【正文】 一）項(xiàng)目借款計(jì)劃依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，旅游類(lèi)項(xiàng)目至少有 20%應(yīng)為企業(yè)自有資金，其余部分由企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款解決，為企業(yè)的負(fù)債籌資。本項(xiàng)目投資總額約為 6324 萬(wàn)元，其中 萬(wàn)元，應(yīng)為開(kāi)發(fā)商自有資金，并于建設(shè)期初投入；另外 萬(wàn)元，為建筑工程專(zhuān)項(xiàng)借款，依據(jù)“一次性審批，分批或按工程進(jìn)度簽訂合同和用款”的方式借入并投入使用，借款年利率參照建設(shè)期五年期以上貸款利率 %計(jì)算，建設(shè)期間利息應(yīng)予資本化，計(jì)入建筑物成本。表 82　某某國(guó)際旅游度假區(qū)借款計(jì)劃表年份 本金 計(jì)息期（建設(shè)期內(nèi)） 資本化的利息 小計(jì)2022 5 國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 422022 4 2022 3 2022 2 2022 1 合計(jì) 利率=%（二）項(xiàng)目投資計(jì)劃依據(jù)上述投資估算，在建設(shè)第一期按照約 45：40：15，第二期按 60：40的比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行年度投資，從而得出某某國(guó)際旅游度假區(qū)的項(xiàng)目投資計(jì)劃，具體年度投資預(yù)算如下表所示：表 83 項(xiàng)目投資計(jì)劃(單位為萬(wàn)元)第一期 第二期建設(shè)期2022 2022 2022 2022 2022旅游項(xiàng)目 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) （三）項(xiàng)目資金成本本項(xiàng)目建設(shè)資金由自有資金和銀行貸款兩部分組成。其中，自有資金機(jī)會(huì)收益率暫定 %，銀行貸款利率為 %。根據(jù)自有資金與銀行貸款所占比例分別為 25％和 75％，計(jì)算出本項(xiàng)目的資金成本為：%25%+%75%=%。國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 43第九章 旅游收益與財(cái)務(wù)可行性分析一、項(xiàng)目年度收入預(yù)測(cè)本規(guī)劃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期為 10 年（2022 年至 2020 年） ，根據(jù)黑龍江省旅游消費(fèi)特點(diǎn)和未來(lái)畫(huà)山景區(qū)來(lái)訪(fǎng)旅游者的一般特點(diǎn)，預(yù)測(cè)某某國(guó)際旅游度假區(qū)來(lái)訪(fǎng)游客中的 90%的游客會(huì)選擇餐飲消費(fèi)，60%的游客會(huì)選擇在景區(qū)住宿，80%的游客會(huì)購(gòu)買(mǎi)旅游商品，60%的游客會(huì)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)生、健身、娛樂(lè)等產(chǎn)品。同時(shí)，按東三省的旅游消費(fèi)水平和未來(lái)畫(huà)山景區(qū)旅游接待客源特點(diǎn)，考慮到物價(jià)水平漲幅，其中畫(huà)山景區(qū)人均游客餐飲花費(fèi)為 100 元/人，人均游客住宿花費(fèi)為 150 元/人，人均游客購(gòu)物花費(fèi)約 200 元/人，人均游客休閑娛樂(lè)花費(fèi)大約為 150 元/人，人均進(jìn)入景區(qū)費(fèi) 100 元/人。根據(jù)上述測(cè)算，畫(huà)山景區(qū)未來(lái) 5 年（建設(shè)期）旅游總收益將達(dá)到 萬(wàn)元，其中每年度旅游收益分別如下表所示。表 91 某某國(guó)際旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目年度收益預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)人次/萬(wàn)元）年份 游客數(shù)量 餐飲收入 住宿收入 購(gòu)物收入 娛樂(lè)收入 進(jìn)入費(fèi)用（門(mén)票與交通費(fèi)） 合計(jì)2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 合計(jì) 國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 44二、現(xiàn)金流量表與財(cái)務(wù)分析（一） 現(xiàn)金流量表（1）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為項(xiàng)目投資的資金成本 %。（2）投資成本本《報(bào)告》財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算期為 10 年（2022 年至 2020 年） ，考慮到 5 年建設(shè)期，投資數(shù)額按每年實(shí)際投資計(jì)入到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)年限中（參看表 83） 。（3）營(yíng)運(yùn)成本營(yíng)運(yùn)成本主要發(fā)生在食宿服務(wù)和游憩項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)成本、稅金成本以及一些營(yíng)銷(xiāo)宣傳、維護(hù)成本等，還包括整個(gè)旅游區(qū)內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，其中營(yíng)業(yè)成本包括原材料費(fèi)用、水電氣費(fèi)用、人員工資福利費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊費(fèi)用等，一般按總收入的 60%計(jì)算。