【正文】 出，云南省整體旅游市場在迅速的增長，尤其是海外游客數(shù)量及收入增長比例比同年增幅較大，說明云南在整合旅游資源上作了大量的工作 ,并收到了一定的成效。 b. 鐵路： 20xx 年 6 月 1日云南首趟城際列車在昆明與曲靖正式運行。聞名遐邇的銅商文化、“正書古石第一”的爨龍顏碑和爨寶子碑、歷史罕見的珠街八塔臺古墓群、有史可考的“七擒孟獲”、獨具特色的民族風情及聲名日盛的滇東美食文化為世人所矚目。 、形態(tài)單一、理念單一 ,優(yōu)化與整合步伐滯后 ,品牌化、集團 化發(fā)展思路滯后 ,抗風險意識和市場適應(yīng)能力有待提高。地處云貴高原中部，市中心海拔 1891 米，年平均氣溫 15℃。 B. 曲靖：曲靖市位于云南省東部 ,距省會昆明 130 公里，轄 7縣 1區(qū) 1市和 1個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬人， 國土面積 萬平方公里，森林覆蓋率 %。去年，全省人均餐飲消費為 400 元 (按 4500 萬人口計算 ),在全國人均餐飲消費 (20xx 年為 800元，預計 20xx 年為 915 元 )中僅占 50%；而四川省年餐飲零售總額近 600 億元，山東省僅青島市餐飲零售總額近 120 億元。 15000 平米的無柱多功能廳。 物有所值 頂層旋轉(zhuǎn)餐廳 優(yōu)點 地理位置獨特市中心（翠湖公園旁）， 環(huán)境鬧中取靜。 地理位置好 交通便利，酒店有管理集團管理。 曲靖酒店資料 酒店 曲靖官房大酒店 ★★★★★ （準） 曲靖金麟 飯 店 ★★★★ 區(qū)域位置 麒麟?yún)^(qū)南城門外西南側(cè) 麒麟東路中心地段 房間面積和數(shù)量 33 ㎡、 255 套 195 套 房間市價和商務(wù)價 不詳 、 550+15%服務(wù)費（不含早） 398 元、 258元 出租率 設(shè)施條件 多功能廳 550 ㎡、西餐廳 500㎡ 200 人會場 1 個， 800 人中餐廳 1個 酒店特色 餐飲做高檔鮑翅宴人均消費 500/人、正宗西餐廳，自助餐 98/人 西餐宴會 1500/人、早餐 68/人 中餐廳面積大，適合舉辦婚宴 優(yōu)點 總統(tǒng)套房 870 平米（含 4 個陪同房） 地理位置好離政府辦公區(qū)不遠，交通便利，門前近鄰南盤江。但該地區(qū)帶有完備設(shè)施、健全功能性、規(guī)?；⑻厣?、品牌化的項目將成為該 地區(qū)政府、社會團體及個人投資的熱點，必將吸引中介機構(gòu)的興趣來該項目運作以獲取利益。酒店應(yīng)有大約 7001000 間客房（當?shù)卣笾辽儆?1000張床位）；考慮到產(chǎn)權(quán)銷售、未來銷售價格市場區(qū)分，建議其中約 300 套為客房面積 4080 平米的超豪華五星級酒店配置，其余客房保持在 32平米的三星水平。 業(yè)主委托經(jīng)營 酒店投資業(yè)主方可通過管理方的專業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場，投資風險相對減小，投資回報相對有所保障； 業(yè)主權(quán)益保障 a. 在酒店委托經(jīng)營期間，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，負責監(jiān)督酒店的正常經(jīng)營管理，以充分保障業(yè)主的共同利益； b. 由業(yè)主委員會和酒店管理公司共同委托會計師事務(wù)所對酒店的財務(wù)狀況進行審計，保證在委托經(jīng)營期間財務(wù)管理與利潤分配的透明度和公正性； c. 如發(fā)生以下任何一種情況，業(yè)主委員會有權(quán)組織召開全體業(yè)主大會，表決是否更換酒店管理公司； （ 1） 酒店的經(jīng)營利潤無法負擔業(yè)主每月。此外，兩個項目又有一定的互補性。 長住及中介機構(gòu)客源 從大的環(huán)境來講，滇東地區(qū)的旅游資源相比滇西要匱乏，土地資源的開發(fā)也落后于滇西，在云南調(diào)整整體旅游市場格局和旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，為滇東的開發(fā)提供了千載難逢的機遇。 帶、上網(wǎng)資費 12元 /小時、西餐廳經(jīng)營日本料理。 24 小時溫泉水。衛(wèi)生間可享受陽光。 南北主干道的北京路上，離火車站較近。 曲靖市四星級酒店調(diào)查表 年份 20xx 年 20xx 年 對比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房價（元） － ↘ 員工工資水平（元） ↗ 餐飲消費情況： A． 云南省餐飲消費情況 20xx 年，全省社會消費品零售總額累計完成 1189 億元，其中餐飲業(yè)累計完成近 180 億元，全省 17 萬家餐飲企業(yè)創(chuàng)稅 億元，同比增長 %，解 決就業(yè)人數(shù) 300 萬，同比增長 %。現(xiàn)有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等 12 條鐵路干支線， 還有昆明至 南寧，以及省內(nèi)的廣大鐵路、昆玉鐵路等。地區(qū)社會經(jīng)濟水平不斷提高，區(qū)域合作與交流不斷增強，曲靖飯店業(yè)將迎來更好的發(fā)展時機。 b. 