次級抵押貸款-會議論文(存儲版)
【正文】 為 和貸后的服務(wù) 。 因此，銀行需要在風(fēng)險和收益中做出的理性的選擇 ，提高識別和抵御市場風(fēng)險的能力。由于許多 次級貸款的借款人，受教育水平低、 金融知識匱乏，信息不充分，搜尋最佳貸款意愿小、成本高的特點， 因此，一些 經(jīng)紀(jì)人向他們 推銷了許多高成本 、甚至一輩子還不清 的貸款。如今，經(jīng)紀(jì)人搖身一變成了貸款人或貸款機構(gòu)的代理人， 具有了 雙重職能。住房信貸不再是單一的首付 20%、固定利率或可調(diào)整利率抵押貸款，信用評分、風(fēng)險定價機制使銀行可以為客戶量身定做各種信貸產(chǎn)品，使住房抵押貸款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購房 的邊界。 這樣，購房者可以減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān) ， 還 可以有更多信貸額度擴大其他消費支出。 6 資料來源： MBA Policy Paper Series 20xx1. 7 資料來源： Chairman Alan Greenspan Remarks on Home Mortgage Market, March 4, 20xx. 8 資料來源： Housing Policy Debate , Issue 3,20xx. 圖 2 美國住房銷售價格指數(shù) 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 季度增幅 與上年同期比 % 5 圖 3 重新融資抵押貸款額及所占比重05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 04 , 5 0 01990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx10 億美元0%10%20%30%40%50%60%70%抵押貸款發(fā)起額重新融資抵押貸款占比 稅收政策激勵 過去 20 年 美國 次級住房抵押貸款、房 屋產(chǎn)權(quán) 貸款（ Home equity loan） 和與房產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)掛鉤信貸產(chǎn)品 (equity line of credit)的快速發(fā)展，在一定程度都與美國的稅收政策密切相關(guān)。實際財富的增加為房屋所有者 變現(xiàn)房 產(chǎn)或重新融資 ，擴大當(dāng)期消費提供了可能。兩大公司按規(guī)定購買的住房貸款中，低收入住宅抵押貸款和低收入多戶出租房屋貸款應(yīng)占一定的比例 。 表 3： 美國住房抵押貸款發(fā)起額及次級貸款占比（單位： 10 億美元） 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 總 貸款額 773 639 785 859 1450 1310 1048 2058 2780 3835 2810 3120 次級貸款 35 65 97 125 150 160 138 173 241 332 Na 655 占比 Na 21 資料來源 : Mortgage Statistical Annual and MBA Mortgage Origination Survey. 住房 政策的 導(dǎo)向 隨著大多數(shù)美國 人 擁有有了自己的住宅，政府的住房政策開始向 低收入家庭和少數(shù)種 族傾斜。問題出在經(jīng)濟(jì) 環(huán)境發(fā)生逆轉(zhuǎn)或 波動時，如近期美國經(jīng)濟(jì)增長放緩，利率上調(diào)導(dǎo)致借款人償還能力下降，加之房價連續(xù)四個季度走低 ， 使借款人無法靠 房產(chǎn)增值、 重新融資 來減輕 債務(wù)負(fù)擔(dān) 。 圖1 住房抵押貸款拖欠率和取消抵押贖回權(quán)的比率02468101214161998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx%優(yōu)級抵押貸款拖欠率次級抵押貸款拖欠率優(yōu)級抵押貸款取消贖回權(quán)比率次級抵押貸款取消贖回權(quán)比率 在美國，由于 70%的住房抵押貸款多實現(xiàn)了證券化， 自 20xx 年以來住房抵押貸款證券已成美國債券市場上高于國債和公 司債的第一大債券 3。 據(jù)美國抵押貸款銀行協(xié)會的調(diào)查表明： %次級抵押貸款借款人是拉美移民， 53%是美籍非洲人 1。其基本 特征 可歸納為 ： （ 1）個人信用記錄比較差，信用評級得分比較低。 （ 2）貸款房產(chǎn)價值比 和月供收入比 較 高。這類 抵押貸款 開始還貸款負(fù)擔(dān)較輕、很誘人， 但積累 債務(wù)負(fù)擔(dān)較重 ，特別是當(dāng)利率走高、房價下跌時，重新融資 只能 加劇還貸負(fù)擔(dān)。 表 2 住房抵押貸款證券發(fā)行額及結(jié)構(gòu) 年份 MBS 發(fā)行額（ 10 億美元） 政府發(fā)起設(shè)立機構(gòu)發(fā)行 額占(%) 私營機構(gòu)發(fā)行額占 (%) ALT— A 類 抵押貸款證券占 % 次級抵押貸款證券 占 % 20xx 1355 20xx 1857 20xx 2717 20xx 1884 20xx 2156 20xx 2050 20xx/1 季度 537 18 20xx/2 季度 547 資料來源 : OFHEO “Mortgage Market Note”,20xx. 注 : ALTA 抵押貸款指借款人有部分收入和資產(chǎn)證明，但無雇主證明的非標(biāo)準(zhǔn)的借貸合約。日本的證券公司和銀行持有上千億日元的次級債券而蒙受損失，澳大利亞、新加 坡的銀行多持有 AA 級以上的抵押貸款證券，
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