（4）稅費(fèi)按規(guī)定旅游服務(wù)型企業(yè)按 5%計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，所得稅稅率為 33%，其余稅種暫不考慮。根據(jù)上述某某國(guó)際旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目投資估算、收入預(yù)測(cè)和營(yíng)運(yùn)成本分析，某某國(guó)際旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下表所示。國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 45表 92 某某國(guó)際旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 總計(jì)年數(shù) 旅游總收入 減：營(yíng)業(yè)成本 減：投資成本 減：營(yíng)業(yè)稅金 利潤(rùn)總額 稅后凈利潤(rùn) 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 （二） 財(cái)務(wù)分析1．項(xiàng)目投資盈利能力分析本項(xiàng)目的投資盈利能力情況如下表所示，表中所列投資回收期包含建設(shè)期在內(nèi)。表 93 某某國(guó)際旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目投資盈利能力分析表國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 46項(xiàng)目投資盈利能力指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 2．項(xiàng)目獲利能力分析根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)通則，按照稅后利潤(rùn)的一定比例提取盈余公積金，當(dāng)累計(jì)盈余公積金達(dá)到固定資產(chǎn)原值的 50%時(shí)，可不再提取，本項(xiàng)目暫按 10%提取。根據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)財(cái)務(wù)通則，按照稅后利潤(rùn)的一定比例提取公益金，本項(xiàng)目暫按 5%提取。表 94 某某國(guó)際旅游度假區(qū)旅游項(xiàng)目獲利能力分析表項(xiàng)目獲利能力指標(biāo)利潤(rùn)總額 年均利潤(rùn)總額 年均稅后利潤(rùn)總額 年均投資回報(bào)率 %國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 47根據(jù)以上分析可以得出如下的結(jié)論：本項(xiàng)目的投資盈利能力較好。在經(jīng)營(yíng)周期 10 年內(nèi)，預(yù)期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年。本項(xiàng)目的獲利能力良好。在經(jīng)營(yíng)周期 10 年內(nèi)，年均稅后利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，年均投資回報(bào)率為 %?？傊矩?cái)務(wù)分析是在嚴(yán)格遵循客觀(guān)、穩(wěn)健等原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，分析結(jié)果表明：在設(shè)定的條件下，本項(xiàng)目既能保證投資的基本合理收益，按時(shí)償還銀行貸款，同時(shí)又能確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 48第十章 環(huán)境影響評(píng)估與環(huán)境保護(hù)一、生物多樣性保護(hù)根據(jù)某某國(guó)際旅游度假區(qū)相對(duì)獨(dú)立的生態(tài)系統(tǒng)，制訂實(shí)施有針對(duì)性的生態(tài)保護(hù)和建設(shè)計(jì)劃。完善圍繞景區(qū)的綠化放射狀系統(tǒng)，重視過(guò)渡地帶的生態(tài)建設(shè)，初步形成以景區(qū)為中心、與外部聯(lián)系的自然及半自然的生態(tài)廊道。 抓好野生動(dòng)植物保護(hù)和古樹(shù)名木保護(hù)工作，建設(shè)保護(hù)和恢復(fù)珍稀動(dòng)植物棲息地。二、山體保護(hù)和生態(tài)治理規(guī)劃區(qū)植被較豐富，裸露巖石較少，有成片樹(shù)林，但部分山體開(kāi)挖，造成植被破壞，規(guī)劃嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)綠化區(qū)、河流、山體等非建設(shè)用地。按照“造林綠化工程規(guī)劃”清除危巖體及不穩(wěn)定斜坡的地質(zhì)災(zāi)害隱患，嚴(yán)禁開(kāi)山炸石、開(kāi)礦取土、毀林開(kāi)荒等破壞植被和景觀(guān)的行為，保持地質(zhì)地貌景觀(guān)和自然植被的原始風(fēng)貌和整體性與觀(guān)賞性。實(shí)施生態(tài)治理恢復(fù)，造林綠化工程，加強(qiáng)某某國(guó)際旅游度假區(qū)與周?chē)鷳B(tài)環(huán)境的和諧統(tǒng)一。三、水資源保護(hù)與水環(huán)境治理豐富的水資源不僅是某某國(guó)際旅游度假區(qū)自然資源、景觀(guān)環(huán)境的重要組成部分，還是涵養(yǎng)生息、維系生態(tài)平衡的重要因子。因此，簡(jiǎn)單地采取工程技術(shù)措施，在風(fēng)景密集的高山景區(qū)筑壩蓄水和建污水處理廠(chǎng)，固然可以滿(mǎn)足旅游用水的需求和減輕污染，但由此而興建的大量人工建(構(gòu))筑物，不僅與優(yōu)美的自然景觀(guān)環(huán)境難以和諧；而且還會(huì)因水系截流造成溪澗斷流和建筑區(qū)域地形、地貌及地質(zhì)的破壞，引起區(qū)域生態(tài)環(huán)境失衡，甚至造成整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的惡化。