【正文】 出，云南省整體旅游市場(chǎng)在迅速的增長(zhǎng)，尤其是海外游客數(shù)量及收入增長(zhǎng)比例比同年增幅較大，說明云南在整合旅游資源上作了大量的工作 ,并收到了一定的成效。 b. 鐵路： 20xx 年 6 月 1日云南首趟城際列車在昆明與曲靖正式運(yùn)行。聞名遐邇的銅商文化、“正書古石第一”的爨龍顏碑和爨寶子碑、歷史罕見的珠街八塔臺(tái)古墓群、有史可考的“七擒孟獲”、獨(dú)具特色的民族風(fēng)情及聲名日盛的滇東美食文化為世人所矚目。 、形態(tài)單一、理念單一 ,優(yōu)化與整合步伐滯后 ,品牌化、集團(tuán) 化發(fā)展思路滯后 ,抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和市場(chǎng)適應(yīng)能力有待提高。地處云貴高原中部，市中心海拔 1891 米，年平均氣溫 15℃。 B. 曲靖：曲靖市位于云南省東部 ,距省會(huì)昆明 130 公里，轄 7縣 1區(qū) 1市和 1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬人， 國(guó)土面積 萬平方公里，森林覆蓋率 %。去年，全省人均餐飲消費(fèi)為 400 元 (按 4500 萬人口計(jì)算 ),在全國(guó)人均餐飲消費(fèi) (20xx 年為 800元，預(yù)計(jì) 20xx 年為 915 元 )中僅占 50%；而四川省年餐飲零售總額近 600 億元，山東省僅青島市餐飲零售總額近 120 億元。 15000 平米的無柱多功能廳。 物有所值 頂層旋轉(zhuǎn)餐廳 優(yōu)點(diǎn) 地理位置獨(dú)特市中心（翠湖公園旁）， 環(huán)境鬧中取靜。 地理位置好 交通便利，酒店有管理集團(tuán)管理。 曲靖酒店資料 酒店 曲靖官房大酒店 ★★★★★ （準(zhǔn)） 曲靖金麟 飯 店 ★★★★ 區(qū)域位置 麒麟?yún)^(qū)南城門外西南側(cè) 麒麟東路中心地段 房間面積和數(shù)量 33 ㎡、 255 套 195 套 房間市價(jià)和商務(wù)價(jià) 不詳 、 550+15%服務(wù)費(fèi)（不含早） 398 元、 258元 出租率 設(shè)施條件 多功能廳 550 ㎡、西餐廳 500㎡ 200 人會(huì)場(chǎng) 1 個(gè)， 800 人中餐廳 1個(gè) 酒店特色 餐飲做高檔鮑翅宴人均消費(fèi) 500/人、正宗西餐廳，自助餐 98/人 西餐宴會(huì) 1500/人、早餐 68/人 中餐廳面積大，適合舉辦婚宴 優(yōu)點(diǎn) 總統(tǒng)套房 870 平米（含 4 個(gè)陪同房） 地理位置好離政府辦公區(qū)不遠(yuǎn)，交通便利，門前近鄰南盤江。但該地區(qū)帶有完備設(shè)施、健全功能性、規(guī)模化、特色化、品牌化的項(xiàng)目將成為該 地區(qū)政府、社會(huì)團(tuán)體及個(gè)人投資的熱點(diǎn)，必將吸引中介機(jī)構(gòu)的興趣來該項(xiàng)目運(yùn)作以獲取利益。酒店應(yīng)有大約 7001000 間客房（當(dāng)?shù)卣笾辽儆?1000張床位）；考慮到產(chǎn)權(quán)銷售、未來銷售價(jià)格市場(chǎng)區(qū)分，建議其中約 300 套為客房面積 4080 平米的超豪華五星級(jí)酒店配置，其余客房保持在 32平米的三星水平。 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 酒店投資業(yè)主方可通過管理方的專業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小，投資回報(bào)相對(duì)有所保障； 業(yè)主權(quán)益保障 a. 在酒店委托經(jīng)營(yíng)期間，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督酒店的正常經(jīng)營(yíng)管理，以充分保障業(yè)主的共同利益； b. 由業(yè)主委員會(huì)和酒店管理公司共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)酒店的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)，保證在委托經(jīng)營(yíng)期間財(cái)務(wù)管理與利潤(rùn)分配的透明度和公正性； c. 如發(fā)生以下任何一種情況，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)組織召開全體業(yè)主大會(huì)，表決是否更換酒店管理公司； （ 1） 酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)無法負(fù)擔(dān)業(yè)主每月。此外，兩個(gè)項(xiàng)目又有一定的互補(bǔ)性。 長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源 從大的環(huán)境來講，滇東地區(qū)的旅游資源相比滇西要匱乏，土地資源的開發(fā)也落后于滇西，在云南調(diào)整整體旅游市場(chǎng)格局和旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，為滇東的開發(fā)提供了千載難逢的機(jī)遇。 帶、上網(wǎng)資費(fèi) 12元 /小時(shí)、西餐廳經(jīng)營(yíng)日本料理。 24 小時(shí)溫泉水。衛(wèi)生間可享受陽光。 南北主干道的北京路上，離火車站較近。 曲靖市四星級(jí)酒店調(diào)查表 年份 20xx 年 20xx 年 對(duì)比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房?jī)r(jià)（元） － ↘ 員工工資水平（元） ↗ 餐飲消費(fèi)情況： A． 云南省餐飲消費(fèi)情況 20xx 年，全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 1189 億元，其中餐飲業(yè)累計(jì)完成近 180 億元，全省 17 萬家餐飲企業(yè)創(chuàng)稅 億元，同比增長(zhǎng) %，解 決就業(yè)人數(shù) 300 萬，同比增長(zhǎng) %。現(xiàn)有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等 12 條鐵路干支線， 還有昆明至 南寧，以及省內(nèi)的廣大鐵路、昆玉鐵路等。地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，區(qū)域合作與交流不斷增強(qiáng)，曲靖飯店業(yè)將迎來更好的發(fā)展時(shí)機(jī)。 b. 飯店業(yè)地域分布不均 ,中心城市和重點(diǎn)旅游市、縣占據(jù)核心位置 ,邊遠(yuǎn)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)飯店發(fā)展進(jìn)程緩慢。 旅游資源方面 曲靖自然風(fēng)光旖旎，旅游景觀獨(dú)特，有 2個(gè)國(guó)家 4A 級(jí)風(fēng)景區(qū)、 9 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、 18 個(gè)市級(jí)風(fēng)景點(diǎn)。 