【正文】 表 44 BSZ 項(xiàng)目 NPV 的彈性矩陣分析 (單位 :萬元 ) 10% 0 7% 3% 0 10% 3% 0 10% 3% 0 10% 20% 1,571,360 1,180,035 124,384 5,935,396 5,544,071 4,239,652 8,990,221 8,598,896 7,294,477 0 8,188,972 7,707,254 6,101,526 13,613,043 13,131,324 11,525,596 17,409,892 16,928,174 15,322,445 5% 9,843,375 9,339,059 7,658,004 15,532,454 15,028,138 13,347,082 19,514,810 19,010,493 17,329,438 從表 44 可以看出 ,在單位價格、單位成本和游客數(shù)量同時變動的情況下 ,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值最大是 19,514,810 元 ,最小是 124,384 元 ,平均值是 10,361,511元。 多因素敏感性分析 單因素敏感性分析的方法簡單 ,但其不足在于忽略了因素之間的相關(guān)性。本計(jì)劃書考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中分別對游客量、單位價格、單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別作了提高和降低 15%、 10%、 5%的單因素變化對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率影響的敏感性分析。 敏感性分析 敏感性分析是對項(xiàng)目成本、收入項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析的一種經(jīng)濟(jì)分析方法 ,目的是分析成本及收入對財(cái)務(wù)狀況的不確定程度。 由于項(xiàng)目的初始總投資為 1400 萬元 ,項(xiàng)目的資本成本是 12%,本計(jì)劃書將按凈利潤等于 168 萬元的保利條件來計(jì)算各年的保利點(diǎn)。投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)與其設(shè)計(jì)能力之比越低 ,說明該項(xiàng)目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強(qiáng) ,反之越弱。 項(xiàng)目的風(fēng)險定量分析 第四章對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析反映出該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 ,這是在各個變量都處于正常估計(jì)狀態(tài)時的結(jié)果 ,但是任何投資都存在風(fēng)險 ,項(xiàng)目風(fēng)險源于任何 項(xiàng)目都存在不確定性 ,一旦發(fā)生會影響項(xiàng)目的運(yùn)營與成敗。如果內(nèi)部收益率低于資本成本 ,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較差。如果持續(xù)經(jīng)期每年的稅后凈現(xiàn)金流量保持為一常數(shù) NCF 持續(xù) ,那么項(xiàng)目的持續(xù)價值為 : 式中 : CV??項(xiàng)目的持續(xù)價值 R ??項(xiàng)目資本成本 NCF 持續(xù) ??項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營期的稅后增量現(xiàn)金流常數(shù)根據(jù)公式計(jì)算 ,假如項(xiàng)目 7 年后持續(xù)經(jīng)營 ,而且每年稅后增量現(xiàn)金流維持與 2018 年不變 ,即 8,732,829元 ,項(xiàng)目的持續(xù)價值為 72,773, 元。當(dāng)凈現(xiàn)值大于 0 的時候 ,說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 。根據(jù)權(quán)威投資機(jī)構(gòu) (例如銳思數(shù)據(jù)網(wǎng)金融研究數(shù)據(jù)庫等 )發(fā)布的信息 ,按照以上確定值的步驟 ,得出四家企業(yè)的的算術(shù)平均值為,因此 ,取 作為 BSZ 休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的。 因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)證券市場并非有效 , 根據(jù)步驟 1 得到的股票貝塔系數(shù)中包含了基本風(fēng)險和噪聲交易者風(fēng)險。資本資產(chǎn)定價模型 (CAPM)認(rèn)為資本成本由無風(fēng)險收益率和風(fēng)險收益率組成 ,其表達(dá)式為 : 式中 : R ??項(xiàng)目資本成本 Rf ??無風(fēng)險收益率 ??貝塔系數(shù) (也稱為系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù) ) Rm??市場整體的預(yù)期收益率 ??風(fēng)險溢價 (1)確定無風(fēng)險收益率 Rf 考慮到本項(xiàng)目的經(jīng)營期限 ,本計(jì)劃書選取二十年期國債收益率作為無風(fēng)險收益率。 表 37 稅后增量現(xiàn)金流調(diào)整表 (單 位 :元 ) 項(xiàng)目 項(xiàng)目初始投資 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 稅后現(xiàn)金流增量 14,000,000 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 約當(dāng)系數(shù) 調(diào)整后稅后增量現(xiàn)金流 14,000,000 405,195 2,837,090 7,420,400 9,020,801 9,020,801 8,732,829 8,732,829 財(cái)務(wù)效益評價 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價的主要作用是分析項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否具有經(jīng)濟(jì)可行性 ,是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。因此 ,本計(jì)劃書從更保守、更安全的角度考慮 ,采用“確定當(dāng)量法” ,通過調(diào)整現(xiàn)金流來調(diào)整項(xiàng)目的風(fēng)險。