【導讀】2020年以前，位于武漢市郊的“三區(qū)五片”的住宅開發(fā)量和銷售量占據(jù)了全市總量的60％以上，但是進入2020年，更多的是市中心的樓盤開始唱主角。帶動了全市商品房價格的上漲。自2002年武漢土地市場開始全面集中掛牌交易以來，武漢土地價格就一路飆升。年土地的漲幅將在05前后通過房價的進一步漲幅顯現(xiàn)出來。2020年以來，武漢房價進入一個前所未有的快速上升期，原本城區(qū)滯銷的諸多高層樓盤也紛紛開始啟動，“德潤大。沙國際公寓”、“東一時區(qū)”等項目，必將成為武漢樓市更加閃亮的新星。心位置出現(xiàn)了2宗面積超過10萬方的住宅項目。比較），但也得考慮到項目所在地區(qū)域樓盤價格走勢。

　　

【正文】 禮品方式（凡在開盤當天落定者均享有優(yōu)惠措施） 在開盤 ，如上午 10.： 00－ 11： 00， 12： 00－ 1： 00，下午 2： 00－ 3： 00， 4：00－ 5： 00認購可享受內部認購折扣優(yōu)惠，其它時間則享 3000元現(xiàn)金優(yōu)惠。 （ 2） 開盤期間定時在周邊主要路段及步行街派發(fā)帶有項目標志小禮物 （ 3） 開盤期 “ 歐洲七日游 ” 大型客戶抽獎勵活動 凡活動其間 (包括內部認購期 )的客戶下訂者均可抽獎 ,可與此 (1)重復計獎 。 一等獎 : 1名 歐洲七日游 二等獎 : 3名 大理麗江游 三等獎 : 5名 三峽游 其余未中獎者均有小家電禮品 公益活動 慶祝項目封頂，大型文藝表演活動 專業(yè)地產投 資顧問的專題演講 五、廣宣計劃 （一）媒體選擇 報紙樓書 開盤前一日選擇《武漢晨報》《楚天都市報》《長江日報》等報紙做整版，引發(fā)媒體及市民廣泛討論。 力圖讓開盤當天廣告形成鋪天蓋地之勢，這樣客戶無論看哪份報紙都能看到本項目 在其他期間形成每月 10— 15次較高密度的投放， （二）廣告方式 ： 以硬廣告介紹品牌產品為主，新聞稿介紹工程建筑及投資內容為輔。 （三）宣傳主題 ： 青年知識階層的自選巢 強銷期 一、 持續(xù)時間 黃金旺季三個 月左右 二、 價格策略 逐步攀升 借勢而謀 三、 推售單位 強攻市場 四、 促銷手段 四重大獎抽獎機會（凡強銷期間落大定的客戶均可享受抽獎機會） 特等獎： 2%優(yōu)惠折扣 （ 1名） 一等獎： 1%優(yōu)惠折扣 （ 3名） 二等獎：彩屏手機一部 （ 5名） 三等獎：隨身聽 CD一部（ 8名） 期間內落定者均可獲得精美小禮品 五、 推廣活動 （一） 大型廣場活動 必要性 1） 廣場人流量大，較為集中 2） 本項目開盤不久，配合開盤活動組織系列活動能夠取得較好的效果 現(xiàn)場活動安排 1）展銷現(xiàn)場派發(fā)手提袋及鈅匙扣等小禮品 2）凡到售樓處現(xiàn)場參觀的客戶均可獲贈雨傘一把 3）看樓專車每 30分鐘發(fā)一趟車帶客戶到現(xiàn)場 活動內容簡述： 演藝活動、街舞及其他表演 現(xiàn)場抽獎 ,及投資內容的準備 物料準備 1） 200 把雨傘 2）樓書、戶型單張 3）客戶登記表 4）沙盤、模型 5）裝好資料的手提袋 6）帶項目標志鑰匙扣 7）看樓專車兩臺等 （二）中秋晚會節(jié)目評獎、觀眾抽獎 （三）老客戶帶新客戶雙有獎活動 內容：凡經業(yè)主推薦購房的新消費者獲得 2%的優(yōu)惠； 同 時推薦者業(yè)主可或一份價值 3000元的家電禮品； 六、 廣宣計劃 （一）媒體選擇 ：報紙為主，電視為輔，報紙投放密度以每月 10次左右，電視以專題片及品牌廣告晚間插播 （二）廣告方式 ：報紙投放密度以每月 10次左右，電視以專題片及品牌廣告晚間插播 （三）宣傳主題 ： 投資新生活圈 ,發(fā)展盡在掌握本案基于項目綜合情況考慮，在銷售及市場策略上預測將會因具體情況更改，在此，我們本著求實的態(tài)度，避免不切實際的推廣流程編排，故而在推廣周期上只設計到強銷期，具體后期操作視市場動態(tài)而變，理由如下： l 因 為產品本身的原因，預計會出現(xiàn) E、 H房將近 26%的銷售瓶頸，這也是在實際銷售周期中應最突出的市場應對策略之一，在此，我們建議是應該基于前期市場反應適當調整當時推廣、價格及銷售一系列的策略； 項目總廣告投入預測： 4． 