【導(dǎo)讀】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活步入富裕,現(xiàn)代人更注重生活質(zhì)量的提高,旅游業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。而近幾年來,城市居民特別是中產(chǎn)階層,漸感都市生活的。休閑旅游為他們提供了逃離常規(guī)和充滿壓力感。求,特別是珠三角地區(qū),人們對(duì)休閑旅游有著日益增長(zhǎng)的巨大需求。近幾年來,增城市政府利用當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的生態(tài)環(huán)境大力發(fā)展旅游業(yè)。為廣州市乃至廣東省對(duì)外宣傳的一張旅游名片。休閑旅游方式主要有休閑農(nóng)業(yè)、可讓旅游者親自參與、親身體驗(yàn)農(nóng)業(yè)活動(dòng)。該農(nóng)莊位于白水寨風(fēng)景名。雖然靠近兩個(gè)已經(jīng)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期并享有良好。游景點(diǎn)不會(huì)與BSZ項(xiàng)目形成較大的競(jìng)爭(zhēng),甚至可以帶動(dòng)BSZ項(xiàng)目的宣傳與發(fā)展。農(nóng)莊所在地的村民認(rèn)可本項(xiàng)目的前景,擬以土地20年租賃期作價(jià)入股。的形式參股BSZ休閑農(nóng)莊有限公司。務(wù),該公司與廣州市增城縣政府具有良好的合作關(guān)系。時(shí),該公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系可為BSZ項(xiàng)目提供有利的發(fā)展條件。外的30間是三人房,當(dāng)中的20間是混凝土式建筑,10間是木式建筑。

　　

【正文】 持續(xù)經(jīng)期每年的稅后凈現(xiàn)金流量保持為一常數(shù) NCF 持續(xù) ,那么項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值為 : 式中 : CV??項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值 R ??項(xiàng)目資本成本 NCF 持續(xù) ??項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)期的稅后增量現(xiàn)金流常數(shù)根據(jù)公式計(jì)算 ,假如項(xiàng)目 7 年后持續(xù)經(jīng)營(yíng) ,而且每年稅后增量現(xiàn)金流維持與 2018 年不變 ,即 8,732,829元 ,項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值為 72,773, 元。 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是反映獲得利潤(rùn)的可能性的指標(biāo) ,它是指可以使項(xiàng)目壽命期內(nèi)一系列收入和支出的現(xiàn)金流 量?jī)衄F(xiàn)值等于零的利率。一般來說 ,如果內(nèi)部收益率高于資本成本 ,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較好 。如果內(nèi)部收益率等于資本成本 ,則項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般 。如果內(nèi)部收益率低于資本成本 ,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較差。內(nèi)部收益率的計(jì)算公式為 : 式中 : IRR ??內(nèi)部收益率 n ??項(xiàng)目的預(yù)期年限 NCFt ??第 t 年的稅后增量現(xiàn)金流 NCF0 ??項(xiàng)目的初始投資 但是 ,由于求取 IRR 所含的在投資假設(shè)的缺陷 ,即假設(shè)項(xiàng)目期限內(nèi)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入在以后的年限內(nèi)的再投資收益率就是內(nèi)部收益率本身 ,而不是項(xiàng)目要求的收益率 ,背離了項(xiàng)目的要求 ,這種隱含的假 定未必得到現(xiàn)實(shí)的支持。為了克服這個(gè)問題 ,本計(jì)劃書引入修正的內(nèi)部收益率法 ,假定項(xiàng)目預(yù)期年限中所有的現(xiàn)金流入都以要求的收益率作為再投資收益率 ,直到項(xiàng)目終止 ,具體計(jì)算如下公式 : 式中 ,??第 t 年的稅后效益流量 ??第 t 年稅后的費(fèi)用流量 n ??項(xiàng)目的預(yù)期年限 MIRR??項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 k??貼現(xiàn)率 ,即投資者要求的收益率 經(jīng)過測(cè)算 ,本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,遠(yuǎn)大于項(xiàng)目資本成本 12%,而修正的內(nèi)部收益率 (MIRR)為 %,兩者均高于資本成本 12%,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。 項(xiàng)目 的動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期彌補(bǔ)了靜態(tài)投資回收期沒有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的不足 ,以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間 ,計(jì)算公式為 : 經(jīng)過計(jì)算 ,本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為 年 ,低于本項(xiàng)目投資者期望的回收期 (7 年左右 ),項(xiàng)目的投資安全性比較高。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)定量分析 第四章對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析反映出該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 ,這是在各個(gè)變量都處于正常估計(jì)狀態(tài)時(shí)的結(jié)果 ,但是任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn) ,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)源于任何 項(xiàng)目都存在不確定性 ,一旦發(fā)生會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與成敗。因此 ,本章對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定量分析 ,以便更全面地反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益及風(fēng)險(xiǎn)情況 ,并做出更合理的投資決策。 項(xiàng)目的保本點(diǎn)和保利點(diǎn) 項(xiàng)目的保本點(diǎn)是指項(xiàng)目支出與項(xiàng)目收入相等時(shí)的銷售量或業(yè)務(wù)量 ,即凈利潤(rùn)為零的業(yè)務(wù)量。在投資分析決策中 ,當(dāng)項(xiàng)目的保本點(diǎn)低于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)能力時(shí) ,表明該項(xiàng)目可行 ,反之不可行。投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)與其設(shè)計(jì)能力之比越低 ,說明該項(xiàng)目盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng) ,反之越弱。 投資項(xiàng)目不僅要保本 ,更重要的是要獲取利潤(rùn)。實(shí)際上 ,對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者而言 ,股東的投資收益就成為其經(jīng)營(yíng)中的“固定成本” ,這是必須支付給股東的投資報(bào)酬。