【正文】 店； 5）戶型情景陳設(shè)店等。 2） 貴港市中山商貿(mào)城（家私） 點評： 整體經(jīng)營狀況一般，空置率高； 主要銷往貴港及周邊縣城； 整體形象差，鋪面陳舊。同時，家具市場的單一性不再滿足現(xiàn)代消費者的需求了。 劣勢分析： 沒有專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)或商業(yè)管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理，只是零散的個體戶經(jīng)營，形成不了品牌效應。 商城沒有設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理與商業(yè)管理機構(gòu)，只是設(shè)置很簡單的管理處，同時，管理處連基本的管理職能都沒有發(fā)揮出來，只是形同虛設(shè)。同時，家具的使用年限與特點，以舊換新的期限較長，市場的需求量并不會出現(xiàn)突飛猛進的態(tài)勢。 中高檔家具貨源以廣東、福建為主，低檔家具貨源則以廣西當?shù)貫橹鳌? 2）小商品價格便宜，批發(fā)量較大。 2） 興港副食城 點評： 本市場貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的零 售小店； 場內(nèi)光線不足，通道較窄，只有 － 2米。 產(chǎn)業(yè)聚集。 招商引資。柳州的各種批發(fā)市場發(fā)展都有了一定的成熟程度，廣西周邊省市和廣西其他城市都有部分來前來柳州進行批發(fā)、拿貨，從而，可以進一步加快柳州批發(fā)市場的發(fā)展。 輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、來賓、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當?shù)氐氖袌鰹橹?，外地為輔。 、發(fā)展小商品批發(fā)專業(yè)市場的前景分析 隨著人們生活水平的逐步提高，人們對小商品的質(zhì)量要求與數(shù)量也在逐步提升，同時，來賓市的小商品經(jīng)營商戶一般都是要到柳州或南寧等地去進貨，為了為來賓當?shù)氐慕?jīng)營商戶或消費者提供 一個全方位的小商品供貨渠道，開發(fā)一個小商品專業(yè)批發(fā)市場是目前來賓商場所需。 （五）總結(jié) 以上的結(jié)果可以看出，來賓市的商業(yè)市場還是存在很 大的機遇，同時也存在很大的風險。無論從城市居民的經(jīng)濟實力、城市規(guī)模、城市的發(fā)展或人口量，來賓市的城市綜合實力還是比較不強 。 目前，來賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內(nèi)， 相信來賓市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。目前，來賓市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠遠地達不到消費者多元 化的需求，導致不少的消費者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就失去了一批中堅消費者； 專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成規(guī)模、品牌效應，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費者前來來賓市進行消費； 市場秩序比較混亂。主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。 中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費品為主，并不能從多方面滿足消費者的需要。臨街商鋪的平均租金價格為 43 元 /平方米?月。 、來賓市酒店現(xiàn)狀調(diào)查分析 目前，來賓市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍鷹大酒店、來賓賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。集住宿、餐飲、娛樂、商務等功能于一體，三星級裝修標準。 小結(jié)： 來賓市作為新生城市，在城市化進程及城市的商務活動逐漸增多，原有的三間酒店，遠遠不能滿足旅游人士與各類商務人士的需要。隨著城市規(guī)劃的進程，本項目的商業(yè)價值將會得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個贏利的原始股。正所謂路通財通，這一點是商業(yè)項目發(fā)展之中最重要的因素。 政府重點扶持項目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集中到本項目，進行集中經(jīng)營，培育項目區(qū)域的商業(yè)氛圍。 充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標客戶引進來，擴大項目的知名度與建立良好的市場形象。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。因為開發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗不足，對市場的把握度不太準。 來賓市撤縣立市，百廢俱興，政府將會大力加強城市的基礎(chǔ)建設(shè)，全力提升整個城市的形象，將會給本項目的發(fā)展帶來新的契機。 威脅 (T)： 規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風險較大。