【文章內(nèi)容簡介】 時曾達到 %。與此同時，美 聯(lián)儲多次下調(diào)基準(zhǔn)利率，使 住房貸款利率 屢創(chuàng) 歷史新低， 30年固定利率從 1990年 %降至20xx年的 %， 15年固定利率從 %降至 %， 1年 期 可調(diào)整利率從 %降至 %。房價的走高 使 美國 68%房屋所有者受益， 房產(chǎn)增值幅度達 13%，約 2萬美元。實際財富的增加為房屋所有者 變現(xiàn)房 產(chǎn)或重新融資 ，擴大當(dāng)期消費提供了可能。 而低利率刺激了居民的重新融資 （ refinance） ，希望以房產(chǎn)作為“現(xiàn)金奶牛”從中獲得更多的消費信貸。 按 美聯(lián)儲主席 格林斯潘 話來講 7，在 20xx 年 重新融資高峰時， 有 10 萬多筆抵押貸款選擇了重新 融資 ，涉及金 額達到 ， 占當(dāng)年新發(fā)放 住房貸款的 66%（見圖 3） ,而 以往這 一比重多在30%左右 。 重新融資 ,一方面減少了購房者的還貸負(fù)擔(dān) ， 另一方面 ， 消費者從中 可以 獲得的上千億美元 現(xiàn)金 ,用于其他方面的消費 ,支付教育、創(chuàng)業(yè)投資和購買其他耐用消費品 等 。 這種 重新 融資 的便利及財務(wù)杠桿效應(yīng)，有 刺激 消費 的積極 作用，特別是美國個人消費支出是其 經(jīng)濟增長的動力源，占 GDP 的 66%～ 70%。 但也有不可低估的負(fù)效應(yīng)，房產(chǎn)的財富效應(yīng)和 重新融資 便利也吸引著 許多低收入 、 信用記錄差者 加入借貸者隊伍， 但 他們貸款的目的不是購房，成為房產(chǎn)的主人 ， 而是希望借助低息住房抵押貸 款和房產(chǎn)增值潛力 獲得更多的消費現(xiàn)金或消費信貸。 正如 Freddie Mac的一份 次級 貸款 調(diào)查 報告 顯示 ，只有 %次級貸款是為了購房，其余貸款的目的大多是為了重新融資 ， 或 是為了以房產(chǎn)為抵押擴大 消費信貸 8。 然而，這些次級貸借款人卻很少了解房價市場波動的風(fēng)險，多寄希望于房產(chǎn)升值，卻 不了解重新融資潛在的 住房市場風(fēng)險、 利率風(fēng)險， 這就為今天次級貸款危機 埋下了隱患。 6 資料來源： MBA Policy Paper Series 20xx1. 7 資料來源： Chairman Alan Greenspan Remarks on Home Mortgage Market, March 4, 20xx. 8 資料來源： Housing Policy Debate , Issue 3,20xx. 圖 2 美國住房銷售價格指數(shù) 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 季度增幅 與上年同期比 % 5 圖 3 重新融資抵押貸款額及所占比重05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 04 , 5 0 01990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx10 億美元0%10%20%30%40%50%60%70%抵押貸款發(fā)起額重新融資抵押貸款占比 稅收政策激勵 過去 20 年 美國 次級住房抵押貸款、房 屋產(chǎn)權(quán) 貸款（ Home equity loan） 和與房產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)掛鉤信貸產(chǎn)品 (equity line of credit)的快速發(fā)展，在一定程度都與美國的稅收政策密切相關(guān)。 依據(jù)美國《 1986 年稅收改革法案》 ，只有納稅人以分期付款方式購買的第一套和第二套住房 貸款 的 利率 支出 可免交個人所得稅，其他分期 付款 的消費信貸 利息 均不在 減 免稅范圍之內(nèi) ，如信用卡、汽車貸款和其他耐用品貸款的利息支付等。這種稅收安排誘使金融機構(gòu)不斷的開拓新 的金融 產(chǎn)品，幫助消費者避稅。 次級抵押貸款、 重新融資、產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤的信貸產(chǎn)品便應(yīng)運而生。 次級抵押貸款對于低收入、信用記錄差者 稅 收誘惑在于，只要 能 獲得購房貸款，就可以 通 重新融資和產(chǎn)權(quán)貸款等金融金融工具 ，獲得更多消費信貸，從而 獲得 更多的利息免稅優(yōu)惠。 重新融資 可減免利息稅的優(yōu)勢是顯而易見的。例如，一家人購房貸款余額是 7 萬美元，重新融資后可獲得 11 萬美元貸款， 將 11 萬美元 用于 償還原先的貸款后，可獲得 4 萬美元的產(chǎn)權(quán)信貸。如果他們將 萬元用于改善房屋 ， 萬美元用于購置新車 ， 那么 ， 11 萬美元的新貸款利息支出可全部免交個人所稅。 這樣，購房者可以減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān) ， 還 可以有更多信貸額度擴大其他消費支出。 在美國， 房屋產(chǎn)權(quán)貸款就是 以 房產(chǎn) 凈 值為抵押 獲得第二抵押貸款或其他信貸產(chǎn)品，這樣房屋 所有者就可以將不動 產(chǎn) 變?yōu)榭闪鲃拥馁Y產(chǎn)，如 現(xiàn)金、支票和儲蓄存款，用于支付其他消費支出。例如，一對夫婦 有 房產(chǎn)價值 12..5萬美元 貸款余額為 4萬美元 , 按房產(chǎn)價值的 70%獲得產(chǎn)權(quán)貸款 的 最高額度為 萬美元。具體計算方法如下： 可貸額度 ＄ 87,500 = ＄ 125000 70% － 40,000 ＄ 47,500 從上述分析中我們可以看到 ： 在新的稅收政策下， 住房抵押貸款 包括次級貸款 、 重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款等 與消費信貸相比有諸多 優(yōu)勢 :一是 貸款 利息支付可以減免個人所得稅 。 二是貸款利率通常要低于消費信貸，但是次級抵押貸款是個例外，其貸款利率因個人信用風(fēng)險而定； 正是由于有