【正文】 款 是指向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識匱乏的 家庭和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款。 美國的常規(guī)抵押貸款與房產(chǎn)價(jià) 值比（ LTV）多為 80%，借款人月還貸額與收入之比在 30%左右。 （ 4）拖欠率和取消抵押贖回權(quán)比率 較 高。 當(dāng)宏觀 經(jīng)濟(jì)處在上升周期 ，房地產(chǎn)市場 向好 時(shí)，借款人 還可以 按期還貸，次級抵押貸 2 資料來源： . 3 注： 20xx 年美國債券市場三大債券的余額：住房抵 押貸款債券余額 64924 億美元，國債 43229 億美元，公司債 53742 億美元。 二、次級抵押貸款市場的興起與發(fā)展 如果是 20 年前，一些收入低、少數(shù)種 族和無信用記錄者根本 沒有資格獲得住房抵押貸款。 在抵押二級市場上，政府發(fā)起設(shè)立的兩大抵押證券公司（ Fannie Mae 和 Freddie Mac）依據(jù) 《 1992 年聯(lián)邦住宅企業(yè)金融安全和健全法（ Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act）》需 要 為政府 三大住房政策目標(biāo) 服 務(wù) ： 一是為中低收入家庭住宅信貸服務(wù)。 另一方面，次級抵押貸款市場興起與發(fā)展也 加大了 貸款機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。 這種 重新 融資 的便利及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，有 刺激 消費(fèi) 的積極 作用，特別是美國個(gè)人消費(fèi)支出是其 經(jīng)濟(jì)增長的動力源，占 GDP 的 66%～ 70%。 次級抵押貸款對于低收入、信用記錄差者 稅 收誘惑在于，只要 能 獲得購房貸款，就可以 通 重新融資和產(chǎn)權(quán)貸款等金融金融工具 ，獲得更多消費(fèi)信貸，從而 獲得 更多的利息免稅優(yōu)惠。 二是貸款利率通常要低于消費(fèi)信貸，但是次級抵押貸款是個(gè)例外，其貸款利率因個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)而定； 正是由于有上述優(yōu)勢， 次級抵押貸款、 重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款 等 成了消費(fèi)信貸的替代品， 《 1987 年稅法修正案》 對 購房 貸款 、裝修、改善住房貸款 和產(chǎn)權(quán)貸款 總額制定了上限，最高 不超過 100 萬美元 ，其 利息支出方可 減免個(gè)人所得稅 ，但是這種稅收優(yōu)惠對眾多美國人來說還是非常 有誘惑力 的。 更值得人們關(guān)注的是 住宅抵押貸款的證券化 ，它 不僅是 使 將銀行不可流動的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，更重要的是對銀行的中介功能進(jìn)行分解，即將過去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放 住房 抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息 服務(wù) 等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動，這使 得 越來越多的金融和 非金融機(jī)構(gòu) 開始 進(jìn)入住宅金融市場。那么。當(dāng)市場向好時(shí)， 房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險(xiǎn)，會 誘使銀行不斷地?cái)U(kuò)大抵押信貸的規(guī)模，但世界上 “ 沒有長到天那么高的大樹 ” ， 房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無休止地長下去，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)或個(gè)人都不可能無視其生產(chǎn)與生存的成本。香港在 東亞危機(jī) 中 資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水 ，許多購房者 承受 負(fù)資產(chǎn) 的 壓力 ， 但銀行卻 沒有出現(xiàn)違 約率大幅上升的問題，就是因?yàn)橄愀坫y行業(yè)自身有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力， 對個(gè)人住房貸款有嚴(yán)格資格審查標(biāo)準(zhǔn)，借款人購房多是自住，職業(yè)穩(wěn)定，收入現(xiàn) 金流不變，房產(chǎn)使用價(jià)值不變， 仍會按期還貸。 次級貸款危機(jī)給 政府部門的警示： 讓百姓安居樂業(yè)是政府的職責(zé)，但“人人享有適當(dāng)住宅”并不意味人人都要買房，讓無支付能力的低收入者進(jìn)入購房市場，拔苗助長不僅事 與愿違 ， 還會產(chǎn)生許多負(fù)效應(yīng)。 主要參考文獻(xiàn) Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake, May 15,20xx. Fitch Rating, “Limited Direct Impact on AsiaPacific Banks from subprime Exposure”, Aug. 27, 20xx. Elizabeit Renuart, “An Overview of the Predatory Mortgage Process”, Housing Policy Debate, , Issue 3, 20xx. Edward M. Gramlich, “Subprime Mortgage Lending: Benefits, Costs and Challenges”, remarks att the Financial Services Roundtable Annual Housing Policy Meeting, Chicago, Illinois May 21, 20xx. 。因此， 一個(gè)優(yōu)化的 住宅 市場結(jié)構(gòu)應(yīng)是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政府提供公共住房 多樣化 的統(tǒng)一。 美國次級貸款危機(jī) 給 監(jiān)管部門的警示： 建立完善信息披露機(jī)制和貸款規(guī)范。 而現(xiàn)代金融活 動中資本的杠桿率高、信用鏈長，因此，房貸的風(fēng)險(xiǎn)常常會波及到諸多信貸交易 主體。在利益的驅(qū)動和監(jiān)管不當(dāng)?shù)那闆r下 ，掠奪性貸款 （ predatory lending） 不可避的發(fā)生了。 傳統(tǒng)上，經(jīng)紀(jì)人不從事抵押貸款的發(fā)放業(yè)務(wù)，他們只為購房者 與銀行、貸款公司牽線搭橋。、 6 表 4 美國與住房相關(guān)的稅式支出 （單位：百萬美元） 1998 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 抵押貸款利息減免 51700 60270 65750 68050 62160 72060 住宅出售的資本收益 減免 17770 18540 19670 20260 35990 39750 低收入住房投資稅收減免 17475 4720 422