4論我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)-資料下載頁
2025-09-02 16:55本頁面
【正文】 的原則。土地是否流轉(zhuǎn)，以哪種形式流轉(zhuǎn)，應(yīng)由農(nóng)戶自主決定。即使鄉(xiāng)村操作的土地流轉(zhuǎn)，也要尊重農(nóng)民意愿，不能靠行政手段強(qiáng)行流轉(zhuǎn)。其次，是平等協(xié)商、有償流轉(zhuǎn)的原則。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金等應(yīng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方平等協(xié)商確定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得干預(yù)。其流轉(zhuǎn)收益應(yīng)歸農(nóng)戶所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得擅自截留。第三，是依法有序的原則。土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格遵守國家法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行中央的路線方針政策。在土地流轉(zhuǎn)中，不得改變土地所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系，不 得隨意改變土地承包關(guān)系，不得擅自改變農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包剩余期限。第四，是規(guī)范操作的原則。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益關(guān)系，必須健全制度，嚴(yán)格程序。經(jīng)管部門要組織流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同書，建立土地流轉(zhuǎn)臺(tái)帳，當(dāng)好流轉(zhuǎn)雙方的 “ 中間人 ” ，讓土地流轉(zhuǎn)合法、規(guī)范。加強(qiáng)土地承包流轉(zhuǎn)合同資料的檔案管理，保證不受損壞，做到專人、專柜保管。 逐步建立農(nóng)村社會(huì)保障制度，弱化農(nóng)村土地社會(huì)保障功能。由于土地依然是大部分農(nóng)民就業(yè)、生存保障和社會(huì)福利的唯一依靠，因此承包土地?zé)o法向利潤最大化方向流動(dòng)。所 以，進(jìn)行農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制創(chuàng)新，就要積極而穩(wěn)定地推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度改革，逐步將農(nóng)村的社會(huì)保障由依靠承包地轉(zhuǎn)為依靠社會(huì)和 第 13 頁 共 14 頁 制度。采取 “ 因地制宜，量力而行，形式多樣，農(nóng)民自愿 ” 的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險(xiǎn)。途徑是先通過建立 “ 承包地個(gè)人帳戶 ” 的雙重社會(huì)保障制度，積累社會(huì)保障基金，在積累一定的資金后，承包地的保障體制逐步退出，即將 “ 承包地個(gè)人帳戶 ” 的雙重保障體制向單純的“ 個(gè)人帳戶 ” 式的社會(huì)保障制度轉(zhuǎn)化，弱化土地的社會(huì)政治穩(wěn)定功能，還土地以正常的生產(chǎn)要素性質(zhì)，盡可能地發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)功能。 對于外出打工的農(nóng)民，國家要制定統(tǒng)一的、非歧視的勞動(dòng)就業(yè)制度，把農(nóng)民工納入全社會(huì)的社會(huì)保障體系。農(nóng)民工和雇主簽定勞動(dòng)合同時(shí)，國家應(yīng)強(qiáng)制規(guī)定就業(yè)單位在支付工資報(bào)酬之外，還要為這些流動(dòng)性極高的勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)統(tǒng)籌費(fèi)。讓打工農(nóng)民擺脫依戀土地的心理，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。也可以用土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)來解決打工農(nóng)民工的社會(huì)保障問題。具體辦法是，可探索成立專門針對進(jìn)城民工的社會(huì)保障體系，由這種社會(huì)保障體系對進(jìn)城農(nóng)民在原社區(qū)所擁有的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)集中托管。托管者將這部分農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)集中起來，以招標(biāo)的方式出租、出讓給規(guī)模 經(jīng)營者。托管者以所取得和租金收入、紅利收入、轉(zhuǎn)讓收入，支付進(jìn)城農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。文秘 114 版權(quán)所有 減少土地承包的稅費(fèi)，建立土地流轉(zhuǎn)市場，促進(jìn)農(nóng)村土地正常流轉(zhuǎn)。當(dāng)前土地交易價(jià)格低，最關(guān)鍵的就是農(nóng)民對承包土 第 14 頁 共 14 頁 地的擁有成本太高了，也就是土地所有權(quán)索取比較多。農(nóng)民拿著土地不能賺錢，反而還要倒貼一定的費(fèi)用，種田還要虧損，沒有人愿意要土地，土地價(jià)格低廉應(yīng)在情理之中。因此，應(yīng)弱化所有權(quán)。弱化所有權(quán)不是取消所有權(quán)，而是減少甚至降低土地的統(tǒng)籌提留，即降低土地的稅費(fèi)。只有這樣，農(nóng)民的土地預(yù)期才會(huì)真正提高，土地也 才會(huì)吸引更多的社會(huì)投資者進(jìn)行長期投資，才能促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。另外，要建立土地使用權(quán)市場，為土地流動(dòng)提供載體。建立土地流轉(zhuǎn)市場后，土地流轉(zhuǎn)不僅僅局限在本村、本鄉(xiāng)范圍內(nèi)，還能讓外鄉(xiāng)、外縣甚至是外省的人來投資土地，從而打破土地流轉(zhuǎn)的地域的限制，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。土地使用權(quán)市場是一個(gè)極其復(fù)雜而又敏感的要素市場，必須發(fā)展與規(guī)范并重，建立一個(gè)開放、競爭、公平、有序、有度、規(guī)范化的土地使用權(quán)市場。再次，要發(fā)展土地使用權(quán)交易中介組織，規(guī)范交易行為，減少土地流轉(zhuǎn)成本。土地使用交易是一項(xiàng)比較復(fù)雜的交易過程，涉及交易主體各方，這 就要求相應(yīng)的中介服務(wù)組織為之服務(wù)。要建立土地使用權(quán)市場信息、咨詢、預(yù)測和評估等服務(wù)系統(tǒng)，使服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化。最后，增強(qiáng)土地承包使用權(quán)的價(jià)格意識(shí)，土地流轉(zhuǎn)時(shí)合理計(jì)算價(jià)格。對土地承包、流轉(zhuǎn)不僅有實(shí)物指標(biāo)，而且需要價(jià)值量指標(biāo)。
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