【導(dǎo)讀】帶來不小的沖擊，其中，次級(jí)債危機(jī)成了影響美國及全球金融市場的導(dǎo)火索。和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款。其基本特征可歸納為：。個(gè)人信用記錄比較差，信用評(píng)級(jí)得分比較低。美國的信用評(píng)級(jí)公司將個(gè)。支付高比例的首付款，否則根本不符合常規(guī)抵押貸款的借貸條件。為80%，借款人月還貸額與收入之比在30%左右。而次級(jí)貸款的LTV平均在84%，有的超。德風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。抵押貸款銀行協(xié)會(huì)的調(diào)查表明：%次級(jí)抵押貸款借款人是拉美移民，53%是美籍非洲人1。次級(jí)抵押貸款90%左右是可。價(jià)下跌時(shí)，重新融資只能加劇還貸負(fù)擔(dān)。由于次級(jí)抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)比較大，違約風(fēng)。20xx年，次級(jí)抵押貸款的拖欠率和取消抵押贖回權(quán)的比率分別高達(dá)%. 券已成美國債券市場上高于國債和公司債的第一大債券3。問題出在經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生逆轉(zhuǎn)或波動(dòng)時(shí)，如近期美國經(jīng)濟(jì)增長放緩，利率上調(diào)導(dǎo)致借。貸款余額的14%,涉及近500萬美國家庭。信貸經(jīng)營方式變化等多種因素共同作用的結(jié)果。

　　

【正文】 險(xiǎn)卻認(rèn)識(shí)不足 ， 監(jiān)管機(jī)構(gòu) 的 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和監(jiān)控體系建設(shè)也明顯滯后。 美國次級(jí)貸款 危機(jī)給 銀行 業(yè) 的警示： 認(rèn)識(shí) 和防范 房貸的市場風(fēng)險(xiǎn) 。房貸有房產(chǎn)作抵押，似乎是最安全的資產(chǎn)，但 房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場不斷變化的。當(dāng)市場向好時(shí)， 房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì) 誘使銀行不斷地?cái)U(kuò)大抵押信貸的規(guī)模，但世界上 “ 沒有長到天那么高的大樹 ” ， 房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無休止地長下去，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)或個(gè)人都不可能無視其生產(chǎn)與生存的成本。 當(dāng)市場發(fā) 生逆轉(zhuǎn) 時(shí)， 房價(jià)走低， 銀行 處置抵押物難， 即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。 而現(xiàn)代金融活 動(dòng)中資本的杠桿率高、信用鏈長，因此，房貸的風(fēng)險(xiǎn)常常會(huì)波及到諸多信貸交易 主體。 這 不僅給貸款 銀行 帶來 大量的呆帳壞 帳，還會(huì)危及銀行體系的安全， 及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 因此，銀行需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益中做出的理性的選擇 ，提高識(shí)別和抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。 認(rèn)識(shí)和防范信用風(fēng)險(xiǎn)。 次級(jí)貸款違約率高原因在于貸款機(jī)構(gòu) 在放貸中沒有堅(jiān)持“三C”的原則，即對(duì)借款人基本特征（ Character）、還貸能力（ capability）和抵押物（ collateral）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 從國外的經(jīng)驗(yàn)看，借款人的基本特征（年齡、受教育水平、健康狀況、職業(yè)、購房目（自住還投資）、婚姻家庭狀況），還貸能力（房貸房產(chǎn)價(jià)值比、房款月供收入比、家庭總債務(wù)收比、資產(chǎn)負(fù)債比等）和抵押物（房產(chǎn)價(jià)值、新建房、二手房、使用期限、地段、獨(dú)戶、多層高層建筑等）都與違約率密切相關(guān)。香港在 東亞危機(jī) 中 資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水 ，許多購房者 承受 負(fù)資產(chǎn) 的 壓力 ， 但銀行卻 沒有出現(xiàn)違 約率大幅上升的問題，就是因?yàn)橄愀坫y行業(yè)自身有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力， 對(duì)個(gè)人住房貸款有嚴(yán)格資格審查標(biāo)準(zhǔn)，借款人購房多是自住，職業(yè)穩(wěn)定，收入現(xiàn) 金流不變，房產(chǎn)使用價(jià)值不變， 仍會(huì)按期還貸。