【導(dǎo)讀】隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活步入富裕,現(xiàn)代人更注重生活質(zhì)量的提高,旅游業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。而近幾年來,城市居民特別是中產(chǎn)階層,漸感都市生活的。休閑旅游為他們提供了逃離常規(guī)和充滿壓力感。求,特別是珠三角地區(qū),人們對休閑旅游有著日益增長的巨大需求。近幾年來,增城市政府利用當(dāng)?shù)氐锰飒毢竦纳鷳B(tài)環(huán)境大力發(fā)展旅游業(yè)。為廣州市乃至廣東省對外宣傳的一張旅游名片。休閑旅游方式主要有休閑農(nóng)業(yè)、可讓旅游者親自參與、親身體驗農(nóng)業(yè)活動。該農(nóng)莊位于白水寨風(fēng)景名。雖然靠近兩個已經(jīng)進(jìn)入成熟運營期并享有良好。游景點不會與BSZ項目形成較大的競爭,甚至可以帶動BSZ項目的宣傳與發(fā)展。農(nóng)莊所在地的村民認(rèn)可本項目的前景,擬以土地20年租賃期作價入股。的形式參股BSZ休閑農(nóng)莊有限公司。務(wù),該公司與廣州市增城縣政府具有良好的合作關(guān)系。時,該公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系可為BSZ項目提供有利的發(fā)展條件。外的30間是三人房,當(dāng)中的20間是混凝土式建筑,10間是木式建筑。

　　

【正文】 持續(xù)經(jīng)期每年的稅后凈現(xiàn)金流量保持為一常數(shù) NCF 持續(xù) ,那么項目的持續(xù)價值為 : 式中 : CV??項目的持續(xù)價值 R ??項目資本成本 NCF 持續(xù) ??項目持續(xù)經(jīng)營期的稅后增量現(xiàn)金流常數(shù)根據(jù)公式計算 ,假如項目 7 年后持續(xù)經(jīng)營 ,而且每年稅后增量現(xiàn)金流維持與 2018 年不變 ,即 8,732,829元 ,項目的持續(xù)價值為 72,773, 元。 項目的內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是反映獲得利潤的可能性的指標(biāo) ,它是指可以使項目壽命期內(nèi)一系列收入和支出的現(xiàn)金流 量凈現(xiàn)值等于零的利率。一般來說 ,如果內(nèi)部收益率高于資本成本 ,說明項目經(jīng)濟(jì)效益比較好 。如果內(nèi)部收益率等于資本成本 ,則項目經(jīng)濟(jì)效益一般 。如果內(nèi)部收益率低于資本成本 ,說明項目經(jīng)濟(jì)效益比較差。內(nèi)部收益率的計算公式為 : 式中 : IRR ??內(nèi)部收益率 n ??項目的預(yù)期年限 NCFt ??第 t 年的稅后增量現(xiàn)金流 NCF0 ??項目的初始投資 但是 ,由于求取 IRR 所含的在投資假設(shè)的缺陷 ,即假設(shè)項目期限內(nèi)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入在以后的年限內(nèi)的再投資收益率就是內(nèi)部收益率本身 ,而不是項目要求的收益率 ,背離了項目的要求 ,這種隱含的假 定未必得到現(xiàn)實的支持。為了克服這個問題 ,本計劃書引入修正的內(nèi)部收益率法 ,假定項目預(yù)期年限中所有的現(xiàn)金流入都以要求的收益率作為再投資收益率 ,直到項目終止 ,具體計算如下公式 : 式中 ,??第 t 年的稅后效益流量 ??第 t 年稅后的費用流量 n ??項目的預(yù)期年限 MIRR??項目的內(nèi)部收益率 k??貼現(xiàn)率 ,即投資者要求的收益率 經(jīng)過測算 ,本項目的內(nèi)部收益率 (IRR)為 %,遠(yuǎn)大于項目資本成本 12%,而修正的內(nèi)部收益率 (MIRR)為 %,兩者均高于資本成本 12%,說明項目經(jīng)濟(jì)效益良好。 項目 的動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期彌補(bǔ)了靜態(tài)投資回收期沒有考慮貨幣時間價值的不足 ,以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間 ,計算公式為 : 經(jīng)過計算 ,本項目的動態(tài)投資回收期為 年 ,低于本項目投資者期望的回收期 (7 年左右 ),項目的投資安全性比較高。 項目的風(fēng)險定量分析 第四章對項目的財務(wù)效益分析反映出該項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 ,這是在各個變量都處于正常估計狀態(tài)時的結(jié)果 ,但是任何投資都存在風(fēng)險 ,項目風(fēng)險源于任何 項目都存在不確定性 ,一旦發(fā)生會影響項目的運營與成敗。因此 ,本章對該項目進(jìn)行風(fēng)險的定量分析 ,以便更全面地反映項目的財務(wù)效益及風(fēng)險情況 ,并做出更合理的投資決策。 項目的保本點和保利點 項目的保本點是指項目支出與項目收入相等時的銷售量或業(yè)務(wù)量 ,即凈利潤為零的業(yè)務(wù)量。在投資分析決策中 ,當(dāng)項目的保本點低于項目的設(shè)計能力時 ,表明該項目可行 ,反之不可行。投資項目的保本點與其設(shè)計能力之比越低 ,說明該項目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強(qiáng) ,反之越弱。 投資項目不僅要保本 ,更重要的是要獲取利潤。實際上 ,對于經(jīng)營管理者而言 ,股東的投資收益就成為其經(jīng)營中的“固定成本” ,這是必須支付給股東的投資報酬。保利點是指在單價和成本水平既定的情況下 ,為確保事先確定的目標(biāo)利潤能夠?qū)崿F(xiàn)而應(yīng)當(dāng)達(dá)到的業(yè)務(wù)量的統(tǒng)稱。 由于項目的初始總投資為 1400 萬元 ,項目的資本成本是 12%,本計劃書將按凈利潤等于 168 萬元的保利條件來計算各年的保利點。 BSZ 項目 2020 年至 2018 年的保本點和保利點如表 41 所示。 