【導(dǎo)讀】《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》?！蛾P(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件。《東莞市建設(shè)工程價格信息》。開發(fā)公司提供的相關(guān)資料。本項目位于東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，包公司規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)?？勺C等相關(guān)資料，項目的規(guī)劃設(shè)計指標見表1-1。項目用地已取得，開發(fā)公司為深圳市金眾集團有限公司。公司，使用年期70年。本項目開發(fā)手續(xù)正在完備之中。預(yù)計區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場仍將保持這種態(tài)勢。項目將于20xx年3月竣工。充分具備可行性。其實，加上流動人口，東莞現(xiàn)有人口接近1000萬左右。國綜合經(jīng)濟實力30強城市之一，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)之一，國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿(mào)出口基地。根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的20xx年中國城市綜合競爭力報告，經(jīng)濟的成長性良好，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。展形勢將會有效促進東莞的房地產(chǎn)市場發(fā)展。東莞在改革開放以來，

　　

【正文】 (8) 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上 表住宅部分按銷售率 100%的情況，商業(yè)部分按銷售率 100%的情況計算經(jīng)濟效益指標。 從各項靜態(tài)指標可以看出，本項目銷售利潤比較理想。 38 八、財務(wù)與風(fēng)險分析 贏利能力分析 經(jīng)測算，項目開發(fā)總投資為 113461 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為 %,財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，投資回收期為 年，利潤總額為 萬元，成本利潤率為 %，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率 %。 項目經(jīng)濟指標較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)平均水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當項目 開發(fā)銷售達到正常銷售的 %時，項目現(xiàn)金流保持凈流入，在銷售達到 %時可以保本。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目保本銷售價格及銷售率較易實現(xiàn)。 社會效益和影響分析 ? 改善居住環(huán)境 本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形 象。 ? 增加財稅收入 39 該項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅收 。 ? 增加財稅收入 該項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論意見 ? 建設(shè)條件 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 ? 經(jīng)濟效益 經(jīng)濟效益較好。 ? 社會效益 本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高 居民生活品質(zhì)， 具有明顯的社會效益。 ? 環(huán)境效益 同時，本項目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 ? 可行性研究結(jié)論 此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 可行性研究結(jié)論是：本項目可行。 40 項目主要問題的解決辦法和建議 項目主要問題： ? 本項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長； ? 本項目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。 解決辦法和建議： ? 加快項目建設(shè)進度，爭取提前預(yù)售； ? 在產(chǎn)品設(shè)計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應(yīng)的差異化營銷策略。 項目風(fēng)險及防范建議 項目風(fēng)險 1. 市場風(fēng)險 該風(fēng)險的存在與建議在 中已闡述。 2. 建筑本體風(fēng)險 該項目目前尚未進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。 3. 行業(yè)風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高，特別是在我國加入 WTO 后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。 4. 財務(wù)風(fēng)險 本項目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進行開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。 41 防范建議 1. 加快建設(shè)進度，搶占市場先機； 2. 加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度； 3. 加強 開發(fā) 商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位； 4. 可通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險： ? 資金供應(yīng)的充實度 首先要保證開發(fā)資金的充足。 ? 資金供應(yīng)的持續(xù)性 本項目資 金供應(yīng)將隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。 ? 加快資金回籠 ? 應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。 42 十、附表 ：項目工程計劃橫道圖 ：項目銷售收入估算表 ：項目投資計劃估算表 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 二零零四年十二月十二日 43 項目工程計劃橫道圖 項目名稱 20xx年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx年 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 前期準備 一期： 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)主體工程 水電安裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗收 二期： 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)主體工程 水電安 裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗收 44 項目銷售收入估算表 項目開發(fā)銷售收入估算表 單位：平方米、萬元 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 聯(lián)排別墅 銷售面積 38418.66 21898.64 15751.65 銷售收入 23819.56 6 5 9 4 8 多層洋房 45 銷售面積 54883.80 24148.87 12623.27 16465.14 1 銷售收入 23051.19 0 7 3 8 1 小高層 銷售面積 181116.54 14489.32 32600.98 59768.46 47090.30 23545.15 3 銷售收入 71541.03 6 4 15023.62 18242.96 15309.78 2 8 0 商業(yè) 銷售面積 15000.00 0 0 0 0 0 0 0 銷售收入 16200.00 0 0 0 0 0 0 0 收入合計 6 10364.46 13164.52 19697.61 24176.18 23149.11 18683.02 11537.57 8 0 134611.78 中國最大的管理資源中心 第 46 頁 共 48 頁 項目投資計劃估算表 一、開發(fā)成本 總價（萬元） 單價（元 /㎡） 地價 909 公共設(shè)施配套基金 商業(yè) 2住宅 90 前期工程費 3 勘察設(shè)計費 32 3可行性研究費 投資額的 % 3臨時設(shè)施費 5 建安工程費 4基礎(chǔ)土石方工程費 4樁基礎(chǔ)工程費 128 4土建工程費 43聯(lián)排別墅 1128 43多層洋房 796 43小高層 1271 43 會所、商業(yè)、幼兒園 1778 4水電安裝工程費 100 4精裝修工程費 18 4電梯工程費 98 4消防工程費 45 中國最大的管理資源中心 第 47 頁 共 48 頁 4通訊工程費 4電視天線工程費 4對講監(jiān)控系統(tǒng)工程 費 41燃氣工程費 19 41地下室工程費 146 41人防工程 基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費 111 公共配套設(shè)施費 6 9 年制學(xué)校 0 2300 開發(fā)期間稅費 7質(zhì)量安檢費 7交易服務(wù)費 住宅 、商鋪 3 7其他費用 （項目投資額的 %） 不可預(yù)見費用 （ 25 項之和的 3%） 二、開發(fā)費用 管理費用 （銷售收入的 3%） 銷售費用 （銷售收入的 %） 財務(wù)費用 三、投資總額 四、銷售收入 五、投資回報額 中國最大的管理資源中心 第 48 頁 共 48 頁 六、投資回報率 七、稅金及其附加 預(yù)售監(jiān)管 費 銷售額的 % 營業(yè)稅、附加稅 銷售額的 % 土地增值稅 銷售額的 % 提圍費 銷售額的 % 印花稅 銷售額的 % 八、開發(fā)總成本 九、毛利潤