飯店業(yè)地域分布不均 ,中心城市和重點旅游市、縣占據(jù)核心位置 ,邊遠和經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)飯店發(fā)展進程緩慢。 旅游資源方面 曲靖自然風光旖旎，旅游景觀獨特，有 2個國家 4A 級風景區(qū)、 9 個省級風景名勝區(qū)、 18 個市級風景點。 交通方面 a. 飛機： 每周執(zhí)行 7天飛行與昆明來往的國內(nèi)主要城市多達 45 個，國際航班有 3 個；執(zhí)行 3天飛行的國際航班有 10 個國際城市。 曲靖市麒麟?yún)^(qū)旅游市場情況分析 旅游業(yè)保持較快發(fā)展， 20xx 年全年接待海外游客 320 人次，旅游外匯收入 萬美元，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，國內(nèi)旅游收入 33489 萬元。同期，接待國內(nèi)旅游者 3507． 04 萬人次，增長 16． 50％；國內(nèi)旅游 收入 182 億元，增長 9． 99％。夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫為 ℃。正因為各民族的文化特色各異，使云南更富神秘色彩。 據(jù)悉，昆明市政府同時設(shè)立了每年 2500 萬元的旅游發(fā)展資金，重點支持規(guī)劃、項目建設(shè)、宣傳營銷和市場秩序整治。 ? 昆明旅游數(shù)據(jù)： 20xx 年昆明旅游總收入以 億元創(chuàng)下歷史新高，國內(nèi)游客首次突破 20xx 萬人次。 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。 這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世 界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。近幾年市場上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如 SUNTERRA 公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了 89 個度假村。投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進行經(jīng)營，逐年收取固定的投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)，是現(xiàn)今較流行的投資類型。這也導致國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。自從 10 年前，產(chǎn)權(quán)式酒 店誕生于海南省，目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到 200 多個，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項目在建。 在全球經(jīng)濟一體化浪潮中，面對資源共享、市場共有、全新的國際化環(huán)境，眾多國際知名酒店集團大舉進入并高位搶灘中國酒店市場。而綠色管理則包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。 新世紀的到來，中國酒店業(yè)迎接著加入 WTO 的機遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了根本性的 變化：無常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速，無主流的顧客需求瞬息萬變 ,無國界的酒店集團日益擴張，無壁壘的市場競爭日趨激烈。通過資本市場走規(guī)模、多元化發(fā)展之路。國有大型酒店集團存在較大的尋求外資并購的機會。 四、中國酒店業(yè)不可忽視的軟傷 一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯，仍然長期處于虧損之中。排行第十位的美國凱悅集團 (HyattHotels／ HyattIntemational， USA)擁有酒店 201 家，擁有客房 86711 間。 酒店的集團化進程在逐漸加強，國際集團更是大舉進入中國市場。對此，防范國有酒店轉(zhuǎn)制過程中出現(xiàn)的社會風險將越來越重要。 入世后，國際酒店更容易地進入中國酒店市場，中國酒店行業(yè)競爭加劇。未來需求趨勢是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設(shè)施便利、價位適中的經(jīng)濟型酒店將成為國內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類型。 就競爭領(lǐng)域來看，在高檔酒店領(lǐng)域，外資酒店將繼續(xù)保持優(yōu)勢，內(nèi)資酒店大多集中在中低檔領(lǐng)域。 199 199 20xx 年三年虧損額分別為 億、 億和 億元。行業(yè)主管部門建立行業(yè)規(guī)則，推動酒店企業(yè)有序競爭，推動酒店業(yè) 市場化。由于過速發(fā)展，相當一些地區(qū)近幾年出現(xiàn)了 供過于求，企業(yè)之間的競爭更加激烈。到目前為止，中國旅游酒店業(yè)利用外資額已達 200多億美元，三資酒店已有 800余家。 