【導讀】銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)起步示范區(qū)海石灘旅游綜合項目。海南省文昌市龍樓鎮(zhèn)銅鼓嶺旅游區(qū)淇水灣區(qū)域。海南億興城建投資有限公司。委辦公廳任副主任、主任（正廳），在中共海南省委任副秘書長（正廳），海南省政協(xié)任黨組成員、秘書長。2020年任深圳市華隆投資集團有限公。司高級顧問，現任億興城建投資有限公司董事長。陳全義董事長具有多年政府高層工作背景和經驗，人脈平臺資源豐富，協(xié)調項目開發(fā)建設各項工作能力極強。城市在兩小時車程內，與?？凇⒉椀葍H在1小時車程內。項目范圍和建設內容：項目規(guī)劃范圍東至大小澳灣，南臨南中國海，公里，區(qū)內包括海灘、海蝕地貌、珊瑚礁等自然景觀資源。投資開發(fā)完成后，土地進入儲備中心。然保護區(qū)總體規(guī)劃、淇水灣區(qū)域控制性規(guī)劃、以及各項報批報建工作，修編成果順利通過了省政府規(guī)劃委員會的評審。源廳的批復，進一步鞏固了華隆集團的區(qū)域主開發(fā)商地位。海石灘項目前期準備工作已經基本就緒，近期將全面啟動。

　　

【正文】 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 30 成片開發(fā)項目中是絕無僅有的。 二、項目開發(fā)劣勢 目前 項目所在銅鼓嶺旅游區(qū) 的基礎 設施 比較薄弱， 仍然 停留在粗放型的觀光旅游上， 相關配套較為缺乏 ， 同時 銅鼓嶺區(qū)域可達性差，沒有使資源優(yōu)勢轉化為產品優(yōu)勢， 降低了該區(qū)域的 吸引力。 隨著 “兩橋一路” 的開工建設 ，建成后將徹底改變這一不利因素。同時項目從打造國際頂級旅游目的地的目標出發(fā)，將高標準地配置各種基礎設施，未來隨著項目的建設， 本項目 將成為整個海南基礎設施最為完善的 濱海旅游區(qū) 。 三 、項目開發(fā)機會及威脅 （一）、項目開發(fā)機會 國際和國內旅游業(yè)的快速發(fā)展，以及旅游方式從觀光游向度假游的發(fā)展趨勢帶來的對高端度假房地產的需求。 目前文昌已經進入新一輪的開發(fā)建設熱潮，眾多企業(yè)及國內外客商紛紛到文昌投資置業(yè)，對文昌房地產市場充滿信心。美國的希爾頓酒店集團、還有新加坡的 文華 、香格里拉、香港百萊瑪、雨潤集團、正大集團、寶安集團等國際大財團都已紛紛到文昌來進行實地考察 。 在促進內需的政策下，房地產投資成為海南省促進內需的重要舉措，因此房地產開發(fā)在土地征用指標審批等方面較為寬松。 （二）、 項目開發(fā)威脅 競爭風險 目前，海南的旅游地產開發(fā)在宏觀調控下仍保持較高的熱度，開發(fā)投資持續(xù)增高，隨著開發(fā)從南北兩極往中部城市的逐步推進，眾多開發(fā)海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 31 商已準備在東部海岸沿線打造一系列大型的旅游地產項目，成為本項目的競爭項目，其規(guī)劃定位、開發(fā)的程度和水平都將直接影響到項目未來二級開發(fā)的獲利，故開發(fā)商應保持市場敏感度，及時根據市場變化作出開發(fā)調整是降低此項風險的較好辦法。 區(qū)位風險 項目目前所在地區(qū)認知度較低，對于打造一個頂級的度假旅游區(qū)存在不利條件，所以，要降低此項風險，一是必須和政府一起在開發(fā)前期就進行區(qū) 域營銷，使區(qū)域在項目開發(fā)前就成為市場矚目的焦點；另外，督促政府加快周邊區(qū)域的基礎設施 建設 ，并把本項目區(qū)域內開發(fā)條件與其相關聯， 這 能 在 很大程度上避免因基礎設施滯后導致的開發(fā)風險。