次級(jí)抵押貸款-會(huì)議論文-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 因此免受次級(jí)抵押貸款危機(jī) 的沖擊 4。 聯(lián)邦住房局（ FHA）一貫 奉行 為 第一次購(gòu)房 的中低收入家庭 提供購(gòu)房抵押 貸款 違約保險(xiǎn)。 20xx 年美國(guó)住房私有率高達(dá) %， 拉美移民的自有率達(dá)到 %，美籍非洲人的住房自有率 %6，比 10 年前提高了 2 個(gè)百分點(diǎn) 。 重新融資 ,一方面減少了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān) ， 另一方面 ， 消費(fèi)者從中 可以 獲得的上千億美元 現(xiàn)金 ,用于其他方面的消費(fèi) ,支付教育、創(chuàng)業(yè)投資和購(gòu)買其他耐用消費(fèi)品 等 。 次級(jí)抵押貸款、 重新融資、產(chǎn)權(quán)貸款和與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)掛鉤的信貸產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生。具體計(jì)算方法如下： 可貸額度 ＄ 87,500 = ＄ 125000 70% － 40,000 ＄ 47,500 從上述分析中我們可以看到 ： 在新的稅收政策下， 住房抵押貸款 包括次級(jí)貸款 、 重新融資和房屋產(chǎn)權(quán)貸款等 與消費(fèi)信貸相比有諸多 優(yōu)勢(shì) :一是 貸款 利息支付可以減免個(gè)人所得稅 。 表 5 美國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化 （單位： %） 1985 1994 1995 1996 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 有息資產(chǎn) 8 1 7 8 5 7 6 2 5 貸款租賃 9 7 7 9 6 2 7 8 8 6 工商貸款 6 1 7 6 8 6 7 3 消費(fèi)信貸 4 3 8 1 房地產(chǎn)貸款 8 3 1 6 4 4 8 9 建筑土地 農(nóng)戶住宅 14 戶住宅 4 2 3 6 2 6 3 多戶住宅 非農(nóng)非住宅貸款 資料來(lái)源：美 國(guó)聯(lián)邦 儲(chǔ) 備銀行 。 職能的變化使得經(jīng)紀(jì)人成了銀行和金融機(jī)構(gòu)的代理人，從中介服務(wù) 變?yōu)橘u貸款。房貸有房產(chǎn)作抵押，似乎是最安全的資產(chǎn)，但 房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場(chǎng)不斷變化的。 從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，借款人的基本特征（年齡、受教育水平、健康狀況、職業(yè)、購(gòu)房目（自住還投資）、婚姻家庭狀況），還貸能力（房貸房產(chǎn)價(jià)值比、房款月供收入比、家庭總債務(wù)收比、資產(chǎn)負(fù)債比等）和抵押物（房產(chǎn)價(jià)值、新建房、二手房、使用期限、地段、獨(dú)戶、多層高層建筑等）都與違約率密切相關(guān)。因此，建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系是迫在眉睫，它將對(duì) 銀行體系的安全 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極促進(jìn)作用 。 合理的保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 。 政府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房 的供給，改變經(jīng)濟(jì)適用房“只售不租”為“租售并舉” 。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)監(jiān)督從事住房信貸的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在各類貸款和保險(xiǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷中 ，要向借款人充分披露產(chǎn)品信息，讓 借款 者有充分的知情權(quán)、選擇權(quán)， 減少信息不對(duì)稱對(duì)借款人權(quán)益的損害。 這 不僅給貸款 銀行 帶來(lái) 大量的呆帳壞 帳，還會(huì)危及銀行體系的安全， 及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 掠奪性貸款的特點(diǎn)可以歸納為：（ 1）貸款人向借款人惡意推銷 貸款；（ 2）貸款推銷中有尋租行為，如從中獲得傭金 以 外的其他收入；（ 3）強(qiáng)行推銷中有誤導(dǎo)和欺詐行為；（ 4）以各種手段誘使借款人在對(duì)借款條件了解不充分的情況下被動(dòng)接受貸款 ；（ 5）貸款合約條款含糊不清使借款人沒(méi)有可訴諸法律把柄。過(guò)去他們多是購(gòu)房者代理人，為購(gòu)房者尋找最佳 貸款 合約。傳統(tǒng)的 貸款申請(qǐng)、合同簽署已逐漸被的 電子合同、 電子銀行所取代 。如果他們將 萬(wàn)元用于改善房屋 ， 萬(wàn)美元用于購(gòu)置新車 ， 那么 ， 11 萬(wàn)美元的新貸款利息支出可全部免交個(gè)人所稅。 然而，這些次級(jí)貸借款人卻很少了解房?jī)r(jià)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，多寄希望于房產(chǎn)升值，卻 不了解重新融資潛在的 住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、 利率風(fēng)險(xiǎn)， 這就為今天次級(jí)貸款危機(jī) 埋下了隱患。房?jī)r(jià)的走高 使 美國(guó) 68%房屋所有者受益， 房產(chǎn)增值幅度達(dá) 13%，約 2萬(wàn)美元。 三是為 可支付住宅目標(biāo)服務(wù)。 5美國(guó) 次級(jí)抵押貸款市場(chǎng) 興起 和快速發(fā)展可以說(shuō)是 1990 年代 以來(lái) 美國(guó) 放松金融管制、金融產(chǎn)品創(chuàng)新、政府住 房政策 、稅收政策 和住宅抵押信貸經(jīng)營(yíng)方式變化等 多種因素共同作用的結(jié)果 。這就是為什么在金融市場(chǎng)上大 量資產(chǎn)證券無(wú)論質(zhì)量高低，有些甚至是垃圾債 券 也可賣出好價(jià)錢(qián) 原因 。 20xx 年，次級(jí)抵押貸款的拖欠率（拖欠 30 天）和取消抵押贖回權(quán)的比率分別高達(dá) %和 4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于優(yōu)級(jí)抵押貸款 %r 的 拖欠率和 %取消抵押贖回權(quán) 比率（見(jiàn)圖 1） 2。 表 1 美國(guó)次級(jí)抵押貸款的基本特征 年份 可調(diào)整利率占比 只支付利息占比 無(wú) /缺收入 證明 文件占比 月供 /收入比 貸款 /房產(chǎn)價(jià)值比 20xx 0 20xx 80 20xx 20xx 20xx 20xx 資料來(lái)源 : Freddie Mac. （ 3）少數(shù) 族 群占比高，且多為可調(diào)利率，或 只支付利息和無(wú)收入證 明文件貸款。 一、次級(jí)抵押貸款 和次級(jí)債的 基本特征 所謂的 次 級(jí)抵押貸
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1