【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！水上旅游度假區(qū)進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)總體策劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地余源水庫(kù)位于江西省萬(wàn)年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯28°項(xiàng)目所在地萬(wàn)年縣位于江西省東北部，境內(nèi)有皖贛鐵路。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)該機(jī)耕道的拓寬、平整，該庫(kù)。區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。上述兩家單位同屬于萬(wàn)年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于協(xié)調(diào)。由珠山鄉(xiāng)人民政府收回，交給娛園旅游開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司一并經(jīng)營(yíng)。應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。繞本項(xiàng)目做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本項(xiàng)目取得成功的有效保障。庫(kù)區(qū)目前除了通電和機(jī)耕道正在計(jì)劃拓寬平。較小，旅游業(yè)更是新生事物。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議事日程，但。折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。水面被分割得千姿百態(tài)，生輝，令游人如癡如醉。森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營(yíng)造了舒爽宜人的小氣候，的空氣質(zhì)量，適宜游客開(kāi)展娛樂(lè)休閑保健度假活動(dòng)。

　　

【正文】 。 第七章 開(kāi)發(fā)效益估算 本項(xiàng)目地的游覽景區(qū)面積約為 4 平方公里，采用分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的模式，前期開(kāi)發(fā)范圍為：三個(gè)半島、一個(gè)小島、一個(gè)小區(qū)、一座山坳、一個(gè)中心湖區(qū)以及渡假區(qū)的有關(guān)接待設(shè)施。涉及的建筑項(xiàng)目包括：碼頭、停車(chē)場(chǎng)、景點(diǎn)、植被綠化、標(biāo)志性石雕、通訊設(shè)備、游步道、橋、滑索等。 本項(xiàng)目地?cái)M采用的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)方式為：合資開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) ，為此本項(xiàng)目的建設(shè)成 本費(fèi)用是以此為依據(jù)進(jìn)行估算的。 （ 1）碼頭 碼頭設(shè)計(jì)為寬 10米，縱深 10米按不同季節(jié)水位建設(shè)成階梯式的泊岸，建設(shè)費(fèi)為 4 萬(wàn)元 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ （ 2）通訊 1 萬(wàn)元 （ 3）停車(chē)場(chǎng) 5 萬(wàn)元 （ 4）溜索 5 萬(wàn)元 （ 5）游步道 15萬(wàn)元 （ 6）石雕 10萬(wàn)元 （ 7）木屋、草亭 12萬(wàn)元 （ 8）綜合樓（迎賓園內(nèi)） 30萬(wàn)元 （ 9）娛樂(lè)設(shè)施 24萬(wàn)元 （ 10）景區(qū)公路（大門(mén)至堤壩） 30萬(wàn)元 植物園、花卉園 40萬(wàn)元 壩區(qū)（修古城） 5 萬(wàn)元 山體綠化 20萬(wàn)元 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費(fèi)的 2%計(jì)，為 按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費(fèi)的 2%計(jì)，為 。 表 7— 1 項(xiàng)目前期總投資估算匯總表 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng) 投資金額（萬(wàn)元） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 156 綠化工程費(fèi) 65 管理費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 本項(xiàng)目為旅游發(fā)展的長(zhǎng)期投資，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)投資，所帶來(lái)的效益有：顯性的直接旅游經(jīng)濟(jì)收益、環(huán)境效益、以及隱性的間接經(jīng)濟(jì)效益。 （ 1） 經(jīng)濟(jì)收益估算 參照市場(chǎng)上現(xiàn)有的類(lèi)似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目地的特色和市場(chǎng)客源預(yù)測(cè)進(jìn)行估算，按年平均旅游人次 2 萬(wàn)人次計(jì)算，每人次平均門(mén)票及船費(fèi) 10元計(jì)(門(mén)票 5— 10元 /每人，船費(fèi) 5 元 /每人 )，則年毛收入 20萬(wàn)元，扣除 20%的管理費(fèi)，則年凈收益為 16萬(wàn)元。外加旅游食宿、旅游購(gòu)物等收益，按每人次 10元消費(fèi)水平年 毛收入 20萬(wàn)元。據(jù)此計(jì)算甲方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資回報(bào)期為： 投資回報(bào)期為： 247。 36=6年 （ 2） 環(huán)境效益： 旅游開(kāi)發(fā)的首要工作就是環(huán)境的美化、道路的建設(shè)與整治、景觀建設(shè)、山體綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、封山育林等，這些舉措都對(duì)旅游地的生態(tài)環(huán)境平衡起著積極的促進(jìn)作用。 本項(xiàng)目的間接經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在：非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等。 