檔次與規(guī)模結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 如果不分系統(tǒng)地將各類酒店放在一起，到 20xx 年末 (1)五星級酒店 175 座，共有 萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的 %； (2)四星級酒店 635座，共有 萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的 %； (3)三星級酒店 2846 座，共有 萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的 %；(4)二星級酒店 4414 座，共 有 萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的%； (5)一星級酒店 810 座，共有 萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的 %。 戴斯集團將緊隨云南旅投開發(fā)腳步，調(diào) 用全集團各部門力量，輔助并完成項目設(shè)計、工程監(jiān)管協(xié)助、人員招募培訓、共同完成財務(wù)規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)售建議、運營管理、包括酒店、別墅、休閑游樂區(qū)（不含 SPA）等。 麒麟溫泉五星級酒店物業(yè)經(jīng)營市場調(diào)研及可 研 分析 報告 報告目錄 第一章 概述 第 4 頁 第二章 酒店管理公司角色 第 5 頁 第三章 傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 6 頁 13 頁 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 14 頁 19 頁 1. 產(chǎn)權(quán)或時權(quán)式客房的市場營銷分析及建議方案 （ 1） 完全市場導向 （ 2） 建設(shè) （ 3） 銷售 （ 4） 經(jīng)營 （ 5） 再銷售 2. 產(chǎn)權(quán)或時權(quán)酒店背景介紹分析 （ 1） 產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析 2. 產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點 a) 地點要求 b) 經(jīng)營方式 c) 投資收益巨大 d) 運營成本低 3. 產(chǎn)權(quán)酒店 的發(fā)展 a) 產(chǎn)權(quán)酒店在中國的現(xiàn)狀 3. 本項目產(chǎn)權(quán)酒店計劃 （ 1） 五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出售比例 （ 2） 產(chǎn)權(quán)出售部分與其它酒店客房建筑、管理差異 （ 3） 售價預估 （ 4） 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報方案 第五章 市場銷售推廣分析 第 20 頁 41 頁 項目籌備期市場調(diào)研分析 項目所在地旅游狀況分析及未來發(fā)展形式 項目觀察 曲靖市特點 目標市場解析 項目優(yōu)勢 周邊市場同級，同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析 基本經(jīng)營狀況（配套設(shè)施、設(shè)備；經(jīng)營特色） 地理位置分析 平均房價（門市價、商務(wù)價） 平均出租率 餐飲消費情況 銷售網(wǎng)絡(luò)概況 周邊競爭對手酒店設(shè)施對比 客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房 餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量 宴會及會議：宴會廳面積、會議室數(shù)量 康體娛樂：游泳池、健身中心、水療中心 其他配套服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、商場?? 根據(jù)項目市場定位標準，并參考當?shù)馗浇貐^(qū)消 費及市場定價原則，制定房間價格及個營業(yè)部分的定價政策 酒店客源分析 客源規(guī)模與分布 中國主要客源市場情況 游客的消費水平 消費結(jié)構(gòu)分析 入境游客的消費結(jié)構(gòu) 國內(nèi)游客的消費結(jié)構(gòu) 不同地區(qū)間酒店（星級）消費結(jié)構(gòu)的比較 消費選擇與消費趨勢分析 游客對住宿設(shè)施的選擇 游客的停留時間及變化 游客的旅行目的 入境游客感興趣的商品 消費者的消費評價 散客或團隊、商務(wù)及會議 長住及中介機構(gòu)客源 本項目市場定位、功能定位及管理模式建議 市場需求及項目市場定位分析與建議 本項目特點 名牌酒店管理公司管理 業(yè)主委托經(jīng)營 業(yè)主權(quán)益 保障 客房利潤多元化 多點開發(fā) 規(guī)模經(jīng)營 酒店星級 規(guī)模與檔次 客源群體定位建議 客源市場保障體系 目標客戶 第六章 工程 第 42 頁 62 頁 項目功能定位建議 根據(jù)項目