【正文】 這個時候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時機，這個時候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚本項目，擴大影響力度，得到口碑效應。 利用五一旅游活動，升華情感營銷 ，情感營銷就是人與人之間的關心，真情的 流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終達到銷售產(chǎn)品的目的的營銷。情感營銷是一種以銷售人員受人歡迎的人格魅力以及對未來消費習慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導消費的一種營銷方式。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結合，合二為一。情感營銷是以后營銷學的大勢所趨 。 抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費，成交客戶參加五一旅游活動，烘托案場促進銷活動 。 五一旅游活動結合樓盤抽獎活動，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、 抽大獎，不斷提升我們案場人氣，情感營銷加上 SP配合、假客戶等，促使客戶快速成交。 五一旅游活動路線 ：供參考 (一日游不含午餐 二日游是全含 ) 龍?zhí)洞髰{谷一日游 168 元 /人 六羊山一日游 128元 /人 龍?zhí)洞髰{谷 +皇城相府二日游 388 云臺山二日游 398元 萬仙山 +郭亮村二日游 298 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 11 產(chǎn)品的調(diào)研 只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點， 策劃才能行之有效。 (1)物業(yè)的定位 。 (2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析 。 (3)目標市場的分析 。 (4)目標顧客的特征、購買行為的分析 。 市場的調(diào)研 或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測。 在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。 (1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析 。 (2)主要競爭對手的界定與 SWOT的分析 。 (3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析 。 (4)與未來競爭情況的分析和評估。 企劃的定位 定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉 USP(獨特的銷售主張 )，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。 尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。 推廣的策略及創(chuàng)意的構思 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。 房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性 傳播與媒介策略的分析 有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤化。 整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。 (1)不同媒體的效應和覆蓋目標 。 (2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析 。 (3)不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析 。 (4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析 。 (5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析 。 (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報 DM 分析 。 (7)戶外或其他媒體的分析 。 (8)不同的媒體組合形式的分析。 階段性推廣總體策略 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)， 只能嘆怨廣告無效。 規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。 階段性 廣告和媒介宣傳 房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的 “ 三套車 ” 縱橫交錯，整合傳播。 (1)廣告的重點 。 (2)廣告的主題和表現(xiàn)手法 。 (3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作 。 (4)媒體的發(fā)布形式和頻率 。 (5)整合傳播的策略 。 (6)媒體發(fā)布的代理。 階段性促銷活動的策略 促銷的目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。 (1)促銷活動的主題 。 (2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督 。 (3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議 。 (4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結。 階段性公共關系的策略 善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。 定期廣告效果跟蹤和信息反饋 廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場， “ 一條道，走到黑 ” 往往是要走死胡同的。 1定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂 “ 知已知彼， 百戰(zhàn)不貽 ” 。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應和應對。 1推廣成本預算和費用監(jiān)控 廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 12 一、活動目的： 培養(yǎng)節(jié)日氣氛 ,提升新方房 產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關懷服務精神，增強意向客戶的購買信心，最終促進銷售量的提高。 二、活動時間： 2月 13號、 14號 三、活動目標客戶群：所有業(yè)主和準業(yè)主 四、活動內(nèi)容： 新方 新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動： 正月十五 “ 送元宵 ” 活動，活動期間，進售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。 