【導(dǎo)讀】杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū)目錄

　　

【正文】 網(wǎng)絡(luò)。 電視監(jiān)控系統(tǒng) 大樓內(nèi)設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，并在管理用房?jī)?nèi)設(shè)置電視監(jiān)控室，使管理者可以監(jiān)控整個(gè)中心的情況。攝像機(jī)的設(shè)置應(yīng)注意隱蔽性，并與周圍景觀協(xié)調(diào)。 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 本項(xiàng)目屬于無(wú)煙項(xiàng)目，本身不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生大的污染，同時(shí)沿建筑物四周種植綠化，布置水體等，以利于涵養(yǎng)水土、保護(hù)生態(tài)平衡。 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物主要有生活垃圾、生活污水、廢氣和噪音等。 環(huán)境保護(hù)措施 生活垃圾處理和廢棄物 生活垃圾根據(jù)性質(zhì)和處置方法的不同，采取分類收集，設(shè)置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，經(jīng)分類收集后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理。一般生產(chǎn)固體廢棄物和生活固體廢棄物由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集處 理。 生活污水處理 大樓內(nèi)所有衛(wèi)生間均采用水沖式。生活污水經(jīng)化糞池處 理，廚房廢水經(jīng)過(guò)過(guò)濾、隔油池處理后同其他廢水等一起排放至城市污水管 網(wǎng)。 廢氣處理 廚房油煙廢氣將通過(guò)專用通道經(jīng)土建豎井至屋頂高空排放，且需安裝油煙凈化設(shè)施。 杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第六章 配套基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境保護(hù) 18 噪音處理 為減少噪聲對(duì)環(huán)境的影響，本項(xiàng)目中選用的配變電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)機(jī)、水泵等均為低噪聲型，并采取噪聲治理措施；嚴(yán)格控制基地內(nèi)道路交通噪聲，滿足區(qū)域環(huán)境噪聲要求。 施工污染處理 在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工過(guò)程中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成影響。對(duì)噪音較大的機(jī)械設(shè)備加隔聲裝置，對(duì)粉塵進(jìn)行噴水降塵處理。 、安全與防火 大樓內(nèi)防火 設(shè)施作如下考慮： 設(shè)置緊急火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)； 設(shè)置消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)； 泵房?jī)?nèi)設(shè)有消火栓泵、水幕泵和噴淋泵；室外設(shè)有室外消火栓及水泵接合器； 加強(qiáng)消防通道的設(shè)置與管理，確保通道的暢通，利于人流的疏散。 杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第七章 組織機(jī)構(gòu) 19 第七章 組織機(jī)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目由杭州卡通城建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建設(shè)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，指揮部下設(shè)總務(wù)部、財(cái)務(wù)部、人事部、營(yíng)銷部等部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理工作。 人員配備 項(xiàng)目需要招聘一定數(shù)量的管理人員、技術(shù)人員、營(yíng)銷人員、策劃人員 。另外，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)時(shí)，需組建委托專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 項(xiàng)目工程管理 本項(xiàng)目工程管理要嚴(yán)格遵循國(guó)家基本建設(shè)程序，落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制，健全和完善項(xiàng)目工程設(shè)備招標(biāo)采購(gòu)、工程建設(shè)公開(kāi)招標(biāo)、施工監(jiān)理制度和合同管理制度，認(rèn)真落實(shí)建設(shè)中招標(biāo)采購(gòu)、工程管理的相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化管理，遵循基本建設(shè)審批程序，確保項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量。本項(xiàng)目有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購(gòu)等程序均須通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行。 杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第八章 實(shí)施進(jìn)度 20 第八章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目分前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、交付使用等階段。項(xiàng)目工程建設(shè) 進(jìn)度安排見(jiàn)表 81。 表 81 工程建設(shè)進(jìn)度安排表 實(shí)施階段 工程內(nèi)容 工程進(jìn)度（月） 前期決策 項(xiàng)目建議書(shū)編審 2 可行性研究報(bào)告編審 規(guī)劃設(shè)計(jì) 8 工程招標(biāo) 施工及監(jiān)理招標(biāo) 2 工程施工 48 交付使用 人員招聘、培訓(xùn)等 1 合計(jì) 61 杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第九章 投資估算與資金使用 21 第九章 投資估算與資金使用 、投資估算 編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 近期同類工程的單價(jià)指標(biāo)； 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)費(fèi)用定額及費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。 編制說(shuō)明 本項(xiàng)目建設(shè)投資包括基礎(chǔ)設(shè)施工程、建筑物建安工程以及設(shè)備工程等。 基礎(chǔ)設(shè)施工程包括場(chǎng)地平整、道路以及隨道路敷設(shè)的管線工程、綠化等。 建筑安裝工程包括各種建筑物的土建工程和水電等安裝工程。 項(xiàng)目需征地 450畝，按每畝 13 萬(wàn)元計(jì)列。 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等。 