【導(dǎo)讀】二、供求關(guān)系——供大于求局勢急劇縮小.......

　　

【正文】 2020 年 8 月 2020 年 8 月土地市場成交走勢 10.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.08占地面積（萬方） 4 1 .2 111 5 1 .7 125 190 187 333 8 3 .5 9 4 .3 46 176 8 5 .4 114土地幅數(shù)（幅） 11 19 6 23 21 25 25 9 13 8 23 17 15成交總價（億元） 120 020406080100120140050100150200250300350 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖 243 ：重慶市 2020 年 8 月土地成交用途結(jié)構(gòu) 工業(yè)用地40%居住20%綜合13%市政用地27%商業(yè)0% 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 2020 年 8 月成交土地 15 宗里面，工業(yè)用地 6 宗，占地面積 萬方；二類居住用地 3 宗，占地面積 ；市政配套用地 4 宗，占地面積 萬方；綜合 用地 2 宗，占地面積 萬方。 拿地企業(yè)分析 2020 年 8 月的成交土地中無外地開發(fā)商拿地。 圖 244 ：重慶市 2020 年 8 月 拿地企業(yè)結(jié)構(gòu) 本地開發(fā)商100%其他開發(fā)商0% 外地拿地企業(yè)明細(xì) 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 四、重點(diǎn)地塊 —— 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) O210/0 O211/0 O31/03 宗地 （由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性，當(dāng)月土地成交會出現(xiàn)上月部分成交。故從2020 年 1 月開始，熱點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易 中心公布的整月土地為準(zhǔn)，且也對供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。） 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) O210/0 O211/0 O31/03 宗地 2020 年 8 月 18 日，重慶市國土局以 138339 萬元的價格掛牌九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O分區(qū) O210/0 O211/0 O31/03 宗地，屬性為二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地，占地面積為 萬平方米，預(yù)計可開發(fā)總建筑面積約 萬平方米，容積率 。本月將對該地塊的投資前景進(jìn)行簡要分析 。 宗地概況 表 241： 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) O210/0 O211/0 O31/03 宗地 概況 地塊名稱 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) O210/0 O211/0 O31/03 宗地 地址 重慶市 九龍坡區(qū)大楊石 出讓方式 掛牌出讓 土地用途 二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地 所在區(qū)域 九龍坡區(qū) 板塊位臵 楊家坪板塊 占地面積 (萬 m2) 起始總價（萬元） 138339 總建面積 (萬 m2) 地面價格 （萬 元 /畝） 994 容積率 樓板價 （元 /平方米） 2800 資料來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī) 構(gòu) 該地塊 區(qū)域規(guī)劃分析 該地塊位于楊家坪步行街旁，近年來?xiàng)罴移涸谡拇罅Πl(fā)展下，圍繞“三大商業(yè)功能區(qū)、一條景觀大道、四條特色商業(yè)街、七大從力商業(yè)業(yè)態(tài)”來發(fā)展。功能定位為：商貿(mào)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以景觀塑造吸取生命綠環(huán)、通江氣脈和綠色長廊等設(shè)計理念，形成由濱江向腹地協(xié)調(diào)的景觀層次。西城天街的入駐再次提高了楊家坪步行街的熱度。因此步行街旁寸土寸金的土地一直受開發(fā)商青睞。 宗地投資開發(fā)前景總結(jié) ? 宗地周邊交通和配套比較完善 ； ? 此地塊市場關(guān)注度高，只要定價合理，必受追捧 ； 克而瑞 觀點(diǎn)： 該地塊位于楊家坪步行街旁 。區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆．a(chǎn)品溢價率高?，F(xiàn)在區(qū)域房地產(chǎn)市場處于激烈競爭階段，整個區(qū)域所開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品較多，未來眾多項(xiàng)目之間的競爭大。 