保利點(diǎn)是指在單價(jià)和成本水平既定的情況下 ,為確保事先確定的目標(biāo)利潤(rùn)能夠?qū)崿F(xiàn)而應(yīng)當(dāng)達(dá)到的業(yè)務(wù)量的統(tǒng)稱。 由于項(xiàng)目的初始總投資為 1400 萬元 ,項(xiàng)目的資本成本是 12%,本計(jì)劃書將按凈利潤(rùn)等于 168 萬元的保利條件來計(jì)算各年的保利點(diǎn)。 BSZ 項(xiàng)目 2020 年至 2018 年的保本點(diǎn)和保利點(diǎn)如表 41 所示。 表 41 BSZ 項(xiàng)目 2020 年至 2018 年的保本點(diǎn)和保利點(diǎn) (單位 :人次 ) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 預(yù)測(cè)游客量 31,250 125,000 187,500 250,000 250,000 250,000 250,000 保本點(diǎn) 29,118 43,605 54,553 62,727 62,727 62,727 69,074 保利點(diǎn) 58,525 73,226 84,174 92,349 92,349 98,695 98,695 由表 41 可以看出 , 2020 年本項(xiàng)目剛投入運(yùn)營(yíng) ,預(yù)測(cè)的游客量低于保利點(diǎn) ,但仍高于保本點(diǎn) ,項(xiàng)目還是 可以盈利的。 2020 年至 2018 年 ,預(yù)測(cè)游客量均遠(yuǎn)高于保本點(diǎn)和保利點(diǎn) ,可見項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好 ,項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng) ,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較小。 敏感性分析 敏感性分析是對(duì)項(xiàng)目成本、收入項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析的一種經(jīng)濟(jì)分析方法 ,目的是分析成本及收入對(duì)財(cái)務(wù)狀況的不確定程度。敏感因素一般可選擇主要參數(shù)(如產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格及需求量、主要原材料成本等 )進(jìn)行分析 ,若某參數(shù)的小幅度變化能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) (如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 )的較大變化 ,則稱此參數(shù)為敏感性因素 ,反之則稱其為非敏感性因素。敏感性分析是風(fēng)險(xiǎn)定量分析常用的方 法 ,分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 單因素敏感性分析 單因素敏感性分析是分析僅僅一個(gè)因素變動(dòng)而其他因素保持不變時(shí) ,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響程度。本計(jì)劃書考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中分別對(duì)游客量、單位價(jià)格、單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別作了提高和降低 15%、 10%、 5%的單因素變化對(duì)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率影響的敏感性分析。計(jì)算結(jié)果如表 42 所示。 表 42 關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析 (單位 :元 ) 因素變化率 5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價(jià)格 7,504, 10,009,515, 銷售量8,169, 10,009,176, 人工費(fèi) 10,353, 10,009, 9,666, 初 始 投 資 額 10,683, 10,009, 9,335, 資本成本 10,646, 10,009, 9,394, 圖 41 關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析圖 表 43 關(guān)于內(nèi) 部收益率 (MIRR)的單因素敏感性分析 因素變化率 5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價(jià)格 % % % 銷售量 % % % 人工費(fèi) % % % 初始投資額 % % % 資本成本 % % % 圖 42關(guān)于內(nèi)部收益率 (IRR)的單因素敏感性分析圖 由表 42和圖 41可以看出單位價(jià)格對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響最大 ,游客量的影響次之 ,單位成本 和資本成本對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響稍弱 ,管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值幾乎沒有影響 同樣地 ,表 43 和圖 42 也反映了單位價(jià)格和游客量對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的影響比較明顯 ,單位成本的影響稍弱 ,而管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的影響微乎其微。 因此可以說 ,單位價(jià)格、游客量和單位成本是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素。 多因素敏感性分析 單因素敏感性分析的方法簡(jiǎn)單 ,但其不足在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實(shí)際上 ,一個(gè)因素的變動(dòng)往往也伴隨著其他因素的變動(dòng) ,多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性 ,因而能反映幾個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的綜合影響 ,彌補(bǔ)了單因素分析的局限性 ,更全面地解釋了事物的本質(zhì)。 根據(jù)單因素分析 ,單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對(duì)凈現(xiàn)值的影響都不大 ,因此本計(jì)劃書就單位價(jià)格、單位成本和游客量?jī)梢蛩氐挠绊懽龇治?,使用彈性矩陣分析方法來評(píng)價(jià)這兩個(gè)因素對(duì)凈現(xiàn)值的影響。具體計(jì)算結(jié)果如表44 所示。 表 44 BSZ 項(xiàng)目 NPV 的彈性矩陣分析 (單位 :萬元 ) 10% 0 7% 3% 0 10% 3% 0 10% 3% 0 10% 20% 1,571,360 1,180,035 124,384 5,935,396 5,544,071 4,239,652 8,990,221 8,598,896 7,294,477 0 8,188,972 7,707,254 6,101,526 13,613,043 13,131,324 11,525,596 17,409,892 16,928,174 15,322,445 5% 9,843,375 9,339,059 7,658,004 15,532,454 15,028,138 13,347,082 19,514,810 19,010,493 17,329,438 從表 44 可以看出 ,在單位價(jià)格、單位成本和游客數(shù)量同時(shí)變動(dòng)的情況下 ,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值最大是 19,514,810 元 ,最小是 124,384 元 ,平均值是 10,361,511元。除了在單價(jià)降低 10%、單位成本上升 10%和游客量降低 20%的情況下 ,凈現(xiàn)值才出現(xiàn)負(fù)值?！白畈钪怠钡慕^對(duì)值比“最好值”的絕對(duì)值小得