【導(dǎo)讀】本案地塊位于南寧市良慶區(qū)，地處良慶區(qū)五象大道沿海大道交匯處，大沙田三角廣場附近。地塊周邊為良慶區(qū)歷史遺留的最繁華的三角商業(yè)中心，東南面是良慶區(qū)新的商業(yè)區(qū)域，以五象大道、銀海大道和金象大道。為主軸，沿線展開，銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場等主要生活配套齊全，生活氣氛濃厚。東面是南寧新開發(fā)區(qū)——五象新區(qū)規(guī)劃中的核心區(qū)，是一個功能復(fù)合的城市中心，也是一個以文化體育、行政為主，集居。流中心，集物流、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性城市附屬新區(qū)。西面為江南客運站，是大江南進入市區(qū)的主要中轉(zhuǎn)車站，周邊配套齊全，各住宅項目也已經(jīng)入住，生活十分方便，生活氣。環(huán)境優(yōu)雅的居住中心、休閑娛樂中心，以辦公、居住和娛樂為主；本案地塊處于五象新區(qū)大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)黃金位置,地勢。銀海大道的擴建、五象大道的完善，將全面完善交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)

　　

【正文】 層 一梯四戶 建筑，南北朝向，區(qū)域目前唯一小高層建筑 ；戶型以小戶型單間（ 3855㎡）為主、兩房（ 7585 ㎡）、 小三房（ 95115 ㎡）為主， 戶型設(shè)計與需求吻合；價格為區(qū)域 中檔； 以高品質(zhì)、 小 高層為主，主要以年輕人為目標(biāo)客戶群 。 現(xiàn)在為形象推廣，未正式推出市場 。 四、市場分析結(jié)論 市場發(fā)展空間很大，特別是商業(yè) 、商務(wù) 和 中等 住宅項目的發(fā)展空間非常大。 （ 1）城市化發(fā)展處于初級 向中級發(fā)展 階段，房地產(chǎn)市場 開始向中級發(fā)展。住宅產(chǎn)品已經(jīng)成功從多層向小高層、高層住宅轉(zhuǎn) 變，以居住型購房為主。 （ 2）房地產(chǎn)供需平穩(wěn) ，需求相對大。 （ 3）商業(yè)、商務(wù)所依賴的剛性市場已經(jīng)成熟，商業(yè)、商務(wù)需求很大，而且該區(qū)域商業(yè)、商務(wù)項目稀缺。 （ 4）消費者購房理念初級化 走向成熟階段，對品質(zhì)、品位開始有所要求，但區(qū)域 不適合開發(fā)高端產(chǎn)品。 五、市場總結(jié) 通過對地塊及市場的分析，本案的定位方向進一步凸顯。 項目的地理位置優(yōu)勢無法復(fù)制， 城市區(qū)域行政、商業(yè)中心、地塊周邊完善的交通網(wǎng)絡(luò) 、地塊周邊完整的生活配套為本案的開發(fā)奠定了強勁的支撐點。 以市場對商業(yè)的認(rèn)可，大型購物商場逐漸被認(rèn)可并發(fā)展成為一種趨勢的機會，主打大型購物概念以實現(xiàn)對市場的突破。 以市場對公寓的認(rèn)可，上規(guī)劃上檔次的商務(wù)公寓、酒店式公寓逐漸被認(rèn)可并發(fā)展成為一種趨勢的機會，主打公寓概念以實現(xiàn)對高層建筑市場的突破。 因此本案進入此細(xì)分市場應(yīng)該說具有風(fēng)險較小、市場容 量大、競爭力強的特點。 第三篇 項目市場定位 一、 項目定位 （一）、項目定位 五象新區(qū)首席 商 務(wù)中心 （二）、檔次定位 35－ 110 ㎡ 為主的 中檔 住宅 、商務(wù)公寓 與 大型中檔購物中心 （三）、產(chǎn)品定位 功能定位 投資 型公寓 與投資型商鋪 主要產(chǎn)品規(guī)劃 ⑴ 、 公寓 部分： ① 主力戶型：單間、一房一廳、二房一廳、二房二廳為主， ② 輔助戶型： 三房 二廳 ③ 戶型面積： ? 單間 35－ 50 ㎡ ? 一房 45－ 55 ㎡ ? 二房 60－ 85 ㎡ ? 三房 90－ 110 ㎡ ⑵ 、 商業(yè)部分： ① 主力類型： 1— 4 層綜合性商場 ② 輔助類型： 商務(wù)辦公 。 （四）、價格定位 公寓部分價格定位 小戶型公寓 是目前市場稀缺產(chǎn)品，而需求相對龐大， 而且有 價格優(yōu)勢，面積小總價低，銀行按揭貸款首付款低， 單價可達到高出其他項目 300－500 元 /㎡目的 。 良慶區(qū)目前在售小戶型價格為 3500－ 4100 元 /㎡ 。 鑒于項目存在眾多自身優(yōu)勢、劣勢及項目運作資金壓力因素的考慮，建議項目依托戶型亮點與價格競爭優(yōu)勢以性價比高作為入市的切入點，住公寓 均價以 4000 元 /㎡的高性價比優(yōu)勢搶奪市場，快速回款，解決項目運作資金。 項目規(guī)模大，二期或后期階段項目住宅階格有較強的上升空間，預(yù)計在 4500 元 /㎡以上。 因此項目住宅銷售價格保守價 4000 元 /㎡，樂觀 4500 元 /㎡以上。 