為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展 “ 猜謎有獎 ” 的活動。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎勵也寫上，凡答對者即可得到精美小禮品一份 (獎品可設置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺歷等 ) 延用 “ 萬元置 業(yè) ” 首付款借款活動： A、零首付借款 (二套房首付款 30%)的客戶執(zhí)行借款半年 。 B、首付款借款 15%(二套房首付款 45%)的客戶執(zhí)行借款一年 。 為了配合宣傳，使整個小區(qū)達到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門口發(fā)放帶樓盤名稱資料的福字 。 為配合本次活動的有效性及廣泛性，特申請追加 30 萬條短信宣傳?；顒硬邉? “ 花燈起，鬧元宵 ” ，正月十五期間，新方新怡園零首付，萬元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎，馬上有禮，早到早得，誠邀您品鑒 “ 三五元宵，花燈吐艷 ” ，新方 新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當時，元宵節(jié)期間萬元即可置業(yè)，精美禮品限量贈送，猜燈謎讓您樂透正月，全新新方盛邀您品鑒 馬上有房啦 !元宵節(jié)期間新方 新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎，稀缺精品，所剩不多，早到早得 !全新新方盛邀您品鑒 售樓中心再次進行裝點。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 13 一、營銷概況： 房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經(jīng)過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日 之寒的韌勁和毅力。 二、創(chuàng)意理念： 房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成： 具有高度的自信野心 。 富于競爭，且樂此不倦 。 頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng) 。 感性認識和理性認識相處融洽 。 注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。 三、構思框架： 1)以塑造形象為主，渲染品味和意念 。 2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢 。 3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活 。 4)直切消費群生活心態(tài)。 四、實戰(zhàn)流程： 形象定位： 對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面 的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排 。小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等 ,都進行精碉細鑿，力爭完美。 好東西總有不同之處，因而 “ 不同 ” 二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這 “ 八種不同 ” 的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢 的重要線索。 主要賣點： 對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成： 1)地理位置 。2)、樓盤設施結構 。3)、樓盤做工用料 。4)、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。 繪制效果圖： 根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。 廣告訴求點： 1)闡述樓盤的位置 。2)闡述樓盤所在地的歷史淵源 。3)闡 述樓盤交通條件 。4)闡述樓盤人口密度情況 。5)闡述樓盤的升值潛力 。6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽 。7)闡述樓盤的背景 。8)闡述樓盤的舒適溫馨 。9)闡述樓盤的實用率 。10)闡述樓盤的付數(shù)計劃 。11)闡述樓盤的品質(zhì) 。12)闡述樓盤的深遠意義 。13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。 廣告階段劃分： 對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段： 第一階段 (預期到首期交樓入住 )：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。 房地產(chǎn)要怎么創(chuàng)新營銷方案篇 14 1.“ 男人幫 女人幫 ” —— 親友幫你賺優(yōu)惠 2. “ 男人幫 女人幫 ” —— 相親相愛攢幸福賺優(yōu)惠 3. “ 男人幫 女人幫 ” —— 親友相幫家享優(yōu)惠 感恩節(jié)活動策劃：地產(chǎn)感恩節(jié)活動策劃 【活動目的】 促銷剩余房源，實現(xiàn)沖刺 。 增加來訪客源，積攢人氣，促進銷售 。 【活動時間】 周六 【活動地點】 樓盤營銷中心 【客戶群體】 由老客戶帶 來的新客戶及自然來訪新客戶 【活動形式】 暖場活動 +抽獎送禮 (抽獎僅針對認購成功客戶 ) 活動規(guī)則： 老帶新客戶抽獎送禮：若新客戶認購成功，新客戶可直接參加抽獎贏取獎品，老客戶即免物業(yè)費，并獲得抱枕一個。 新 A客戶帶新 B客戶：新 B 客戶認購成功可直接參加抽獎贏取獎品，新 A客戶可獲抱枕一個 。如若雙方都成功認購，即可參與抽大獎并抱枕一個。 暖場活動內(nèi)容 ，每個活動區(qū)域有工作人員負責，每個來訪客戶需報名登記參與活動，登記后可領取禮品券一張 。 女人幫 —— 光棍節(jié)送溫馨給朋友 ! 早 10:0016:00，女士可在營銷中心內(nèi)部進行制作個性馬克杯，可現(xiàn)場 DIY自己的個性圖案，充分發(fā)揮自己的想象力，制作屬于自己的馬克杯，或是送給自己的朋友。 (制作好馬克杯可自行帶走 )，現(xiàn)場可設置50 個馬克杯制作，用完為止 。 ，手持禮品券的客戶都可憑券領取抱枕 (或傘 )一個，禮品送完即止 。 男人幫 —— 光棍節(jié)不做宅男 ! 中午 13:0016:00，男士可在小區(qū)內(nèi)部的籃球場以一組 3對 3進行籃球比賽，一天之內(nèi)設定 3 場比賽，現(xiàn)場男士可報名參加，報名人數(shù)共 18 個名額，現(xiàn)場將請籃球裁判一個，最后獲勝隊每人也可獲價值 150 元/個的電水壺一個，依次類推，獲獎名額共有 9個，此處需備 9個電水壺作為游戲獲勝者發(fā)放。 【抽獎活動】 抽獎活動針對所有認購成功客戶，抽獎完畢后，應憑首付款發(fā)票領取獎品 。 抽獎禮品：一等獎： IPAD1 名，價值 4000元 /個 。 二等獎：冰箱 2名，價值 2500元 /個 。 三等獎：電水壺 10名，價值 150元 /個 。(籃球賽獲勝者 需另備 9個水壺作為禮品發(fā)放，故現(xiàn)場需備 20個電水壺 ) 另，普通獎禮品：抱枕 (或傘