江西萬(wàn)年縣20xx年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(壓縮)-資料下載頁(yè)
2025-01-17 10:56本頁(yè)面
【正文】 D放映 基本信息地址：江西上 饒 萬(wàn)年 縣 寶潤(rùn) 廣 場(chǎng) 北樓 4層 酒店娛樂(lè)市場(chǎng)概況： 寶馬匯 KTV于萬(wàn)年縣標(biāo)志性酒店（神龍大酒店）相接，其獨(dú)特的位置使得寶馬匯 KTV在萬(wàn)年縣成為中高端消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所，普通包廂基本消費(fèi)都將達(dá)到 400— 600元不等，其價(jià)格以超越了經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二三線地級(jí)市。 金沙洲休閑娛樂(lè)會(huì)所屬綜合性休閑會(huì)所，含蓋賓館、足療、 KTV等休閑娛樂(lè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，加上其地理位置與寶潤(rùn)廣場(chǎng)、寶馬匯、神龍大酒店相對(duì)。普通包廂基本消費(fèi) 330— 430元，標(biāo)準(zhǔn)大包基本消費(fèi) 680880元 6 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析： 項(xiàng) 目位于江西省萬(wàn)年 縣 中心地段， 緊鄰 萬(wàn)年 縣 政府，地 塊 三面 臨 路， 東 面 為 城市主要道路 —— 萬(wàn)泉西路，其 東側(cè) 是珠溪河； 南 臨 城市道路 —— 建安大街； 項(xiàng) 目的北 側(cè)為城市道路 —— 思衍路。 本地 塊 依托萬(wàn)年 縣 日益成熟的配套 設(shè) 施， 緊鄰風(fēng) 景秀麗 的 錦 湖公 園 。 基地用地面 積約 。 項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 理念及定位 萬(wàn)年首家 歐 洲印象 購(gòu) 物公 園 。 購(gòu) 物公 園 是一 種國(guó)際領(lǐng) 先的商 業(yè) 模式， 它 源自 歐 美， 脫 胎于 傳統(tǒng) 大型商 業(yè)和商旅步行街，其核心理念是利用建筑、空 間 、 園 林、文學(xué) 等 藝術(shù) 手段， 為 每一 種業(yè)態(tài) 、每一 個(gè) 品牌都注入 濃 厚的風(fēng) 情化元素。 購(gòu) 物公 園將開(kāi) 放式步行街和公共空 間 充分融合， 構(gòu) 筑出一 個(gè)場(chǎng)場(chǎng) 互 動(dòng) 、 場(chǎng) 街互 補(bǔ) 、街街 連 通的商 業(yè) 有機(jī)體， 既 舒適，又充 滿 了游憩 樂(lè) 趣。 購(gòu) 物公 園 不 僅 能 帶來(lái)一站式的消 費(fèi) 體 驗(yàn) ，更能 喚 醒心 靈 ， 賦 予 你旖旎 的旅者人生。 規(guī)劃 包括 1， 2， 3住宅（ 16F至 18F）， 4， 5， 6， 7商 業(yè) 以及住宅底部 2層 沿街商 業(yè) ， 計(jì) 容建筑面 積 ，地下室面 積 。 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目分析： 當(dāng) 前 ,萬(wàn)年 縣 的整體商 業(yè)較為 落后 ， 地 區(qū)發(fā) 展不平衡 ， 主要表 現(xiàn)為 如下幾 個(gè) 特點(diǎn)： 商 業(yè) 布局 單 一 主要商 業(yè) 集中在六 〇 大道和萬(wàn)昌大道， 商圈 規(guī) 模也非常小。沿主街布局了服裝品牌店、珠 寶首 飾 、手機(jī)店 、建材店 等一些承租能力 較 強(qiáng)的 業(yè)態(tài) 。 商 業(yè)檔 次低 商 業(yè) 主街基本上都是 經(jīng)過(guò)長(zhǎng) 期 歷 史沉淀原因形成的。其 檔 次低主要體 現(xiàn) 在如下幾 個(gè) 方面。 一、形象差。大部分城市的商 業(yè) 街 區(qū) 都是老式建筑， 結(jié)構(gòu) 上主要是 磚 混 結(jié)構(gòu) 。 這樣 就限制了 臨 街商業(yè)門 面的 開(kāi)間 和 層 高。