交通方面 a. 飛機(jī)： 每周執(zhí)行 7天飛行與昆明來往的國(guó)內(nèi)主要城市多達(dá) 45 個(gè)，國(guó)際航班有 3 個(gè)；執(zhí)行 3天飛行的國(guó)際航班有 10 個(gè)國(guó)際城市。 曲靖市麒麟?yún)^(qū)旅游市場(chǎng)情況分析 旅游業(yè)保持較快發(fā)展， 20xx 年全年接待海外游客 320 人次，旅游外匯收入 萬美元，接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 33489 萬元。同期，接待國(guó)內(nèi)旅游者 3507． 04 萬人次，增長(zhǎng) 16． 50％；國(guó)內(nèi)旅游 收入 182 億元，增長(zhǎng) 9． 99％。夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫為 ℃。正因?yàn)楦髅褡宓奈幕厣鳟?，使云南更富神秘色彩? 據(jù)悉，昆明市政府同時(shí)設(shè)立了每年 2500 萬元的旅游發(fā)展資金，重點(diǎn)支持規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、宣傳營(yíng)銷和市場(chǎng)秩序整治。 ? 昆明旅游數(shù)據(jù)： 20xx 年昆明旅游總收入以 億元?jiǎng)?chuàng)下歷史新高，國(guó)內(nèi)游客首次突破 20xx 萬人次。 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。 這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對(duì)酒店未來經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制（即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世 界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。近幾年市場(chǎng)上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如 SUNTERRA 公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店，已在美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家開發(fā)了 89 個(gè)度假村。投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是現(xiàn)今較流行的投資類型。這也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。自從 10 年前，產(chǎn)權(quán)式酒 店誕生于海南省，目前中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到 200 多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮中，面對(duì)資源共享、市場(chǎng)共有、全新的國(guó)際化環(huán)境，眾多國(guó)際知名酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入并高位搶灘中國(guó)酒店市場(chǎng)。而綠色管理則包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。 新世紀(jì)的到來，中國(guó)酒店業(yè)迎接著加入 WTO 的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了根本性的 變化：無常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速，無主流的顧客需求瞬息萬變 ,無國(guó)界的酒店集團(tuán)日益擴(kuò)張，無壁壘的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。通過資本市場(chǎng)走規(guī)模、多元化發(fā)展之路。國(guó)有大型酒店集團(tuán)存在較大的尋求外資并購的機(jī)會(huì)。 四、中國(guó)酒店業(yè)不可忽視的軟傷 一大部分三星及三星以下級(jí)的酒店盡管外界環(huán)境不錯(cuò)，仍然長(zhǎng)期處于虧損之中。排行第十位的美國(guó)凱悅集團(tuán) (HyattHotels／ HyattIntemational， USA)擁有酒店 201 家，擁有客房 86711 間。 酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際集團(tuán)更是大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。對(duì)此，防范國(guó)有酒店轉(zhuǎn)制過程中出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)將越來越重要。 入世后，國(guó)際酒店更容易地進(jìn)入中國(guó)酒店市場(chǎng)，中國(guó)酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。未來需求趨勢(shì)是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設(shè)施便利、價(jià)位適中的經(jīng)濟(jì)型酒店將成為國(guó)內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類型。 就競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域來看，在高檔酒店領(lǐng)域，外資酒店將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，內(nèi)資酒店大多集中在中低檔領(lǐng)域。 199 199 20xx 年三年虧損額分別為 億、 億和 億元。行業(yè)主管部門建立行業(yè)規(guī)則，推動(dòng)酒店企業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)酒店業(yè) 市場(chǎng)化。由于過速發(fā)展，相當(dāng)一些地區(qū)近幾年出現(xiàn)了 供過于求，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。到目前為止，中國(guó)旅游酒店業(yè)利用外資額已達(dá) 200多億美元，三資酒店已有 800余家。 