年平均出租率為%，年平均房?jī)r(jià) 元，員工年平均工資水平為 980 元； 20xx 年四星、五星級(jí)酒店年平均出租率為 %，年平均房?jī)r(jià) 元，員工年平均工資水平為 1100 元。 20xx 年年平均出租率上升了 % ；平均房?jī)r(jià)上升了 元；員工平均工資上升了 120 元。 云南省四、五星級(jí)酒店調(diào)查表 年份 20xx年 20xx 年 對(duì)比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房?jī)r(jià)（元） ↗ 員工工資水平（元） ↗ B． 曲靖： 20xx 年曲靖市 高 星級(jí)酒店 （未含曲靖官房大酒店） 年平均出租率為%，年平均房?jī)r(jià) 元，員工年平均工資水平為 850 元； 20xx 年四星級(jí)酒店年平均出租率為 %，年平均房?jī)r(jià)為 元，員工年平均工資水平為 900 元。同比 20xx 年年平均出租率上升了 %，年平均房?jī)r(jià)下降了 元，員工年平均工資水平增長(zhǎng)了 50 元。 曲靖市四星級(jí)酒店調(diào)查表 年份 20xx 年 20xx 年 對(duì)比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房?jī)r(jià)（元） － ↘ 員工工資水平（元） ↗ 餐飲消費(fèi)情況： A． 云南省餐飲消費(fèi)情況 20xx 年，全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 1189 億元，其中餐飲業(yè)累計(jì)完成近 180 億元，全省 17 萬(wàn)家餐飲企業(yè)創(chuàng)稅 億元，同比增長(zhǎng) %，解 決就業(yè)人數(shù) 300 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) %。 目前，省人均餐飲消費(fèi)與其他省份相比，仍然較低。去年，全省人均餐飲消費(fèi)為 400 元 (按 4500 萬(wàn)人口計(jì)算 ),在全國(guó)人均餐飲消費(fèi) (20xx 年為 800元，預(yù)計(jì) 20xx 年為 915 元 )中僅占 50%；而四川省年餐飲零售總額近 600 億元，山東省僅青島市餐飲零售總額近 120 億元。與之相比，云南餐飲業(yè)發(fā)展空間巨大 b. 曲靖市 19 月，實(shí)現(xiàn)餐飲業(yè)零售額 70763 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %。各地的餐飲消費(fèi)十分紅火，經(jīng)營(yíng)中餐、西餐、火鍋、快餐、風(fēng)味食品的各類餐館，人來(lái)人往，生意興隆， 餐飲消費(fèi)在在曲靖市已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。 19 月，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入累計(jì)達(dá) 105743 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 9 %。旅游收入的增長(zhǎng)，為全市餐飲市場(chǎng)帶來(lái)了商機(jī)，在一定程度上拉動(dòng)了餐飲消費(fèi)額的增長(zhǎng)。 銷售網(wǎng)絡(luò)概括 ： 酒店?duì)I銷概念講的很多，但是對(duì)于一個(gè)酒店，首先要解決的還是客源，然后才是真正的收益管理； 下面是酒店建立銷售網(wǎng)絡(luò)的四大渠道； 第一：網(wǎng)站直銷渠道， 對(duì)于一些單體酒店，可以選擇“零階渠道”進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)分銷，也就是自建網(wǎng)站直接面對(duì)顧客，提供酒店房間的在線預(yù)訂；直銷網(wǎng)站做好后，可以通過(guò) Google、百度等搜索引擎向市場(chǎng)推廣； 也可以找一些專業(yè)的旅游網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司，這些公司通過(guò)自身的超強(qiáng)的 SEO 能力，將酒店網(wǎng)站快速被各大搜索引擎收錄，同時(shí)排名靠前； 第二：團(tuán)隊(duì)直銷功能， 如果酒店在旅行團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)方面有涉足，那就需要加入一個(gè)旅游 B2B 平臺(tái)，向旅行社同行發(fā)布團(tuán)隊(duì)報(bào)價(jià)，直接從平臺(tái)接旅游團(tuán)隊(duì)； 第三：渠道管理和客戶管理 ，現(xiàn)在的酒店，除了網(wǎng)站直銷客戶的旅行預(yù)訂，很大部門比例是從各種渠道送給酒店的客人，渠道包括各大訂房公司，在線旅行預(yù)訂網(wǎng)站，企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶；對(duì)于所有的酒店，都分為散客客戶和渠道客戶，散客可以被酒店發(fā)展成為常住客；渠道客戶，是通過(guò)不 斷的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，網(wǎng)絡(luò)公司簽約等方式，加入進(jìn)來(lái)渠道客戶；客戶管理是酒店客源重復(fù)性入住的必要條件； 第四：增值預(yù)訂 ，對(duì)于已入住酒店的客人，酒店可以提供多種的增值預(yù)訂，來(lái)增加酒店的收益；譬如：幫酒店客人預(yù)訂機(jī)票，旅游線路，以及客人下一站城市的酒店；通過(guò)增值預(yù)訂服務(wù)，讓酒店業(yè)內(nèi)部進(jìn)行更高效的循環(huán)； 周邊酒店設(shè)施情況對(duì)比 昆明：各酒店基本資料分析表 酒店名稱 翠湖賓館 ★★★★★ 世紀(jì)金源 ★★★★★（準(zhǔn)） 佳華廣場(chǎng)酒店 ★★★★★ 新紀(jì)元大酒店 ★★★★ 昆明錦江大酒店 ★★★★ 區(qū)域位置 市中心 翠湖公園旁 官 渡大商圈，新老城區(qū)交界處。 南北主干道的北京路上，離火車站較近。 市中心繁華商業(yè)街區(qū) 商貿(mào)金融區(qū) 距機(jī)場(chǎng) 4 公里、火車站 1 公里 房間面積 和數(shù)量 35 ㎡ 302 間 45 ㎡ 745 間 27 ㎡ 550 間 30 ㎡ 319 間 28 ㎡ 315 間 房間： 市價(jià) 商務(wù)價(jià) 1357 元 550600元 1380 元 500550元 1334 元 550 元 1280 元 350380元 830 元 350380元 出租率 80% 5055% 6570% 70% 設(shè)施條件 金色大廳可容納 550 人，共 14個(gè)多 功能廳。 15000 平米的無(wú)柱多功能廳。大中小會(huì)議廳 18個(gè)，其中 2 個(gè)可接待 300人的會(huì)議廳，餐飲各式包間 28 個(gè)。 11 個(gè)可自由組合的多功能廳， 880 平米的國(guó)際宴會(huì)廳 3 個(gè)餐廳（其中包括 1個(gè)大型多功能廳） 配套大型立體式停車場(chǎng) 6 個(gè)會(huì)議室 最大容納 600 人 酒店特色 風(fēng)景秀麗、引進(jìn)英國(guó)皇室管家服務(wù)理念。 周邊特色餐飲多。 庭院式溫泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。電動(dòng)遮光簾可根據(jù)光線調(diào)節(jié)角度。衛(wèi)生間可享受陽(yáng)光。 每周五有昆明最超值的自助餐。 物有所值 頂層旋轉(zhuǎn)餐廳 優(yōu)點(diǎn) 地理位置獨(dú)特市中心（翠湖公園旁）， 環(huán)境鬧中取靜。會(huì)議設(shè)施比較齊全功能性強(qiáng)， 24 小時(shí)管家服務(wù)。早餐好 免費(fèi)上網(wǎng)。 豪華大氣、有容納百人的歐式酒吧，頂級(jí)配置的 KTV 音響。配套設(shè)施齊全。 免費(fèi)上網(wǎng)。 24 小時(shí)溫泉水。 地理位置好 交通便利 免費(fèi)機(jī)場(chǎng)巴士，臨南屏商業(yè)步行街 服務(wù)好。 地理位置好 交通便利，酒店有管理集團(tuán)管理。房間和衛(wèi)生間有鮮花 缺點(diǎn) 部分房間設(shè)施 地理位置離市 衛(wèi)生間大、房間窄。 白天外面噪音 大 . 部分房間沒(méi)設(shè)寬 陳舊，尤其衛(wèi)生間，安全按鈕離床太近容易碰到。 中心較遠(yuǎn)，打車不太方便，寫(xiě)字臺(tái)上電話設(shè)置較遠(yuǎn)不方便拿。 靠近火車站環(huán)境差。設(shè)施陳舊，網(wǎng)絡(luò)條件差。 帶、上網(wǎng)資費(fèi) 12元 /小時(shí)、西餐廳經(jīng)營(yíng)日本料理。早餐一般。 曲靖酒店資料 酒店 曲靖官房大酒店 ★★★★★ （準(zhǔn)） 曲靖金麟 飯 店 ★★★★ 區(qū)域位置 麒麟?yún)^(qū)南城門外西南側(cè) 麒麟東路中心地段 房間面積和數(shù)量 33 ㎡、 255 套 195 套 房間市價(jià)和商務(wù)價(jià) 不詳 、 550+15%服務(wù)費(fèi)（不含早） 398 元、 258元 出租率 設(shè)施條件 多功能廳 550 ㎡、西餐廳 500㎡ 200 人會(huì)場(chǎng) 1 個(gè)， 800 人中餐廳 1個(gè) 酒店特色 餐飲做高檔鮑翅宴人均消費(fèi) 500/人、正宗西餐廳，自助餐 98/人 西餐宴會(huì) 1500/人、早餐 68/人 中餐廳面積大，適合舉辦婚宴 優(yōu)點(diǎn) 總統(tǒng)套房 870 平米（含 4 個(gè)陪同房） 地理位置好離政府辦公區(qū)不遠(yuǎn)，交通便利，門前近鄰南盤江。 