所以在商 業(yè) 本身 結(jié)構(gòu) 受限的情 況 下商 業(yè) 整體功能同 時(shí) 受到了一定的限制。一層 商 業(yè)層 高不高， 開(kāi)間 多 數(shù) 只有 。 進(jìn) 深大 概 多 數(shù) 是 1215米左右， 導(dǎo) 致商 業(yè)營(yíng)業(yè) 面 積實(shí)際 上多 數(shù) 只有 3050平米。 層 高方面多 數(shù) 只有 ，有些甚至只有 。 這樣 的商業(yè) 面 積 和商 業(yè)層 高很 難營(yíng) 造出良好的商 業(yè)購(gòu) 物 環(huán) 境，也迫使一些大型的品牌在 縣 城 很 難進(jìn)駐 。 二 樓三 樓臨 街商 業(yè) ，由于建筑 結(jié)構(gòu) 方面的限制，二 樓 三 樓 柱 網(wǎng) 多使用率不高，多 數(shù) 垂直交通是采用 樓 梯。這樣難 已 將 二、三 樓 商 業(yè)盤 活 。 二、缺乏 統(tǒng) 一 規(guī)劃 。商 業(yè) 普遍缺乏 統(tǒng) 一的 規(guī)劃 和管理。招牌 設(shè)計(jì)帶 有很強(qiáng)的 隨 意性，大小不一、材質(zhì) 不一、形式和格 調(diào) 也千差萬(wàn) 別 。 三、 業(yè)態(tài) 排布 雜亂 無(wú)章。商 業(yè) 主街以及其他一些次要商 業(yè)業(yè)態(tài) 的布局完全可以 用 大 雜燴來(lái) 形容。 項(xiàng)目分析： 商 業(yè) 客群 層 次低 消 費(fèi) 人口主要 已 本地人口 為 主，外 來(lái) 流 動(dòng) 人口非常少。而本地一些高端人群，特 別 是知 識(shí)階層 的年 輕 人很多都已 經(jīng) 向省城、地市 級(jí) 城市外流了。因此，消 費(fèi) 者文化 層 次普遍不高。很大一部分是 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 一 級(jí) 消 費(fèi) 者。 從 投 資 者角度看， 縣級(jí) 城市的投 資 者可以 簡(jiǎn) 化 為 四 類 人，一 類 是本地 經(jīng)營(yíng)戶 （含 農(nóng) 村的一些養(yǎng) 殖 戶 、 廠礦業(yè) 主和本地人在外 經(jīng) 商 戶 ）；第二 類 是公 務(wù)員 ；第三 類 是外出高 級(jí)務(wù) 工者；第四 類是 專職 炒 鋪 者。其中以前 兩 者占 絕 大部分比例。 縣級(jí) 城市的投 資 客 戶 最大一 個(gè) 特點(diǎn)是特 別 偏向于選購(gòu)門 面， 對(duì) 于二 樓 及以上商 業(yè)鋪 面似乎有天生的警 覺(jué) 。 這樣 的一 個(gè)結(jié) 果是， 當(dāng)開(kāi)發(fā) 商考 慮 多加蓋一些 樓層 的商 業(yè)時(shí) ，通常情 況 下二 樓 以上的商 業(yè) 是非常 難 以 變現(xiàn) 的，所以二 樓 商 業(yè)與 一 樓 商 業(yè)的差價(jià)非常大。 另外，商 業(yè) 物 業(yè) 的 開(kāi)發(fā)銷 售 尚 只是萬(wàn)里 長(zhǎng) 征第一步，后 續(xù) 的 經(jīng)營(yíng) 管理 將 是商 業(yè) 永葆 青 春的重要法 寶 ，而 這 又依托于一定的后 續(xù) 投 資 ，聘 請(qǐng)專業(yè) 化的 團(tuán)隊(duì) 。后期的大推廣、大投入 這個(gè) 可能又都是 開(kāi)發(fā) 商股 東們 都不愿意看到的。所以 這 一點(diǎn)可以 講 在 縣級(jí) 市商 業(yè) 定位中最大的一 個(gè) 制 約 因素。 中 國(guó) 未 來(lái) 城 鎮(zhèn) 化建 設(shè) 的主體， 隨 著城市化 進(jìn) 程的推 進(jìn) ， 縣級(jí) 城市功能的 進(jìn) 一步完善和配套 設(shè)施的建 設(shè) 都 將對(duì) 城市商 業(yè) 物 業(yè) 的 發(fā) 展提出更高更多的需求。所以，我 們 可以 斷 定在未 來(lái) 10到 20年間 中 國(guó) 零售商 業(yè) 的 發(fā) 展 將 是一 個(gè) 逐步由 區(qū) 域型的省 級(jí) 地市 級(jí) 大中城市向 縣級(jí) 城市快速 發(fā) 展的 時(shí) 機(jī)。
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