【導(dǎo)讀】2020年以前，位于武漢市郊的“三區(qū)五片”的住宅開(kāi)發(fā)量和銷售量占據(jù)了全市總量的60％以上，但是進(jìn)入2020年，更多的是市中心的樓盤(pán)開(kāi)始唱主角。帶動(dòng)了全市商品房?jī)r(jià)格的上漲。自2002年武漢土地市場(chǎng)開(kāi)始全面集中掛牌交易以來(lái)，武漢土地價(jià)格就一路飆升。年土地的漲幅將在05前后通過(guò)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步漲幅顯現(xiàn)出來(lái)。2020年以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)前所未有的快速上升期，原本城區(qū)滯銷的諸多高層樓盤(pán)也紛紛開(kāi)始啟動(dòng)，“德潤(rùn)大。沙國(guó)際公寓”、“東一時(shí)區(qū)”等項(xiàng)目，必將成為武漢樓市更加閃亮的新星。心位置出現(xiàn)了2宗面積超過(guò)10萬(wàn)方的住宅項(xiàng)目。比較），但也得考慮到項(xiàng)目所在地區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)。

　　

【正文】 禮品方式（凡在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天落定者均享有優(yōu)惠措施） 在開(kāi)盤(pán) ，如上午 10.： 00－ 11： 00， 12： 00－ 1： 00，下午 2： 00－ 3： 00， 4：00－ 5： 00認(rèn)購(gòu)可享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折扣優(yōu)惠，其它時(shí)間則享 3000元現(xiàn)金優(yōu)惠。 （ 2） 開(kāi)盤(pán)期間定時(shí)在周邊主要路段及步行街派發(fā)帶有項(xiàng)目標(biāo)志小禮物 （ 3） 開(kāi)盤(pán)期 “ 歐洲七日游 ” 大型客戶抽獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng) 凡活動(dòng)其間 (包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 )的客戶下訂者均可抽獎(jiǎng) ,可與此 (1)重復(fù)計(jì)獎(jiǎng) 。 一等獎(jiǎng) : 1名 歐洲七日游 二等獎(jiǎng) : 3名 大理麗江游 三等獎(jiǎng) : 5名 三峽游 其余未中獎(jiǎng)?wù)呔行〖译姸Y品 公益活動(dòng) 慶祝項(xiàng)目封頂，大型文藝表演活動(dòng) 專業(yè)地產(chǎn)投 資顧問(wèn)的專題演講 五、廣宣計(jì)劃 （一）媒體選擇 報(bào)紙樓書(shū) 開(kāi)盤(pán)前一日選擇《武漢晨報(bào)》《楚天都市報(bào)》《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》等報(bào)紙做整版，引發(fā)媒體及市民廣泛討論。 力圖讓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天廣告形成鋪天蓋地之勢(shì)，這樣客戶無(wú)論看哪份報(bào)紙都能看到本項(xiàng)目 在其他期間形成每月 10— 15次較高密度的投放， （二）廣告方式 ： 以硬廣告介紹品牌產(chǎn)品為主，新聞稿介紹工程建筑及投資內(nèi)容為輔。 （三）宣傳主題 ： 青年知識(shí)階層的自選巢 強(qiáng)銷期 一、 持續(xù)時(shí)間 黃金旺季三個(gè) 月左右 二、 價(jià)格策略 逐步攀升 借勢(shì)而謀 三、 推售單位 強(qiáng)攻市場(chǎng) 四、 促銷手段 四重大獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)（凡強(qiáng)銷期間落大定的客戶均可享受抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)） 特等獎(jiǎng)： 2%優(yōu)惠折扣 （ 1名） 一等獎(jiǎng)： 1%優(yōu)惠折扣 （ 3名） 二等獎(jiǎng)：彩屏手機(jī)一部 （ 5名） 三等獎(jiǎng)：隨身聽(tīng) CD一部（ 8名） 期間內(nèi)落定者均可獲得精美小禮品 五、 推廣活動(dòng) （一） 大型廣場(chǎng)活動(dòng) 必要性 1） 廣場(chǎng)人流量大，較為集中 2） 本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不久，配合開(kāi)盤(pán)活動(dòng)組織系列活動(dòng)能夠取得較好的效果 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)安排 1）展銷現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)手提袋及鈅匙扣等小禮品 2）凡到售樓處現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶均可獲贈(zèng)雨傘一把 3）看樓專車每 30分鐘發(fā)一趟車帶客戶到現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)內(nèi)容簡(jiǎn)述： 演藝活動(dòng)、街舞及其他表演 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng) ,及投資內(nèi)容的準(zhǔn)備 物料準(zhǔn)備 1） 200 把雨傘 2）樓書(shū)、戶型單張 3）客戶登記表 4）沙盤(pán)、模型 5）裝好資料的手提袋 6）帶項(xiàng)目標(biāo)志鑰匙扣 7）看樓專車兩臺(tái)等 （二）中秋晚會(huì)節(jié)目評(píng)獎(jiǎng)、觀眾抽獎(jiǎng) （三）老客戶帶新客戶雙有獎(jiǎng)活動(dòng) 內(nèi)容：凡經(jīng)業(yè)主推薦購(gòu)房的新消費(fèi)者獲得 2%的優(yōu)惠； 同 時(shí)推薦者業(yè)主可或一份價(jià)值 3000元的家電禮品； 六、 廣宣計(jì)劃 （一）媒體選擇 ：報(bào)紙為主，電視為輔，報(bào)紙投放密度以每月 10次左右，電視以專題片及品牌廣告晚間插播 （二）廣告方式 ：報(bào)紙投放密度以每月 10次左右，電視以專題片及品牌廣告晚間插播 （三）宣傳主題 ： 投資新生活圈 ,發(fā)展盡在掌握本案基于項(xiàng)目綜合情況考慮，在銷售及市場(chǎng)策略上預(yù)測(cè)將會(huì)因具體情況更改，在此，我們本著求實(shí)的態(tài)度，避免不切實(shí)際的推廣流程編排，故而在推廣周期上只設(shè)計(jì)到強(qiáng)銷期，具體后期操作視市場(chǎng)動(dòng)態(tài)而變，理由如下： l 因 為產(chǎn)品本身的原因，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn) E、 H房將近 26%的銷售瓶頸，這也是在實(shí)際銷售周期中應(yīng)最突出的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略之一，在此，我們建議是應(yīng)該基于前期市場(chǎng)反應(yīng)適當(dāng)調(diào)整當(dāng)時(shí)推廣、價(jià)格及銷售一系列的策略； 項(xiàng)目總廣告投入預(yù)測(cè)： 4． 6萬(wàn) M2（銷售面積近值） *2750元 /M2（銷售均價(jià)近值） *1% ≈ 1260000元 附 件 戶型投資推廣計(jì)劃 （以 65平方米單位為樣本） 基本核算方式 : 投資總額 : 65 平方米 * 2500元 /平方米 = 162500元 首 付兩成 : 162500* 20% = 32500元 二十年月供 : 860元 計(jì)算公式為： 投資回報(bào)率 ＝（稅后月均租金 — 月物業(yè)管理費(fèi)等 — 月供）12 ／（首付款 +裝修） = ( 1500 元 – 50元 — 860)* 12/35100 = % （租價(jià)取為調(diào)查周邊新樓高層住宅均值 23元 /平方米） 建議附加服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 特約式服務(wù)類型 : 代辦入戶清潔服務(wù)、整理房間 服務(wù)； 代辦送水、送餐服務(wù)； 代辦洗、補(bǔ)衣服及取送衣物服務(wù)； 代訂、送牛奶服務(wù)； 代訂、代送報(bào)刊服務(wù)； 代訂、代送鮮花； 代辦租售綠植服務(wù)； 代辦小加電維修服務(wù)； 臨時(shí)代為保管小型物品； 代辦搬家服務(wù)； 1代購(gòu)日常生活用品 1 E龍卡服務(wù)內(nèi)容的消費(fèi)折扣 共享服務(wù) : 1代訂機(jī)票、火車票服務(wù)； 1預(yù)定出租車服務(wù)； 1代辦旅游手續(xù)； 1代辦各種保險(xiǎn)； 1代辦房屋出租； 推廣主題建議： 以 “ 自 “ 為中心的觀念引導(dǎo)，以符合武漢年輕人的觀念和生活態(tài)度，營(yíng)造一種讓年輕人向往的生活環(huán)境； 自由： 大多武漢青年人并不喜歡和父母同住，他們希望有自由自在的生活方式， 自選： 買(mǎi)房子是大事，也是年輕人自我選擇的 一種機(jī)會(huì)，項(xiàng)目應(yīng)營(yíng)造一種讓年輕人自主的生活態(tài)度； 自助： 簡(jiǎn)單裝修是免費(fèi)的，但其他裝修和裝飾卻是青年人自己動(dòng)手，發(fā)揮想象和動(dòng)手能力的時(shí)候； 自費(fèi)： 至少月供是自己出的，在推廣上足以分寸； 自得其樂(lè)： 無(wú)論是曬月光還是喝啤酒，都是青年人在乎生活情調(diào)的表現(xiàn)； 自由組合： 在房型、家具、裝修等上充分發(fā)揮年輕人的想象空間和個(gè)人想法； 個(gè)人品味： 表達(dá)出入住本項(xiàng)目，是一種純粹個(gè)人品味的表現(xiàn)。 附 4： 2020年截止 2月份武漢市掛牌出讓國(guó)有土地一覽表 序號(hào) 地址 規(guī)劃總用地面積 規(guī)劃凈用地面積 可建總建筑面積 最大容積率 用地性質(zhì) 使用年限（年） （ 2020） 001號(hào) 武昌區(qū)中北路 152000 139700 279400 居住用地 70 （ 2020） 002號(hào) 江岸區(qū)西馬路 6385號(hào) 12375 10585 31750 居住用地兼容商業(yè) 居 70；商 40 （ 2020） 003號(hào) 橋口區(qū)解放大道 3137號(hào) 44560 71300 居住用地 70 （ 2020） 004號(hào) 洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)長(zhǎng)江村 16400 商業(yè)用地 （ 2020） 005號(hào) 橋口區(qū)中山大道 20200 121200 商住兩用 居 70；商 40 （ 2020） 006號(hào) 漢陽(yáng)區(qū)新路 3號(hào) 39600 居住用地 70 （ 2020） 007號(hào) 橋口區(qū)漢西路 181877 165076 165076 商業(yè)、市場(chǎng)、綠化用地 40 （ 2020） 008 號(hào) 橋口區(qū)古田四路東側(cè)，漢西貨場(chǎng)西側(cè) 308500 244084 317300 市場(chǎng)、辦公、社會(huì)停車場(chǎng)所、貨運(yùn)交通用地 40 （ 2020） 009號(hào) 青山區(qū)和平大 道與建設(shè)三路交匯處 143447 113667 284200 居?。嫒萆虡I(yè)、學(xué)校） 居 70；商 40 合計(jì) 1326226