【正文】 府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房 的供給，改變經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”為“租售并舉” 。因此，建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系是迫在眉睫，它將對(duì) 銀行體系的安全 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極促進(jìn)作用 。房貸有房產(chǎn)作抵押，似乎是最安全的資產(chǎn)，但 房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場(chǎng)不斷變化的。 表 5 美國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化 （單位： %） 1985 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 有息資產(chǎn) 8 1 7 8 5 7 6 2 5 貸款租賃 9 7 7 9 6 2 7 8 8 6 工商貸款 6 1 7 6 8 6 7 3 消費(fèi)信貸 4 3 8 1 房地產(chǎn)貸款 8 3 1 6 4 4 8 9 建筑土地 農(nóng)戶住宅 14 戶住宅 4 2 3 6 2 6 3 多戶住宅 非農(nóng)非住宅貸款 資料來(lái)源：美 國(guó)聯(lián)邦 儲(chǔ) 備銀行 。 次級(jí)抵押貸款、 重新融資、產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤的信貸產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生。 20xx 年美國(guó)住房私有率高達(dá) %， 拉美移民的自有率達(dá)到 %，美籍非洲人的住房自有率 %6，比 10 年前提高了 2 個(gè)百分點(diǎn) 。日本的證券公司和銀行持有上千億日元的次級(jí)債券而蒙受損失，澳大利亞、新加 坡的銀行多持有 AA 級(jí)以上的抵押貸款證券，因此免受次級(jí)抵押貸款危機(jī) 的沖擊 4。這類 抵押貸款 開(kāi)始還貸款負(fù)擔(dān)較輕、很誘人， 但積累 債務(wù)負(fù)擔(dān)較重 ，特別是當(dāng)利率走高、房?jī)r(jià)下跌時(shí)，重新融資 只能 加劇還貸負(fù)擔(dān)。其基本 特征 可歸納為 ： （ 1）個(gè)人信用記錄比較差，信用評(píng)級(jí)得分比較低。 圖1 住房抵押貸款拖欠率和取消抵押贖回權(quán)的比率02468101214161998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx%優(yōu)級(jí)抵押貸款拖欠率次級(jí)抵押貸款拖欠率優(yōu)級(jí)抵押貸款取消贖回權(quán)比率次級(jí)抵押貸款取消贖回權(quán)比率 在美國(guó)，由于 70%的住房抵押貸款多實(shí)現(xiàn)了證券化， 自 20xx 年以來(lái)住房抵押貸款證券已成美國(guó)債券市場(chǎng)上高于國(guó)債和公 司債的第一大債券 3。 表 3： 美國(guó)住房抵押貸款發(fā)起額及次級(jí)貸款占比（單位： 10 億美元） 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 總 貸款額 773 639 785 859 1450 1310 1048 2058 2780 3835 2810 3120 次級(jí)貸款 35 65 97 125 150 160 138 173 241 332 Na 655 占比 Na 21 資料來(lái)源 : Mortgage Statistical Annual and MBA Mortgage Origination Survey. 住房 政策的 導(dǎo)向 隨著大多數(shù)美國(guó) 人 擁有有了自己的住宅，政府的住房政策開(kāi)始向 低收入家庭和少數(shù)種 族傾斜。實(shí)際財(cái)富的增加為房屋所有者 變現(xiàn)房 產(chǎn)或重新融資 ，擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)提供了可能。 這樣，購(gòu)房者可以減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān) ， 還 可以有更多信貸額度擴(kuò)大其他消費(fèi)支出。如今，經(jīng)紀(jì)人搖身一變成了貸款人或貸款機(jī)構(gòu)的代理人， 具有了 雙重職能。 因此，銀行需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益中做出的理性的選擇 ，提高識(shí)別和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 并通過(guò)信貸、稅收、土地政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加 中低價(jià)位普通商品房的供給， 在開(kāi)工 許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。既然 金融風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中無(wú)處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)就是提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，預(yù)測(cè)、防范、規(guī)避和化解 風(fēng)險(xiǎn)，提高 風(fēng)險(xiǎn)的可控性。 美國(guó)次級(jí)貸款 危機(jī)給 銀行 業(yè) 的警示： 認(rèn)識(shí) 和防范 房貸的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。從表 5 我們看到 ， 從 1985～ 20xx年 ，房地產(chǎn)信貸的比重 15%上升至 33%左右，其中，住房貸款增幅最大，從 9%提高至 20%，而工商貸款的比重從 22%降至 11%。這種稅收安排誘使金融機(jī)構(gòu)不斷的開(kāi)拓新 的金融 產(chǎn)品，幫助消費(fèi)者避稅。 在政府 政策法律的指引下，貸款機(jī)構(gòu) 不斷 擴(kuò)大抵押信貸的服務(wù)對(duì)象， 一方面 使更多的人獲得借款機(jī)會(huì)，提高 了美國(guó)住房的私有率 ， 特別是少數(shù)族群的住房自有率 。 美國(guó)的 一些貸款發(fā)起和服務(wù)機(jī)構(gòu)，因次級(jí)貸款違約率上升陷入虧損和倒閉的境地。次級(jí)抵押貸款 90%左右是可調(diào)整利率抵押貸款 ； 30%左右 是每月 只付利息，最后一次性 支付的大額抵押 貸款 或重新融資 。美國(guó)的信用評(píng)級(jí)公司（ FICO）將個(gè)人信用評(píng)級(jí)分為五等：優(yōu)（ 750～ 850 分），良（ 660～ 749分），一般（ 620～ 659分），差（ 350～619分），不確定（ 350 分以下）。 次級(jí)抵押貸款也被打包，通過(guò)發(fā)行優(yōu)先 /次級(jí)抵押貸款債券（ senior/subordinate structure）或多級(jí)抵押貸款債券（ REMICS）和結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保抵押債權(quán)（ SF CDO）等方式實(shí)現(xiàn)了證券化