【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。本案的市場定位及市場推廣提供了可靠的參考資料。需求情況做出具體分析，并對本案開發(fā)提出合理化建議。北面為潤峰集團工地，待建商鋪、高層、小高層，目前圍墻已建好。本案處于景華路南側，是洛陽較為繁華的商業(yè)街之一。西苑路為雙向兩車道，是連接澗西區(qū)東西區(qū)域的主干道之一。５、本地塊位于洛陽市ＣＢＤ，具有得天獨厚的商務環(huán)境。

　　

【正文】 部分上下兩層貫通 19 % 本題為復選題，總參選人數為 53位 從以上三個表格的橫比與縱比中我們可以看出： ? 對 商 鋪要 具有 文化 氛 圍的 支持 率最 高， 占%；其次是有良好的透氣性，占 %； ? 表示無所謂的比例中，有觀光、旅游的綜合功能 九都銀座市場調查報告 Page39 最高，占 %，其次是商鋪的文化 氛圍和透氣性，各占 %； ? 表示反對的比例中，臨街部分上下兩層貫通最高，占 %。 購買商鋪的主要用途（本題為復選題，總參選人 九都銀座市場調查報告 Page40 數為 53 位）： ? 在 廣 州市 場購 買商 鋪 的主 要用 途中 ，投 資（ %）所占比例略高于自用（ %）； ? 另有 %的受訪者認為二者均有可能，具體哪一種更好，要看以后形勢的發(fā)展。 比較滿意的商鋪： 九都銀座市場調查報告 Page41 14%7%6%7%21%13%32%0%5%10%15%20%25%30%35%潤峰購物中心女人街美侖百貨 上海百貨 廣州市場洛陽百貨大樓 沒有滿意商鋪 ? 在對洛陽市消費者比較滿意商鋪的調查中，有三成受訪者認為沒有真正滿意的； ? 有二成多的受訪者對上海市場比較滿意，其中提及率較高的是潤峰購物中心、女人街、美侖百貨、上海百貨；他們認為上海市場商業(yè)氣氛較好，交通相對比較方便； ? 對廣州市場、洛陽百貨大樓、時代廣場比較滿意的占 36%，他們認為這里客流量較大，消費水平較高，市場發(fā)展前景良好。 九都銀座市場調查報告 Page42 商鋪部分總結 目標客戶人群特征： 年齡在 3540 歲之間，從事商業(yè)或樂意商鋪投資的有錢階層； 購買本案商鋪的可能性： 有近六的受訪者表示可能購買，不能確定的占 %； 需要商鋪的面積： 2040 平方米，尤其是 20 平方米左右的面積接受率最高，另外面積在 81100 平方米的占 %； 能接受的單價與總價： 目標客戶能接受的銷售單價為 6000 元左右 /平方米，總價款在 25 萬元左右； 對商鋪有關觀點的看法： 商鋪具有文化氛圍和商鋪要具有良好的透氣性支持率最高，消費者對商鋪要具有觀光、旅游的綜合功能持無所謂態(tài)度的比重較大。 九都銀座市場調查報告 Page43 購買商鋪的用途： 投資的高出自用 10 個百點； 比較滿意的商鋪： 上海市場占二成， 36%的消費者對廣州市場較為滿意，另有三成表示 目前沒有自己滿意的商鋪。 從以上數據看：廣州市場商鋪的市場開發(fā)前景良好。在實際操作中，我們要緊抓消費者的需求狀況，結合本案優(yōu)越的地理位置，成熟的商業(yè)氛圍，從前期導入先進的營銷模式，烘托其良好的升值、發(fā)展空間，使其成為洛陽的黃金旺鋪。 九都銀座市場調查報告 Page44 四、本物業(yè)開發(fā)建議報告 經過以上對本項目從區(qū)域特征、競爭樓盤和周邊樓盤以及受訪者的研究與分析，作為本項目的投資與開發(fā)，一定要充分把握目標市場，本著引導消費，適度投資，理性購物的消費原則，要站在一定高度對市場需求進行全面掌握。 從樓盤的前期市場定位到營銷管理都要作到：在創(chuàng) 新中求發(fā)展，在發(fā)展運作中求增值。信證公司在定性分析的基礎上，結合以上的定量分析，認為： 本案交通便利。 客戶對此地理位置認知程度高。 客戶能理性投資。 本區(qū)域無高檔商場和購物中心。 客戶對商鋪面積需求以小面積為主。 九都銀座市場調查報告 Page45 建議本案： （一）、產品方面 1. 面積要小，進深不宜過長，采用框架結構，可任意分割。 2. 外立面應設計新穎、不俗套。 3. 配套要全，應配有車位。 4. 店鋪景致優(yōu)美、簡潔明快。 （二）包裝方面： 1. 商業(yè)樓應與周邊商業(yè)氛圍相符，突出商業(yè)品位。 2. 以增值為宣傳主題，彰業(yè)尊貴商鋪。 3. 銷售現場與銷售人員協(xié)調一致，服務一流 。 4. 一流公司企業(yè)形象，突出精品樓盤品質。 九都銀座市場調查報告 Page46 （三）銷售推廣方面： １、 以黃金旺鋪為主題，強化服務意識。 ２、 突出商鋪的包裝，尋求消費者共鳴。 ３、 引入全新理念，加強營銷手段。 ４、 倡導整合營銷，彰顯“銀座”魅力。 九都銀座市場調查報告 Page47 五、本物業(yè)樓盤開發(fā)問題預測報告 1. 價格抗性 （ 1） 由于本案身處商業(yè)旺鋪，地價偏高，使部分消費者難以接受。 （ 2） 本地塊在市民中認知度高，會部分客戶造成高利潤的假象，影響銷售。 上述兩種想法都會嚴重影響樓盤銷售。因此本案要給客戶留有一定的增值空間，提升樓盤品質。 2. 工程進度 樓盤在銷售過程中可能會出現銷售與工程進度 脫節(jié)的情況。即工程進度跟不上銷售進度，會造成： （ 2） 營銷工作中的宣傳無支撐點、無新意、說服不了客戶，維持不了客戶置業(yè) 投資的激情。 九都銀座市場調查報告 Page48 （ 3） 客戶對公司實力產生懷疑，擔心公司能否按標準交房，影響銷售。 （ 4） 客戶在施工期間觀看其他樓盤，產生信念動搖。 因此，本樓盤要一手抓銷售一手搞建設，讓工程為銷售服 務。 3. 對現場包裝重視程度 在銷售中，很容易產生輕視現場包裝現象。 （ 1） 在銷售狀況不好時，會認為現場包裝不能提高銷售業(yè)績而不愿投資，導致宣傳跟不上銷售需求而產生惡性循環(huán)。 （ 2） 在銷售狀況良好時會認為現場包裝不必要而不愿投資，從而使 銷售業(yè)績下降。 九都銀座市場調查報告 Page49 競爭樓盤壓力 洛陽樓市已相當成熟，商鋪競爭激烈，本案鄰近工廠競爭個案的威脅，其競爭壓力更大，主要在于： （ 1） 老樓盤壓力。市區(qū)上海市場商鋪、潤峰時代廣場等均成為本案的區(qū)域性競爭者。 （ 2） 新生樓盤壓力。在樓盤銷售中會不斷有新的樓盤出現或其他樓盤的延續(xù)開發(fā)。 因此本案在規(guī)劃設計時，要尋找市場空缺點，并具有超前意識。