商鋪價格定位 大型的商業(yè)項目 是目前良慶區(qū)市場稀缺產(chǎn)品，而城市的重點發(fā)展區(qū)域，良慶區(qū)商業(yè)中 心位置，而該區(qū)域只有二個商業(yè)項目，而該地塊本為商業(yè)中心的黃金位置，這給予本項目一個天機難逢的機遇。 良慶區(qū)目前在售商鋪價格為 7000－ 25000 元 /㎡ 。 鑒于項目存在眾多自身優(yōu)勢、劣勢及項目運作資金壓力因素的考慮，建議項目依托項目優(yōu)勢與價格競爭優(yōu)勢以性價比高作為入市的切入點，商鋪均價以 萬元 /㎡的高性價比優(yōu)勢搶奪市場，快速回款，解決項目運作資金。 項目規(guī)模大，二期或后期階段項目商鋪階格有較強的上升空間，預(yù)計在 2 萬－ 3 萬元 /㎡左右。 因此項目商鋪銷售價格保守價 萬元 /㎡，樂觀 萬元 /㎡。 二、目標(biāo)客戶群定位 （一） 公寓 部分 目標(biāo)客戶群定位 從 良慶區(qū) 眾多住宅項目成交客戶看，本地客戶約占近 6080%，其中本地客戶以 長期在良慶 區(qū) 居住的市民、租客 為主，主要以 自住 為購買動機。 （ 1） 、本地客戶 ① 購買動機： 以 居家型 為主，目的是改善居住環(huán)境。 ② 來源： ? 區(qū) 域市場： 良慶區(qū)、江南區(qū) 及 良慶區(qū)、江南區(qū)管轄 的 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 居民 。 ? 重 點市場： 良慶區(qū)、 江南區(qū) 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 改善居住環(huán)境的 南寧大江南區(qū) 市民 良慶區(qū)、 江南區(qū) 私營企業(yè) 中 高 職員、城市白領(lǐng) 為主，包括南寧其他區(qū)長期在大沙田租房的白領(lǐng) ； 良慶區(qū)、 江南區(qū) 行政、企事業(yè)單位員工 ； 良慶區(qū)、 江南區(qū) 管轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ； （ 2） 、外地客戶 ① 購買動機： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū) 域市場： 南寧其他區(qū)域居民。 ? 重 點市場： 青秀區(qū)、邕寧區(qū)居民為主 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： A、 以投資為目的 市民 青秀區(qū)、邕寧區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 （ 3）、目標(biāo)客戶收入界定 個人收入在 20205000 元 /月范圍。 （ 4）、年齡界定 投資客 3055 歲為主。 （二） 商鋪部分 目標(biāo)客戶群定位 從 良慶區(qū)商業(yè) 項目成交客戶看，本地客戶約占近 60 %，其中本地客戶以 大江南各區(qū) 居民為主，外地客戶 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 為主 ，以投資為購買動機。 本地客戶 ① 購買動機： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū) 域市場： 南寧市 大江南各區(qū)居民 。 ? 重 點市場： 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū) 為主。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū) 職 業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主 ； 外地客戶 ① 購買動機： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū) 域市場： 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 居民 。 ? 重 點市場： 青秀區(qū)、興寧區(qū) 居民為主 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 第四篇 產(chǎn)品方向及思路 一 、 產(chǎn)品 方向及思路 定位思路 挖掘地塊價值最大化，控制投資風(fēng)險最小化，擴大有效客戶層面，實現(xiàn)銷售速度快捷是本項目的關(guān)鍵。 ? 發(fā)揮地塊商業(yè)、商務(wù)中心優(yōu)勢， 發(fā)掘地塊商業(yè)價值，實現(xiàn) 地塊價值最大化 。 ? 控制建筑成本，實現(xiàn)住宅戶型的最佳配比，降低投資成本。 ? 符合規(guī)劃限制條件下，盡可能提高容積率，實現(xiàn)單位土地產(chǎn)量最大化。 產(chǎn)品定位 （ 1）規(guī)劃建議 商業(yè) 及公寓 相結(jié)合， 1－ 4 層為綜合商場， 5－ 33 層為公寓 。 （ 2）戶型定位 ： ? 單間 35－ 50 ㎡ 25％ ? 一房 45－ 55 ㎡ 35％ ? 二房 60－ 85 ㎡ 30％ ? 三房 90－ 110 ㎡ 10％