預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù) 備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 10%估算；根據(jù)目前國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，暫不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 建設(shè)投資估算 經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)投資 105142 萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)用 82325杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第九章 投資估算與資金使用 22 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 13259萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 9558 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 91。 表 91 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /㎡ ） 金 額 (萬(wàn)元 ) 1 建安工程費(fèi)用 82325 土建費(fèi)用 459000 1100 50490 安裝費(fèi)用 459000 450 20655 裝修工程 459000 200 9180 室外工程 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 13259 土地費(fèi)用 450 畝 13萬(wàn)元 /畝 5850 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (1) 3% 2470 建設(shè)單位管理費(fèi) (1) % 2881 工程監(jiān)理費(fèi) (1) % 2058 3 預(yù)備費(fèi)用 9558 基本預(yù)備費(fèi) （ 1+2） 10% 9558 4 建設(shè)投資 105142 流動(dòng) 資金估算 本項(xiàng)目的建設(shè)單位僅對(duì)各類用房進(jìn)行管理，通過(guò)部分用房出租獲取收益。因此流動(dòng)資金可按經(jīng)營(yíng)成本的 10%進(jìn)行估算，經(jīng)估算，流動(dòng)資金為 161 萬(wàn)元。 總投資估算 本項(xiàng)目的總投資估算為 105303萬(wàn)元。其中，建設(shè)投資 105142萬(wàn)元，流動(dòng)資金 161 萬(wàn)元。 杭州國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第九章 投資估算與資金使用 23 、資金年度投資計(jì)劃 按照工程進(jìn)度計(jì)劃安排各年建設(shè)投資使用量，各年度總投資中的建設(shè)資金籌措如表 92所示。 表 92 建設(shè)投資使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 合計(jì) 建設(shè)投資 26285 26285 26286 26286 105142 杭州 國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第十章 效益分析 24 第十章 效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 評(píng)價(jià)依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 現(xiàn)行各項(xiàng)稅收政策。 各級(jí)政府有關(guān)政策及同類企業(yè)有關(guān)運(yùn)營(yíng)參數(shù)。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定為 15年，其中建設(shè)期 4年，第 5 年開(kāi)始正常運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目總投資 105303 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資為 105142 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 161 萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)收入估算 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要是動(dòng)漫主題公園、游戲場(chǎng)景體驗(yàn)、創(chuàng)意 人才俱樂(lè)部、白馬湖風(fēng)情魚(yú)村、相關(guān)配套設(shè)施等的出租收益，可供出租建筑面積為 萬(wàn) ㎡ ，租金按 元 /㎡ 天估算，不考慮建設(shè)期間已竣工的部分項(xiàng)目出租收益，計(jì)算期第 5年計(jì)劃出租率即達(dá)到 100%，年租金收入為 20204 萬(wàn)元，按計(jì)算期 15 年考慮，計(jì)算期結(jié)束后按項(xiàng)目總共可使用 50 年，已使用 13 年，殘值 5%折舊計(jì)算，可回收建設(shè)投資的 %作為固定資產(chǎn)余值。 營(yíng)業(yè)稅金與附加 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅率的 7%，教育杭州 國(guó)家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目建議書(shū) 第十章 效益分析 25 費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅率的 5%，合計(jì)營(yíng)業(yè)稅金及附加為營(yíng)業(yè)收入的 %。項(xiàng)目正常經(jīng) 營(yíng)年?duì)I業(yè)稅金及附加為 1126萬(wàn)元。 成本估算 經(jīng)營(yíng)成本包括外購(gòu)原輔材料、外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用、工資福利費(fèi)用、修理費(fèi)用、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。出租用房經(jīng)營(yíng)成本約占收入的 8%。經(jīng)估算，本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本約為 1608 萬(wàn)元。 融資前財(cái)務(wù)盈利能力分析 在項(xiàng)目建議書(shū)階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資前財(cái)務(wù)盈利能力分析，從項(xiàng)目投資獲利能力的角度，考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。各項(xiàng)融資前盈利能力分析指標(biāo)見(jiàn)表 101。 表 101 融資前盈利能力分析指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬(wàn)元 3 所得稅前項(xiàng)目投資回收期 年 根據(jù)以上指標(biāo)，創(chuàng)意中心區(qū)塊的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過(guò)同類行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 10%的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前指標(biāo)），項(xiàng)目具有一定的財(cái)務(wù)生存能力。