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) 周邊成交情況 據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計， 2020 年 1月至今，九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū)周邊有 2塊商住類用地成交 表 242： 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) 周邊成交土地 土地位臵 用途 土地面積 (m2) 建筑面積 （㎡） 容積 率 競得單位 成交價 （萬元） 溢價率 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) J 分區(qū)J0114/0J0112/0J0113/01 號宗地 住宅 。商業(yè)（商 服） 。 15,493 53,154 重慶鑫坤騰科技發(fā)展有限公司 15660 % 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) P 分區(qū) P142/01號宗地 商業(yè)（商服） 。公建配套 20,927 10,464 重慶市寶馴汽車銷售服務(wù)有限公司 4573 % 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) R 分區(qū) R163/01號地塊 商業(yè)（商服） 。 62,240 31,120 重慶海蘭云天旅游開發(fā)有限公司 9363 % 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) N 分區(qū) 293/0291/02 號宗地 住宅 。商業(yè)（商服） 。 35,544 160,587 重慶華美地產(chǎn)發(fā)展有限公司 31150 % 高新區(qū)大楊石組團(tuán) K分區(qū) K052/03 號宗地 住宅 。 5,624 16,914 重慶斌鑫科翔臵業(yè)有限公司 3350 % 資料來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 表 243： 九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán) O 分區(qū) 周邊主要在售和形象樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 建筑形態(tài) 總建面積 (㎡ ) 開盤時間 銷售狀態(tài) (住宅 )銷售報價 (元 ) 恒大綠洲 九龍坡區(qū) 高層 451,183 2020926 在售 8500 華潤 二十四城 九龍坡區(qū) 高層 1,916,000 20201130 在售 13000 資料來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 周邊房地產(chǎn)市場 已較為成熟 ，區(qū)域內(nèi)住宅 以普通住宅為主 。 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街附近，投資前景好 地塊容積率較高，影響產(chǎn)品品質(zhì) 機(jī)遇 威脅 成熟商圈附近，可建筑空地較少，機(jī)會難得 周邊知名開發(fā)商大盤較多，競爭激烈 第 五 章、商品房市場 一、市場綜述 —— 市場供應(yīng)大幅下滑， 成交 逆市上漲，價格進(jìn)入下行通道 2020 年 8 月重慶主城商品房市場表現(xiàn)： 時逢 傳統(tǒng)淡季，市場供應(yīng)大幅下降，但由于品牌房企多盤聯(lián)動，打折促銷，市場 成交 逆市上漲 。 據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測， 2020年 8 月主城區(qū)商品房 市場供應(yīng) ，環(huán)比 下降 %；成交 萬方，環(huán)比上漲 %，成交均價 7489 元 /平米， 小幅 下降 %。本月市場供求比 回落， 為 ，市場供求基本平衡 。 本月重慶主城商品房市場成交逆市上漲 ，主要有以下 三個方面原因： 第一、 品牌房企存量房特價促銷，帶動市場成交上漲。 6月龍湖高調(diào)宣布推出“千套感恩特價房”，激起重慶品牌房企促銷潮。隨后東原地產(chǎn)掀 起淘房節(jié)、富力地產(chǎn)購房節(jié)。進(jìn)入8 月，金科地產(chǎn)的“金交會”再掀樓市促銷風(fēng)波。本月金科地產(chǎn)全國推出 5000 套感恩特惠房，重慶 6 盤齊發(fā)，優(yōu)惠 735 萬不等，大大激起市民購房熱情，本月金科地產(chǎn)重慶項(xiàng)目認(rèn)購金額達(dá) 10 億，大大帶動了樓市成交量。 第二、新推房源入市價格大幅降低，剛需客戶入市瘋搶。本月一些新入市房源價格出現(xiàn)大幅跳水，但 ” 以價換量 ” 效果顯著。如空港片區(qū)的旭輝新里城項(xiàng)目，本次入市高層剛需房源成交均價 6800 元 /平米，相對于周邊項(xiàng)目價格優(yōu)惠 10001500 元，開盤當(dāng)天遭瘋搶，一小時勁銷 80%以上；江北區(qū)龍湖江 與城項(xiàng)目，本月推出千山萬樹組團(tuán) 11 號樓，成交均價 7950元 /平米，較前期下降 500800 元 /平米，開盤當(dāng)天勁銷 90%。 第三、渠道營銷、高品質(zhì)活動帶動認(rèn)購上漲。