【正文】 市場發(fā)展到一定的規(guī)模。即酒店與客戶（客房業(yè)主）約定使用期限，一般為 3 個月以 上，其余期間委托給酒店進行經(jīng)營，逐年收取固定的投資回報或與酒店之間利用另個計劃來分配利潤。產(chǎn)權式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。 第四章 產(chǎn)權式酒店商業(yè)模式分析 戴斯集團現(xiàn)已實際操作、運營數(shù)家產(chǎn)權或時權式酒店。 五、異化酒店 異化酒店是一種極端化的酒店模式，是一種專門滿足少數(shù)消費者的需求而產(chǎn)生的酒店模式。 一、主題式酒店 主題酒店從建設開始就注重其主題文化的營造。 酒店文化越來越受到客人追捧，創(chuàng)建獨具特色的酒店文化成為塑造酒店優(yōu)勢品牌的一部分。 國有民營酒 店總體上屬于中小型酒店，在其發(fā)展過程中由于政策環(huán)境和市場機制的原因，發(fā)展一直不暢，在未來的發(fā)展中，受到的沖擊也最大。 中國酒店業(yè)效率低下，運作及形式千篇一律，找不到差異化和多樣性的軌跡，在國際競爭中附加值極其微薄。 20xx 年，全球國際旅游者接待量達到 億人次，比 20xx 年增長 9%；中國全年旅游業(yè)總收入達到 6150 億元，比 20xx 年增長 %。在中國酒店業(yè)集團 20 強中，國際著名酒店集團入選 12 家，中國酒店集團入選 8家。所以，中國酒店業(yè)初期的發(fā)展水平與酒店設施的數(shù)量規(guī)模有關。國有酒店在壓力面前不得不改革，在改革中就有可能被改組、出售或破產(chǎn)。中國擁有 24 萬多個大中小酒店、賓館、招待所等住宿設施，其中 1 萬左右是星級酒店，占4%。經(jīng)濟型酒店是外國酒店集團的關注點。 酒店業(yè)新的發(fā)展投資點將逐步西移并優(yōu)化地域結構。中國進入 WTO 后，酒店業(yè)面臨著新的全球性的挑戰(zhàn)，近幾年的發(fā)展將出現(xiàn)幾個值得注意的趨勢。經(jīng)營效益缺指標、服務缺標準，成本無核算，財務上實行統(tǒng)收統(tǒng)支、盈余自留、差額補貼的制度，并且沒有上繳利稅的任務；改革開放以后，外資進入，中國酒店管理機構推行一系列政策措施，促使各酒店轉換經(jīng)營機制，使中國酒店在短暫決策、管理體制、組織結構、工資分配、員工錄用與獎勵以及財務成本管理等方面進行了改造，開始實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負 盈虧的企業(yè)型管理制度。經(jīng)過 20 年的發(fā)展，使酒店業(yè)由一個計劃經(jīng)濟的封閉性行業(yè)轉變?yōu)橐粋€與國際接軌較早、較快、較為順暢的市場化程度較高的開放性行業(yè)。擁有星級酒店座數(shù)多少排列，位居全國前十名的地區(qū)是： (1)廣東 926座； (2)浙江 723 座； (3)江蘇 575 座： (4)北京 572 座； (5)云南 560 座； (6) 湖北 473 座； (7)山東 401 座； (8)遼寧 347 座； (9)上海 319 座： (10)湖南319 座。 在此章中，我們列舉了如下數(shù)據(jù)： ? 中國酒店業(yè)的發(fā)展狀況與未來趨勢 ? 行業(yè)規(guī)劃 ? 產(chǎn)業(yè)政策 ? 行業(yè)準入分析 中國酒店業(yè)的發(fā)展狀況與未來趨勢 一、 酒店業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢 酒店的數(shù)量規(guī)模加速度擴張 自 1980 年開始，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。 ? 從房產(chǎn)、物業(yè)開發(fā)的角度： 通過投資超五星級酒店來拉動酒店自身、特別是酒店周邊旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)的升值。 ? 從融資角度： 通過以超五星級酒店為龍頭，結合 5A 級景區(qū)、國際會議中心、美食文化街、健康管理中心等組合項目，吸引戰(zhàn)略合作伙伴和投資運營伙伴，來拉動總體 項目的固定資產(chǎn)投資增長。酒店的供給量隨著需求的擴大而快速增長。 二、整個行業(yè)的轉變 由指令性的政府外事接待體系轉向國民經(jīng)濟中有競爭力的產(chǎn)業(yè) 過去的旅游酒店多數(shù)是外事接待機構，招待所多數(shù)是公務住宿機構，談不上酒店產(chǎn)業(yè)和發(fā)展規(guī)模。 供求關系由賣方主導的市場轉向買方主導的 市場 經(jīng)濟的活躍、旅游業(yè)的發(fā)展使更多的酒店企業(yè)參與進中國的酒店業(yè)市場，加劇了酒店企業(yè)之間的競爭，促進了供求關系的變化。酒店企業(yè)以營利為目的的市場競爭的意識及其行為使整個酒店業(yè)發(fā)生了根本性的變化。 三、中國酒店業(yè)未來的發(fā)展趨勢 l、供給相對過剩，競爭激烈，今后發(fā)展速度降低。 由于中國中西部地區(qū)具有較為豐富的旅游資源，同時，國家又先后出臺了一系列開發(fā)中西部的措施，一部分酒店投資將有可能從東部、南部地區(qū)轉向中西部地區(qū)。