【正文】 要時間培育珍珠消費市場。培育期的長短十分關鍵，要通過不斷的活動培養(yǎng)市民對珍珠及其他天然飾品的認知，以達到縮短培育期的目的 ? 作為珍珠產品的生產廠家及經(jīng)營大戶，基本在西安以外的城市，對開發(fā)西安市場必然也有一個接受的過程。這需要我們通過不斷對其灌輸項目優(yōu)勢及前景分析，同時統(tǒng)一組織相關產品的推介活動，協(xié)助商家擴大市場，來達到迅速引進有實力的知名企業(yè)及個人投資的目的，共同開發(fā)市場 劣 勢： 第 93 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 ?作為主案的備選方案，備案意義在于，在主案招商實施過程中遇到比較大的困難時，能夠適時通過對經(jīng)營業(yè)種比重和經(jīng)營策略的調整以達到平衡、順利發(fā)展的目的 ?備案在核心主力店的選擇上較主案更多元化，更適應現(xiàn)實西安旅游市場，但對于項目長遠發(fā)展及規(guī)劃來說只是一種過渡形式，我們應立足于長遠，適時掌握主次之間的比例關系，達到成功運營的目的 關于備案： 2023年 9月 第 94 頁 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 關于商業(yè)功能規(guī)劃與銷售的沖突點： ?目前前樓因為 B F F3作為主案的備選方案，備案意義在于，在主案招商實施過程中遇到比較大的已經(jīng)出售商戶自營，所以沒有考慮具體的功能規(guī)劃， F2如果早招商過程中我們還是主打珍珠； ?如果能實現(xiàn)建議前后樓 F2還是應該連接，否則對招商還是以后的經(jīng)營影響非常大，對于購買中間部分的商戶講，對他的經(jīng)營幫助也非常大 ?從經(jīng)營的角度出發(fā)， F13層中間部分出租柜臺產生的效益比設計為單獨的商鋪更好，銷售可以按照現(xiàn)在的規(guī)劃做，但是經(jīng)營采取柜臺的模式，所以購買客戶必須返租回來，承諾永久返租，至于 3年后的租金再定 2023年 9月 第 95 頁 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 第四部分、招商組織機構及相關的法律文件及表單 ?招商組織機構設計 ?招商人員的培訓 ?招商工作流程圖、簽約流程、商戶進駐流程 ?標準《租賃合同》、《終止協(xié)議》及《經(jīng)營管理合同》 ?其他日常管理表單 第三部分、招商策略、推廣及實施 ?招商原則 ?招商策略 ?招商推廣實施 第 96 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 第三部分、招商策略、推廣及實施 在確定了本案的市場定位和商業(yè)功能規(guī)劃的基礎上，招商的實施是項目成功的關鍵 第 97 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 一、招商原則 遵循市場定位和功能規(guī)劃的原則 即在招商大的原則和前提是遵循目前的功能規(guī)劃，包括海報、廣告等所有的宣傳工具都要體現(xiàn)出來，而且要明確具體。 維護核心業(yè)種和商品的原則 既然定位在以珠寶、玉器、珍珠等為核心業(yè)種，那就要維護核心業(yè)種和商品的在整體商城中的比例，確保整體的品質。 核心主力店和核心業(yè)種優(yōu)先布局原則 在招商過程中對行業(yè)內核心主力店以及核心業(yè)種優(yōu)先布局，這樣剩余的面積再考慮其它的功能。 先解決招滿，后優(yōu)化調整的原則 針對具體的招商工作，尤其是廣告比較集中發(fā)布的時機，客戶比較多，在短時期內不可能做到對客戶的完全準確的評估，所以，先盡快的招滿，在以后的經(jīng)營過程中逐步進行優(yōu)化組合。 特殊商戶招商優(yōu)惠原則 第 98 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 二、招商策略 ① 針對玉器、珠寶、珍珠等業(yè)種建立與相關行業(yè)協(xié)會組織的聯(lián)系，盡快熟悉行業(yè)的特點，如中國珠寶協(xié)會、北京市珠寶協(xié)會、西安市珠寶協(xié)會等；針對陜西特色的工藝品，建立與文化局、陜西工藝美術協(xié)會等單位聯(lián)系，盡快挖掘相關的資源收集和整理信息資料 ② 與行業(yè)組織和協(xié)會探討合作的基本形式和款架，包括行業(yè)內的活動組織參加，代理招商等。由協(xié)會出面組織召開座談會與經(jīng)營商戶進行面對面溝通和市場考察活動，進行行業(yè)內部認租，確定部分有實力商戶加入 ③ 盡快了解國內的專業(yè)的珍珠、玉器市場并探討合作的基本形式，如北京的紅橋市場、浙江的諸暨珍珠市場、蘇州的珍珠城、梧州珍珠市場、北海的珍珠市場等。