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 32 第四章 項目規(guī)劃 及建設內容 第一節(jié) 項目地塊現狀 一、 項目所在區(qū)域分析 龍樓鎮(zhèn)： 位于文昌市東部，東、南面臨南海，西與文教鎮(zhèn)相連，北與昌灑鎮(zhèn)接攘，西南與東郊鎮(zhèn)毗鄰。鎮(zhèn)區(qū)陸路距離文城鎮(zhèn) 33 公里，距昌灑鎮(zhèn) 16 公里，南距東郊鎮(zhèn) 18公里。龍樓鎮(zhèn)漁業(yè)資源發(fā)達，盛產龍蝦、鮑魚等。另龍樓地處沿海平原地帶，擁有鈦礦、玻璃砂等礦產資源，這些資源條件為龍樓鎮(zhèn) 的城鎮(zhèn)經濟與產業(yè)發(fā)展提供了保證。國家衛(wèi)星發(fā)射海南基地的前期準備工作及征地拆遷工作正在進行當中，發(fā)射基地位于龍樓鎮(zhèn)內，隨著衛(wèi)星發(fā)射基地在龍樓鎮(zhèn)域內建設，將對龍樓城鎮(zhèn)建設，城鎮(zhèn)化水平 提高 等具有巨大帶動作用。 銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)： 位于海南省東北部沿海，文昌市東部龍樓鎮(zhèn)和昌灑鎮(zhèn)境內，總面積 平方公里，其中陸地面積為 平方公里，海域面積 40平方公里，海岸線長 28公里。包括銅鼓嶺自然保護區(qū)、寶陵河、淇水灣、月亮灣地帶。 銅鼓嶺區(qū)域自然風光秀麗，人文景觀豐富。淇水灣一面靠山，兩面臨海，自然景觀條件較 好。 2020年 1 月，銅鼓嶺自然保護區(qū)被批準為國家級自然保護區(qū)，保護對象熱帶長綠季雨矮林生態(tài)系統(tǒng)及其野生動物，海蝕地貌景觀，珊瑚礁及其底棲生物，保護區(qū)類型包括野生動植物類型，森林生態(tài)系統(tǒng)類型、地質地貌類型，海洋與海岸生態(tài)系統(tǒng)類型，按保護區(qū)類型銅鼓嶺自然保護區(qū)被確定為生態(tài)系統(tǒng)類型自然保護區(qū)。 二、 地塊現狀分析 土地利用現狀分析 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 33 淇水灣海石灘地區(qū) 5 平方公里內 目前無集中的城市建設，以原有村落為主，總體分布密度較小。林地、村鎮(zhèn)居民點和農田所占比例最高，分別占總占地面積的 %、 %和 %，沒有 基本農田 。居住環(huán)境比較破舊，三類建筑居多。 綜合地形分析 規(guī)劃區(qū)內的用地高程大多集中在 （最高潮水位以上）－ 30米之間 ， 用地總體來說，南高北低，東高西低，起伏不是很大。 同時 對規(guī)劃區(qū)內土地的坡度分析，表明大部分的用地屬于一類和二類建設用地，兩者占規(guī)劃區(qū)總面積的 %。南向坡地比例較大，高地又相對與集中在北部，所以整個地區(qū)內朝向大海的用地比例較高，整體景觀價值較好。 現狀道路分析 鉆石大道是目前進入淇水灣海石灘地區(qū)的唯一通道，屬于二級公路。還有兩條 6 米柏油路，其它為 4米通村道路。村里交通工 具多為摩托車。目前來看，除了道路等級整體偏低以外，主要是缺乏內部縱向主要道路，以及濱海景觀道路，橫向聯系的次要道路密度過低，造成沿東西向分布的各功能組團之間聯系較差，降低整個地區(qū)的機動性。 現狀村莊分析 淇水灣海石灘地區(qū)范圍內的各類居民點，包括道合村，陳笠村，古松村，人口依次為道合 300人 ， 陳笠 273人 ， 古松 ， 183 人。 