據(jù)旅游局作的中 國旅游業(yè)發(fā)展預測，到 2020 年，入境過夜旅游者為 9500— 13900 萬人次，年平均增長率為 %— %。有 23 萬多家、 96%以上的住宿設施未進入星級評定范圍。隨著改革的深入，黨、政，軍、警及商業(yè)銀行與自己投資持有的酒店脫鉤，不再經(jīng)營酒店投資業(yè)務。在酒店的數(shù)量規(guī)模增大、設施檔次提高、競爭激烈的情況下，行業(yè)的數(shù)量競爭轉向質量競爭，行業(yè)的發(fā)展 水平就和人力資源的開發(fā)水平密切相關了。令人可喜的是，中國入選的 8家酒店管理公司經(jīng)營規(guī)模均已達到國際飯店集團 300 強的標準，反映出中國飯店集團化進程有了實質性的發(fā)展。 20xx 年，中國旅游業(yè)和全球旅游業(yè)都進入了一個新的景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增長率為 8％ 10％，中國國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長率為 5％7％。 中國本土酒店人才在素質與培養(yǎng)模式上與國際酒店人才存在較大差距，一個不可回避的現(xiàn)實是中國現(xiàn)有高級酒店管理人才 70%來自國外，或者有過國外酒店培訓經(jīng)歷。但民營酒店在未來是個趨勢。 由于競爭不斷加大，勞動力市場活躍，加快了酒店業(yè)員工流動速度。從設計、建設、裝修到管理經(jīng)營、服務都注重酒店獨特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象；把服務項目溶入到主題中去，以個性化的服務代替刻板的規(guī)范化服務模式，從而體現(xiàn)對客人的信任與尊 重。隨著競爭的發(fā)展，市場的劃分越來越趨向超細分化，因此出現(xiàn)的相應產(chǎn)品模式就是小而專、小而精的特征?，F(xiàn)正就本項目特點，核算考慮最適合本項目的定位、推廣、銷售、回報等具體方案。 投資產(chǎn)權式酒店的風險是較大的，所以投資產(chǎn)權式酒店應當非常慎重，對于這個新生事物， 在投資以前就要全面了解，盡量對其經(jīng)營等各方面做到心中有數(shù)。 二是公寓型。 而 70 年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退，泡沫經(jīng)濟造成大量房地產(chǎn)積壓和空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。 ★ 產(chǎn)權式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品， 作為一個新的投資熱點，具有很高的投資與使用價值，較容易實現(xiàn)業(yè)主預期的購買目的及投資目標，據(jù)權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平 均出租率為 %，客房的平均房價為 392 元 /間天，其中，旅游公寓利潤總額 億元增長 %，收入利潤率為 %，遠遠高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長的平均水平，另外，我國每年的法定休息假期共有 134 天，為產(chǎn)權式酒店提供了一個廣闊市場空間。 國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的開發(fā)發(fā)展 90 年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權酒店誕生。 國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的一般開發(fā)主體 產(chǎn)權式酒店的運營主體一般分為三類： 酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商， 開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進行附加價值、增 值項目的開發(fā)。 ? 三星酒店部分全部產(chǎn)權式出售，再整體回租，方便管理。20xx 年至 2020 年，旅游總收入保持年均增長 7%以上，達 500 億元 ， 著力把昆明建設成為面向東南亞、南亞的國際休閑度假旅游勝地。云南東連四川境內(nèi)的烏蒙山 系，西接全省最高點──梅里雪山主峰卡格博峰。這里西鄰昆明，東接貴州，南靠廣西，是彩云之南的一塊投資寶地。煤炭資源遠景儲量達 276 億噸，占全省總量的 52%，煉焦煤約占全省的 %；富源縣老廠優(yōu)質無煙煤礦區(qū)被稱為“中國江南第一大煤田”。全市累計接待海外游客 萬人次，旅游外匯收入 億美元； 全年接待臺灣游客 萬人次。人們從傳統(tǒng)的觀光游開始轉型為休閑游、生態(tài)游、主題游等系列健康型旅游發(fā)展。 c. 公路： 1996 年建成了第一條全長 公里長的昆曲高速公路。使它的經(jīng)濟及旅游發(fā)展有極大的潛力。 f. 由于削價競爭激烈，使目前曲靖地區(qū)真正盈利的酒店不多，大部分處于維持和虧損狀態(tài)。