【導(dǎo)讀】XX物業(yè)公司企業(yè)理念。XX一期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況。收費項目及標(biāo)準(zhǔn)報備。組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利。開辦測算及日常管理測算。詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表。固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表。設(shè)施設(shè)備維護維修費明細表。清潔、保安、不可預(yù)見費、管理傭金明細表?？傮w管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度。公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)。機電設(shè)備的維保管理。《裝修管理規(guī)定》?！蹲≌b修管理公約》?！段锲钒徇M（出）管理規(guī)定》。前臺監(jiān)控員崗位職責(zé)。項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)。安防部主管崗位職責(zé)。交通、車輛管理員崗位職責(zé)。義務(wù)消防員崗位職責(zé)?！俄椖扛鞑块T每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》。《員工培訓(xùn)制度》?！稒n案資料管理制度》?！吨蛋喙芾硪?guī)定》?！掇k公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。《維修回訪制度》。客戶拜訪與意見征詢制度?？头惨暪芾碇贫?。公共場地使用管理制度。消防報警信號處理程序。毆打暴力事件處理程序。擬采取的員工培訓(xùn)方案

　　

【正文】 費或亂收費私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以 500— 1000 元罰款外，立即辭退。 指揮小區(qū)車輛安全行駛，督促車主按規(guī)定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴格按管理規(guī)章制度進行處罰。情節(jié)嚴重者，暫扣其車 輛并送有關(guān)主管單位處理。 為了提高交通管理人員的積極性，獎優(yōu)罰劣，對工作認真負責(zé)，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生交通和其他事故，做出了突出成績者，由管理中心給予特別獎勵。 完成上級交待的其它任務(wù)。 義務(wù)消防員崗位職責(zé) 項目中心員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下： 全體員工積極主動參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門有關(guān)規(guī)定要求，認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。 在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的 基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達安全地點。 熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。 對住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質(zhì)暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。 積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒有消防器材的地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話“ 119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本 的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。 在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等情況時，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé) 主管主要職責(zé)是營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責(zé)如下： 依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。 貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面 制定詳細的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過 ISO14000 認證。 對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)清楚， 責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)。 負責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。 經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時 現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作。 精心設(shè)計小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。 定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺 合同檢查和監(jiān)督消殺工作。 完成上級交辦的其它任務(wù)。 綠化班長崗位職責(zé) 綠化班長是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達 35%以上，綠化覆蓋率達 40%以上，綠化率完好達 99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。 提高綠化養(yǎng)護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和裁培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方 法、園林具械的使用方法。 對花木進行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。 巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。 借鑒他們先進的管理方法，收集住戶對綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實際情況，制定管養(yǎng)計劃、管養(yǎng)方法，確保綠化管養(yǎng)的正常運作。 關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進綠化工的知識和素質(zhì)。 廣開門路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛綠化、護綠化 ”的文化環(huán)境。 與管理中心其它部門精誠合作，搞好單位的各項活動。 完成上級交辦的其它工作。 保潔班長崗位職責(zé) 在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下： 服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊員完成上級交給的各項任務(wù)。 全面負責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排 ,做好每日檢查記錄并及時向主管匯報。 負責(zé)做好保潔員的思想教育、法紀教育工作 ,組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識。 提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作， 組織安排保潔員完成此項工作。 每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺 ,評定工作效益 ,搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。 堅持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。 堅持原則、辦事公道。 完成上級交待的其它任務(wù)。 保潔員崗位職責(zé) 保潔員在保潔班長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責(zé)如下： 清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍 ,電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天 清掃一遍，商場每三天打蠟一次；多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。 垃圾清運：高層住宅、商場、公共場所每天清運一次；多層住宅每天清運二次，垃圾桶每天清洗一次。 保潔：當(dāng)班時間責(zé)任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。 蟲蚊消殺 :公共場所每周二次 ,重點是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。 住戶服務(wù)：必須在接到住戶上門衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的 24 小時內(nèi)完成。 維護責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的 現(xiàn)象和行為。 完成上級交待的其它任務(wù)。 綠化員崗位職責(zé) 綠化工在班長的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達 35%以上，綠化覆蓋率 40%以上，綠化完好率達 99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。 提高綠化養(yǎng)護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林 具械。 