旅游開(kāi)發(fā)會(huì)加大對(duì)土地的使用量，必然帶動(dòng)本地非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值，給地方經(jīng)濟(jì)注入活力，帶來(lái)收益；由于旅游產(chǎn)業(yè)的高附加值，旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使 一部分農(nóng)民棄農(nóng)從旅，旅游經(jīng)濟(jì)收益在當(dāng)?shù)氐膰?guó)民經(jīng)濟(jì)收入的比重加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)的變化；旅游是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，旅游開(kāi)發(fā)將給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，有大量的人充實(shí)到旅游行業(yè)中來(lái)。同時(shí)，旅游服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)增多，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 第八章 實(shí)施步驟與保障機(jī)制 依據(jù)對(duì)娛園庫(kù)區(qū)資源狀況，客源市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)資金籌集力度，策劃項(xiàng)目安排等因素的綜合分析，娛園旅游景區(qū)的項(xiàng)目實(shí)施，應(yīng)采用集中力量，分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展的模式。具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宜劃分為二期完成， 2020年―― 2020 年為一期 3 年， 2020 年―― 2020年為二期 5 年，總實(shí)施期限為8 年。 。 一期目標(biāo)（ 2020年 — 2020年）： （ 1）、主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：花卉園、紅豆園、歡樂(lè)園、嬉水園、怡情園、植物園、迎賓園主體開(kāi)發(fā)基本完成；碼頭、停車(chē)場(chǎng)、通訊設(shè)施、道路先期完成；住宿、餐飲、購(gòu)物、水電、排污配套開(kāi)發(fā)。 （ 2）、建設(shè)目標(biāo)：主體景區(qū)開(kāi)發(fā)基本完成，形成一定規(guī)模的旅游接待能力，在本縣主要旅游客源地有一定知名度，產(chǎn)生明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，為后期開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 二期目標(biāo)（ 2020年 — 2020年 ）： （ 1）、主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：金流名俗村、古樹(shù)名木、鳥(niǎo)趣園、石雕、雩紫峰登山、攬勝、朝圣等襯托景區(qū)主體開(kāi)發(fā)完成；空中溜索對(duì)外營(yíng)業(yè)；各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)點(diǎn)配套細(xì)化完成。 （ 2）、建設(shè)目標(biāo)：旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)基本完成，具有年接待游客 4 萬(wàn)人次的較強(qiáng)接待能力和良好的市場(chǎng)吸引力，獲得顯著的綜合效益，成為上饒市品牌性水上旅游區(qū)。 堅(jiān)持突出重點(diǎn)，集中力量，分期分批開(kāi)發(fā)，滾動(dòng) 式發(fā)展的原則； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 政府資金重點(diǎn)保障道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的先期工作完成； 理順經(jīng)營(yíng)管理體制，作好旅游行業(yè)管理工作，營(yíng) 造適宜旅游發(fā)展的軟環(huán) 境； 解放思想，勇于突破、創(chuàng)新，加大宣傳促銷(xiāo)、招商引資力度； 重視客源市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)工作，在一期建設(shè)基本完成的基礎(chǔ)上，對(duì)核心市場(chǎng)強(qiáng)化促銷(xiāo)工作力度； 視環(huán)境保育為生命線(xiàn)，堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展的道路。 投資開(kāi)發(fā)方式 堅(jiān)持誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，政府給予優(yōu)惠政策，筑巢引鳳，多渠道解決開(kāi)發(fā)資金籌集問(wèn)題； 景區(qū)租賃經(jīng)營(yíng)制。自四川碧峰峽景區(qū)租賃開(kāi)發(fā)成功以后，租賃制已廣泛運(yùn)用于我國(guó)旅游開(kāi)發(fā)之中。在資源所有權(quán)不變的前提下，由經(jīng)營(yíng)管理方，租賃旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，一般為 30年。租賃方按旅游規(guī)劃 的統(tǒng)一要求，在一定監(jiān)督保障之下，有權(quán)對(duì)旅游資源自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。亦可將水庫(kù)待開(kāi)發(fā)區(qū)，按旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)，由投資商進(jìn)行項(xiàng)目單項(xiàng)租賃； 股份有限責(zé)任公司。該經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定于開(kāi)發(fā)資金的民間籌集方式，股東按投入資金量的比例，享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，應(yīng)設(shè)立股東大會(huì)、董事會(huì)，實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制； 經(jīng)營(yíng)管理體制 旅游是一種市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)行為，應(yīng)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，本著政府管理，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則調(diào)整，完善旅游經(jīng)營(yíng)管理體制，推動(dòng)娛園旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行； 由珠山鄉(xiāng)政府牽頭，旅游開(kāi)發(fā)商、縣旅游局等幾方共同參與的“娛園 旅游開(kāi)發(fā)管理協(xié)調(diào)小組”使多元化管理向一元化管理方向發(fā)展； 依據(jù)投資方式的不同，選用相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式，如股份制經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)等。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線(xiàn)交流！