6萬 M2（銷售面積近值） *2750元 /M2（銷售均價近值） *1% ≈ 1260000元 附 件 戶型投資推廣計劃 （以 65平方米單位為樣本） 基本核算方式 : 投資總額 : 65 平方米 * 2500元 /平方米 = 162500元 首 付兩成 : 162500* 20% = 32500元 二十年月供 : 860元 計算公式為： 投資回報率 ＝（稅后月均租金 — 月物業(yè)管理費等 — 月供）12 ／（首付款 +裝修） = ( 1500 元 – 50元 — 860)* 12/35100 = % （租價取為調查周邊新樓高層住宅均值 23元 /平方米） 建議附加服務標準： 特約式服務類型 : 代辦入戶清潔服務、整理房間 服務； 代辦送水、送餐服務； 代辦洗、補衣服及取送衣物服務； 代訂、送牛奶服務； 代訂、代送報刊服務； 代訂、代送鮮花； 代辦租售綠植服務； 代辦小加電維修服務； 臨時代為保管小型物品； 代辦搬家服務； 1代購日常生活用品 1 E龍卡服務內容的消費折扣 共享服務 : 1代訂機票、火車票服務； 1預定出租車服務； 1代辦旅游手續(xù)； 1代辦各種保險； 1代辦房屋出租； 推廣主題建議： 以 “ 自 “ 為中心的觀念引導，以符合武漢年輕人的觀念和生活態(tài)度，營造一種讓年輕人向往的生活環(huán)境； 自由： 大多武漢青年人并不喜歡和父母同住，他們希望有自由自在的生活方式， 自選： 買房子是大事，也是年輕人自我選擇的 一種機會，項目應營造一種讓年輕人自主的生活態(tài)度； 自助： 簡單裝修是免費的，但其他裝修和裝飾卻是青年人自己動手，發(fā)揮想象和動手能力的時候； 自費： 至少月供是自己出的，在推廣上足以分寸； 自得其樂： 無論是曬月光還是喝啤酒，都是青年人在乎生活情調的表現(xiàn)； 自由組合： 在房型、家具、裝修等上充分發(fā)揮年輕人的想象空間和個人想法； 個人品味： 表達出入住本項目，是一種純粹個人品味的表現(xiàn)。 附 4： 2020年截止 2月份武漢市掛牌出讓國有土地一覽表 序號 地址 規(guī)劃總用地面積 規(guī)劃凈用地面積 可建總建筑面積 最大容積率 用地性質 使用年限（年） （ 2020） 001號 武昌區(qū)中北路 152000 139700 279400 居住用地 70 （ 2020） 002號 江岸區(qū)西馬路 6385號 12375 10585 31750 居住用地兼容商業(yè) 居 70；商 40 （ 2020） 003號 橋口區(qū)解放大道 3137號 44560 71300 居住用地 70 （ 2020） 004號 洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長江村 16400 商業(yè)用地 （ 2020） 005號 橋口區(qū)中山大道 20200 121200 商住兩用 居 70；商 40 （ 2020） 006號 漢陽區(qū)新路 3號 39600 居住用地 70 （ 2020） 007號 橋口區(qū)漢西路 181877 165076 165076 商業(yè)、市場、綠化用地 40 （ 2020） 008 號 橋口區(qū)古田四路東側，漢西貨場西側 308500 244084 317300 市場、辦公、社會停車場所、貨運交通用地 40 （ 2020） 009號 青山區(qū)和平大 道與建設三路交匯處 143447 113667 284200 居住（兼容商業(yè)、學校） 居 70；商 40 合計 1326226