因此，相對于來賓建材市場的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個縣市，可以滿足消費者的各方面需求。 中、高端消費者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當?shù)氐南M水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。 3 農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。 針對來賓市當?shù)叵M者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠遠不 能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。我們建議在本項目地塊高速公路的一邊建造一幢星級酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務人士提供一個。 第七部分：項目定位與項目總體開發(fā)策略建議 一、項目定位分析 （一）項目總體定位 基于來賓市是一個新生的地級城市，暫時還未出現(xiàn)任何有標志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對來賓市及整個桂中地區(qū)的詳細調(diào)查了解，我們初步建議將本項目建成集酒店、餐飲、娛 樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目。 f) 結(jié)論 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來賓市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。 2 小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲?，需求量將會隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。 基于以上四點的考慮，因此，我們建議本項目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場的開發(fā)。 c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定 1 來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強縣之 一，當?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。 b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 來賓市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。 城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。本項目可以以這個契機與政府進行捆綁合作，讓外商在本項目尋找一個更好的發(fā)展平臺。 大型專業(yè)市場可以為消費者提供一站式的購物模式，一次滿足消費 者的多種需要，同時，大型專業(yè)市場也還是來賓市場的一片空白。來賓市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經(jīng)營有一定的壓力。項目區(qū)域暫時還沒 有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，一切配套都沒有，同時，還沒有商業(yè)出現(xiàn)。 與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)強強聯(lián)手，增強項目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強的營銷推廣勢能。 位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。 、項目的交通條件分析 本項目位于高速公路旁，同時，政府也同意將專業(yè) 市場的主要通道直接與高速公路進行銜接，大大的增強了本項目的交通便利度，對項目的未來發(fā)展極為有利。 第六部分：項目分析 1項目分析 、項目的區(qū)位分析 本項目 位于來賓市未來的市政府區(qū)域，項目的正對面又是將要啟動的三千戶公務員小區(qū)。地處來賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務、健身等功能于一體，三星級裝修標準。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有 20 多家五金、建材的商鋪。平均的租金是 30～ 40 元 /平方米?月，其他費用自 負，經(jīng)營商戶一般都是以來賓當?shù)厝藶橹鳎M者也是以來賓當?shù)氐南M者為主，極少有外地人到來賓消費。 家具一條街主要是以零售為主，大概有 40 家家具店鋪，面積 一般都是 40～ 50 平方米 /間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營商戶是來賓的當?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費者是以來賓當?shù)氐木用駷橹鳌＠纾簶蝾^華鑫家具城、東成家電城等在當?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇耍仓皇亲⒅亟?jīng)營，沒有 意識到管理的重要性。