我國的商業(yè)銀行在擴(kuò)大個(gè)貸業(yè)務(wù)中應(yīng)避免“政績目標(biāo)”等非經(jīng)濟(jì)和非理性色彩，減少行政手段介入信貸資金配置，加 9 Elizabeth Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Lending Process”, Housing Policy Debate, Vol 15, Issuse 3.,20xx. 8 強(qiáng)對(duì)借款人還貸能力的審查， 對(duì)不同信用風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的借款人 實(shí)施不同的 風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、借貸標(biāo)準(zhǔn)，包括自有資本金、首付比例、利 率、期限等，以促進(jìn)銀行從服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)向客戶風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)轉(zhuǎn)變，從粗放經(jīng)營 向精細(xì)化、個(gè)性化轉(zhuǎn)變，提高自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。 美國次級(jí)貸款危機(jī) 給 監(jiān)管部門的警示： 建立完善信息披露機(jī)制和貸款規(guī)范。監(jiān)管部門應(yīng)監(jiān)督從事住房信貸的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在各類貸款和保險(xiǎn)產(chǎn)品的營銷中 ，要向借款人充分披露產(chǎn)品信息，讓 借款 者有充分的知情權(quán)、選擇權(quán)， 減少信息不對(duì)稱對(duì)借款人權(quán)益的損害。推進(jìn)標(biāo) 準(zhǔn)化的合約、貸款審核程序，借貸標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范銀行貸款 行為 和貸后的服務(wù) 。 建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。既然 金融風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中無處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門的職責(zé)就是提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，預(yù)測、防范、規(guī)避和化解 風(fēng)險(xiǎn)，提高 風(fēng)險(xiǎn)的可控性。因此，建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系是迫在眉睫，它將對(duì) 銀行體系的安全 ，房地產(chǎn)市場和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極促進(jìn)作用 。 次級(jí)貸款危機(jī)給 政府部門的警示： 讓百姓安居樂業(yè)是政府的職責(zé)，但“人人享有適當(dāng)住宅”并不意味人人都要買房，讓無支付能力的低收入者進(jìn)入購房市場，拔苗助長不僅事 與愿違 ， 還會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)效應(yīng)。 特別在我國抵押擔(dān)保、抵押保險(xiǎn)等相關(guān)金融基礎(chǔ)設(shè)施不健全的情況下，無形 中 讓銀行承擔(dān)了 許多政策風(fēng)險(xiǎn)。因此， 一個(gè)優(yōu)化的 住宅 市場結(jié)構(gòu)應(yīng)是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政府提供公共住房 多樣化 的統(tǒng)一。 政府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房 的供給，改變經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”為“租售并舉” 。 并通過信貸、稅收、土地政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加 中低價(jià)位普通商品房的供給， 在開工 許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。 此外，中國應(yīng)建立健全抵押保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，完善住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和分擔(dān)機(jī)制。引入商業(yè)保險(xiǎn)和政策性擔(dān)保的機(jī)制，有利于促進(jìn)抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標(biāo)準(zhǔn)化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動(dòng) 。 合理的保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 。 主要參考文獻(xiàn) Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,20xx. Fitch Rating, “Limited Direct Impact on AsiaPacific Banks from subprime Exposure”, Aug. 27, 20xx. Elizabeit Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Process”, Housing Policy Debate, , Issue 3, 20xx. Edward M. Gramlich, “Subprime Mortgage Lending: Benefits, Costs and Challenges”, remarks att the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago, Illinois May 21, 20xx.