昆明市域總面積 15560 平方公里，其中市城區(qū)面積約 98 平方公里。 平均房價（門市價、商務價）、 平均出租率 A. 根據(jù)市場的調(diào)查 ,云南省 20xx 年四星、五星級酒店年平均出租率為%，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 980 元； 20xx 年四星、五星級酒店年平均出租率為 %，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 1100 元。各地的餐飲消費十分紅火，經(jīng)營中餐、西餐、火鍋、快餐、風味食品的各類餐館，人來人往，生意興隆， 餐飲消費在在曲靖市已成為消費熱點。 11 個可自由組合的多功能廳， 880 平米的國際宴會廳 3 個餐廳（其中包括 1個大型多功能廳） 配套大型立體式停車場 6 個會議室 最大容納 600 人 酒店特色 風景秀麗、引進英國皇室管家服務理念。早餐好 免費上網(wǎng)。 白天外面噪音 大 . 部分房間沒設寬 陳舊，尤其衛(wèi)生間，安全按鈕離床太近容易碰到。 大堂太小，寬帶收費 8/小時 （鑒于曲靖市周邊目前同檔次酒店可參考對比酒店較少，我們只對當?shù)鼐哂写硇缘膬杉揖频曜髁苏{(diào)研，僅做參考。 本項目市場定位、功能定位及管理模式的建議 目標市場解析與項目優(yōu)勢： 曲靖在市政府積極地推動城市布局的發(fā)展和規(guī)劃，將進一步提高曲靖市在云南爭做第二大城市的目標，并積極響應省里號召打造滇東旅游項目，改變云南省旅游業(yè)東、西部發(fā)展不平衡格局。 在酒店經(jīng)營方面，我們提議本項目確實應加入專營權集團或國際聯(lián)盟集團，這不但能與其集團旗下的酒店分享客源網(wǎng)絡之外，也能用有限的資源履行迅速和巨大的擴大工作，建立一份更大的市場份額以得到更高的收入，并且在加強酒店國際市場的位置， 同時也降低投資的風險性。 市場 需求 及項目市場定位分析與建議 品牌酒店管理公司管理 要想創(chuàng)造出一個名牌的項目 ,要有名牌的旅游產(chǎn)品和名牌的酒店管理集團 ,把國內(nèi)旅游資源有效的包裝和品牌酒店管理集團的管理有機結合起來 ,才可能打造出一個在國內(nèi)、國際被任可的旅游產(chǎn)品項目。因此，我們建議及支 持曲靖市麒麟?yún)^(qū)項目定位于五星級酒店及休閑、療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生型式，以便將市場推向國內(nèi)其他發(fā)達城市和消費力較高的客源。短途旅游比長線旅游客人多，省內(nèi)客人比外省多。 靠近火車站環(huán)境差。配套設施齊全。 庭院式溫泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。旅游收入的增長，為全市餐飲市場帶來了商機，在一定程度上拉動了餐飲消費額的增長。 云南省四、五星級酒店調(diào)查表 年份 20xx年 20xx 年 對比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房價（元） ↗ 員工工資水平（元） ↗ B． 曲靖： 20xx 年曲靖市 高 星級酒店 （未含曲靖官房大酒店） 年平均出租率為%，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 850 元； 20xx 年四星級酒店年平均出租率為 %，年平均房價為 元，員工年平均工資水平為 900 元。 昆明市是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞 的口岸。入住酒店的客人多以會議客人和商務散客為主，從入住曲靖星級酒店的年平均出租率 52%來看，酒店業(yè)的發(fā)展?jié)撃苁蔷薮蟮?，同時，從市場上看他們所配置的汽車豪華程度和整個城市汽車保有量來分析，他們有高消費的能力、需求和愿望 ，只是沒有給他們提供相應的消費環(huán)境和產(chǎn)品。 4星級的酒店 1 家 (麗景大酒店 )， 準 五星級酒店 1 家 (曲靖官房大酒店 )、準 4 星級的酒店 1 家 (金鱗飯店 )從硬件上看夠五星級酒店，但還在籌開過程中。 文化方面 曲靖是著名的爨文化發(fā)祥地，爨龍顏碑、爨寶子碑以其極高的書藝價值及史料價值而被世人推崇，被譽為“南碑瑰寶”、“神品第一”。貴昆、南昆兩條電 氣化鐵路縱貫除會澤外的 8個縣（市）區(qū)，四條國道 21 3 324和 326 穿境而過，三條高速公路二條高等級公路和地方公路為經(jīng)絡的公路網(wǎng)絡已形成。具備日均 10 萬人次的接待能力。 酒店業(yè)發(fā)展狀況分析 今年上半年，云南省旅游總收入達 203 億元，同比 增長 12． 2％，并呈現(xiàn)出 海外游客高速增長、國內(nèi)游客穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢 。 曲靖市位于云南省東部 ,距省會昆明 130 公 里，轄 7縣 1 區(qū) 1市和 1個省級開發(fā)區(qū)，即宣威市（縣級）、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、會澤縣、師宗縣、陸良縣、羅平縣、富源縣和曲靖經(jīng)濟