【導(dǎo)讀】土地開發(fā)整理項目可研編制規(guī)程 —1— 薂袆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇膁蚃羃聿莆蠆羃芁腿薅羈蒅蒁羈肅芇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄螆肇節(jié)蒀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄蟻膇莁蒀蝕艿薆螈蝕罿荿蚄蝿肁薄薀螈膃莇蒆螇蒞膀裊螆肅蒆螁螅膇羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀薀袀羆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀薇蚆袇肅莀薂袆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇膁蚃羃聿莆蠆羃芁腿薅羈蒅蒁羈肅芇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄螆肇節(jié)蒀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄蟻膇莁蒀蝕艿薆螈蝕罿荿蚄蝿肁薄薀螈膃莇蒆螇蒞膀裊螆肅蒆螁螅膇羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀薀袀羆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀薇蚆袇肅莀薂袆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇膁蚃羃聿莆蠆羃芁腿薅羈蒅蒁羈肅芇蝿羀膆蒃蚅罿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄螆肇節(jié)蒀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄蟻膇莁蒀蝕艿薆螈蝕罿荿蚄蝿肁薄薀螈膃莇蒆螇蒞膀裊螆肅蒆螁螅膇羋蚇螅芀蒄薃螄罿芇葿螃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀薀袀羆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀薇蚆袇

　　

【正文】 估算是指根據(jù)項目總體規(guī)劃確定的土地開發(fā)整理項目工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以土地開發(fā)整理項目可研編制規(guī)程 — 18— 及項目所在地其他同類項目的建設(shè)投資標(biāo)準(zhǔn)，對項目的總投資做出的估算。 ——投資估算編制應(yīng)合理、可行，重點關(guān)注以下幾個方面： ＊ 資金籌措：資金籌措渠道應(yīng)明確，并按不同資金來源渠道，分別列出所投資的工程 建設(shè)內(nèi)容。 “國土資廳發(fā) [2021]68 號 ”文規(guī)定：補助項目資金主要由地方籌集，國家給予適當(dāng)補助。補助項目申報時應(yīng)有明確的地方籌集資金渠道。為適應(yīng)財政管理的需要，申報國家投資項目應(yīng)注明項目總投資和申請國家財政撥款額。 ＊ 估算編制方法：采用的估算編制方法應(yīng)符合實際，且科學(xué)、合理。 ＊ 估算編制依據(jù)：估算編制應(yīng)參照國家控制畝均標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)應(yīng)合理，并符合相關(guān)辦法的有關(guān)要求，且提供投資估算指標(biāo)的編制過程。 ＊ 基礎(chǔ)設(shè)施：已擬定或正在建設(shè)的配套基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)明確建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)計劃，并提供相應(yīng)的資金承諾函或證明文 件。 ＊ 投資范圍：投資估算中所列示的建設(shè)內(nèi)容應(yīng)符合相關(guān)辦法、規(guī)定的要求，超投資范圍內(nèi)容應(yīng)剔除。 ＊ 費用構(gòu)成：投資估算中的費用構(gòu)成及構(gòu)成比例要科學(xué)、合理，并符合相關(guān)辦法要求。 ＊ 計算準(zhǔn)確性：投資估算各項費用之間的數(shù)學(xué)邏輯關(guān)系、計算內(nèi)容應(yīng)準(zhǔn)確。 ＊ 投資計劃應(yīng)按實際情況編制，與施工進度計劃匹配。 (17)項目區(qū)內(nèi)土地權(quán)屬調(diào)整工作方案 ——土地開發(fā)整理前，搞好權(quán)屬核實工作。要依據(jù)土地變更調(diào)查和登記有關(guān)資料，對所涉及土地的權(quán)屬、界限、地類、面積進行核實，并落實到土地利用現(xiàn)狀圖上。 要充分征求各 方意見，存在土地權(quán)屬爭議的，應(yīng)有切實可行的調(diào)處解決措施和工作方案，一時無法解決的，不應(yīng)將有爭議部分的土地納入土地開發(fā)整理范圍。 ——土地權(quán)屬調(diào)整應(yīng)有利于維護農(nóng)民權(quán)益。土地權(quán)屬調(diào)整，不應(yīng)影響農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，要保證農(nóng)民承包土地面積不減少，質(zhì)量不降低，有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，維護農(nóng)村集體和農(nóng)民的切身利益。政府投資的土地開發(fā)整理項目，其新增加的集體所有未確定土地使用權(quán)的耕地，應(yīng)優(yōu)先安排本集體農(nóng)民使用，確定土地承包經(jīng)營權(quán)。 土地開發(fā)整理項目可研編制規(guī)程 — 19— ——除飛地、插花地以外，項目區(qū)范圍內(nèi)土地所有權(quán)原則上不做調(diào)整。對確需調(diào)整的，應(yīng)由雙方所有權(quán)人 簽定土地調(diào)整協(xié)議。對需要調(diào)整的土地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)，位置應(yīng)盡量與開發(fā)整理前保持一致或大致相當(dāng)。 ——編制土地權(quán)屬調(diào)整方案，必須尊重土地權(quán)利人意愿。土地開發(fā)整理前，土地權(quán)屬調(diào)整必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，簽訂協(xié)議。 ——權(quán)屬調(diào)整方案應(yīng)包括調(diào)整內(nèi)容、方法和程序。 ——“國土資廳發(fā) [2021]68 號 ”文規(guī)定： 企業(yè)或個人以營利為目的、已租賃經(jīng)營的土地，暫不申報國家投資項目。 (18)效益分析和評價 ——可行性研究時點的項目效益分析和評價是以預(yù)測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的。分析和 評價的關(guān)鍵在于選擇合適的評價指標(biāo)。評價指標(biāo)的選擇應(yīng)充分考慮項目自身的特點，如項目性質(zhì)、地貌類型等，且因地制宜。 ——生態(tài)環(huán)境效益評價指標(biāo)包括：林草覆蓋率、綠色植被覆蓋率、水土流失治理面積、土地沙化治理面積、土地污染治理面積、人均綠地面積、水體環(huán)境質(zhì)量指數(shù)、旱澇災(zāi)率、土壤有機質(zhì)平衡比率、土壤氮、磷、鉀平衡比率、農(nóng)田水分平衡比較值等。 ——社會效益評價包括：土地利用率、技術(shù)措施增產(chǎn)率、耕地質(zhì)量改善程度、新增耕地面積、新增耕地率、新增耕地可供養(yǎng)人數(shù)、農(nóng)民的收入水平、就業(yè)效果、扶貧效果、生產(chǎn)力效果、項目對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方面的影響、項目對當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境方面的影響等。 ——經(jīng)濟效益評價 國家投資土地開發(fā)整理項目為非盈利性項目，其直接受益者多為項目區(qū)農(nóng)戶，雖然投資者并未獲得直接投資收益，但可以通過計算農(nóng)戶所獲得的投資收益來考察整個項目的經(jīng)濟效果和經(jīng)濟貢獻。但是，由于項目投資收益分散于各個農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營中，通過計算眾多獨立經(jīng)營農(nóng)戶的投資收益來評價整個項目的經(jīng)濟效益困難很大，因此，在實踐中通常通過計算項目區(qū)主要農(nóng)作物的平均新增凈收益土地開發(fā)整理項目可研編制規(guī)程 — 20— 來衡量項目的經(jīng)濟效益。 ＊ 靜態(tài)經(jīng)濟評價指標(biāo) 靜態(tài)分析是指不考慮資金因時 間差異而產(chǎn)生的價值變化，以各年投入、產(chǎn)出的當(dāng)年實際資金額計算有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)來進行效益評價的方法。靜態(tài)分析法計算簡便直觀，容易理解。國家投資土地開發(fā)整理項目資金來源于政府投入，通常不考慮項目資金的時間價值，因此多選用靜態(tài)評價指標(biāo)進行快速、簡便的分析。 ⑴ 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期 ＝ 項目總投資 247。年新增凈產(chǎn)值 靜態(tài)投資回收期是反映以項目年凈收益償還項目全部投資所需時間長短的一個靜態(tài)指標(biāo)。通常靜態(tài)投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風(fēng)險能力越好。 進行方案比選時，條件相同的情況下， 以回收期短的方案為優(yōu)。 ⑵ 靜態(tài)投資收益率 靜態(tài)投資收益率＝（年新增凈產(chǎn)值 247。項目總投資） 100％ 靜態(tài)投資收益率是反映項目投入產(chǎn)出大小的一個靜態(tài)指標(biāo)。在條件相同的情況下，靜態(tài)投資收益率越高，表明項目獲得的產(chǎn)出越高，經(jīng)濟效益也越大。項目靜態(tài)投資收益率的判別依據(jù)，可采用同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)發(fā)布或者投資者設(shè)定的基礎(chǔ)投資收益率，當(dāng)靜態(tài)投資收益率大于或等于基礎(chǔ)投資收益率時，即認為項目的盈利能力能夠滿足要求。 進行方案比選時，條件相同的情況下，應(yīng)選投資收益率高的方案。 ＊ 單位投資水平指標(biāo) ⑴ 項目單 位面積投資 項目單位面積投資 ＝ 項目總投資 247。項目建設(shè)規(guī)模 ⑵ 新增耕地單位面積投資 新增耕地單位面積投資 ＝ 項目總投資 247。新增耕地面積 ⑶ 每萬元投資新增耕地數(shù)量 每萬元投資新增耕地數(shù)量 ＝ 新增耕地面積 247。項目總投資（萬元） 以上指標(biāo)是反映項目投資效果的單位指標(biāo)。進行方案比選時，在確保完成項目預(yù)期目標(biāo)的前提下，項目單位面積投資或新增耕地單位面積投資越少、每萬元土地開發(fā)整理項目可研編制規(guī)程 — 21— 投資新增耕地數(shù)量越多，其方案越優(yōu)。 ＊ 項目運營效果指標(biāo) ⑴ 基礎(chǔ)設(shè)施運營成本 該指標(biāo)是指項目為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而新建或提供的農(nóng)田 基礎(chǔ)設(shè)施的年正常運營成本，它包括基礎(chǔ)設(shè)施自身的運行成本以及正常維護管理成本，如負責(zé)項目區(qū)土地灌排的泵站、機井等新建農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施的電費、維修費、管理費等費用成本。 ⑵ 運營成本率 運營成本率＝（基礎(chǔ)設(shè)施運營成本 247。項目區(qū)年總產(chǎn)值） 100％ 項目基礎(chǔ)設(shè)施運營成本率越高，項目實施后農(nóng)戶對基礎(chǔ)設(shè)施的利用率就越低，最終將影響項目的經(jīng)濟效益。因此，在方案比選時，以基礎(chǔ)設(shè)施運營成本率低的方案為優(yōu)。 土地開發(fā)整理項目可研編制規(guī)程 — 22— 四 、 土地開發(fā)整理項目可行性研究報告 土地開發(fā)整理項目現(xiàn)狀圖編制要求