通過招商人員有效的相關市場進行多方面洽談，采取商城整體承租或承租商城大部分面積，使經(jīng)營主體明確目的，或者必要時直接進行派單宣傳等 第 99 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 二、招商策略 ④ 熟悉和掌握行業(yè)內的媒體和基本活動，通過廣告、行業(yè)活動的參加來進行招商工作 ⑤ 對珍珠玉器生產商代理商進行招商，通過宣傳走訪珍珠玉器市場收集知名品牌商戶資料，進行電話追蹤詢問、項目考察、逐步進行實質性商談，確定商戶承租意向及經(jīng)營面積 ⑥ 對陜西特色業(yè)種招商主要通過以下方式：通過黃頁向重點生產企業(yè)、一級代理商郵寄；直接到相關市縣進行客戶的拜訪工作，面對面進行招商洽談，甚至在當?shù)氐闹髁魇袌鲞M行派單；西安當?shù)氐氖袌鲞M行有針對性的派單工作 第 100 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 三、涉及到與功能有關的行業(yè)協(xié)會組織、市場、媒介 行業(yè)協(xié)會 亞洲珠寶聯(lián)合會、中國輕工珠寶首飾中心、亞洲珠寶聯(lián)合會飾品協(xié)會、亞洲珠寶聯(lián)合會金銀珠寶玉器廠商會、亞洲珠寶聯(lián)合會、奇石協(xié)會、全國珠寶協(xié)會、浙江省珠寶協(xié)會、深圳市珠寶協(xié)會、云南珠寶協(xié)會、中國寶玉石協(xié)會、北京市珠寶業(yè)商會等 市場 北京古玩城、北京紅橋市場、愛家藝術品收藏市場、蘇州市渭塘珍珠貿易市場、溫嶺縣珍珠項鏈批發(fā)市場、浙江諸暨珍珠市場、梧州市珍珠市場、河南省珠寶班雕大世界等 第 101 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 三、涉及到與功能有關的行業(yè)協(xié)會組織、市場、媒介 媒 介 ? 紙質媒介： 《寶玉石周刊》、《珠寶首飾》、《國際珠網(wǎng)》、《財富珠寶報》、《中國黃金珠寶報》、《時尚與珠寶報》 ? 網(wǎng) 絡： 亞洲國際珠寶網(wǎng)、慧聰珠寶首飾網(wǎng)、深圳珠寶網(wǎng)、中國飾品網(wǎng)寶石網(wǎng)、中國珍珠網(wǎng)、 21世紀珠寶網(wǎng) 涉及到的行業(yè)展會 ? (青島貴都會展中心 ) ? (國展 ) ? 第 102 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 四、招商推廣實施 招商工作的時間節(jié)點安排 參閱附件 1 招商工作的實施安排 參閱附件 2 第 103 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 四、招商推廣實施 媒介推廣計劃 在前期招商的過程中主要通過行業(yè)內的媒介和網(wǎng)站進行推廣，初步選擇《中國寶玉石周刊》、《財富珠寶報》、《中國黃金珠寶報》、《時尚與珠寶報》等。網(wǎng)站如西部珠寶網(wǎng)、中國黃金珠寶網(wǎng)、 21世紀珠寶網(wǎng)、中國珠寶網(wǎng)、中華珠寶網(wǎng)、珠寶鑒定網(wǎng)等。 推廣的工具 ① 招商手冊：招商手冊 8開 8頁，設計精良，內容簡約，用于展會派發(fā)、郵寄、招商談判使用等 ② flash宣傳片 ：集中的宣傳以及對重點的商會、商戶、市場介紹使用 ③ 標準展板、易拉寶：主要用于展會、重點的商戶推介活動 ④ 網(wǎng)站：主要用于客戶的詳細查閱以及相關網(wǎng)站的鏈接等 ⑤ 西安市內繁華路段的廣告牌：確定核心租戶和業(yè)種后用于整體的廣告宣傳 2023年 9月 第 104 頁 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 第四部分、招商組織機構及相關的法律文件及表單 ?招商組織機構設計 ?招商人員的培訓 ?招商工作流程圖、簽約流程、商戶進駐流程 ?標準《租賃合同》、《終止協(xié)議》及《經(jīng)營管理合同》 ?其他日常管理表單 第三部分、招商策略、推廣及實施 ?招商原則 ?招商策略 ?招商政策及措施 ?招商推廣實施 第 105 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 一、招商組織機構設置 ?總經(jīng)理： 掌控項目整體招商戰(zhàn)略工作。 ?招商經(jīng)理： 掌控招商具體工作，對招商進度及推廣負責。帶領招商團隊，及時總結分析問題，適當調整，以達到招商指標。 ?招商助理： 協(xié)助招商經(jīng)理針對具體目標客戶群進行招商工作的實施、督導 ?招商專員： 負責招商接待、洽談等具體工作，直接面對租戶，在招商經(jīng)理、助理帶領指導下完成招商工作。 ?