本計(jì)劃書將采用 直接法對項(xiàng)目的稅后增量現(xiàn)金流進(jìn)行估算。 根據(jù) 的營銷計(jì)劃及本節(jié) 的項(xiàng)目支出預(yù)測的基本假設(shè) ,可以估算出 BSZ 項(xiàng)目 2020年至 2018 年的支出情況。按照新稅法的規(guī)定 ,在計(jì)算企業(yè)所得稅時 ,固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊 ,準(zhǔn)予扣除。 、養(yǎng)殖成本中 ,家禽和魚的投入養(yǎng)殖數(shù)量根據(jù)需求量來確定 ,并假定投入養(yǎng)殖數(shù)量的 90%可以用于供應(yīng)游客及市場需求 。 各年收入?yún)R總見表 24。假設(shè)大小會議室平均每月出租各四節(jié)。 1次 /人 ,住宿游客用餐平均 2次 /人 。 、基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)是根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有資料以及目前廣州一般工程定額并結(jié)合廣東省 ZG 房地產(chǎn)有限公司提供的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。總投資估算就是圍繞這些營業(yè)前期的準(zhǔn)備工作所進(jìn)行的預(yù)測與估算。 ] 6000 6000 6000 7200 7200 8500 8500 出納 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 會計(jì) 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 基建部 基建員工 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 市場營銷部 市場營銷員 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 農(nóng)業(yè)技術(shù)部 農(nóng)業(yè)技術(shù)員 1700 1700 1700 2020 2020 2400 2400 蔬菜區(qū)、茶趣園區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、水 塘區(qū)的工作人員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 運(yùn)作管理部 廚師 [廚師不可能只比服務(wù)員高 200 元吧 ]餐廳 2500 2500 2500 3000 3000 3500 3500 服務(wù)員 餐廳 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 游客接待中心服務(wù)員、超市售貨員和保安員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 度假屋管理處服務(wù)員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 農(nóng)莊大門 、垂釣區(qū)、休閑運(yùn)動區(qū)、停車場的工作人員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 現(xiàn)金流量預(yù)測 第二章介紹了項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃、市場規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營規(guī)劃 ,根據(jù)這些計(jì)劃 ,本章首先對項(xiàng)目進(jìn)行總投資估算 ,并說明項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃 。 組織管理計(jì)劃 BSZ 休閑農(nóng)莊工作具有服務(wù)性強(qiáng)和協(xié)作關(guān)系突出等特點(diǎn) ,為了保證生產(chǎn)服務(wù)順利開展 ,建立統(tǒng)一高效有序的生產(chǎn)指揮和經(jīng)營管理體系 ,行政管理模式如圖 11 所示 : 根據(jù)國家旅游局規(guī)定的勞動人員編制規(guī)定 ,參照日前國內(nèi)同行業(yè)的勞動人員概況 ,依據(jù)本項(xiàng)目需要 ,本計(jì)劃書制定了人員的配置計(jì)劃和未來七年的薪酬計(jì)劃 ,分別如表 14 和表 15 所示。如果按全年適游期 300 天計(jì)算 ,2020 年至 2018年的營銷目標(biāo)如表 23 所示。但考慮到同一地區(qū)的游客總量有一特定的飽和度 ,新舊景點(diǎn)最大的游客接待量也只是共享這一游客總量界限。 (2) 白水寨省級風(fēng)景名勝區(qū)成立于2020 年 ,經(jīng)過高水準(zhǔn)的科學(xué)規(guī)劃、高效而漸進(jìn)的管理機(jī)制、借力騰飛的市場運(yùn)營和強(qiáng)有力的政策支持 ,在短短 6 年的建設(shè)與運(yùn)營中已經(jīng)享有極高美譽(yù)度 ,其游客接待量也逐漸攀升 ,白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量如表 12 所示。在目標(biāo)對象方面 ,該項(xiàng)目的目標(biāo)市場為中產(chǎn)階層市場而一般收入階層市場作為次要目標(biāo)市場 ,富貴階層市場可作為補(bǔ)充性市場。具體如表 11 所示。白切雞及脆皮燒雞是當(dāng)?shù)氐奶厣朗?,非常適合作為餐廳的主要名菜 ,吸引游客享用 ,同時脆皮燒雞也可作為主要特產(chǎn)在本農(nóng)莊的特產(chǎn)超市供游客選購。果園區(qū)的水果主要供游客采摘品嘗或在農(nóng)莊特產(chǎn)超市直接購買 ,也供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳 ,如有多余部分可供應(yīng)給本地市場。綠色蔬菜區(qū)的蔬菜主要供應(yīng)給農(nóng)家餐廳 ,另外也可以提供給游客到田里親自采摘自己喜歡的品種 ,享受“農(nóng)夫”的樂趣 ,蔬菜如有多余部分則供應(yīng)給本地市場。在茶趣園區(qū)將建設(shè)一個木制茶藝亭 ,供游客親自到茶園采茶后自制品嘗 ,讓游客在這山水田園之間感受著茶香帶來的高雅情趣。 休閑運(yùn)動區(qū) 休閑運(yùn)動區(qū)規(guī)劃建設(shè)游泳池、籃球場和羽毛球場各一個 ,游客在這里做運(yùn)動 ,可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。