必須用可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)指導(dǎo)畫(huà)山水資源的保護(hù)、利用和開(kāi)發(fā)，在保持生態(tài)平衡的前提下，最大限度地減少對(duì)自然資源的破壞和對(duì)景觀(guān)環(huán)境的影響，合理地利用水資源，包括原水的利用、污水的治理和水的循環(huán)利用，促進(jìn)某某國(guó)際旅游度假區(qū)健康發(fā)展。國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 49四、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與農(nóng)業(yè)景觀(guān)培育規(guī)劃區(qū)是某縣的農(nóng)牧漁業(yè)區(qū)，結(jié)合農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)，強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在保護(hù)水、大氣、土壤等方面的作用，大幅度減少化肥、農(nóng)藥施用量。完善農(nóng)業(yè)土地利用規(guī)劃，調(diào)整種植結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)。采用種植越冬作物、加強(qiáng)農(nóng)田林網(wǎng)建設(shè)、 “留茬免耕”等各種形式的降塵措施，推廣保護(hù)性農(nóng)田耕作技術(shù)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。景區(qū)內(nèi)的草原實(shí)行輪作休養(yǎng)制度，在休養(yǎng)期間，實(shí)行圍封，為草類(lèi)植物生長(zhǎng)和草原恢復(fù)創(chuàng)造條件。五、旅游容量控制規(guī)劃（一）旅游承載力分析旅游承載力分析旅游環(huán)境容量指在保證旅游資源質(zhì)量不下降和生態(tài)環(huán)境不退化的條件下，一定空間和時(shí)間范圍內(nèi)，可容納游客的極限數(shù)量，單位為人次。1．采用線(xiàn)路法對(duì)某某國(guó)際旅游度假區(qū)游客容量進(jìn)行計(jì)算：線(xiàn)路法是以每個(gè)有人所占平均道路面積計(jì)算。日環(huán)境容量的計(jì)算公式如下：C= (M/m)*D式中：C——日環(huán)境容量，單位為人次； M——道路總面積，單位為平方米； m——人均占有合理面積，單位為平方米； D——周轉(zhuǎn)率，D=景點(diǎn)開(kāi)放時(shí)間/游玩景點(diǎn)所需時(shí)間。其中，根據(jù)目前景區(qū)的情況，確定周轉(zhuǎn)率 D 取“1” 。則畫(huà)山景區(qū)的日環(huán)境容量 C≈27180 人，具體為下表所示。表 101 某某國(guó)際旅游度假區(qū)日接待量（線(xiàn)路法）類(lèi)型 長(zhǎng)度（米） 設(shè)定寬度（米） 人均面積（㎡） 游客容量一類(lèi) 21290 6 6 21290二類(lèi) 5470 4 4 5470三類(lèi)（游步道） 1680 2 8 420國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 50合計(jì) 45420 —— —— 27180根據(jù)某某國(guó)際旅游度假區(qū)的氣候條件決定全年游覽天數(shù)為 150 天，因此最佳年環(huán)境容量約為 萬(wàn)人次。2．采用面積法對(duì)某某國(guó)際旅游度假區(qū)游客容量進(jìn)行計(jì)算：面積法是以每個(gè)有人所占平均游覽面積計(jì)。其中，某某國(guó)際旅游度假區(qū)可游面積 平方公里，按照每個(gè)人平均游覽面積 180 平方米計(jì)算。日環(huán)境容量的計(jì)算公式如下：C=（A/a）*D式中：C——日環(huán)境容量，單位為人次； A——可游覽面積，單位為平方米； a——平均每位游客應(yīng)占有的合理面積，單位為平方米； D——周轉(zhuǎn)率，D=景點(diǎn)開(kāi)放時(shí)間/游玩景點(diǎn)所需時(shí)間。其中，根據(jù)目前景區(qū)的情況，確定周轉(zhuǎn)率 D 取“1” 。則某某國(guó)際旅游度假區(qū)日環(huán)境容量 C≈71444 人。根據(jù)某某國(guó)際旅游度假區(qū)的氣候條件決定全年游覽天數(shù)為 150 天，因此最佳年環(huán)境容量約為 1072 萬(wàn)人次。（二）規(guī)劃設(shè)施容量估算根據(jù)某某國(guó)際旅游度假區(qū)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，2020 年某某國(guó)際旅游度假區(qū)將接待 萬(wàn)人次，擬定某某國(guó)際旅游度假區(qū)的可游天數(shù)為 150 天，則某某國(guó)際旅游度假區(qū)平均每天有 835 人到訪(fǎng)。按照游客的 80%會(huì)有在景區(qū)住宿需求計(jì)算，某某國(guó)際旅游度假區(qū)遠(yuǎn)期需要提供的床位在 668 左右較為合適，鑒于此，某某國(guó)際旅游度假區(qū)住宿設(shè)施分布如下。