【導(dǎo)讀】在整個桂中地區(qū)范圍內(nèi)掀起專業(yè)市場的投資熱潮,樹立鼎成公司良好的市場形象與強有力的品牌。本次市場調(diào)研以項目及鼎成公司品牌為核心，通過對項目環(huán)境、當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域?qū)I(yè)市場的供求狀況、周邊競爭對手的現(xiàn)狀、桂中地區(qū)專業(yè)。及市場定位提供市場一線現(xiàn)實依據(jù)。來賓市距廣西首府南寧160公里,距柳州市60公里。境內(nèi)已探明的儲量較大的礦藏有煤、錳、重晶石、鉛錫礦等，品種達20多種，其中，重晶石、煤、錳等7種礦藏居廣西首位，象州縣重晶石。n工業(yè)生產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量。2020年來賓市全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值約億元，同比增長％。模式，畜牧水產(chǎn)業(yè)成為農(nóng)民增收的重要力量，畜牧水產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重為%，提高了。

　　

【正文】 存在很 大的機遇，同時也存在很大的風(fēng)險。一般情況下風(fēng)險與機會是成正比的，所以，本項目的風(fēng)險與機會是同時存在的。由于來賓市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。 第五部分：來賓市商業(yè)市場調(diào)查分析 1來賓市區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)查分析 來賓市是 2002 年從柳州剝離出來的一個獨立地級市，因為是一個新生的城市，暫時在很多方面都還不成熟。無論從城市居民的經(jīng)濟實力、城市規(guī)模、城市的發(fā)展或人口量，來賓市的城市綜合實力還是比較不強 。新生的城市不但存在很多機遇，同時也存在不少隱患與風(fēng)險，而且，來賓的商業(yè)還是處于一個起步的階段，還是很原始的市場形態(tài)，這也是本項目的其中一個機會，但換一個角度來看，這種機會也可能會轉(zhuǎn)為項目發(fā)展的潛在風(fēng)險。來賓市桂中高速公路商貿(mào)城項目是來賓市最大，甚至整個桂中地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項目。商業(yè)因為這么大的體量，是否有那么多的潛在投資者和經(jīng)營者，而且，來賓的當(dāng)?shù)厥袌鲆膊灰欢梢猿惺艿昧四敲创蟮氖袌觥? 目前，來賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內(nèi)， 相信來賓市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。但以農(nóng)業(yè)為主的城市，一般情況下，摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機都還是占有很大的比例。而且，來賓市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是來賓市的一個市場空白點。 、來賓市商業(yè)市場存在的問題 : 滿足不了消費者的需求。目前，來賓市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠遠地達不到消費者多元 化的需求，導(dǎo)致不少的消費者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就失去了一批中堅消費者； 專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成規(guī)模、品牌效應(yīng)，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費者前來來賓市進行消費； 市場秩序比較混亂。因為來賓市的商業(yè)市場發(fā)展剛起步，市場的一切都是一種很原始的經(jīng)營狀態(tài)，各個商戶都是各自為陣，無論從管理還是從整體的經(jīng)營形象都顯得比較混亂，暫時還沒形成很強的經(jīng)營陣容； 重經(jīng)營，輕管理。例如：橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當(dāng)?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇?，但也只是注重?jīng)營，沒有 意識到管理的重要性。 、來賓區(qū)域商業(yè)調(diào)查分析 1）中南路 中南路是來賓的主要商業(yè)街道，商業(yè)氣氛較濃，有較多的人流量。主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。 其中，農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場是一些比較零散的小批發(fā)商的地攤式的攤位，農(nóng)產(chǎn)品的主要來源是來自于當(dāng)?shù)氐目h城及來賓周邊的城市，采取的經(jīng)營方式是批發(fā)與零售結(jié)合，經(jīng)營商戶以來賓當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民為主，主要的消費者是來賓市本地的居民與周邊縣城的居民，輻射的范圍并不廣。 家具一條街主要是以零售為主，大概有 40 家家具店鋪，面積 一般都是 40～ 50 平方米 /間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營商戶是來賓的當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費者是以來賓當(dāng)?shù)氐木用駷橹?。家具的貨源主要是來自廣東順德等地。 中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費品為主，并不能從多方面滿足消費者的需要。 2） 柳來路 柳來路是來賓市的主要干道，車流較多，路的兩邊有較多的專業(yè)商鋪，分別有約 16 家建筑材料商鋪， 73 家左右裝飾材料商鋪， 28 家摩托配件商鋪，18 家農(nóng)機配件商鋪， 6 家家電鋪。平均的租金是 30～ 40 元 /平方米?月，其他費用自 負，經(jīng)營商戶一般都是以來賓當(dāng)?shù)厝藶橹?，消費者也是以來賓當(dāng)?shù)氐南M者為主，極少有外地人到來賓消費。 3） 北二路 北二路是來賓市的一條主干道，兩邊都有些零散的專業(yè)商鋪、士多店、大排檔等，專業(yè)商鋪分別有五金、建材、摩配、家電等。