淡市之下，渠道為王。同景國際城、融創(chuàng)御景、融僑城、招商江灣城、中渝國賓城、協(xié)信項(xiàng)目……老帶新、發(fā)傳單、多個中介公司分銷……賣同事、賣朋友、賣鄰居、賣路人，什么都賣，沒有拉不攏的關(guān)系，沒有賣不掉的房。另外，高品質(zhì)的活動也是維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，拉近潛在客戶距離重要手段。首金美利山“寶馬 prada 時尚夜”、 雅居樂國際花園“聲動全城“ K 歌達(dá)人秀 、江灣城《愛 情公寓》男女主角見面會……活動帶動人氣，人氣帶動成交。 圖 251： 2020 年 8 月 2020 年 8 月重慶市商品房供求走勢圖 1 0 . 8 1 0 . 9 1 0 . 1 0 1 0 . 1 1 1 0 . 1 2 1 1 . 1 1 1 . 2 1 1 . 3 1 1 . 4 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8供應(yīng)量 1 5 1 . 6 3 0 9 . 3 1 4 6 . 5 2 2 5 . 5 2 4 0 . 3 1 5 6 . 2 4 2 . 4 1 7 5 . 0 2 4 2 . 4 1 6 5 . 7 1 9 3 . 5 1 7 6 . 2 1 0 0 . 3 成交量 1 8 2 . 5 2 5 2 . 2 2 6 0 . 3 1 7 9 . 2 1 9 4 . 9 1 5 2 . 8 5 8 . 8 1 1 8 . 8 1 4 5 . 6 1 1 0 . 4 1 1 0 . 5 9 0 . 2 9 6 . 2 成交價格 5919 6480 6646 6850 7259 7312 5804 7004 7499 7803 7712 7662 7489 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 050100150200250300350元 / 平方米萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 表 251：重慶市 8 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2020 年 7 月 2020 年 8 月 環(huán)比增長（ %） 同比增長（ %） 供求比 % % 供應(yīng)量（萬平方米） % % 成交量（萬平方米） % % 成交價格（元 /平方米） 7662 7489 % % 成交總額（億元） % % 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 二、供求關(guān)系 —— 供大于求局勢 急劇縮小 從重慶主城商品房市場供求關(guān)系對比圖可以看出， 2020 年 8 月，重慶主城八區(qū)新增市場供應(yīng) 萬方，成交 萬方，供需比為 。供應(yīng)量 大幅下降 ， 成交量 略有上升 ，本月供求趨于平衡 。 自 2 月新增出臺以來，重慶市場已 經(jīng)連續(xù) 4 月供大于求， 在 7 月供求比達(dá)到 ，市場存量不斷加大，在本月市場供應(yīng)有所 遏制 ，供應(yīng)量大幅下降，緩和了供應(yīng)量遠(yuǎn)高于成交量的局勢 。 圖 252： 2020 年 8 月 2020 年 8 月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 1 0 .8 1 0 .9 1 0 .1 0 1 0 .1 1 1 0 .1 2 1 1 .1 1 1 .2 1 1 .3 1 1 .4 1 1 .5 1 1 .6 1 1 .7 1 1 .8供應(yīng)量 1 5 1 .6 3 0 9 .3 1 4 6 .5 2 2 5 .5 2 4 0 .3 1 5 6 .2 4 2 .4 1 7 5 .0 2 4 2 .4 1 6 5 .7 1 9 3 .5 1 7 6 .2 1 0 0 .3 成交量 1 8 2 .5 2 5 2 .2 2 6 0 .3 1 7 9 .2 1 9 4 .9 1 5 2 .8 5 8 .8 1 1 8 .8 1 4 5 .6 1 1 0 .4 1 1 0 .5 9 0 .2 9 6 .2 供求比 0 .8 3 1 .2 3 0 .5 6 1 .2 6 1 .2 3 1 .0 2 0 .7 2 1 .4 7 1 .6 6 1 .5 0 1 .7 5 1 .9 5 1 .0 4 0 .0 0 0 .5 0 1 .0 0 1 .5 0 2 .0 0 2 .5 0 050100150200250300350萬方 數(shù)據(jù) 來源： 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) 克而瑞 重慶機(jī)構(gòu) 三、供應(yīng)量 —— 大幅 下降 2020 年 8 月，市場供應(yīng)量為 萬方，辦理預(yù)證項(xiàng)目 53個， 供應(yīng) 量 大幅下降 ， 環(huán)比 下降 %，同比 下降 %。一方面， 今年 3 月以來市場供應(yīng)一直高位運(yùn)行，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量，市場存量不斷加大，開發(fā)商去化壓力加大，不得不減緩供應(yīng)速度 。 另一方面， 8月為傳統(tǒng)市場淡季，再加上 “金九銀十”即將到來，開發(fā)商不急于 現(xiàn)在 出貨。 9 月市場傳統(tǒng)旺季，供應(yīng)量將有所上升