現場踏勘的結果顯示，目前規(guī)劃區(qū)內大多數村莊整體均分布在主要交通線的一側，日常生活對交通形成的干擾基本沒有。這為下一階段對村莊的改造提供了良好的基礎條件。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 34 現狀景觀分析 淇水灣海石灘 地區(qū)位于整個銅鼓嶺的最南面，一面靠山，兩面臨海，自然景觀條件較好。擁有了整個銅鼓嶺旅游區(qū) 50%左右的海岸線，也是風景資源最好、旅游地產開發(fā)潛力最大的區(qū)域之一。淇水灣海石灘地區(qū)目前景點大多屬于觀光類，但由于大多缺乏稀有性，加之交通不便，因而利用程度較低。銅鼓佛光、石頭公園等相對著名的景觀點產生的經濟價值也是十分有限的。 用地權屬分析 項目范圍內無歷史遺留用地， 已出讓 254 畝土地使用權為億興公司所有， 權屬較為清晰。 第二節(jié) 項目規(guī)劃分析 一、上位規(guī)劃分析 與淇水灣海石灘區(qū)域相關的上位規(guī)劃主要有以下三個。 海南文昌濱海旅游經濟產業(yè)規(guī)劃 該規(guī)劃將文昌濱海劃分為“一虹七 彩 ”功能帶和功能節(jié)點。對銅鼓嶺地區(qū)的定位包括兩個方面： 銅鼓嶺 以濱海景觀觀光、生態(tài)觀光、科技旅游功能為主，以度假居住、熱帶農業(yè)、高檔濱海休閑娛樂、商貿醫(yī)療教育等功能綜合配套，形成國際化觀光、度假、旅游區(qū)。 銅鼓嶺南坡和以南地區(qū) 以石頭公園、銅鼓嶺國際化生態(tài)保護區(qū)為核心，并與落戶 的文昌 衛(wèi)星發(fā)射基地、航天城相呼應，形成國內一流的觀光旅游功能。 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 35 海南省文昌市銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)概念規(guī)劃 概念規(guī)劃將整個銅鼓嶺旅游區(qū)定位 為 “陽光、海水、沙灘、綠色 、空氣”，按照建設國際化生態(tài)旅游區(qū)的要求，將銅鼓嶺旅游區(qū)劃分為八大功能組團。其中，淇水灣區(qū)域主要是酒店、酒店住宅、住宅、高爾夫和文化村等功能。 海南省文昌市銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃 總體規(guī)劃是在貝爾高林概念規(guī)劃的基礎上，依托“一嶺、兩灣、一河”自然空間環(huán)境資源，形成銅鼓嶺旅游區(qū)“一心、一軸、兩帶、多組團”的開發(fā)建設總體空間結構，總體目標是以沙灘、海灣奇石、稀有的海底珊瑚礁生態(tài)系統(tǒng)為主要資源特色，以旅游度假、休閑運動為主要功能，將銅鼓嶺地區(qū)建設成為具有民俗風情的熱帶海濱型國際旅游度假目的地。 規(guī)劃區(qū) 總體策劃為 8個功能區(qū) ，銅鼓嶺國家自然保護區(qū)、淇水灣濱海度假區(qū) 、月亮灣濱海度假區(qū) 、云梯創(chuàng)意園區(qū) 、寶陵河公共中心區(qū) 、龍樓旅游風情小鎮(zhèn)區(qū) 、沿海生態(tài)保護區(qū) 、外圍生態(tài)控制區(qū) 。 其中淇水灣是銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)起步區(qū)，是規(guī)劃建設初期主要旅游接待和服務基地，主要功能：休閑度假、休閑運動、旅游社區(qū)、海底探險旅游等。