臨街商鋪的平均租金價格為 43 元 /平方米?月。 4） 來賓市河西 來賓市河西是來賓市紅水河的另一邊，河西與河?xùn)|是來賓市兩個完全不一樣的兩個區(qū)域，河西的商業(yè)氣氛遠遠比不上河?xùn)|。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有 20 多家五金、建材的商鋪。以 河西的居民為主要消費群體。 、來賓市酒店現(xiàn)狀調(diào)查分析 目前，來賓市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍鷹大酒店、來賓賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。隨著來賓城市的發(fā)展，將會吸引更多的投資人士與旅游人士前來來賓進行商務(wù)活動與旅游，酒店客房的需求量逐漸擴大，提高檔次。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。 1）藍鷹大酒店 位于柳來路中段，酒店擁有各種客房 63 間。集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)。 2）來賓賓館 建筑 面積 14000平方米，共 15 層。地處來賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、健身等功能于一體，三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)。 3）國際大酒店 酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)。 小結(jié)： 來賓市作為新生城市，在城市化進程及城市的商務(wù)活動逐漸增多，原有的三間酒店，遠遠不能滿足旅游人士與各類商務(wù)人士的需要。 隨著來賓市城市建設(shè)步伐的加快，將會加快來賓市對外的交流速度，將會為來賓的酒店業(yè)，帶來充足的人流與更多的商機。 第六部分：項目分析 1項目分析 、項目的區(qū)位分析 本項目 位于來賓市未來的市政府區(qū)域，項目的正對面又是將要啟動的三千戶公務(wù)員小區(qū)。隨著來賓市經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和城市化進程的不斷深入，來賓中心城區(qū)的行政區(qū)域逐漸發(fā)生變化，城區(qū)范圍進一步擴大。隨著城市規(guī)劃的進程，本項目的商業(yè)價值將會得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個贏利的原始股。 來賓位于柳州與南寧之間，鄰近桂林、貴港等城市，處于這些城市的黃金分割點，是一個較好的地理位置，也為來賓未來的經(jīng)濟發(fā)展形成了一個較好的經(jīng)濟區(qū)域。 、項目的交通條件分析 本項目位于高速公路旁，同時，政府也同意將專業(yè) 市場的主要通道直接與高速公路進行銜接，大大的增強了本項目的交通便利度，對項目的未來發(fā)展極為有利。交通的便利，將會為經(jīng)營者與消費者帶來更多的物流方便。正所謂路通財通，這一點是商業(yè)項目發(fā)展之中最重要的因素。 、項目發(fā)展專業(yè)市場的 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）： 規(guī)模較大，有利于專業(yè)市場的專業(yè)化、集約化管理。 位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。本項目位于高速公路兩旁，將來賓與柳州、南寧等城市的時間距離近一步縮短；同時，本項目可以直接將專業(yè)市場的主要道路接上高速公路上，更大程度地加大了本項目的 交通便利度。 政府重點扶持項目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集中到本項目，進行集中經(jīng)營，培育項目區(qū)域的商業(yè)氛圍。 經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，可以全面滿足當(dāng)?shù)叵M者的多種需求。 與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)強強聯(lián)手，增強項目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強的營銷推廣勢能。 來賓市的首個專業(yè)市場，首占專業(yè)市場的先機，發(fā)展空間較大。 充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標(biāo)客戶引進來，擴大項目的知名度與建立良好的市場形象。 劣勢 (W)： 商業(yè)氣氛太差。項目區(qū)域暫時還沒 有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，一切配套都沒有，同時，還沒有商業(yè)出現(xiàn)。 市場承受力不強。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。 消費水平不高。來賓市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經(jīng)營有一定的壓力。 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足。因為開發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗不足，對市場的把握度不太準(zhǔn)。 機會 (O)： 目前，來賓市只是存在上些零散的專業(yè)店鋪，產(chǎn)品較為落后，規(guī)模較小，不注重管理，商品類別較少，不能滿足消費者的需要。 大型專業(yè)市場可以為消費者提供一站式的購物模式，一次滿足消費 者的多種需要，同時，大型專業(yè)市場也還是來賓市場的一片空白。 一個專業(yè)化、集約化、大規(guī)模的專業(yè)市場將會替代原有傳統(tǒng)零散的專業(yè)店鋪而備受市場的歡迎。 來賓市撤縣立市，百廢俱興，政府將會大力加強城市的基礎(chǔ)建設(shè)，全力提升整個城市的形象，將會給本項目的發(fā)展帶來新的契機。 目前，政府正加大力度到外地招商引資，意圖加快來賓市的經(jīng)濟發(fā)展，重新朔造一個新城市。本項目可以以這個契機與政府進行捆綁合作，讓外商在本項目尋找一個更好的發(fā)展平臺。 每年一度的“中國 —— 東盟博覽會”不但可以全面提升廣西的整體形象與競爭力， 也將為來賓等城市帶來更多的商機，有利于城市的招商引資，加快城市的經(jīng)濟發(fā)展，有利于推進本項目的發(fā)展。 