【正文】 此外，中國應(yīng)建立健全抵押保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，完善住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和分擔(dān)機(jī)制。 建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 認(rèn)識(shí)和防范信用風(fēng)險(xiǎn)。 三、次級(jí)抵押貸款危機(jī) 給 中國的警示 中國的住房抵押信貸市場(chǎng)才剛剛起步，在流動(dòng)性過剩，競(jìng)爭(zhēng)加劇和可貸機(jī)會(huì)有 限的 大背景 下，各商業(yè)銀行為搶占市場(chǎng)都有積極發(fā)放 個(gè)人 住房信貸的沖動(dòng) ，但對(duì)房貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)卻認(rèn)識(shí)不足 ， 監(jiān)管機(jī)構(gòu) 的 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和監(jiān)控體系建設(shè)也明顯滯后。 他們發(fā)放的貸款的資金多來源于：（ 1）未來貸款購買者提供的 周轉(zhuǎn)資金（ table funding）；（ 2）銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提供的短期信貸資金；（ 3）自有資金。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，使住宅金融業(yè)務(wù) 成為各金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，其 占銀行資產(chǎn)的份額不斷地?cái)U(kuò)大。 在美國， 房屋產(chǎn)權(quán)貸款就是 以 房產(chǎn) 凈 值為抵押 獲得第二抵押貸款或其他信貸產(chǎn)品，這樣房屋 所有者就可以將不動(dòng) 產(chǎn) 變?yōu)榭闪鲃?dòng)的資產(chǎn)，如 現(xiàn)金、支票和儲(chǔ)蓄存款，用于支付其他消費(fèi)支出。 依據(jù)美國《 1986 年稅收改革法案》 ，只有納稅人以分期付款方式購買的第一套和第二套住房 貸款 的 利率 支出 可免交個(gè)人所得稅，其他分期 付款 的消費(fèi)信貸 利息 均不在 減 免稅范圍之內(nèi) ，如信用卡、汽車貸款和其他耐用品貸款的利息支付等。 而低利率刺激了居民的重新融資 （ refinance） ，希望以房產(chǎn)作為“現(xiàn)金奶?！睆闹蝎@得更多的消費(fèi)信貸。這 些新 的法 規(guī) 迫使 兩大公 4 資料來源： Fitch Ratings, “ Limited Direct Impact on AsiaPacific Banks from Subprime Exposure”, ,20xx. 5 資料來源： Genworth Financial, “MI and Subprime Lending in the US”, Nov. 20xx. 4 司 提高了 收購 中 低收入住房貸款的比重，包括次級(jí)抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行多級(jí)抵押貸款證券。《 1977 年社區(qū)再投資法案 （ Community Reinvestment Act） 》政府鼓勵(lì)銀行向低收入家庭和低收入社區(qū)提供住房貸款。借款人拖欠貸款或無力償還貸款 的數(shù)量不斷盤升， 就會(huì)導(dǎo)致次級(jí)抵押貸款證券失去穩(wěn)定的收入流，讓債券投資 者 蒙受損失。 次級(jí)抵押貸款也被打包，通過發(fā)行優(yōu)先 /次級(jí)抵押貸款債券（ senior/subordinate structure）或多級(jí)抵押貸款債券（ REMICS）和結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保抵押債權(quán)（ SF CDO）等方式實(shí)現(xiàn)了證券化 ， 出售給境內(nèi)或境外的投資者。這些少數(shù)種族的居民 基本沒有信用史料，也無收入證明文件 。美國的信用評(píng)級(jí)公司（ FICO）將個(gè)人信用評(píng)級(jí)分為五等：優(yōu)（ 750～ 850 分），良（ 660～ 749分），一般（ 620～ 659分），差（ 350～619分），不確定（ 350 分以下）。次級(jí)貸款的借款人信用評(píng)分多在 620 分以下， 除非個(gè)人可支付 高 比例 的首付款，否則 根本不符合常規(guī)抵押貸款的借貸條件。次級(jí)抵押貸款 90%左右是可調(diào)整利率抵押貸款 ； 30%左右 是每月 只付利息，最后一次性 支付的大額抵押 貸款 或重新融資 。盡管次級(jí)抵押貸款證券的發(fā)行額逐年增加（表 2）， 但 這類債券的 風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)級(jí)都 多為 Baa 級(jí)和Ba 級(jí)等 。 美國的 一些貸款發(fā)起和服務(wù)機(jī)構(gòu)，因次級(jí)貸款違約率上升陷入虧損和倒閉的境地。 《 1978 平等信貸機(jī)會(huì)法 (Equal Credit Opportunity Act)》要求貸款機(jī)構(gòu)不能因借款人種族、 膚色、 年齡、 性別、宗教信仰、原國籍和身份 差異有 任何 信貸 歧視。 在政府 政策法律的指引下，貸款機(jī)構(gòu) 不斷 擴(kuò)大抵押信貸的服務(wù)對(duì)象， 一方面 使更多的人獲得借款機(jī)會(huì)，提高 了美國住房的私有率 ， 特別是少數(shù)族群的住房自有率 。 按 美聯(lián)儲(chǔ)主席 格林斯潘 話來講 7，在 20xx 年 重新融資高峰時(shí)， 有 10 萬多筆抵押貸款選擇了重新 融資 ，涉及金 額達(dá)到 ， 占當(dāng)年新發(fā)放 住房貸款的 66%（見圖 3） ,而 以往這 一比重多在30%左右 。這種稅收安排誘使金融機(jī)構(gòu)不斷的開拓新 的金融 產(chǎn)品，幫助消費(fèi)者避稅。例如，一對(duì)夫婦 有 房產(chǎn)價(jià)值 12..5萬美元 貸款余額為 4萬美元 , 按房產(chǎn)價(jià)值的 70%獲得產(chǎn)權(quán)貸款 的 最高額度為 萬美元。從表 5 我們看到 ， 從 1985～ 20xx年 ，房地產(chǎn)信貸的比重 15%上升至 33%左右，其中，住房貸款增幅最大，從 9%提高至 20%，而工商貸款的比重從 22%降至 11%。據(jù)美國住房與城市發(fā)展 部（ HUD） 的報(bào)告 9，如今 60%的住房抵押貸款發(fā)起和貸款 交易活動(dòng)是由經(jīng)紀(jì)人完成的。 美國次級(jí)貸款 危機(jī)給 銀行 業(yè) 的警示： 認(rèn)識(shí) 和防范 房貸的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 次級(jí)貸款違約率高原因在于貸款機(jī)構(gòu) 在放貸中沒有堅(jiān)持“三C”的原則，即對(duì)借款人基本特征（ Character）、還貸能力（ capability）和抵押物（ collateral）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。既然 金融風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中無處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門的職責(zé)就是提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，預(yù)測(cè)、防范、規(guī)避和化解 風(fēng)險(xiǎn)，提高 風(fēng)險(xiǎn)的可控性。引入商業(yè)保險(xiǎn)和政策性擔(dān)保的機(jī)制，有利于促進(jìn)抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標(biāo)準(zhǔn)化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動(dòng) 。 并通過信貸、稅收、土地政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加 中低價(jià)位普通商品房的供給， 在開工 許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。推進(jìn)標(biāo) 準(zhǔn)化的合約、貸款審核程序，借貸標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范銀行貸款 行