【導讀】杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書目錄

　　

【正文】 網(wǎng)絡。 電視監(jiān)控系統(tǒng) 大樓內(nèi)設置監(jiān)控攝像機，并在管理用房內(nèi)設置電視監(jiān)控室，使管理者可以監(jiān)控整個中心的情況。攝像機的設置應注意隱蔽性，并與周圍景觀協(xié)調(diào)。 環(huán)境保護 項目對環(huán)境的影響 本項目屬于無煙項目，本身不會對環(huán)境產(chǎn)生大的污染，同時沿建筑物四周種植綠化，布置水體等，以利于涵養(yǎng)水土、保護生態(tài)平衡。 本項目產(chǎn)生的污染物主要有生活垃圾、生活污水、廢氣和噪音等。 環(huán)境保護措施 生活垃圾處理和廢棄物 生活垃圾根據(jù)性質(zhì)和處置方法的不同，采取分類收集，設置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，經(jīng)分類收集后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。一般生產(chǎn)固體廢棄物和生活固體廢棄物由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處 理。 生活污水處理 大樓內(nèi)所有衛(wèi)生間均采用水沖式。生活污水經(jīng)化糞池處 理，廚房廢水經(jīng)過過濾、隔油池處理后同其他廢水等一起排放至城市污水管 網(wǎng)。 廢氣處理 廚房油煙廢氣將通過專用通道經(jīng)土建豎井至屋頂高空排放，且需安裝油煙凈化設施。 杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第六章 配套基礎設施和環(huán)境保護 18 噪音處理 為減少噪聲對環(huán)境的影響，本項目中選用的配變電設備、空調(diào)設備、通風機、水泵等均為低噪聲型，并采取噪聲治理措施；嚴格控制基地內(nèi)道路交通噪聲，滿足區(qū)域環(huán)境噪聲要求。 施工污染處理 在施工過程中，機械設備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成影響。對噪音較大的機械設備加隔聲裝置，對粉塵進行噴水降塵處理。 、安全與防火 大樓內(nèi)防火 設施作如下考慮： 設置緊急火災報警系統(tǒng)； 設置消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)； 泵房內(nèi)設有消火栓泵、水幕泵和噴淋泵；室外設有室外消火栓及水泵接合器； 加強消防通道的設置與管理，確保通道的暢通，利于人流的疏散。 杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第七章 組織機構 19 第七章 組織機構 經(jīng)營管理機構 本項目由杭州卡通城建設指揮部負責本項目的建設，按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范開展經(jīng)營管理活動，指揮部下設總務部、財務部、人事部、營銷部等部門負責項目的建設管理工作。 人員配備 項目需要招聘一定數(shù)量的管理人員、技術人員、營銷人員、策劃人員 。另外，項目投入運營時，需組建委托專業(yè)物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理。 項目工程管理 本項目工程管理要嚴格遵循國家基本建設程序，落實項目法人責任制，健全和完善項目工程設備招標采購、工程建設公開招標、施工監(jiān)理制度和合同管理制度，認真落實建設中招標采購、工程管理的相關規(guī)定，強化管理，遵循基本建設審批程序，確保項目建設工程質(zhì)量。本項目有關工程設計、施工、監(jiān)理、設備采購等程序均須通過公開招標方式進行。 杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第八章 實施進度 20 第八章 實施進度 本項目分前期決策、規(guī)劃設計、工程招標、工程施工、交付使用等階段。項目工程建設 進度安排見表 81。 表 81 工程建設進度安排表 實施階段 工程內(nèi)容 工程進度（月） 前期決策 項目建議書編審 2 可行性研究報告編審 規(guī)劃設計 8 工程招標 施工及監(jiān)理招標 2 工程施工 48 交付使用 人員招聘、培訓等 1 合計 61 杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第九章 投資估算與資金使用 21 第九章 投資估算與資金使用 、投資估算 編制依據(jù) 國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 近期同類工程的單價指標； 國家現(xiàn)行有關費用定額及費率標準。 編制說明 本項目建設投資包括基礎設施工程、建筑物建安工程以及設備工程等。 基礎設施工程包括場地平整、道路以及隨道路敷設的管線工程、綠化等。 建筑安裝工程包括各種建筑物的土建工程和水電等安裝工程。 