威脅 (T)： 規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風(fēng)險較大。 項目區(qū)域還沒被開發(fā)，沒有形成一定的商業(yè)氣氛，市場有待培育，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。 城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。 、項目發(fā)展專業(yè)市場的機會判定 a) 發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判定 隨著城市化進程的推進，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán) 境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時，目前，來賓市還沒有出現(xiàn)一個專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠遠不能滿足消費者的需求。因此，相對于來賓建材市場的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個縣市，可以滿足消費者的各方面需求。 同時，從當(dāng)?shù)丶揖訉I(yè)市場的容量與當(dāng)?shù)刭徺I力水平出發(fā)，建造一個純家居專業(yè)市場不現(xiàn)實，我們建議在建材專業(yè)市場的二層，可以做適量的家居專業(yè)市場，不但符合本項目一站式的專業(yè)市場配套，也可以 滿足消費者全方位的需要。 b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 來賓市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降奶岣撸藗儗蛹业囊磺幸笠矊摺? 中、高端消費者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當(dāng)?shù)氐南M水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。因此，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度以及消費者的消費習(xí)慣，家具專業(yè)市場的發(fā)展前景并不明顯。 c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定 1 來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強縣之 一，當(dāng)?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。 2 農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的形象較差、檔次較低，很容易會影響到整個專業(yè)市場的形象，同時，將會加大整個專業(yè)市場的清潔管理難度。 3 農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。 4 來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的市場空間并沒有充分挖掘出來，還是處于培育期，而且，在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場。 基于以上四點的考慮，因此，我們建議本項目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場的開發(fā)。 d) 發(fā)展汽配專業(yè)市場的機會判定 來賓市的 主要交通工具是摩托車與拖拉機及少量的小汽車，隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠遠滿足不了市場的需要。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。 e) 發(fā)展小商品批發(fā)市場的機會判定 1 來賓市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。 2 小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲罚枨罅繉S著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。 3 目前，來賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。 針對來賓市當(dāng)?shù)叵M者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。因此，小商品市場的開發(fā)是相對可行的。 f) 結(jié)論 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來賓市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來來賓市進行批發(fā)或購買。 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠遠不 能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務(wù)于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。 根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行性，我們建議就只開發(fā)建材專業(yè)市場、小商品專業(yè)市場、汽配專業(yè)市場。 第七部分：項目定位與項目總體開發(fā)策略建議 一、項目定位分析 （一）項目總體定位 基于來賓市是一個新生的地級城市，暫時還未出現(xiàn)任何有標(biāo)志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對來賓市及整個桂中地區(qū)的詳細調(diào)查了解，我們初步建議將本項目建成集酒店、餐飲、娛 樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目。 項目的總體定位： 朔造來賓首張城市名片，搭建桂中批發(fā)集散地 定位闡釋： “朔造來賓首張城市名片”：由于本項目位于來賓市的城市入口處與去往柳州的高速公路旁；同時，來賓市還未出現(xiàn)標(biāo)志性的建筑物。我們建議在本項目地塊高速公路的一邊建造一幢星級酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務(wù)人士提供一個