對花木進行適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。 養(yǎng)護、管理花草樹木。 a. 對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。 b. 對花草樹木適時施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。 c. 根據(jù)園林功能要求，花木分枝規(guī)律和生長特性，以及環(huán)境關(guān)系對花木進行修剪、整形，使花木生長量適當(dāng) ,長勢優(yōu)良 ,喬灌木各種樹形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。 d. 清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。 e. 以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”的原則，及時防治花草樹木病蟲害， 同時注意保護環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。 f. 定期對花木進行培土、樹干涂白，防風(fēng)害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。 g. 經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏 ,傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護、隔離設(shè)施。 h. 綠化工人均管理綠化面積 5000— 8000 平方米。 j. 完成主管交辦的其它任務(wù)。 出納收費員崗位職責(zé) 負責(zé)管理中心現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳 、結(jié)算工作，每天保險柜現(xiàn)金存量不得超過 100 元，嚴禁挪用或私自借支公款。 熟練掌握出納賬的記賬原則和方法 ,建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目 ,定期核對 ,做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符 ,日清日結(jié) ,準(zhǔn)確無誤。 嚴格執(zhí)行財務(wù)制度 ,收付款項均與會計十進制記賬憑證相符。并經(jīng)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)，對于不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。 敢于堅持原則，敢于向違反財經(jīng)紀律的違法違紀行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財經(jīng)政策和財會制度等法令和 規(guī)定，一絲不茍地嚴格執(zhí)行會計制度。 掌握微機的 DBASE 數(shù)據(jù)庫、 DOS 的基本操作方法和物業(yè)管理電腦程序 ,建立、健全電腦財務(wù)檔案 ,熟練電腦收費操作。 負責(zé)管理中心中工考勤情況匯總，及進發(fā)放員工工資和獎金。 負責(zé)員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理中心費用的支付。 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法。收繳各種管理費并開具收據(jù)，做好收費的統(tǒng)計、核算工作。做到及時、不重不漏，收費率達 98%。 完成上級交代的其它任 務(wù)。 管理運作制度 《項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》 管理中心負責(zé)各部門月服務(wù)工作計劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表的發(fā)放、月計劃實施情況的監(jiān)督以及服務(wù)計劃表和月服務(wù)總結(jié)表的收集工作。 管理中心在每月 25 日將《管理中心月服務(wù)工作計劃》和《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》（ 2 份）發(fā)放到各部門。各部門負責(zé)人收到后，根據(jù)部門工作的具體情況，對當(dāng)月工作總結(jié)并擬定下月工作計劃，并于當(dāng)月 30 日、下月 1 日前分別將其中一份交管理中心。 管理中心將計劃表交項目管理中心經(jīng)理審核，進行必 要的修改和補充，批準(zhǔn)后予以實施。并根據(jù)計劃表中的內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門的工作，如實填寫計劃表中的“完成情況”欄。 各部門根據(jù)工作的完成情況，進行每月工作總結(jié)，填寫《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月 30 日前交管理中心。 每月 2 日，由項目管理中心經(jīng)理主持召開上月工作總結(jié)會議，并對本月的工作計劃進行必要的修改、補充，并批準(zhǔn)實施。 對不按時上交月服務(wù)工作計劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時完成工作計劃的部門或個人，由管理中心按有關(guān)規(guī)定進行處罰。 《員工培訓(xùn) 制度》 為了提高管理水平，采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。 新招聘人員在試用期，實行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個月實習(xí)，經(jīng)公司和項目中心考試合格者留用。 安防員每日進行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊列練習(xí)等，以增強體力和防衛(wèi)能力，每月思想教育學(xué)習(xí)不少于三次，以提高安防員的政治思想覺悟。增強保衛(wèi)小區(qū)安全的責(zé)任心。 項目中心每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，舉行管理經(jīng)驗座談會。使員工及時 總結(jié)管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高處理問題的能力和工作水平。 在消防部門的指導(dǎo)下，每月舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行橫掃演習(xí)，要求人人達標(biāo)。 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達標(biāo)。 每年組織到市內(nèi)外的先進單位參觀學(xué)習(xí)，取長補短，并結(jié)合本小區(qū)的實際情況，總結(jié)提出小區(qū)改進措施和新的管理設(shè)想。 管理中心與市勞動局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，鼓勵獲取國家認可的學(xué)歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質(zhì)。做到員工全員持證上崗。 定期進行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓(xùn)，引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效益。 《檔案資料管理制度》 文檔管理人員專職負責(zé)管理處所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)報告、通報、會議紀要）及資料（技術(shù)圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員 工檔案市府法規(guī)、車輛檔案、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。 任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。 屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。 職員、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過目。 文件資料等要朝廷合歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是內(nèi)容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都 必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。 要經(jīng)常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料，要及時清理，無保存必要的材料，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷毀處理。 《值班管理規(guī)定》 項目中心實行全天候值班， 24 小時為住戶提供服務(wù)。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。 中午值班時間為 11： 30— 14： 00，由一名主管及兩名水電維修工負責(zé)。 夜間值班一名水電維修工負責(zé)。 值班主管負責(zé)夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫《主管值班日記》 ；事務(wù)助理在值班期間負責(zé)接聽電話和填寫《夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負責(zé)水電維修。 夜間值班期間 ,值班主管負責(zé)對夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于 21： 00、 1：00、 4： 00 開始對各崗位檢查三次，并填寫《值班主管夜間查崗記錄表》。 夜間（中午）值班期間如遇不能及時處理的投訴、委托、維修問題（非應(yīng)急情況），則應(yīng)在第二天 8： 30— 14： 30 由事務(wù)助理根據(jù)《管理中心夜間（中午）值班登記表》所登記的情況，填寫 《夜間（中午）遺留問題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門處理，具體操作可參照《 管理中心工作手冊》中的“夜間（中午）遺留問題處理規(guī)程”執(zhí)行。 《辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》 為了