【正文】 x 季度增幅 與上年同期比 % 5 圖 3 重新融資抵押貸款額及所占比重05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 04 , 5 0 01990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx10 億美元0%10%20%30%40%50%60%70%抵押貸款發(fā)起額重新融資抵押貸款占比 稅收政策激勵 過去 20 年 美國 次級住房抵押貸款、房 屋產(chǎn)權(quán) 貸款（ Home equity loan） 和與房產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)掛鉤信貸產(chǎn)品 (equity line of credit)的快速發(fā)展，在一定程度都與美國的稅收政策密切相關(guān)。 次級抵押貸款對于低收入、信用記錄差者 稅 收誘惑在于，只要 能 獲得購房貸款，就可以 通 重新融資和產(chǎn)權(quán)貸款等金融金融工具 ，獲得更多消費信貸，從而 獲得 更多的利息免稅優(yōu)惠。 這樣，購房者可以減輕稅務負擔 ， 還 可以有更多信貸額度擴大其他消費支出。 二是貸款利率通常要低于消費信貸，但是次級抵押貸款是個例外，其貸款利率因個人信用風險而定； 正是由于有上述優(yōu)勢， 次級抵押貸款、 重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款 等 成了消費信貸的替代品， 《 1987 年稅法修正案》 對 購房 貸款 、裝修、改善住房貸款 和產(chǎn)權(quán)貸款 總額制定了上限，最高 不超過 100 萬美元 ，其 利息支出方可 減免個人所得稅 ，但是這種稅收優(yōu)惠對眾多美國人來說還是非常 有誘惑力 的。住房信貸不再是單一的首付 20%、固定利率或可調(diào)整利率抵押貸款，信用評分、風險定價機制使銀行可以為客戶量身定做各種信貸產(chǎn)品，使住房抵押貸款已遠遠超出了購房 的邊界。 更值得人們關(guān)注的是 住宅抵押貸款的證券化 ，它 不僅是 使 將銀行不可流動的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，更重要的是對銀行的中介功能進行分解，即將過去由銀行一家承擔的發(fā)放 住房 抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息 服務 等業(yè)務，轉(zhuǎn)化為多家金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者共同參與的活動，這使 得 越來越多的金融和 非金融機構(gòu) 開始 進入住宅金融市場。如今，經(jīng)紀人搖身一變成了貸款人或貸款機構(gòu)的代理人， 具有了 雙重職能。那么。由于許多 次級貸款的借款人，受教育水平低、 金融知識匱乏，信息不充分，搜尋最佳貸款意愿小、成本高的特點， 因此，一些 經(jīng)紀人向他們 推銷了許多高成本 、甚至一輩子還不清 的貸款。當市場向好時， 房地產(chǎn)價格上揚會提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風險，會 誘使銀行不斷地擴大抵押信貸的規(guī)模，但世界上 “ 沒有長到天那么高的大樹 ” ， 房地產(chǎn)的價格也不可能無休止地長下去，因為任何企業(yè)或個人都不可能無視其生產(chǎn)與生存的成本。 因此，銀行需要在風險和收益中做出的理性的選擇 ，提高識別和抵御市場風險的能力。香港在 東亞危機 中 資產(chǎn)價格大幅縮水 ，許多購房者 承受 負資產(chǎn) 的 壓力 ， 但銀行卻 沒有出現(xiàn)違 約率大幅上升的問題，就是因為香港銀行業(yè)自身有較強的抗風險的能力， 對個人住房貸款有嚴格資格審查標準，借款人購房多是自住，職業(yè)穩(wěn)定，收入現(xiàn) 金流不變，房產(chǎn)使用價值不變， 仍會按期還貸。推進標 準化的合約、貸款審核程序，借貸標準，規(guī)范銀行貸款 行為 和貸后的服務 。 次級貸款危機給 政府部門的警示： 讓百姓安居樂業(yè)是政府的職責，但“人人享有適當住宅”并不意味人人都要買房，讓無支付能力的低收入者進入購房市場，拔苗助長不僅事 與愿違 ， 還會產(chǎn)生許多負效應。 并通過信貸、稅收、土地政策引導房地產(chǎn)企業(yè)增加 中低價位普通商品房的供給， 在開工 許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。 主要參考文獻 Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,20xx. Fitch Rating, “Limited Direct Impact on AsiaPacific Banks from subprime Exposure”, Aug. 27, 20xx. Elizabeit Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Process”, Housing Policy Debate, , Issue 3, 20xx. Edward M. Gramlich, “Subprime Mortgage Lending: Benefits, Costs and Challenges”, remarks att the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago, Illinois May 21, 20xx. 。引入商業(yè)保險和政策性擔保的機制，有利于促進抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標準化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動 。因此， 一個優(yōu)化的 住宅 市場結(jié)構(gòu)應是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政府提供公共住房 多樣化 的統(tǒng)一。既然 金融風險在經(jīng)濟生活中無處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門的職責就是提高風險識別的能力，預測、防范、規(guī)避和化解 風險，提高 風險的可控性。 美國次級貸款危機 給 監(jiān)管部門的警示： 建立完善信息披露機制和貸款規(guī)范。 次級貸款違約率高原因在于貸款機構(gòu) 在放貸中沒有堅持“三C”的原則，即對借款人基本特征（ Character）、還貸能力（ capability）和抵押物（ collateral）進行風險評估。 而現(xiàn)代金融活 動中資本的杠桿率高、