【導(dǎo)讀】帶來不小的沖擊，其中，次級債危機成了影響美國及全球金融市場的導(dǎo)火索。和個人發(fā)放的住房抵押貸款。其基本特征可歸納為：。個人信用記錄比較差，信用評級得分比較低。美國的信用評級公司將個。支付高比例的首付款，否則根本不符合常規(guī)抵押貸款的借貸條件。為80%，借款人月還貸額與收入之比在30%左右。而次級貸款的LTV平均在84%，有的超。德風(fēng)險是顯而易見的。抵押貸款銀行協(xié)會的調(diào)查表明：%次級抵押貸款借款人是拉美移民，53%是美籍非洲人1。次級抵押貸款90%左右是可。價下跌時，重新融資只能加劇還貸負擔(dān)。由于次級抵押貸款的信用風(fēng)險比較大，違約風(fēng)。20xx年，次級抵押貸款的拖欠率和取消抵押贖回權(quán)的比率分別高達%. 券已成美國債券市場上高于國債和公司債的第一大債券3。問題出在經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生逆轉(zhuǎn)或波動時，如近期美國經(jīng)濟增長放緩，利率上調(diào)導(dǎo)致借。貸款余額的14%,涉及近500萬美國家庭。信貸經(jīng)營方式變化等多種因素共同作用的結(jié)果。

　　

【正文】 險卻認識不足 ， 監(jiān)管機構(gòu) 的 風(fēng)險識別和監(jiān)控體系建設(shè)也明顯滯后。 美國次級貸款 危機給 銀行 業(yè) 的警示： 認識 和防范 房貸的市場風(fēng)險 。房貸有房產(chǎn)作抵押，似乎是最安全的資產(chǎn)，但 房產(chǎn)的價值是隨著市場不斷變化的。當(dāng)市場向好時， 房地產(chǎn)價格上揚會提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險，會 誘使銀行不斷地擴大抵押信貸的規(guī)模，但世界上 “ 沒有長到天那么高的大樹 ” ， 房地產(chǎn)的價格也不可能無休止地長下去，因為任何企業(yè)或個人都不可能無視其生產(chǎn)與生存的成本。 當(dāng)市場發(fā) 生逆轉(zhuǎn) 時， 房價走低， 銀行 處置抵押物難， 即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。 而現(xiàn)代金融活 動中資本的杠桿率高、信用鏈長，因此，房貸的風(fēng)險常常會波及到諸多信貸交易 主體。 這 不僅給貸款 銀行 帶來 大量的呆帳壞 帳，還會危及銀行體系的安全， 及整個經(jīng)濟的健康發(fā)展。 因此，銀行需要在風(fēng)險和收益中做出的理性的選擇 ，提高識別和抵御市場風(fēng)險的能力。 認識和防范信用風(fēng)險。 次級貸款違約率高原因在于貸款機構(gòu) 在放貸中沒有堅持“三C”的原則，即對借款人基本特征（ Character）、還貸能力（ capability）和抵押物（ collateral）進行風(fēng)險評估。 從國外的經(jīng)驗看，借款人的基本特征（年齡、受教育水平、健康狀況、職業(yè)、購房目（自住還投資）、婚姻家庭狀況），還貸能力（房貸房產(chǎn)價值比、房款月供收入比、家庭總債務(wù)收比、資產(chǎn)負債比等）和抵押物（房產(chǎn)價值、新建房、二手房、使用期限、地段、獨戶、多層高層建筑等）都與違約率密切相關(guān)。香港在 東亞危機 中 資產(chǎn)價格大幅縮水 ，許多購房者 承受 負資產(chǎn) 的 壓力 ， 但銀行卻 沒有出現(xiàn)違 約率大幅上升的問題，就是因為香港銀行業(yè)自身有較強的抗風(fēng)險的能力， 對個人住房貸款有嚴格資格審查標準，借款人購房多是自住，職業(yè)穩(wěn)定，收入現(xiàn) 金流不變，房產(chǎn)使用價值不變， 仍會按期還貸。我國的商業(yè)銀行在擴大個貸業(yè)務(wù)中應(yīng)避免“政績目標”等非經(jīng)濟和非理性色彩，減少行政手段介入信貸資金配置，加 9 Elizabeth Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Lending Process”, Housing Policy Debate, Vol 15, Issuse 3.,20xx. 8 強對借款人還貸能力的審查， 對不同信用風(fēng)險等級的借款人 實施不同的 風(fēng)險定價、借貸標準，包括自有資本金、首付比例、利 率、期限等，以促進銀行從服務(wù)風(fēng)險定價向客戶風(fēng)險定價轉(zhuǎn)變，從粗放經(jīng)營 向精細化、個性化轉(zhuǎn)變，提高自身抵御風(fēng)險的能力。 美國次級貸款危機 給 監(jiān)管部門的警示： 建立完善信息披露機制和貸款規(guī)范。監(jiān)管部門應(yīng)監(jiān)督從事住房信貸的銀行和保險機構(gòu)，在各類貸款和保險產(chǎn)品的營銷中 ，要向借款人充分披露產(chǎn)品信息，讓 借款 者有充分的知情權(quán)、選擇權(quán)， 減少信息不對稱對借款人權(quán)益的損害。推進標 準化的合約、貸款審核程序，借貸標準，規(guī)范銀行貸款 行為 和貸后的服務(wù) 。 建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，提高抗風(fēng)險能力。既然 金融風(fēng)險在經(jīng)濟生活中無處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門的職責(zé)就是提高風(fēng)險識別的能力，預(yù)測、防范、規(guī)避和化解 風(fēng)險，提高 風(fēng)險的可控性。因此，建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系是迫在眉睫，它將對 銀行體系的安全 ，房地產(chǎn)市場和整個國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極促進作用 。 次級貸款危機給 政府部門的警示： 讓百姓安居樂業(yè)是政府的職責(zé)，但“人人享有適當(dāng)住宅”并不意味人人都要買房，讓無支付能力的低收入者進入購房市場，拔苗助長不僅事 與愿違 ， 還會產(chǎn)生許多負效應(yīng)。 特別在我國抵押擔(dān)保、抵押保險等相關(guān)金融基礎(chǔ)設(shè)施不健全的情況下，無形 中 讓銀行承擔(dān)了 許多政策風(fēng)險。因此， 一個優(yōu)化的 住宅 市場結(jié)構(gòu)應(yīng)是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政府提供公共住房 多樣化 的統(tǒng)一。 政府應(yīng)加大經(jīng)濟適用房 的供給，改變經(jīng)濟適用房“只售不租”為“租售并舉” 。 并通過信貸、稅收、土地政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加 中低價位普通商品房的供給， 在開工 許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。 此外，中國應(yīng)建立健全抵押保險和擔(dān)保制度，完善住房信貸風(fēng)險防范和分擔(dān)機制。引入商業(yè)保險和政策性擔(dān)保的機制，有利于促進抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標準化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動 。 合理的保險風(fēng)險定價機制，有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風(fēng)險、道德風(fēng)險和房地產(chǎn)市場周期波動風(fēng)險 。 主要參考文獻 Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,20xx. Fitch Rating, “Limited Direct Impact on AsiaPacific Banks from subprime Exposure”, Aug. 27, 20xx. Elizabeit Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Process”, Housing Policy Debate, , Issue 3, 20xx. Edward M. Gramlich, “Subprime Mortgage Lending: Benefits, Costs and Challenges”, remarks att the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago, Illinois May 21, 20xx.