推廣經(jīng)理： 配合招商部工作與廣告設計公司、廣告制作公司、發(fā)布公司等，根據(jù)招商需求完成招商工作所需廣告部分的設計、制作、媒介發(fā)布等工作。 ?財務主管： 直接對總經(jīng)理負責，配合招商部門完成招商期間租金、保證金、相關費用的收取及簽約工作。 第 106 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 總經(jīng)理 財務主管 招商經(jīng)理 招商助理 招商助理 推廣經(jīng)理 招商顧問 招商顧問 第 107 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 二、招商人員的培訓 時 間： 10月 7日后，大約 3天 內 容： ⑴基本禮儀與形象 ⑵洽談技巧 ⑶招商問答 ⑷異議處理 ⑸塑造合格招商顧問 2023年 9月 第 108 頁 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 二、招商的政策與措施 一、定金標準 : 邊 店： 50M2內， 3000元 /個； 50M2以上 5000元 /個 柜 臺： 500元 /柜，多訂多交，依此類推。 二、認租辦法： 認租人認租時須與古韻沁園簽定《認租人意向書》，一式三份，認租人留存一份，其余由古韻沁園保存。同時按標準向古韻沁園繳納費用，領取收據(jù)留存。 正式簽定《租賃合同》時，認租人已繳納定金自動轉為租金，將定金收據(jù)交回換取全額租金發(fā)票。認租手續(xù)完畢，辦理相關進場手續(xù)。 古韻沁園招租定金繳納辦法 2023年 9月 第 109 頁 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 二、招商的政策與措施 古韻沁園招租基本政策和優(yōu)惠條件 關于租賃周期： 租賃周期為壹至叁年 ,具體年限周期由承租人按自己意愿選擇簽定。 關于費用 保證金及繳納標準： 繳納標準為：無論邊店、柜臺、餐飲鋪或其他鋪位形式，保證金數(shù)額標準均為一個月租金。 物業(yè)管理費及工商市場管理費標準及收取方法： 工商市場管理費按國家工商管理機關相關標準代為收取。 關于優(yōu)惠政策： 優(yōu)惠措施采取免租形式，免租期為開業(yè)頭叁個月； 即簽約時繳納叁個月租金，使用期六個月，開業(yè)后第三季度開始正常按季度繳納租金。 備 注： 免租期內正常收取物業(yè)管理費用及工商管理費用。 2023年 9月 第 110 頁 匯博行 古韻沁園 招商策劃案 四、 招商工作流程圖、商戶簽約進駐流程及價格表等 涉及到流程圖： ?招商工作流程圖 附圖 1 ?商戶簽約及進駐流程 附圖 2 涉及相關表格： ?《意向客戶洽談記錄》 附件 3 ?《認租意向書》 附件 4 ?《租賃價格表》 附件 5 第 111 頁 匯博行 ? 古韻沁園 招商策劃案 四、標準《租賃合同》及《經(jīng)營管理合同》 ?《古韻沁園珠寶城（臥龍商城）租賃制式合同 》 附件 6 ?《古韻沁園珠寶城（臥龍商城）經(jīng)營管理制式合同 》 附件 7 謝 謝 ! 匯博行 —— 商業(yè)地產的戰(zhàn)略合作伙伴 謝 謝 ! 匯博行 —— 商業(yè)地產的戰(zhàn)略合作伙伴 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 18:43:2418:43:2418:433/28/2023 6:43:24 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :43:2418:43Mar2328Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 18:43:2418:43:2418:43Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :43:2418:43:24March 28, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 下午 6時 43分 24秒 18:43: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 6時 43分 :43March 28, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 6時 43分 24秒 18:43:2428 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 6時 43分 24秒 下午 6時 43分 18:43: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 28, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 18:43:2418