表 102 某某國(guó)際旅游度假區(qū)住宿設(shè)施體量分布所在區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 床位數(shù)畫(huà)山水莊（木屋別墅群） 360 張龍江濕地度假區(qū)國(guó)際露營(yíng)地 208 張國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 51第十一章 可行性研究結(jié)論一、可行性分析（一）技術(shù)可行性分析本規(guī)劃基于實(shí)地考察和地形勘測(cè)，通過(guò)分析景區(qū)開(kāi)發(fā)條件和市場(chǎng)情況分析，了解并分析當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，進(jìn)一步做出了必要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以確定未來(lái)景區(qū)旅游發(fā)展的總體定位，提出相應(yīng)的規(guī)劃布局和項(xiàng)目策劃。在此基礎(chǔ)之上，提出與之配套的設(shè)施建設(shè)，并提出了必要的土地利用方案、投資估算與資金籌集方案，并做出了必要的財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)。故此，從技術(shù)分析方面來(lái)看，本規(guī)劃遵循了由基礎(chǔ)條件分析入手，經(jīng)過(guò)必要的產(chǎn)品設(shè)置，提出與之對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案，并通過(guò)必要的技術(shù)指標(biāo)驗(yàn)證，具有必要的技術(shù)可行性。（二）經(jīng)濟(jì)可行性分析本規(guī)劃的設(shè)置是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)之上，分析了解當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各細(xì)分市場(chǎng)的具體情況，提出必要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。同時(shí)，充分考慮所設(shè)置項(xiàng)目的市場(chǎng)感應(yīng)度和規(guī)模，確保景區(qū)的良性運(yùn)作。故此，從經(jīng)濟(jì)可行性的角度來(lái)看，本規(guī)劃注重整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)旅游市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)情況，并在此基礎(chǔ)之上，做出必要的投資估算，提出相應(yīng)的資金籌集方案，以確保其在經(jīng)濟(jì)方面的可行性。（三）財(cái)務(wù)可行性分析本規(guī)劃的財(cái)務(wù)分析是在可行的市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，依據(jù)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)分析技術(shù)路徑和相關(guān)的國(guó)家及行業(yè)規(guī)定，進(jìn)行必要的財(cái)務(wù)分析，確定項(xiàng)目的收益和成本，并給出必要的財(cái)務(wù)分析、評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以確保項(xiàng)目在財(cái)務(wù)方面的翻身屯鄉(xiāng)村旅游區(qū) 農(nóng)家樂(lè)接待點(diǎn) 100 張國(guó)際旅游度假區(qū)可行性研究報(bào)告 52可行性?？傊?，本規(guī)劃的財(cái)務(wù)分析是在嚴(yán)格遵循客觀(guān)、穩(wěn)健等原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并通過(guò)分析，確定在設(shè)定的條件下，既能保證投資的基本合理收益，按時(shí)償還銀行貸款，又能確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其在財(cái)務(wù)上是可行的。（四）政策可行性分析本規(guī)劃嚴(yán)格參照國(guó)家森林公園、風(fēng)景區(qū)及國(guó)家旅游度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)指標(biāo)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并在此基礎(chǔ)之上，考慮與之對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目、產(chǎn)品設(shè)定，制定與之對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略，以實(shí)現(xiàn)景區(qū)在符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之下的可持續(xù)發(fā)展。故此，從相關(guān)政策可行性的角度來(lái)看，本規(guī)劃符合相關(guān)的政策法規(guī)，并能夠獲得與之對(duì)應(yīng)的政策支持，并具備爭(zhēng)取某些優(yōu)惠的潛力，在政策支持方面是可行的。二、研究結(jié)論畫(huà)山景區(qū)依托優(yōu)美的界江、如畫(huà)的山地以及濃郁的北國(guó)邊疆鄉(xiāng)村氣息等資源，開(kāi)發(fā)以“養(yǎng)生度假、避暑度假、會(huì)議度假、休閑度假、運(yùn)動(dòng)度假”等系列產(chǎn)品為重點(diǎn)，以觀(guān)光旅游、鄉(xiāng)村旅游、山地旅游為輔助的度假主題產(chǎn)品，符合目前旅游市場(chǎng)對(duì)度假、對(duì)會(huì)議、對(duì)鄉(xiāng)村、對(duì)運(yùn)動(dòng)等旅游的需求，旅游市場(chǎng)前景非常好。另外，隨著《某某國(guó)際旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》制定與實(shí)施，因地制宜地規(guī)劃策劃功能區(qū)塊和旅游項(xiàng)目，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制訂科學(xué)有效的管理運(yùn)營(yíng)方案