表 41 BSZ 項目 2020 年至 2018 年的保本點和保利點 (單位 :人次 ) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 預(yù)測游客量 31,250 125,000 187,500 250,000 250,000 250,000 250,000 保本點 29,118 43,605 54,553 62,727 62,727 62,727 69,074 保利點 58,525 73,226 84,174 92,349 92,349 98,695 98,695 由表 41 可以看出 , 2020 年本項目剛投入運營 ,預(yù)測的游客量低于保利點 ,但仍高于保本點 ,項目還是 可以盈利的。 2020 年至 2018 年 ,預(yù)測游客量均遠(yuǎn)高于保本點和保利點 ,可見項目的經(jīng)濟(jì)效益良好 ,項目的抗風(fēng)險能力比較強(qiáng) ,經(jīng)營風(fēng)險比較小。 敏感性分析 敏感性分析是對項目成本、收入項目進(jìn)行綜合分析的一種經(jīng)濟(jì)分析方法 ,目的是分析成本及收入對財務(wù)狀況的不確定程度。敏感因素一般可選擇主要參數(shù)(如產(chǎn)品或服務(wù)的價格及需求量、主要原材料成本等 )進(jìn)行分析 ,若某參數(shù)的小幅度變化能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) (如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 )的較大變化 ,則稱此參數(shù)為敏感性因素 ,反之則稱其為非敏感性因素。敏感性分析是風(fēng)險定量分析常用的方 法 ,分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 單因素敏感性分析 單因素敏感性分析是分析僅僅一個因素變動而其他因素保持不變時 ,對項目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響程度。本計劃書考慮項目實施過程中分別對游客量、單位價格、單位成本、資本成本、管理費用和銷售費用分別作了提高和降低 15%、 10%、 5%的單因素變化對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率影響的敏感性分析。計算結(jié)果如表 42 所示。 表 42 關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析 (單位 :元 ) 因素變化率 5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價格 7,504, 10,009,515, 銷售量8,169, 10,009,176, 人工費 10,353, 10,009, 9,666, 初 始 投 資 額 10,683, 10,009, 9,335, 資本成本 10,646, 10,009, 9,394, 圖 41 關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析圖 表 43 關(guān)于內(nèi) 部收益率 (MIRR)的單因素敏感性分析 因素變化率 5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價格 % % % 銷售量 % % % 人工費 % % % 初始投資額 % % % 資本成本 % % % 圖 42關(guān)于內(nèi)部收益率 (IRR)的單因素敏感性分析圖 由表 42和圖 41可以看出單位價格對項目凈現(xiàn)值的影響最大 ,游客量的影響次之 ,單位成本 和資本成本對項目凈現(xiàn)值的影響稍弱 ,管理費用和銷售費用對項目凈現(xiàn)值幾乎沒有影響 同樣地 ,表 43 和圖 42 也反映了單位價格和游客量對項目內(nèi)部收益率的影響比較明顯 ,單位成本的影響稍弱 ,而管理費用和銷售費用的影響微乎其微。 因此可以說 ,單位價格、游客量和單位成本是影響項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素。 多因素敏感性分析 單因素敏感性分析的方法簡單 ,但其不足在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實際上 ,一個因素的變動往往也伴隨著其他因素的變動 ,多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性 ,因而能反映幾個因素同時變動對項目產(chǎn)生的綜合影響 ,彌補(bǔ)了單因素分析的局限性 ,更全面地解釋了事物的本質(zhì)。 根據(jù)單因素分析 ,單位成本、資本成本、管理費用和銷售費用對凈現(xiàn)值的影響都不大 ,因此本計劃書就單位價格、單位成本和游客量兩因素的影響做分析 ,使用彈性矩陣分析方法來評價這兩個因素對凈現(xiàn)值的影響。具體計算結(jié)果如表44 所示。 表 44 BSZ 項目 NPV 的彈性矩陣分析 (單位 :萬元 ) 10% 0 7% 3% 0 10% 3% 0 10% 3% 0 10% 20% 1,571,360 1,180,035 124,384 5,935,396 5,544,071 4,239,652 8,990,221 8,598,896 7,294,477 0 8,188,972 7,707,254 6,101,526 13,613,043 13,131,324 11,525,596 17,409,892 16,928,174 15,322,445 5% 9,843,375 9,339,059 7,658,004 15,532,454 15,028,138 13,347,082 19,514,810 19,010,493 17,329,438 從表 44 可以看出 ,在單位價格、單位成本和游客數(shù)量同時變動的情況下 ,項目的凈現(xiàn)值最大是 19,514,810 元 ,最小是 124,384 元 ,平均值是 10,361,511元。除了在單價降低 10%、單位成本上升 10%和游客量降低 20%的情況下 ,凈現(xiàn)值才出現(xiàn)負(fù)值?！白畈钪怠钡慕^對值比“最好值”的絕對值小得