項目需征地 450畝，按每畝 13 萬元計列。 工程建設其他費用包括土地費用、勘察設計及咨詢費、建設單位管理費等。 預備費用包括基本預備費和漲價預 備費，基本預備費按工程費用及其他費用之和的 10%估算；根據(jù)目前國內(nèi)實際情況，暫不考慮漲價預備費。 建設投資估算 經(jīng)估算，項目建設投資 105142 萬元，其中建安工程費用 82325杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第九章 投資估算與資金使用 22 萬元，其他費用 13259萬元，預備費用 9558 萬元。詳見表 91。 表 91 建設投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 數(shù)量（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金 額 (萬元 ) 1 建安工程費用 82325 土建費用 459000 1100 50490 安裝費用 459000 450 20655 裝修工程 459000 200 9180 室外工程 2 工程建設其他費用 13259 土地費用 450 畝 13萬元 /畝 5850 勘察設計費 (1) 3% 2470 建設單位管理費 (1) % 2881 工程監(jiān)理費 (1) % 2058 3 預備費用 9558 基本預備費 （ 1+2） 10% 9558 4 建設投資 105142 流動 資金估算 本項目的建設單位僅對各類用房進行管理，通過部分用房出租獲取收益。因此流動資金可按經(jīng)營成本的 10%進行估算，經(jīng)估算，流動資金為 161 萬元。 總投資估算 本項目的總投資估算為 105303萬元。其中，建設投資 105142萬元，流動資金 161 萬元。 杭州國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第九章 投資估算與資金使用 23 、資金年度投資計劃 按照工程進度計劃安排各年建設投資使用量，各年度總投資中的建設資金籌措如表 92所示。 表 92 建設投資使用計劃表 單位：萬元 名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 合計 建設投資 26285 26285 26286 26286 105142 杭州 國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第十章 效益分析 24 第十章 效益分析 財務評價依據(jù)及基礎數(shù)據(jù) 評價依據(jù) 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 現(xiàn)行各項稅收政策。 各級政府有關政策及同類企業(yè)有關運營參數(shù)。 基礎數(shù)據(jù) 項目計算期設定為 15年，其中建設期 4年，第 5 年開始正常運營。 項目總投資 105303 萬元，其中建設投資為 105142 萬元，流動資金 161 萬元。 經(jīng)營收入估算 本項目營業(yè)收入主要是動漫主題公園、游戲場景體驗、創(chuàng)意 人才俱樂部、白馬湖風情魚村、相關配套設施等的出租收益，可供出租建筑面積為 萬 ㎡ ，租金按 元 /㎡ 天估算，不考慮建設期間已竣工的部分項目出租收益，計算期第 5年計劃出租率即達到 100%，年租金收入為 20204 萬元，按計算期 15 年考慮，計算期結束后按項目總共可使用 50 年，已使用 13 年，殘值 5%折舊計算，可回收建設投資的 %作為固定資產(chǎn)余值。 營業(yè)稅金與附加 本項目營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅率的 7%，教育杭州 國家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目建議書 第十章 效益分析 25 費附加為營業(yè)稅率的 5%，合計營業(yè)稅金及附加為營業(yè)收入的 %。項目正常經(jīng) 營年營業(yè)稅金及附加為 1126萬元。 成本估算 經(jīng)營成本包括外購原輔材料、外購燃料、動力費用、工資福利費用、修理費用、其他費用、銷售費用等。出租用房經(jīng)營成本約占收入的 8%。經(jīng)估算，本項目年經(jīng)營成本約為 1608 萬元。 融資前財務盈利能力分析 在項目建議書階段對項目進行融資前財務盈利能力分析，從項目投資獲利能力的角度，考察項目的經(jīng)濟合理性。各項融資前盈利能力分析指標見表 101。 表 101 融資前盈利能力分析指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 所得稅前項目投資財務內(nèi)部收益率 % 2 所得稅前項目投資財務凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 3 所得稅前項目投資回收期 年 根據(jù)以上指標，創(chuàng)意中心區(qū)塊的財務內(nèi)部收益率超過同類行業(yè)建設項目 10%的財務基準收益率（融資前稅前指標），項目具有一定的財務生存能力。