房間面積大，所有房間都有寬帶，交通便利，每天有報(bào)紙?zhí)峁? 缺點(diǎn) 會(huì)議設(shè)施不全、沒(méi)有中餐廳只提供宴請(qǐng)包房，客人用餐選擇余地小。 大堂太小，寬帶收費(fèi) 8/小時(shí) （鑒于曲靖市周邊目前同檔次酒店可參考對(duì)比酒店較少，我們只對(duì)當(dāng)?shù)鼐哂写硇缘膬杉揖频曜髁苏{(diào)研，僅做參考。） 客源分析 從目前到曲靖來(lái)的旅客目的分析，以 會(huì)議和商務(wù) 為主要目的的客人 所占比例最大，其次是旅游觀光。短途旅游比長(zhǎng)線旅游客人多，省內(nèi)客人比外省多。從團(tuán)隊(duì)和散客的比例來(lái)分析會(huì)議團(tuán)隊(duì)比例要高于散客，目前到該項(xiàng)目地的旅客也多以出席會(huì)議為主，其次是以泡溫泉為目的的旅客。 長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源 從大的環(huán)境來(lái)講，滇東地區(qū)的旅游資源相比滇西要匱乏，土地資源的開(kāi)發(fā)也落后于滇西，在云南調(diào)整整體旅游市場(chǎng)格局和旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，為滇東的開(kāi)發(fā)提供了千載難逢的機(jī)遇。滇東整體地塊將普遍升值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為帶動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。但該地區(qū)帶有完備設(shè)施、健全功能性、規(guī)?；?、特色化、品牌化的項(xiàng)目將成為該 地區(qū)政府、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人投資的熱點(diǎn)，必將吸引中介機(jī)構(gòu)的興趣來(lái)該項(xiàng)目運(yùn)作以獲取利益。但該項(xiàng)目離市區(qū)有一定距離，長(zhǎng)住客源不要有高的期望。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及管理模式的建議 目標(biāo)市場(chǎng)解析與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 曲靖在市政府積極地推動(dòng)城市布局的發(fā)展和規(guī)劃，將進(jìn)一步提高曲靖市在云南爭(zhēng)做第二大城市的目標(biāo)，并積極響應(yīng)省里號(hào)召打造滇東旅游項(xiàng)目，改變?cè)颇鲜÷糜螛I(yè)東、西部發(fā)展不平衡格局。據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，未來(lái)的旅客數(shù)目及旅游收益將隨著市場(chǎng)格局的發(fā)展變化會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是國(guó)內(nèi)旅客的數(shù)目及收益的升幅最大。因此，我們建議及支 持曲靖市麒麟?yún)^(qū)項(xiàng)目定位于五星級(jí)酒店及休閑、療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生型式，以便將市場(chǎng)推向國(guó)內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市和消費(fèi)力較高的客源。 透過(guò)我們對(duì)曲靖市的情況分析，不論在地理，品質(zhì)或客源方面做出需求分析后，我們確定目前只有曲靖官房大酒店，在價(jià)格方面與本項(xiàng)目有一定的可比性。此外，兩個(gè)項(xiàng)目又有一定的互補(bǔ)性。 而面對(duì)現(xiàn)有及未來(lái)的酒店業(yè)需求，我們認(rèn)為所有將新建的酒店必須有明確的功能定位，走向主題化的發(fā)展路線，以便增加高檔次的酒店數(shù)量和提高滇東旅游住宿的服務(wù)水準(zhǔn)、項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和質(zhì)量 根據(jù)這次對(duì)曲靖市的旅游業(yè)，酒店業(yè)以及本項(xiàng)目的地 理位置所做考查及分析工作，我們?cè)O(shè)定及建議本項(xiàng)目應(yīng)以高質(zhì)量的國(guó)際五星級(jí)度假產(chǎn)權(quán)式酒店的路線而建設(shè)，同時(shí)配套一個(gè)擁有獨(dú)特文化的商業(yè)場(chǎng)所（餐飲、娛樂(lè)、休閑等旅游產(chǎn)品）。