檔次與規(guī)模結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 如果不分系統(tǒng)地將各類酒店放在一起，到 20xx 年末 (1)五星級(jí)酒店 175 座，共有 萬間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %； (2)四星級(jí)酒店 635座，共有 萬間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %； (3)三星級(jí)酒店 2846 座，共有 萬間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %；(4)二星級(jí)酒店 4414 座，共 有 萬間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的%； (5)一星級(jí)酒店 810 座，共有 萬間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %。 戴斯集團(tuán)將緊隨云南旅投開發(fā)腳步，調(diào) 用全集團(tuán)各部門力量，輔助并完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程監(jiān)管協(xié)助、人員招募培訓(xùn)、共同完成財(cái)務(wù)規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)售建議、運(yùn)營(yíng)管理、包括酒店、別墅、休閑游樂區(qū)（不含 SPA）等。 麒麟溫泉五星級(jí)酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)調(diào)研及可 研 分析 報(bào)告 報(bào)告目錄 第一章 概述 第 4 頁 第二章 酒店管理公司角色 第 5 頁 第三章 傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 6 頁 13 頁 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 14 頁 19 頁 1. 產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)式客房的市場(chǎng)營(yíng)銷分析及建議方案 （ 1） 完全市場(chǎng)導(dǎo)向 （ 2） 建設(shè) （ 3） 銷售 （ 4） 經(jīng)營(yíng) （ 5） 再銷售 2. 產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)酒店背景介紹分析 （ 1） 產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析 2. 產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn) a) 地點(diǎn)要求 b) 經(jīng)營(yíng)方式 c) 投資收益巨大 d) 運(yùn)營(yíng)成本低 3. 產(chǎn)權(quán)酒店 的發(fā)展 a) 產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的現(xiàn)狀 3. 本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店計(jì)劃 （ 1） 五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出售比例 （ 2） 產(chǎn)權(quán)出售部分與其它酒店客房建筑、管理差異 （ 3） 售價(jià)預(yù)估 （ 4） 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報(bào)方案 第五章 市場(chǎng)銷售推廣分析 第 20 頁 41 頁 項(xiàng)目籌備期市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目所在地旅游狀況分析及未來發(fā)展形式 項(xiàng)目觀察 曲靖市特點(diǎn) 目標(biāo)市場(chǎng)解析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 周邊市場(chǎng)同級(jí)，同類酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況分析 基本經(jīng)營(yíng)狀況（配套設(shè)施、設(shè)備；經(jīng)營(yíng)特色） 地理位置分析 平均房?jī)r(jià)（門市價(jià)、商務(wù)價(jià)） 平均出租率 餐飲消費(fèi)情況 銷售網(wǎng)絡(luò)概況 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店設(shè)施對(duì)比 客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房 餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量 宴會(huì)及會(huì)議：宴會(huì)廳面積、會(huì)議室數(shù)量 康體娛樂：游泳池、健身中心、水療中心 其他配套服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、商場(chǎng)?? 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，并參考當(dāng)?shù)馗浇貐^(qū)消 費(fèi)及市場(chǎng)定價(jià)原則，制定房間價(jià)格及個(gè)營(yíng)業(yè)部分的定價(jià)政策 酒店客源分析 客源規(guī)模與分布 中國(guó)主要客源市場(chǎng)情況 游客的消費(fèi)水平 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 入境游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 國(guó)內(nèi)游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 不同地區(qū)間酒店（星級(jí)）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較 消費(fèi)選擇與消費(fèi)趨勢(shì)分析 游客對(duì)住宿設(shè)施的選擇 游客的停留時(shí)間及變化 游客的旅行目的 入境游客感興趣的商品 消費(fèi)者的消費(fèi)評(píng)價(jià) 散客或團(tuán)隊(duì)、商務(wù)及會(huì)議 長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及管理模式建議 市場(chǎng)需求及項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析與建議 本項(xiàng)目特點(diǎn) 名牌酒店管理公司管理 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 業(yè)主權(quán)益 保障 客房利潤(rùn)多元化 多點(diǎn)開發(fā) 規(guī)模經(jīng)營(yíng) 酒店星級(jí) 規(guī)模與檔次 客源群體定位建議 客源市場(chǎng)保障體系 目標(biāo)客戶 第六章 工程 第 42 頁 62 頁 項(xiàng)目功能定位建議 根據(jù)項(xiàng)目