而且，來賓市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是來賓市的一個市場空白點。來賓市桂中高速公路商貿(mào)城項目是來賓市最大，甚至整個桂中地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項目。由于來賓市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。 貨源大部分來自其它省市（其中以廣東、福建、浙江為主），經(jīng)營商戶以福建、浙江為主，另有部分廣西當?shù)厝诉M行經(jīng)營。從調(diào)查的資料可以看出，整個廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進行大批量批發(fā)，銷往廣西各 縣市及貴州、云南、廣東等地。 貨源：全 國各地。 2） 飛鵝大型箱包城 3） 豐臺燈具裝飾城 4） 五交化機電市場 5） 順達通綜合批發(fā)市場 小結(jié)： 柳州市市區(qū)建成一批商貿(mào)、餐飲、服務設(shè)施，以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區(qū)，以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候。 市場前景。 、柳州專業(yè)市場的調(diào)查與分析 1） 紅光批發(fā)（床上用品） 2） 紅光市場 3）飛鵝市場 飛鵝路區(qū)域有約 70 萬平方米的商業(yè)面積正陸續(xù)推出，僅飛鵝路一帶在建四大商貿(mào)城，營業(yè) 面積就達 53 萬平方米，其中江南新天地 15 萬平方米，溫州商貿(mào)城 萬平方米，新時代商業(yè)港 11 萬平方米，國際商貿(mào)城 24 萬平方米，以及現(xiàn)有的銀興商業(yè)城、魚峰商業(yè)城、東風商城和即將推出龍城路五星商業(yè)步行街等近 20 萬平方米商業(yè)面積。 4）小商品的體量較小，較易流通。 來賓及周邊城鎮(zhèn)小商品批發(fā) 專業(yè)市場分析 小商品批發(fā)行業(yè)專業(yè)市場的市場特點 、小商品批發(fā)業(yè)流通模式 1）廠家直銷 2）總代理 3）二級批發(fā)市場 4）個體批發(fā)零售 、小商品批發(fā)行業(yè)流通特點 1）流通現(xiàn)代化總體水平較低； 2）百貨商店、個體商戶以及集貿(mào)市場是最主要的零售經(jīng)營形式； 3）流通組織化程度低，單體分散經(jīng)營的流通主體所占比重較高； 4）流通頻率較高。因此，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度，家具專業(yè)市場還不能形成很好的競爭態(tài)勢。主要是從廣東順德樂從等地方進貨，一般都只是來賓市區(qū)當?shù)氐南M者或周邊縣城及農(nóng)村的消費者前來購買，所輻射的地區(qū)并不大。 整個家具城的裝飾檔次較低，里面的燈光較差。 地理位置較好，處于來賓的河東與河西之間，同時可以方便城市兩岸的消費者。 2） 柳州市桂中家私城 點評： 柳州市最大的家私市場，與東駿家私城共同形成了該區(qū)域最有影響力的家私零售、批發(fā)市場； 供貨范圍廣泛； 布局合理，燈光充足，場內(nèi)鋪面整潔有序； 整體形象良好，貨品上檔次。 、家具批發(fā)行業(yè)特征 1）家具批發(fā)價格較高，資金壓力較大； 2）批發(fā)量不大，運輸要求較高。 n 隨著南寧、柳州兩市停止摩托車上牌的規(guī)定，南寧、柳州兩市經(jīng)營摩托車的商戶將會轉(zhuǎn)移至周邊市縣進行經(jīng)營。多元化的汽配專業(yè)市場是來賓市未來專業(yè)汽配市場的呼聲，這是開發(fā)來賓市汽配專業(yè)市場的一個機會，來賓市的專業(yè)汽配市場前景看好。 來賓市汽配專業(yè)市場分析 、市場現(xiàn)狀 目前，來賓市的交通工具主要是拖拉機、摩托車，只是有少量的小汽車。 、南寧汽配專業(yè)批發(fā)市場 1） 汽車配件市場 2） 中華摩配市場 3） 南寧市正培五金機電市場、五里亭五金機電商城 4） 南寧市物資機電產(chǎn)品市場 點評： 租金水平分四個檔次，一次性交五年，押金 2000元，管理費 27元／鋪； 自 97 年交付使用，至今已形成南寧地區(qū)的成熟 機電市場，并新增 10 套商鋪； 過道 6－ 7 米，總體規(guī)劃布局有序； 經(jīng)營狀況良好，是南寧市機電產(chǎn)品的集中區(qū)域，緊鄰有另兩個小規(guī)模機電產(chǎn)品市場。 批發(fā)價格較高； 216。 來賓及周邊城鎮(zhèn)汽配專業(yè)市場分析 汽配行業(yè)專業(yè)市場的市場特點 、汽配批發(fā)業(yè)流通模式 現(xiàn)代流通有兩種典型模式：一種是大型流通企業(yè)帶動眾多中小生產(chǎn)企業(yè)；另一種是大型生產(chǎn)企業(yè)帶動眾多分銷機構(gòu)。因此，來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品走專業(yè)化、集約化的路是較好的出路，但農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場。 、市場現(xiàn)狀 來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場只是很原始的地攤式零散批發(fā)，集中在中南路一帶，一般都是個體戶采用地攤式的批發(fā)及零售，沒有形成集約化的大型專業(yè)批發(fā)市場。 n 蔬菜 來賓市建立了 10 萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。 商鋪類型 商住式門店和主體市、簡易式攤位 經(jīng)營范圍 糧食、蔬菜和