酒店應(yīng)有大約 7001000 間客房（當(dāng)?shù)卣笾辽儆?1000張床位）；考慮到產(chǎn)權(quán)銷售、未來(lái)銷售價(jià)格市場(chǎng)區(qū)分，建議其中約 300 套為客房面積 4080 平米的超豪華五星級(jí)酒店配置，其余客房保持在 32平米的三星水平。 本項(xiàng)目應(yīng)將目標(biāo)市場(chǎng)推廣到全國(guó)各地乃至海外高消費(fèi)客源（高檔次休閑游客及高檔商務(wù)游客為主），推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)由純觀光型轉(zhuǎn)型升級(jí)為休閑度假、溫泉健 康養(yǎng)生和生態(tài)旅游，使游客在選擇云南各景點(diǎn)觀光旅游的同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目 曲靖休閑度假溫泉養(yǎng)生為另一目的地，讓旅客在高度安全的生話環(huán)境下，經(jīng)歷一次完整的文化旅程，體驗(yàn)爨文化及當(dāng)?shù)卦褡宓娘L(fēng)俗習(xí)慣。 在酒店經(jīng)營(yíng)方面，我們提議本項(xiàng)目確實(shí)應(yīng)加入專營(yíng)權(quán)集團(tuán)或國(guó)際聯(lián)盟集團(tuán)，這不但能與其集團(tuán)旗下的酒店分享客源網(wǎng)絡(luò)之外，也能用有限的資源履行迅速和巨大的擴(kuò)大工作，建立一份更大的市場(chǎng)份額以得到更高的收入，并且在加強(qiáng)酒店國(guó)際市場(chǎng)的位置， 同時(shí)也降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性。這一切將使曲靖麒麟溫泉酒店項(xiàng)目成為一個(gè)國(guó)際知名的旅游及度假勝地。 市場(chǎng) 需求 及項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析與建議 品牌酒店管理公司管理 要想創(chuàng)造出一個(gè)名牌的項(xiàng)目 ,要有名牌的旅游產(chǎn)品和名牌的酒店管理集團(tuán) ,把國(guó)內(nèi)旅游資源有效的包裝和品牌酒店管理集團(tuán)的管理有機(jī)結(jié)合起來(lái) ,才可能打造出一個(gè)在國(guó)內(nèi)、國(guó)際被任可的旅游產(chǎn)品項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)外旅游客人通過(guò)國(guó)際品牌這個(gè)窗口認(rèn)識(shí)、感知該產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)所在，通過(guò)良好的口碑?dāng)U大和提高游客對(duì)該項(xiàng)目的向往率和復(fù)游率。 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 酒店投資業(yè)主方可通過(guò)管理方的專業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小，投資回報(bào)相對(duì)有所保障； 業(yè)主權(quán)益保障 a. 在酒店委托經(jīng)營(yíng)期間，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督酒店的正常經(jīng)營(yíng)管理，以充分保障業(yè)主的共同利益； b. 由業(yè)主委員會(huì)和酒店管理公司共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)酒店的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，保證在委托經(jīng)營(yíng)期間財(cái)務(wù)管理與利潤(rùn)分配的透明度和公正性； c. 如發(fā)生以下任何一種情況，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)組織召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，表決是否更換酒店管理公司； （ 1） 酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)無(wú)法負(fù)擔(dān)