【正文】 x 季度增幅 與上年同期比 % 5 圖 3 重新融資抵押貸款額及所占比重05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 04 , 5 0 01990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx10 億美元0%10%20%30%40%50%60%70%抵押貸款發(fā)起額重新融資抵押貸款占比 稅收政策激勵(lì) 過(guò)去 20 年 美國(guó) 次級(jí)住房抵押貸款、房 屋產(chǎn)權(quán) 貸款（ Home equity loan） 和與房產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)掛鉤信貸產(chǎn)品 (equity line of credit)的快速發(fā)展，在一定程度都與美國(guó)的稅收政策密切相關(guān)。 次級(jí)抵押貸款對(duì)于低收入、信用記錄差者 稅 收誘惑在于，只要 能 獲得購(gòu)房貸款，就可以 通 重新融資和產(chǎn)權(quán)貸款等金融金融工具 ，獲得更多消費(fèi)信貸，從而 獲得 更多的利息免稅優(yōu)惠。 這樣，購(gòu)房者可以減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān) ， 還 可以有更多信貸額度擴(kuò)大其他消費(fèi)支出。 二是貸款利率通常要低于消費(fèi)信貸，但是次級(jí)抵押貸款是個(gè)例外，其貸款利率因個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)而定； 正是由于有上述優(yōu)勢(shì)， 次級(jí)抵押貸款、 重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款 等 成了消費(fèi)信貸的替代品， 《 1987 年稅法修正案》 對(duì) 購(gòu)房 貸款 、裝修、改善住房貸款 和產(chǎn)權(quán)貸款 總額制定了上限，最高 不超過(guò) 100 萬(wàn)美元 ，其 利息支出方可 減免個(gè)人所得稅 ，但是這種稅收優(yōu)惠對(duì)眾多美國(guó)人來(lái)說(shuō)還是非常 有誘惑力 的。住房信貸不再是單一的首付 20%、固定利率或可調(diào)整利率抵押貸款，信用評(píng)分、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制使銀行可以為客戶量身定做各種信貸產(chǎn)品，使住房抵押貸款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購(gòu)房 的邊界。 更值得人們關(guān)注的是 住宅抵押貸款的證券化 ，它 不僅是 使 將銀行不可流動(dòng)的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，更重要的是對(duì)銀行的中介功能進(jìn)行分解，即將過(guò)去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放 住房 抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息 服務(wù) 等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)，這使 得 越來(lái)越多的金融和 非金融機(jī)構(gòu) 開始 進(jìn)入住宅金融市場(chǎng)。如今，經(jīng)紀(jì)人搖身一變成了貸款人或貸款機(jī)構(gòu)的代理人， 具有了 雙重職能。那么。由于許多 次級(jí)貸款的借款人，受教育水平低、 金融知識(shí)匱乏，信息不充分，搜尋最佳貸款意愿小、成本高的特點(diǎn)， 因此，一些 經(jīng)紀(jì)人向他們 推銷了許多高成本 、甚至一輩子還不清 的貸款。當(dāng)市場(chǎng)向好時(shí)， 房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì) 誘使銀行不斷地?cái)U(kuò)大抵押信貸的規(guī)模，但世界上 “ 沒(méi)有長(zhǎng)到天那么高的大樹 ” ， 房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視其生產(chǎn)與生存的成本。 因此，銀行需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益中做出的理性的選擇 ，提高識(shí)別和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。香港在 東亞危機(jī) 中 資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水 ，許多購(gòu)房者 承受 負(fù)資產(chǎn) 的 壓力 ， 但銀行卻 沒(méi)有出現(xiàn)違 約率大幅上升的問(wèn)題，就是因?yàn)橄愀坫y行業(yè)自身有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力， 對(duì)個(gè)人住房貸款有嚴(yán)格資格審查標(biāo)準(zhǔn)，借款人購(gòu)房多是自住，職業(yè)穩(wěn)定，收入現(xiàn) 金流不變，房產(chǎn)使用價(jià)值不變， 仍會(huì)按期還貸。推進(jìn)標(biāo) 準(zhǔn)化的合約、貸款審核程序，借貸標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范銀行貸款 行為 和貸后的服務(wù) 。 次級(jí)貸款危機(jī)給 政府部門的警示： 讓百姓安居樂(lè)業(yè)是政府的職責(zé)，但“人人享有適當(dāng)住宅”并不意味人人都要買房，讓無(wú)支付能力的低收入者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，拔苗助長(zhǎng)不僅事 與愿違 ， 還會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)效應(yīng)。 并通過(guò)信貸、稅收、土地政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加 中低價(jià)位普通商品房的供給， 在開工 許可審批中優(yōu)先考慮普通商品住宅。 主要參考文獻(xiàn) Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,20xx. Fitch Rating, “Limited Direct Impact on AsiaPacific Banks from subprime Exposure”, Aug. 27, 20xx. Elizabeit Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Process”, Housing Policy Debate, , Issue 3, 20xx. Edward M. Gramlich, “Subprime Mortgage Lending: Benefits, Costs and Challenges”, remarks att the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago, Illinois May 21, 20xx. 。引入商業(yè)保險(xiǎn)和政策性擔(dān)保的機(jī)制，有利于促進(jìn)抵押貸款營(yíng)銷的規(guī)范化、合約的標(biāo)準(zhǔn)化，抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動(dòng) 。因此， 一個(gè)優(yōu)化的 住宅 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政府提供公共住房 多樣化 的統(tǒng)一。既然 金融風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中無(wú)處不在，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，監(jiān)管部門的職責(zé)就是提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，預(yù)測(cè)、防范、規(guī)避和化解 風(fēng)險(xiǎn)，提高 風(fēng)險(xiǎn)的可控性。 美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī) 給 監(jiān)管部門的警示： 建立完善信息披露機(jī)制和貸款規(guī)范。 次級(jí)貸款違約率高原因在于貸款機(jī)構(gòu) 在放貸中沒(méi)有堅(jiān)持“三C”的原則，即對(duì)借款人基本特征（ Character）、還貸能力（ capability）和抵押物（ collateral）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 而現(xiàn)代金融活 動(dòng)中資本的杠桿率高、