區(qū)內將建設賓館酒店區(qū)、濱海別墅區(qū)、游艇俱樂部、旅游服務設施（購物區(qū)、醫(yī)療保健、旅游咨詢、購物、娛樂）游艇俱樂部、潛艇俱樂部等。結合酒店和濱海別墅區(qū)布置 18 洞高爾夫球場，并安排高爾夫球員會所和服務 設施。 三、 規(guī)劃 建設用地規(guī)模 淇水灣（海石灘）規(guī)劃區(qū)位于文昌市淇水灣，四至范圍為：文德海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 36 路以東，鉆石大道以南，東至海邊確定的建設用地邊界，包括部分銅鼓嶺自然保護區(qū)，規(guī)劃面積為 。 四 、規(guī)劃 功能 定位 功能定位 淇水灣海石灘區(qū)域是國際熱帶海濱型旅游休閑度假勝地，是銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)起步區(qū)，是規(guī)劃建設初期主要 的 旅游接待和服務基地，主要功能是：休閑度假、休閑運動、旅游社區(qū)、海底探險旅游等。 目標定位 將淇水灣海石灘區(qū)域建設成為國內知名，具有國際影響力的旅游度假勝地，以中低密度，低、多層建筑為 主，高層為輔，體現傳統(tǒng)鄉(xiāng)土特色，充分發(fā)揚位于生態(tài)旅游區(qū)的優(yōu)勢，打生態(tài)名片，走國際化道路。 產業(yè)定位 形成以滿足中、高端旅游需求為主的旅游觀光、休閑度假業(yè) ， 同時帶動相應餐飲、醫(yī)療保健、娛樂、體育健身、文化教育等配套產業(yè)，并以旅游房地產業(yè)、旅游商品銷售、現代熱帶綠色生態(tài)農業(yè)等為支撐，形成以旅游業(yè)為主導的產業(yè)體系。 人口規(guī)劃 和接待游客量 到 規(guī)劃 期末（ 2020年）規(guī)劃區(qū)總人口約 5萬人（其中當地居民 萬人，日過夜游客 萬人、中長期度假居住人口 萬人、服務人口 萬人）。年接待游客總人數 800 萬 人次，其中觀光旅游游客人數為 500 萬人，接待過夜游客人數 300萬人 。 五 、用地規(guī)劃 用地指標 規(guī)劃總用地范圍 平方公里， 毛容積率 。 詳見下表 : 海石灘 旅游綜合 項目可行性研究報告 海南三贏土地房地產評估咨詢有限公司 37 類別 用地分類 面積（ ha) 比例（ %） R1 一類住宅用地 R2 二類住宅用地 C2 商業(yè)金融用地 C25 旅游度假用地 C4 體育用地 S1 道路用地 S2 廣場用地 G1 公共綠地 G22 防護綠地 G1 自然保護區(qū) E2 耕地 合計 總用地 100 各類土地性質分析 一類住宅用地：全部分布在一線海景地和高爾夫球場周圍， 規(guī)劃用地面積 923畝， 容積率 ，總建筑面積 246,717平方米 ，未來開發(fā)的物業(yè)全部能夠享受無敵海景、高爾夫景、銅鼓嶺保護區(qū)的山景，擁有整個區(qū)域內最佳的景觀資源。 二類住宅用地：全分布在鉆石大道以北， 規(guī)劃用地面積 549 畝，容積率 ，總建筑面積 551,820 平方米 ，能夠 盡 享銅鼓嶺的山景資源和高爾夫球場資源，樓層較高的物業(yè)還 可享 有小澳的海景資源。 商業(yè)金融用地：主要集中在淇水區(qū)域 ，規(guī)劃用地面積 69 畝，容積率 ，總建筑面積 64,578 平方米 ，未來將以打造東南亞風情街為主，為整個區(qū)域提供商業(yè)配套，也是未來銅鼓嶺旅游區(qū)的旅游集散中心。 旅游度假用地：全部為一線海景用地，其中大澳和小澳區(qū)域全部為私密沙灘，土地價值極高 ，規(guī)劃用地面積 431 畝，容積率 ，總建